不動産投資を始めるにあたり、「不動産管理会社選びが収益性に大きく影響する」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。また、すでに不動産投資を行っていて、「不動産管理会社の対応が今ひとつで切り替えたい」と考えている方もいるかもしれません。

この記事では、不動産投資における不動産管理会社の果たす役割について解説するとともに、会社選びや委託先の変更におけるポイントも詳しく紹介します。

不動産管理会社の役割とは？

不動産投資の収益性に大きく影響するといわれる不動産管理会社ですが、実際どのような役割を果たしているのでしょうか。

まずは、不動産管理会社の業務内容、不動産仲介会社との違いなど、基本情報について解説します。 

そもそも不動産管理会社とは？

不動産管理会社とは、賃貸物件のオーナーから委託を受け、物件の運営管理を行う会社のことです。

管理する物件の種類によってタイプが分かれ、オフィスビルの運営管理を行うビル管理会社、賃貸住宅などの運営管理を担う賃貸管理会社などがあります。アパートやマンションに投資する場合に関わるのは、後者の賃貸管理会社です。 

この記事では、特に断りがない限り「賃貸管理会社＝不動産管理会社」として、説明を展開していきます。 

不動産管理会社の業務内容

不動産管理会社の業務は、大きく「①入居者管理（賃貸管理）」と「②建物管理」に分けられます。

①はソフト面での不動産管理、②はハード面での不動産管理ととらえることができます。以下では、それぞれの詳細について見ていきましょう。 

不動産管理会社の業務①入居者管理（賃貸管理）

賃貸物件の運営管理業務のうち、入居者との契約や入居者に対する日々のサポートを行うのが「入居者管理」です。賃貸管理とも呼ばれ、主に次のような業務が該当します。 

• 入居者募集の代行 
• 入居者との賃貸借契約に関する手続き 
• 入居者からの要望やクレームへの一次対応 
• 入居者からの家賃回収、滞納者への督促 
• 賃貸借契約の更新管理 
• 退去発生時の解約手続きや当日の立ち会い 

 

上記の入居者管理の満足度が、既存入居者の定着や空室率の改善に大きく影響します。不動産投資の収支に直接影響することから、非常に重要な業務です。

また、不動産管理会社に一括借上してもらう契約を締結し、不動産管理会社から入居者へ転貸する「サブリース方式」を採用するケースもあります。

サブリース方式は委託料がかかるものの、入居者管理の一切を不動産管理会社に任せつつ、毎月安定した収入を得ることができます。 

不動産管理会社の業務②建物管理

不動産管理会社が担う運営管理業務のうち、建物や設備の維持管理に関わるハード面の業務が「建物管理」です。主に、次のような業務があります。 

• 共用部の日常清掃や定期清掃  
• 建物設備の定期点検、老朽化や故障に伴う修繕  
• エレベーターなどの法定点検、安全管理  
• 共用部や外構部の日常巡回 
• 退去発生時のハウスクリーニング、リフォーム 
• 大規模修繕計画などの中長期管理計画の策定

 

建物管理が疎かだと、入居者の生活利便性が大きく下がる恐れがあり、物件の資産価値の低下を招きます。ひいては、将来の空室率上昇や家賃水準の低下につながりかねません。

長期安定的に賃料収入を得ていくためには、適切な建物管理の実施も重要な業務です。

不動産管理会社と不動産仲介会社の違い

不動産管理会社と混同されがちなのが「不動産仲介会社」です。両者は似たような文脈で語られることもありますが、実際には業務や報酬体系がまったく異なります。

不動産管理会社は前述のとおり、委託元の物件オーナーから管理委託手数料を受け取り、物件の入居者管理と建物管理を行う会社です。
対する不動産仲介会社は、オーナーに代わって入居者募集活動を展開し、賃貸借契約を成約させた成功報酬として、仲介手数料を受け取るビジネスモデルです。

あくまでも賃貸物件の入居者付けに特化した会社であり、宅地建物取引業許可が必要となる点も不動産管理会社と異なります。

なお、不動産管理会社のなかには、不動産仲介会社が担う仲介業務も総合的に手がける会社もあります。こうした不動産会社は「仲介管理会社」と呼ばれ、入居者管理・建物管理に関するすべての業務を、一括して任せられるのが魅力です。

