マンション経営を始めるにあたり、投資判断を行う際の収益性の指標とされるのが「利回り」です。

多くの物件広告で表示されている「表面利回り」は満室の状態を想定して計算されたものですが、全ての所有住戸が常に満室なことはまずあり得ません。

したがって、マンション経営で成功するためには「空室率」をできるだけ抑え、表面利回りになるべく近い状態での運営を目指す必要があります。

本記事では不動産投資を行っている人や始めようとしている人に向けて、マンション経営における空室率の重要性から現状や上昇の要因、対策まで詳しく解説します。

空室率とは？マンション経営でなぜ重要なのか

まずは、空室率の定義と3種類の算出方法について解説します。

空室率と⼊居率の違い

マンションの空室率とは、所有するマンション全体の部屋数に対する空室の部屋数の割合のことです。

一方、入居率は入居者が入っている部屋の割合を指し、「100％－空室率」で求められます。入居率と空室率は表裏一体であり示す意味合いは同じですが、マンション経営においては空室が経営リスクとして捉えられるため、空室率を指標とすることが多いでしょう。

空室率の計算⽅法

空室率には、3つの計算方法があります。

1つ目は現時点の空室率を求める一番シンプルなもので、「時点空室率」とも呼ばれます。

2つ目は年単位の空室率を求めるもので、「稼働空室率」とも呼ばれます。

これら2つの空室率の計算方法は所有する住戸の家賃が同じくらいの場合は有効ですが、住戸ごとに家賃が異なる場合には家賃収入への影響度合いが把握しにくくなります。

その場合に有効なのが、3つ目の「賃料空室率」とも呼ばれる賃料ベースで求める空室率です。

現時点の空室率はどの時点で計算するかによって大きな差が出るため、マンション経営では年単位の稼働空室率がよく使用されます。

空室率が収益に与える影響

マンション経営において空室率は、収益性を大きく左右する重要な指標です。

空室率が上がればその分賃料収入が減り、不動産投資ローンの返済にも悪影響を及ぼします。その結果、最悪資金繰りに窮する事態も考えられるため、空室率を一定ライン以下に抑えることがマンション経営では欠かせません。

空室率は、以下のような多岐にわたる要因に左右されます。

したがって、現在の空室率の把握だけでなく、将来的な変動の可能性も踏まえた空室リスク管理が必要です。

賃貸空室率の目安と現状

次に、現在流通している賃貸物件の空室率はどのくらいなのかについて、単年データと推移について地域別に見てみましょう。

全国・地域別の空室率データ

以下の表は、単年の空室率データを地域別にまとめたものです。

全国	21.4%
北海道	21.6%
東北	22.8%
関東	20.1%
（うち東京都）	17.1%
中部	23.2%
（うち愛知県）	18.3%
近畿	23.9%
（うち大阪府）	25.4%
中国	21.2%
四国	25.1%
九州	19.5%
沖縄	13.4%

2018年（平成30年）の空室率は全国平均では21.4％となっています。

また、各地域でも沖縄を除き20〜25％の間におさまっていますが、東京・愛知などの大都市圏を擁する都道府県は17〜18％台となっており需要の高さがうかがえます。

空室率の推移と傾向（首都圏‧地⽅・全国）

日本賃貸住宅管理協会（以下日管協）の市場データを基に、空室率の推移についても見てみましょう。

前述の統計局の公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会のデータと空室率が大きく異なりますが、対象としている住戸が異なるためです。

公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会のデータは、統計局の「平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果」を基にしており、築年数や募集状況にかかわらず「賃貸物件全体」を対象としています。

一方、日管協のデータでは会員の管理物件を管理戸数ベース、つまり「実際に稼働中の賃貸物件」を対象としています。そのため、日管協のデータの方がデータ数は少ないものの実態に近いとも考えられるでしょう。

グラフによると、エリア問わず全体的におおむね空室率は下がっている傾向です。しかし、その他の地域の空室率が微増の兆候があるのに対し、東京23区含む首都圏や関西圏は2018年を除き低い水準になってきており、直近でも数値を下げています。

