近年、年金問題や老後2,000万円問題など老後のお金に関わる問題が出てきています。日本では自分の老後資金は自分で準備しなくてはいけなくなっています。

この記事では、NISA（少額投資非課税制度）と不動産投資を組み合わせて資産5,000万円を着実に築く方法をご紹介します。最近では、多くの方がNISAを取り組み始めています。今回は投資初心者にも取り組みやすいNISAと現物資産の不動産投資を組み合わせて効率よくリスクを抑えて資産形成できる方法を解説していきます。

NISAの概要

NISAとは、2014年1月に制度が開始した比較的新しい制度と言えます。
通常、株式や投資信託などの金融商品に投資をした場合、売却益や配当金に対して約20％の税金がかかります。NISAは、イギリスのISA（個人貯蓄口座）をモデルにした制度で、NISA口座内で購入した一定金額までの金融商品から得られる利益に対して税金がかからなくなります。

ここでは、NISAがいつから始まり、どのような人が取り組んでいるのか、2024年から始まる新NISAについて解説します。

NISAはいつから始まったのか？

NISAは「少額投資非課税制度」とも呼ばれ、「一般NISA」、「つみたてNISA」、「ジュニアNISA」の3種類があります。一般NISAは2014年1月、つみたてNISAは2018年1月、ジュニアNISAは2016年4月からそれぞれ制度が開始しました。それぞれの制度で投資可能商品や年間非課税枠、買い付け方法などが異なります。

NISAは利益に対しての税金が非課税になることから長期的な資産形成を目指す投資家にとって非常に魅力的な制度です。さらに少額から始めることができるため、幅広い年代の投資初心者の方が多く取り組んでいます。

NISAはどんな人がやっている？

日本証券業協会が四半期ごとに公表している「NISA及びジュニアNISA口座開設・利用状況調査」からどのような人がNISAを利用しているのか確認してみましょう。

NISA口座開設数の推移

2023年3月末でのNISA口座数は1,237万口座となっており、2022年末の1,179万口座から5.0％増加しています。1,237万口座の内一般NISAが698万口座、つみたてNISAが540万口座となっています。

NISA口座数の年代別分布

年代別に見ると30代と40代で特に口座数が多いことが分かります。 20～50代の口座開設数が2020年末から大幅に上昇しており、これは新型コロナの流行やウクライナ問題により資産形成を考える人が増えたと推測されます。

投資未経験者の割合

一般NISAの口座開設者の内、投資未経験者の割合は51.0％で2014年末の15.6％から約3.2倍となっています。つみたてNISA口座開設者の投資未経験者の割合は89.9％です。 このことから多くの投資初心者からNISAが選ばれていることが分かります。

このようにNISAを取り組む人は年々増えており、投資初心者の方から高い人気があることが分かります。何か資産形成をしたいがまだ何もしていないという人はまずはNISA口座の開設から始めてみてはいかがでしょうか。

現行NISAと新NISA　特徴の違い

令和5年度の税制改正大綱により、2024年1月にNISA制度が改正されることが決定しました。ここでは現行のNISA制度と新NISAの違いを解説します。

【新NISAの概要】	つみたて投資枠	成長投資枠
年間投資枠	120万円	240万円
非課税保有限度枠	1,800万円 （そのうち成長投資枠の上限額は1,200万円）
非課税保有期間	無期限化
口座開設期間	恒久化

新NISAと現行のNISAの違いは主に5つです。 以下で詳しく説明します。

1．つみたて投資枠と成長投資枠の併用が可能

現行のNISAの「つみたてNISA」、「一般NISA」が新NISAでは「つみたて投資枠」、「成長投資枠」に名称が変更され、併用が可能になります。
現行のNISAでは、つみたてNISAか一般NISAのどちらかを選択する必要があり、2つの制度を併用することができませんでしたが、新NISAでは投資目的や経済動向に合わせて利用することができます。

2．年間投資枠の拡大

現行の制度では年間投資枠がつみたてNISAは年間40万円、一般NISAは年間120万円でしたが、新NISAではつみたて投資枠が120万円、成長投資枠が240万と大幅に拡大します。
年間投資枠の拡大によって、これまでよりも多くの資金を使った資産形成が可能になります。