ベルテックスは、賃貸管理から建物管理まで包括的にサポートする、仲介管理会社としての機能を有しています。スタートからゴールまでトータルで相談できるので、初心者でも安心してお任せいただけます。 

不動産投資において不動産管理会社選びが重要な理由

ここまで見てきたように、不動産管理会社が行う入居者管理・建物管理は、どちらも物件の収益に大きく関わる要素です。

入居者管理が疎かになると、空室率が上昇して収益が悪化していまい、建物管理が疎かだと、物件の資産価値が下がってしまいます。

反対に、不動産管理会社の働き次第で家賃がアップし、収支が大きく改善する可能性もあるでしょう。

不動産管理会社は、より魅力的で収益性の高い物件を作っていくためのパートナーであり、信頼関係を築くことで賃貸経営が軌道に乗りやすくなります。>信頼できる不動産管理会社を見つけられるかどうかが不動産投資の成否を決める、といっても過言ではありません。

ベルテックスは、管理物件の入居率が99.5％の高水準（2024年11月時点）を誇るほか、家賃水準のアップも得意としています。所有物件の収支改善を希望するオーナー様は、ぜひベルテックスまでご相談ください。

信頼できる不動産管理会社選びの7つのポイント

賃貸経営のパートナーとなる信頼できる不動産管理会社を選ぶには、次の7つのポイントを基準にするとよいでしょう。 

1. 幅広い業務に対応している会社を選ぶ 
2. 管理委託手数料がリーズナブルな会社を選ぶ 
3. 高い入居率を維持している会社を選ぶ 
4. 管理戸数の多い会社を選ぶ 
5. 入居者へのサポートが手厚い会社を選ぶ 
6. 建物管理のプロが在籍している会社を選ぶ 
7. アプリやシステムで効率的に管理できる会社を選ぶ 

ここでは、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

幅広い業務に対応している会社を選ぶ

業務内容の項で紹介したように、不動産管理会社と一口にいっても、会社によって対応している業務範囲が異なります。

例えば、仲介機能を有していない会社に委託する場合、入居者付けは別の不動産仲介会社に依頼する必要があるでしょう。

一方で、入居者管理、建物管理、仲介のすべてに対応している会社でも、得意な業務が偏っているようでは、総合的に満足度の高いサービスは受けられません。

物件ごとに状況は異なるため、優先度に合わせて、柔軟に業務を任せるためにも、幅広い業務を得意とする会社を選ぶのが安心です。

管理委託手数料がリーズナブルな会社を選ぶ

業務を委託するにあたっては、毎月管理委託手数料を支払わなければなりません。

宅地建物取引業法で上限額が定められている仲介手数料と異なり、管理委託手数料には特に上限設定がありません。一般的に「家賃の5％程度」が相場とされるものの、会社によって設定はまちまちです。

また、会社によって、管理委託手数料で対応可能な業務範囲も異なります。管理委託手数料が安いからといって、多くの業務で追加費用が発生するようでは意味がありません。

手数料を抑えつつ、高品質な管理を提供する、コストパフォーマンスに優れた会社を選ぶことが大切です。

ベルテックスは、管理委託手数料が月額777円とリーズナブルな商品もあり、過不足のないコストバランスの良いサービスを提供しています。
手数料支出を抑えながら、管理業務全般を一括して任せたいなら、ベルテックスの個別相談をぜひご活用ください。

高い入居率を維持している会社を選ぶ

不動産投資を成功させるには、支出を抑えるだけでなく、収入を安定的に確保する必要があります。いくら管理委託手数料を安くできたとしても、空室率が高い状態が続けば、満足した収入を得ることができず、不動産投資はうまくいかないでしょう。

不動産管理会社を選ぶにあたっては、入居者を付ける能力があるかどうかも重要な基準。会社ごとの入居者付けの力を見極めるには、実際に管理している物件の入居率を確認するのが有効です。

近年、賃貸住宅の空室率は全国平均で18％前後、首都圏では10％前後で推移しています。

これを踏まえると、平均入居率95％以上を一つの基準とし、100％になるべく近い会社を選ぶとよいでしょう。入居率が高い会社ほど、入居者付けの力も高いと判断できます。