また、2024年も特に東京23区を中心に首都圏全域で空室率が下落しています。

マンション経営における空室率の目安は？

マンション経営では、空室率の理想は5〜10％とされています。しかし実際には入退去時の入れ替え期間は避けられないため、常に満室でも空室率を0％にはできません。

そのため前で述べた全国の空室率も踏まえ、一般的には収益性の目安として「空室率20％」がボーダーラインとして判断されます。

空室が続くと家賃収⼊はどうなる？（シミュレーション例）

ここでは空室率の違いがどのくらいマンション経営に影響を及ぼすかについて、以下のケースで実際にシミュレーションで見てみましょう。

＜モデルケース＞

分かりやすくするためにモデルケースとしてシンプルにしており、実際には修繕・賃料下落なども加味する必要がありますが、結果は以下の通りです。

空室数	空室率	返済額 （月額）	運営経費 （月額）	キャッシュフロー （月額）	キャッシュフロー （年額）
0	0.0%	400,000円	84,000円	76,000円	912,000円
1	12.5%	400,000円	73,500円	16,500円	198,000円
2	25.0%	400,000円	63,000円	-43,000円	-516,000円
3	37.5%	400,000円	52,500円	-102,500円	-1,230,000円
4	50.0%	400,000円	42,000円	-162,000円	-1,944,000円

シミュレーションでは、空室率が12.5％までは年間のキャッシュフローは黒字になっているものの、25％では一気に赤字に転じてしまいます。

不動産投資はローン返済が終われば不動産という現物資産が残るため、年間キャッシュフローが赤字だから失敗であるとは限りません。それでも、年間を通じて1戸空室が増えるだけで収益性が大きく変わることが分かります。

マンションの空室率が上がる原因

前で解説した空室率に影響を与える要因を踏まえ、ここでは空室率が上昇する主な原因について具体的に解説します。

人口減少

下のグラフは、過去から将来にわたる日本の長期的な人口推移を示したものです。

グラフからも分かる通り、2010年頃から人口は減少に転じており、今後この傾向は加速します。

今後老朽化で寿命を迎える既存物件も多いとはいえ、今後も空室率への影響は避けられないでしょう。また、若年層の流出による単身者・学生向け物件の空室率の上昇など、ターゲット層の人口減少が影響するエリアも増えると考えられます。

供給過多

ここ10年間で、全国では平均35万戸を超える共同住宅が毎年新しく建設されています。

その結果、賃貸共同住宅の供給数は年々増加傾向です。減少傾向にある人口とあいまって供給過多が起こり空室率上昇の原因になるケースもあります。

特に供給数とともに人口流入も多い都市部と異なり、地方では供給過多が原因と考えられる空室率の上昇も見られます。

また、全体的な影響だけでなく、所有物件の周辺に競合物件が増えることで供給過多になるケースも十分起こり得るでしょう。

管理の不備・物件の老朽化

「設備の調子が悪いのになかなか直してくれない」「トラブル時の対応が悪い」「修繕・清掃不足で住み心地が悪い」など、管理の不備や物件の老朽化により入居者の不満が募り退去が増えるケースもあります。

また、管理不足だけでなく築年数の経過により設備や間取り、外観の古さが現在の賃貸ニーズに応えられないために入居が決まらず、空室率の上昇につながることも考えられるでしょう。

家賃の設定ミス

物件の家賃設定は、需要を踏まえつつ定期的に見直しを行わないと物件の価値や魅力とずれが生じ、じわじわと空室率が上がる要因にもなり得ます。

周辺の同じ家賃帯の物件と比較して間取りや築年数、設備、立地などの条件が悪い、または敷金・礼金を含めた初期費用が高いと競争力が弱くなり、新規入居者の減少につながってしまいます。