3．非課税保有限度額の拡大

現行の制度では、非課税保有限度額はつみたてNISAが40万円×20年間で800万円、一般NISAが120万円×5年間で600万円でしたが、新NISAでは1800万円が非課税限度額になります。ただし成長投資枠で利用できるのは1200万円までとなっており、残りの600万円はつみたて投資枠を利用する必要があります。

4．非課税保有期間の無期限化

非課税保有期間は現行の制度では、つみたてNISAが20年間、一般NISAが5年間でしたが、新NISAでは無期限化されます。 非課税保有期間が無期限化することにより、これまで以上に長期の資産形成が可能になります。

5．口座開設期間の恒久化

現行の制度では、口座開設期間は2023年12月31日までと設定されていますが 新NISAでは口座開設期間が恒久化され、いつでも口座開設が可能になります。

これらの変更により、今まで以上に長期的な視野で資産形成を進めることができる制度が展開されることになります。

また、2023年中には、新NISAが始まる前に既存のNISAを始めることができます。少額からスタートし、2024年以降に本格的な投資を考えることも可能です。また、投資に関する情報を集めて戦略を練り、明確な投資目標を持つことが大切です。これらの準備を進めることで、より効果的な資産形成が期待できます。

NISAの始め方

NISAを始めたいと思ったら、以下の3ステップを確認しておきましょう。

• ステップ1：NISA用の口座を用意する
  銀行や証券会社などでNISA用の口座を開設します。
• ステップ2：投資する商品を選ぶ
  自分の投資目標やリスク許容度に合った投資商品を選びます。
• ステップ3：選んだ商品の購入手続きを行う
  選んだ商品をNISA口座にて購入手続きを行います。

NISA口座は様々な銀行や証券会社で開設が可能なので、自分に合ったNISA口座を選ぶことが大切です。これらのステップを踏んでNISAを始めると、資産形成に向けた効果的なスタートが可能です。

NISA vs 不動産投資を徹底比較

資産形成を目指す上で、NISAと不動産投資は人気のある選択肢となっています。それぞれの特徴やメリットを理解し、効果的な投資戦略を組み立てることが重要です。この記事では、NISAと不動産投資を徹底比較し、どちらが自分に合った選択肢なのかを考えてみましょう。

年金対策

→NISA：〇
NISAは年金対策として有効と言えます。非課税で運用しやすく、かつ長期利用するため複利効果も受けやすく、将来的な資産形成が容易な点が理由の一つです。また、新NISAを活用して高配当株などを購入すれば、定期的に入る配当金を疑似的な年金のように使うことも可能でしょう。 NISAは資産の分散投資を促進するため、リスク分散を図りながら安定した収益を狙うことができる点も年金対策において効果的です。

→不動産投資：◎
不動産投資も年金対策として有効です。不動産投資によって家賃収入を得ることができるため老後は年金+家賃収入でよりゆとりある生活を送ることができます。入居者がついていれば、という条件はあるものの、毎月家賃収入が手に入るのは大きなメリットです。また、不動産は現物資産であるため、株や投資信託等の流動資産とリスクを分散する意味でも有効な年金対策となり得ます。また、不動産の価値が上昇することで資産拡大の可能性もあり、将来の収入源としての重要性が高まります。

インフレ対策

→NISA：〇
NISAはインフレ対策効果について、一般的な投資より少し秀でていると言えます。資産を運用することで貯蓄のみをしているよりはインフレによる資産価値の低下に対処できます。NISAは非課税制度であり、投資で得た利益に対して税金がかからないため、インフレによる価値減少を吸収しやすい環境が整っています。さらに、NISAでは多様な投資商品への分散投資が促進されるため、インフレによる影響を一つの資産に依存しないようにすることができます。不動産投資信託（REIT）を投資先に選ぶことができるのもメリットでしょう。