管理戸数の多い会社を選ぶ

管理戸数の多さも、不動産管理会社選びにおいて重視すべき基準の一つです。管理戸数が多く、実績が豊富な会社ほど、管理運営に関するノウハウが蓄積していると考えられます。

具体的には、全体で数千戸規模の管理実績がある会社は、十分にノウハウを有していると判断してよいでしょう。

管理戸数が多いと、建物管理のスケールメリットが働きやすいのもポイント。住宅設備や修繕に必要な部品、作業員などを効率的に用意できるため、維持費や工事費を安くできるケースがあります。

入居者へのサポートが手厚い会社を選ぶ

不動産管理会社は、オーナーにとってのパートナーであるだけでなく、入居者の窓口としての機能も果たします。それだけに、入居者へのサポートが充実しているかどうかというのも、会社選びの重要な視点です。

入居者が困ったときにすぐ連絡できる体制が整っているか、緊急時の駆け付け対応はどうかなど、入居者の目線に立ったサービスの充実度を確認しましょう。入居者サポートの手厚い会社を選べば、満足度向上につながり、入居者の定着や空室率の改善に大きな効果が期待できます。 

建物管理のプロが在籍している会社を選ぶ

日々の清掃や設備保全など、建物管理は入居者の安全性や快適性に直結します。担当ごとに高度な専門知識が求められるため、信頼できる専門家に従事してもらうことが望ましいでしょう。

そのため、経験豊富な清掃員、設備点検・保全を専門で行う有資格者、資金管理に長けたフロント担当者など、建物管理を安心して任せられるプロが多数在籍している不動産管理会社を選ぶのがおすすめです。

プロによる適切な管理を継続的に行うことで、物件の資産価値を維持できる可能性が高まります。

アプリやシステムで効率的に管理できる会社を選ぶ

労働力不足による人件費の高騰があらゆる方面で課題となっていますが、管理業務においても例外ではありません。

そのようななかで、入居者のニーズはますます多様化する傾向にあるため、人手をなるべく抑えながらも、きめ細やかなサービスを提供する必要が生じています。

一見矛盾しているように感じる2つの要素を同時にかなえるには、最新技術を使ったアプリやシステムを活用するのが効果的です。

不動産管理会社でも、オーナーや入居者向けアプリなどで、効率的な管理システムを構築する会社が出てきています。

こうした会社を選べば、アプリを利用して問題にいち早く気付くことができ、スピーディな一次対応が可能となります。レスポンスや対応の速さにより、入居者満足度が向上すれば、収益の安定化につながるでしょう。

不動産管理会社選びで気をつけるべき3つの注意点

不動産管理会社選びにおいては、気をつけるべき注意点が3つあります。 

1. 管理委託手数料の安さだけで選ばない 
2. 物件のある地域の動向に精通しているか見極める 
3. 担当者との相性も確認する 

それぞれのポイントについて詳しく解説します。 

管理委託手数料の安さだけで選ばない

会社選びのポイントで紹介したとおり、管理委託手数料の安い会社を選べば、支出を抑えることができます。

しかし、サービスの質が低ければ意味がありません。日常の管理が不十分だと入居者離れが起きたり、将来のメンテナンスコストがかさんだりして、結果的にかえって支出が増えてしまう恐れもあります。

管理委託手数料の安さはもちろん大切ですが、それ以上に、質の高いサービスで安定的な管理運営を実現できるかが重要です。あくまでも、費用とサービスのバランスで判断しましょう。

ベルテックスの管理は、コストパフォーマンスの高さが強みです。運営委託手数料は月額777円とリーズナブルながら、過不足のないサービスで高品質な管理運営を提供しています。
不動産管理会社選びでお悩みなら、ベルテックスまでぜひご相談ください。 

物件のある地域の動向に精通しているか見極める

「大手の管理会社なら間違いない」と考えがちですが、所有物件のある地域の動向に精通しているかどうかは会社によります。

確かに、管理実績が豊富な大手の不動産管理会社は、地域密着の会社に比べて、入居者付け能力や専門人材、システムなどの点で優れた点が多くあります。

そのうえで、最寄りの支店やエリア担当の営業者がいるかどうかなどをチェックしましょう。

対応エリアに含まれていて、かつ支店が近くにある会社なら、臨機応変な対応も期待できます。 

担当者との相性も確認する

「会社選び」というものの、実際に窓口となるのは、営業などの担当者です。どれだけ信頼できる会社を選んでも、日常的にやり取りする担当者の応対や知識に不安があるようでは、信頼関係の構築は難しいでしょう。