安定的なマンション経営につながる物件の選び方

マンション経営で空室率の上昇を抑え、収益を安定させるためには、物件選びも肝心です。

次に、空室率が上がりにくい物件を選ぶポイントについて解説します。

⽴地・住環境が整っているか

需要が高い立地や住環境の物件を選択すれば、仮に退去が出ても少ない空室期間で次の入居者が決まります。

駅徒歩10分以内かつ、電車の始発駅や複数路線利用可能な駅、商業施設が多数あるような駅の周辺駅なども幅広い層から人気が高い立地です。

それに加え、ターゲットが単身者層なら大学・コンビニ・飲食店、ファミリー層なら小中学校やスーパー・病院・大きな公園などが近ければ理想的でしょう。

また、同じ立地の良さでも再開発エリア内の物件を選択すると、人気や人口増加による需要増だけでなく、将来的に出口戦略として売却する際もスムーズです。

⼊居者にとって魅⼒的な設備‧仕様か

マンション経営で入居率を維持するためには、入居者のニーズに合った設備・仕様が欠かせません。

リフォームや工事を行い後付けをしたり、一棟物件ならペット可にしたりと中古物件でも設備や条件の変更であとから魅力的な物件にすることも可能です。

適正な家賃や敷⾦‧礼⾦設定か

新築物件なら購入後に家賃を設定できますが、中古物件を購入する場合は「現在の家賃が物件価値に見合っているか」も重要な判断材料です。

空室率を上げないようにするためには、入居者になるべく長期に住んでもらう必要があります。しかし家賃が適正でないと、更新時に「この家賃ならほかの物件のほうが良い」と思われて退去されてしまうリスクがあるためです。

また、家賃だけでなく敷金や礼金、更新料の設定も入居者獲得に影響する要素のため、あわせて検討する必要があるでしょう。

判断に必要なのが、周辺の類似物件の家賃相場や間取り、築年数、設備条件の調査です。結果を踏まえて、中古物件であれば「今の家賃で入居率が維持できそうか」、新築物件であれば「適正な家賃で収益性に問題がない物件価格か」について判断しましょう。

管理会社の体制は適切か

空室リスクを軽減するためには、管理会社の体制も非常に重要です。

管理体制が整っていている管理会社は入居者対応やトラブル対応、建物の維持管理を適切に行うことで入居者の満足度を保ち、退去を防ぐだけでなくオーナーの負担も軽減します。

管理会社の実績・評判やサポート体制を確認し、信頼できる管理会社を選びましょう。

マンション経営の空室リスクを下げる7つの対策

空室率は一度対策すれば終わりではなく、一度下がってもそれを維持していかなければならないのが難しい点です。

ここでは、空室リスクに有効な7つの対策について見てみましょう。

⼊居者募集情報を定期的に更新する

入居者を見つけるためには、まず物件に興味を持ってもらう必要があります。多くの物件から内見につなげやすくするためには、広告媒体や図面に掲載する写真を見直すのも一つの方法です。

晴れている日に撮影したり、部屋の角から対角線を意識して撮影したりするだけでも、明るく広々とした印象になります。仲介の不動産会社で紹介されるときは白黒図面になることが多いので、白黒でも見やすい間取りや写真を用意するのも有効です。

また、退去予定や空室、設備の追加や家賃を含めた条件変更についても図面とともにこまめに仲介会社に共有すると紹介してもらいやすくなります。

既存⼊居者の満⾜度を⾼める

空室リスクを下げるには、既存の入居者の満足度を上げて長期入居につなげることが重要です。

退去につながりやすい理由が「管理状態」と「管理会社の対応」です。一度物件をチェックし、共用部の清掃や設備のメンテナンスが適切に行われていない場合は清掃・点検頻度や管理会社の変更について検討するとよいでしょう。

また、入居者同士のトラブルは、こじれないうちに早期に対応しないと退去が続いてしまうリスクが高くなります。管理会社と定期的に情報を共有できるような関係作りも必要でしょう。