→不動産投資：◎
不動産投資のような実物資産はインフレ対策として効果があると言われています。その理由は、需要と供給のバランスに応じて相対的に価値が保たれる傾向があるからです。インフレが進行する状況では、不動産の価値も上昇する傾向があり、資産の保有価値が維持されます。また、不動産に投資することで家賃収入が得られるため、インフレによる物価上昇に対して、家賃収入も相応に調整されることが期待できます。

節税効果

→NISA：◎
NISAの節税効果は、運用益が非課税となるところです。通常の投資では、利益に対して約20%が課税されてしまいますが、NISAではそのような税金の負担がないため、資産がより効率的に成長することが期待できます。

投資信託や株を考えているのであれば、まずNISAで始めるのが良いでしょう。

→不動産投資：〇
不動産投資の節税効果は、所得税や住民税に絡んできます。あえて運用で赤字を作り、それを自分の年収や他の収益と損益通算することで課税所得を下げることが可能です。運用開始してから10年前後は特に節税効果の恩恵を受けることになります。 所得税率の高い高年収の人ほど不動産投資での節税効果は高くなります。

保険効果

→NISA：×
NISAには保険効果がありません。

→不動産投資：◎（ローンを利用して購入した場合のみ）
不動産投資の保険効果として、「団体信用生命保険」があります。銀行とローン締結をする際に加入する保険となります。万一被保険者(オーナー)が死亡したり、重度の障害を負ったりした場合、残りのローン残債を払う必要がなくなるという効果があるので、生命保険のように扱えます。現金購入などローンを利用しないで購入した場合には、保険効果はありません。

下落相場対策

→NISA：〇
NISAで扱う商品は基本的に流動資産のため、物価が下がれば相対的にNISAで所持している資産の価値も下がります。ただし、NISA（投資信託）で魅力なのはその扱う商品の多さです。債権や株、国内や海外、オールカントリー等さまざまな商品を組み合わせて分散させることで、市場全体の変動に対してより安定的に対応できる可能性があります。

投資リスクを抑えるために意識すると良いのが「相関係数」と呼ばれるものです。これは各資産や銘柄がどれぐらい似ているかを表します。相反する投資商材を組み込んで、片方が落ちた時は片方が上がるようにポートフォリオを作れれば、より安定した資産形成ができるでしょう。

→不動産投資：〇
不動産には下落相場対策効果があります。実物資産は、株式市場のように急激な価格変動を起こすことが少なく、比較的安定した資産として機能することが期待されます。現に、不動産の価格はここ10年の推移を見ても安定していますので、時勢の影響を受けにくい投資方法と言えます。

再現性

→NISA：◎
投資においての再現性とは、誰でも一定の運用結果にいけるか、を問う内容となります。選ぶ銘柄にもよりますが、NISAの再現性は高いと言えるでしょう。特につみたてNISAで選べる銘柄は複数の機関から評価が高い銘柄を揃えており、投資初心者でも運用しやすいと言えます。
NISAでは投資商品の選択肢も多様であるため、投資家が希望するリターンやリスクに合わせてポートフォリオを構築することが可能です。これにより、過去の投資成績を参考にしながら着実な資産形成を進めることができます。

→不動産投資：△(エリア・物件種別に気を付ければ〇)。
不動産投資はその特性上、物件は一つ一つすべて固有のものになりますので、同じ運用結果を出すのは難しいです。ただし、エリアと物件種別に気を付ければ比較的似た結果を出すことは可能です。

具体的には、首都圏の単身者向けの新築や築浅、駅近の区分マンション等です。人口増が今後も見込まれる東京エリアであればニーズもあるため入居者がつきやすく、新築や築浅であれば設備も似た状況になるため、運用しやすく、収益の再現性も高いと言えるでしょう。
一方、築古の一棟リフォーム等は上手くいけば利益は非常に大きいものの、再現性は低いです。 不動産投資では、積極的に利益を出していきたいのか、堅実に資産形成を進めたいかの目的意識を持つようにすると良いでしょう。