賃貸経営のパートナーとして長く付き合っていきたいなら、コミュニケーションが取りやすく、質問や相談に対して迅速に回答してくれる担当者のいる会社を選ぶのがおすすめです。

なお、至急の対応が必要なときに担当者が不在の場面も考えられるため、ほかの担当者やチーム内で情報共有がされているかどうかもチェックしておくと安心です。

不動産管理会社の変更時にやるべき4つのこと

すでに所有物件の管理運営を不動産管理会社に委託しているものの、管理状態や入居率の推移が好ましくなく、会社を変更したいと考えているオーナー様もいるのではないでしょうか。

不動産管理会社を途中で切り替えるには、次の4つの手順を踏む必要があります。

（1）契約の解除条件や違約金の有無を確認する

国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」第20条では、委託者（オーナー）は3ヶ月前に解約を申し入れるか、3ヶ月分の管理委託手数料相当額を支払うことによって、契約期間に関係なく契約を終了できるとされています。

 

(解約の申入れ)
第 20 条 甲又は乙は、その相手方に対して、少なくとも 3 か月前に文書により解約 の申入れを行うことにより、この契約を終了させることができます。
２ 前項の規定にかかわらず、甲は、3 か月分の管理報酬相当額の金員を乙に支払うことにより、随時にこの契約を終了させることができます。 

しかし、これはあくまでも標準的な決まりであり、解約に関する条件は契約によって異なります。中途解約によるトラブルを避けるためにも、解除条件や違約金の有無は事前にチェックしておきましょう。

（2）解約通知の期日を確認する

上で紹介したように、国土交通省の賃貸住宅標準管理委託契約書では、中途解約には3ヶ月までの解約申し入れが必要であると定められています。

解約通知の期日を過ぎると、希望する日付での解約は難しくなってしまうため、いつまでに通知をしなければならないのか、リミットをあらかじめ確認しておくことが重要です。

なお、リミットばかりに気を取られていると、準備が不十分なまま解約日を迎えることになりかねません。会社の切り替えをスムーズに進行できるよう、解約申し入れと並行して、新たな不動産管理会社の候補を探しておきましょう。

（3）新旧管理会社間での引き継ぎを行う

解約申し入れ通知を発出したら、新たな不動産管理会社と管理委託契約書を締結し、新旧管理会社間での業務の引き継ぎを行ってもらう必要があります。

基本的に会社同士のやり取りで、旧会社から新会社への情報共有、鍵や必要書類の引き渡し、管理費の精算などが実施されます。

オーナーに確認を求められた場合には、引き継ぎが滞らないよう、速やかに必要な対応を取りましょう。 

（4）金融機関へ連絡する

不動産管理会社を切り替える際は、新たな管理会社に相談のうえ、ローンを組んでいる金融機関へも事前に連絡しておく必要があります。

管理会社の変更は、物件の収益性や担保価値にも大きな影響を与える要素であり、融資する金融機関にとっても重大な関心事項だからです。

管理会社の切り替えが、物件の資産価値や収益性を高めるための前向きな変更であることを認識してもらえれば、金融機関からの評価が高まり、今後も問題なく融資を継続してもらえるでしょう。 

不動産管理会社の変更によるメリット・デメリット

不動産投資において不動産管理会社を変更することには、メリット・デメリットの両面があります。特に、デメリットをしっかりと把握したうえで、切り替えすべきか判断しましょう。 

不動産管理会社を変更するメリット

不動産管理会社の変更により得られるメリットは次の3つです。

• 収支の改善につながる  
• 維持管理の質を上げることができる  
• 物件の資産価値を維持しやすくなる 

 