広告や仲介業者への依頼を強化する

広告の掲載状況についても確認してみましょう。募集を任せている管理会社が力を入れていなかったり、自社で物件を抱え込んで仲介会社に情報を十分に共有していなかったりするために入居者が決まりにくく、空室が埋まりにくいケースもあります。

不動産ポータルサイトへの掲載はもちろんのこと、地域やターゲットによっては折り込みチラシや近隣への広告掲載などのアナログ媒体が有効なケースも少なくないため検討してみましょう。

また、売買より仲介手数料が少ない賃貸物件では、代わりに客付けのインセンティブとして広告料（AD）をプラスした募集もよく見られます。

初期費⽤（敷⾦‧礼⾦）を⾒直す

自分が賃貸物件を探したときに、「敷金・礼金が高くて初期費用が予算オーバーになる」という理由で物件を諦めたことがないでしょうか。

特に周辺に敷金・礼金を含めた初期費用が低い競合物件があった場合、よほど気に入っていない限り内見すらしない可能性もあるでしょう。

礼金はオーナーの利益としてのお金のため、空室率だけで考えたら0にするのも一つの選択肢です。しかし、敷金は入居者の家賃滞納や原状回復のために預かる費用であり、減らすと大きなリスクを抱えることになるため慎重になるべきでしょう。

管理会社・仲介会社に相談する

管理会社に委託している場合、普段オーナーは部屋を探しに来た人や入居者と直接かかわる機会は基本的にありません。

そのため、空室率を下げる対策について心当たりがない場合には、管理会社や今まで客付けをしてくれた仲介会社に直接聞いてみる方法もあります。直接部屋探しに対応している不動産会社の担当者からは、所有物件に対する改善点だけでなくリアルな賃貸ニーズに基づいた有益な意見がもらえる可能性があるでしょう。

また、仲介会社の営業担当者と良好な関係性を築くことで物件を紹介してもらいやすくなり、入居者獲得につながることも期待できます。

サブリースを利用する

どんなに対策したとしても、空室率が0％になることは難しいでしょう。空室率を重視するなら、所有物件を丸ごと不動産会社に貸し、不動産会社が入居者に転貸する形の「サブリース」契約を行うという選択肢があります。

サブリースには空室保証が付いていることが一般的であり、空室であっても不動産会社から賃料が入るので、空室リスクを気にする必要がなくなります。

ただし保証賃料は本来の賃料の80～90％程度になるほか、解約のしにくさや年数経過による家賃改定などによるトラブルも起こっているため、契約前に必ず詳細について確認が必要です。

賃貸需要が高いエリアを選定する

「駅近」や「生活利便施設」などの立地や住環境も空室率に影響する要因の一つですが、前提となるエリア選定も重要です。

マンション経営は基本的に10年単位の長期にわたるものであり、長期的な人口動態による影響はトータルの収支とも無関係ではありません。

実際に、地方を中心に空室率の増加が問題視されてきています。将来的な人口減少は大阪圏や名古屋、福岡などの大都市圏も例外ではなく、2020年から2050年までに人口が増加すると見込まれる地域は東京都などごく一部に限られるでしょう。

 従って、これから不動産投資を考えるなら東京エリアをお勧めします。

空室率に関する成功例と失敗例

まとめとして、ここまで解説した空室リスク対策による成功例と、対策を怠ったために起こりがちな失敗例について見てみましょう。

空室率は管理会社選びでも変わる

入居者募集と物件管理を行う管理会社の選定は、物件自体と同じくらいに空室率に影響を与える重要な事柄です。

管理会社の募集力や対応力が弱いために空室状態が長期化してしまうことを避けるためにも、管理会社選びの重要性についても知っておきましょう。

管理会社の対応スピードが⼊居率に直結

管理会社に限らず、「担当者と連絡が取れず問い合わせの回答が得られない」「困っているのになかなか改善されない」と不満に思ってサービスを解約したことが、誰しも一度はあるのではないでしょうか。生活に不可欠な「住居」であれば、問い合わせた際の対応の質とスピードは一層重要です。

管理会社に管理を任せるメリット

マンション経営において管理会社でないとできないことはなく、個人のオーナーでも物件管理は可能です。

ただし、ある程度の専門知識が必要な上、物件管理や入居者対応を個人で行うのは負担が大きくなってしまいます。

多くの賃貸物件の管理を行うプロである管理会社に任せれば、入居者募集から入退去手続き、入居者対応までを一貫して任せられます。

管理会社選びの決め手はサポート体制

収益率を上げるためにマンション経営にかかる費用を抑えたいと考えるオーナーもいるでしょう。しかし、収益率を高めたいからといって、管理委託費の安さだけで判断してしまうのは危険です。

大切なのは、空室を減らす仕組みとオーナーを支える体制が整っているかどうかです。ベルテックスでは以下の幅広いサポートをワンストップで提供することで、オーナー様の不安を解消しつつ空室リスクの軽減を実現しています。

• 物件提案から購入後の賃貸管理・建物管理まで対応
• 入居者向けの駆けつけサービスや近隣トラブル支援まで網羅
• オーナー・入居者それぞれ専用アプリでスピード対応

また、空室リスクを減らすために仕組みと並んで欠かせないのが賃貸需要が期待できるエリア選定です。

ベルテックスは、東京23区エリアに特化することで取り扱い物件の入居率99.5％（2024年3月末時点）という高水準の実績を誇り、安定したマンション経営をサポートします。

マンション経営何から始める？初⼼者のための第⼀歩

ここでは最後に、「マンション経営を始めたい、気になる」と思ったときに何から始めたらよいかについて解説します。

物件エリアの空室率データを調べる

まずはホームページなどから、不動産投資会社が取り扱っている物件について大まかに見てみましょう。どのような物件を取り扱っているか、どのエリアに強い会社かが分かります。

次に、物件エリアの賃貸需要が高いかどうかについて検討してみましょう。エリアの空室率は政府の統計データや、不動産投資向けポータルサイトから調べることが可能です。

空室率の低い地域であれば、安定した賃料収入が得られる可能性が高く、経営のリスクを抑えられます。まずは、賃貸需要が高いエリアの物件に強い不動産投資会社を選びましょう。

資料請求やセミナー参加を行う

投資エリアと不動産投資会社の目途が付いたら、情報収集を行いましょう。

資料を請求してまずは概要を知るのも良いですが、不動産投資を始める人向けのセミナーに参加すれば最新の市場動向やマンション経営の基礎も学べます。

オンラインセミナーなら気軽に自宅から参加でき、実際の投資事例や成功者の声も聞けるため、具体的なイメージが湧きやすくなります。多くの情報に触れることで、「自分にもできそうだ」という安心感が得られるでしょう。

個別相談で⾃分の状況に合ったアドバイスをもらう

資料請求やセミナーは有用ですが、目標やリスク許容度、準備できる資金も人それぞれです。そのため、情報収集が進んだら専門家との個別相談を活用しましょう。

自分の資産状況や生活スタイル、将来の目標に合った資金計画や運用方法をプロに直接相談でき、具体的なイメージがつかめるだけでなく、不安や疑問が解消され無理のない計画を立てられます。

まとめ

空室率はマンション経営における重要な指標であり、収益性に大きく影響するため対策と適切な物件選定が欠かせません。

「マンション経営」というと、最初の一歩が大きく感じる方も多いでしょう。

しかし、いきなり「自分にできるのか」「大変そう」とハードルを上げる必要はありません。物件選定や資金計画を一人で抱え込もうとするのではなく、まずは少しずつ情報を集め、信頼できるプロに相談しながらスタートを切りましょう。

ベルテックスにご相談いただければ、賃貸需要の高い物件をご紹介するだけでなく、具体的な空室リスク対策についてさらに具体的にご提案いたします。ご自宅からオンラインでお好きな時間にお話できますので、一度お気軽に個別相談をお申込みください。