収支の改善につながる

入居者付けに強い不動産管理会社に切り替えることで、入居率向上や賃料水準のアップが期待できるため、より高い収入を得られるようになる可能性があります。

また、従来の会社よりも管理委託手数料を安くできれば、並行して毎月の支出を抑えることも可能です。

収入増と支出減で収支が大きく改善すれば、賃貸経営を安定化できます。 

維持管理の質を上げることができる

不十分な管理運営に課題を感じている場合、管理体制や入居者サポートがしっかりしている不動産管理会社に切り替えることで、物件の維持管理の質を向上できます。

管理状態の良い物件は選ばれやすくなり、賃料水準が高くても入居者を獲得できます。入居者満足度も向上するので、既存の入居者の定着率アップも期待できるでしょう。 

物件の資産価値を維持しやすくなる

不動産管理会社の切り替えによって、設備の点検・修繕や清掃などの質が向上し、適切な維持管理が行われるようになれば、建物や設備の老朽化のスピードを遅らせることができます。日々の丁寧な管理が、将来のランニングコスト軽減につながります。

また、管理が行き届いている賃貸ニーズの高い物件と評価されれば、築年数がたっても資産価値が下がりにくくなるため、出口戦略における売却も有利になるでしょう。 

不動産管理会社を変更するデメリット

不動産管理会社の変更にはメリットがある反面、次に挙げるデメリットがあることも認識しておく必要があります。 

• 入居者の不満が噴出する恐れがある 
• 引き継ぎ不足で管理体制が混乱する可能性がある 
• 保証会社の契約が解除される可能性がある 

 

入居者の不満が噴出する恐れがある

不動産管理会社の変更のほとんどは、オーナー側の都合で行われるものです。管理会社が変更になると、例えば家賃の振込先口座も変更しなければならないなど、入居者からすれば面倒なことも多くあります。

さらに、管理会社切り替えの説明のために訪問した際、それまで溜め込んでいた不満が噴出する入居者が出てくるかもしれません。迅速に対応しないと、一層大きな不満につながって、退去が発生するリスクもあります。

管理会社の変更がどのようなメリットをもたらすのか、入居者へ丁寧に説明することが大切です。 

引き継ぎ不足で管理体制が混乱する可能性がある

会社変更時の業務引き継ぎは、新旧会社間で責任を持って行ってもらうのが原則ではありますが、場合によっては引き継ぎが円滑に進まないケースもあります。

引き継ぎ不足のまま、新たな管理会社による管理がスタートすると、思いもよらぬトラブルが発生するかもしれません。

一時的な管理の停滞で入居者に迷惑がかからないよう、両社間で引き継ぎが問題なく行われているか、オーナーの立場から随時チェックする必要があります。 

保証会社の契約が解除される可能性がある

近年は、家賃滞納リスクを回避するため、家賃保証会社を利用するケースが主流です。

しかし、不動産管理会社を変更すると、従来の保証契約が切れてしまう可能性があります。保証切れに気付かないまま滞納が発生すると、賃料分の資金を回収できず、損害が生じてしまいます。

管理会社の変更時は、保証会社との契約に関しても、手続きの要否を確認しておきましょう。 

まとめ

収益物件を対象にした不動産投資は賃貸経営です。不動産管理会社は、オーナー様に代わって賃貸経営の根幹となる「入居者管理」と「建物管理」を行うパートナーであり、物件の収益性や資産価値にも大きな影響を与えます。

これから不動産投資にチャレンジしたいと考えている方は、今回紹介した会社選びの7つのポイントに沿って、信頼できる管理会社を選定しましょう。

すでに不動産投資を行っている場合も、管理会社を変更することで収益性や入居率の向上、資産価値の維持を実現できる可能性があります。

賃貸経営の不調の要因が管理にあるなら、思い切って管理会社の切り替えを検討するのもよいでしょう。

ベルテックスは、4,400戸以上の管理を行っており（2024年11月時点）、その入居率は99.5％（2024年3月末時点）の高水準を誇ります。入居者管理、建物管理、仲介業務をワンストップで提供しているので、効率的な運営管理を実現可能です。

また、月額777円のリーズナブルな管理委託手数料も魅力。費用を抑えつつも、過不足のない高品質なサービスで、入居者に選ばれる物件へと高めることができます。

これから不動産投資にチャレンジしたい方も、すでに所有物件の運営管理を他社に任せている方も、まずはベルテックスまでご相談ください。個別相談を通じて、一人ひとりに最適なプランをご提案します。