管理のしやすさ

→NISA：◎
NISAは管理がしやすいと言えます。NISAの投資商品は一般的に投資信託が主流であり、運用に関する専門的な知識がなくても、プロのファンドマネージャーによって運用が行われるため、個別の資産選択や取引の判断をする必要がありません。つみたて設定をしておけば、放置しておけるのも忙しい会社員向けと言えます。また、NISAは非課税制度であるため、税務申告の手続きが簡単であり、特別な管理や手間が必要ないのもメリットです。

→不動産投資：△(管理委託するのであれば◎)
不動産投資の場合、管理を委託してしまえばほぼ手間いらずになります。賃貸物件を所有する場合には、建物や設備の管理、入居者とのコミュニケーション、契約書の作成など、一定の管理業務が必要です。自分でやるとなると大変ではありますが、管理を業者に任せてしまえば、購入後にすることはぐっと少なくなります。物件を購入する際は、その会社で管理業もおこなっているのか。その場合、委託料の額はどれぐらいか、も確認しておくと良いでしょう。

資産5,000万円をNISA×不動産投資で

目標資産5,000万円を目指すなら、NISAと不動産投資の組み合わせがおすすめです。これらの投資手段は、それぞれの特性を活かして資産の成長を促進し、節税効果も期待できます。

NISAは多様な投資商品を利用しやすく、非課税である点が長期運用に適しています。不動産投資も長期運用に向いていますし、実物資産の保有によるリスク分散が可能です。両者を上手に組み合わせることで、目標資産達成に向けて、より効果的な資産形成を実現できます。

新NISAでどれだけ資産を形成できるのか？

新NISAは、成長枠とつみたて枠の併用により、最大で1,800万円の資産形成が可能です。つみたて枠を利用することで、低リスクの商品を選んでコツコツと資産を形成することができるため、リスクを少なくして資産を増やすことができます。

以下に、毎月2万円を積み立てて、年利3%で運用を30年間行った場合のシミュレーション結果を示します。

年数	累計積立金額	資産総額
1年目	24万円	24.3万円
5年目	120万円	129.2万円
10年目	240万円	279.4万円
20年目	480万円	656.6万円
30年目	720万円	1,165.4万円

上記のシミュレーションでは、30年後に約1,165万円の資産が形成されることが分かります。一方、毎年120万円を積立てる場合は運用開始から約12年で目標の1,800万円に到達可能です。

このように、新NISAを上手に活用することで、無理なく長期的な資産形成が可能であり、積立金額や運用期間を工夫することで目標の資産額を達成することができます。ただし、リスクの少ない投資や積極的な資産運用戦略が必要となるため、個々の投資家のリスク許容度や目標に合わせたプランニングが重要です。

NISA運用時の注意点

NISA運用時には以下の注意点があります。

NISA非課税枠超過のリスク:
NISAの非課税枠は1,800万円までですが、この枠を超えて運用した場合、超過分に対しては税金が課税されます。超過した場合、新たな買い付けができなくなるリスクがあります。このため、NISAの枠を超えないように運用を計画することが重要です。

取引継続の対応:
NISA非課税枠を超過した場合、金融機関によっては一般口座や特定口座での取引を継続することが可能な場合があります。一般口座や特定口座では非課税の特典はなくなりますが、引き続き取引を行いたい場合に利用できるオプションです。ただし、金融機関によって対応が異なるため、注意して選択する必要があります。

また、非課税枠は一旦売却すれば翌年度に復活させることも可能です。

これらの注意点を意識してNISAを運用することで、効果的な資産形成を実現し、税制上のメリットを最大限に活かすことができます。

不動産投資×NISAで、合計5,000万円以上の資産形成

不動産投資とNISAを組み合わせることで、合計5,000万円以上の資産形成が可能な方法について解説します。以下は投資シミュレーションの内容です。

頭金の10万を抜いた1990万円を1.65%の金利で35年間のローンで借り入れると、月々のローン返済額は62,403円となります。この物件の月々の家賃収入は67,000円で、管理経費や修繕積立金などの費用を差し引いた結果、月々の収支は-4413円です。これを2件購入するので、合計-8,826円です。35年後にローンが完済され、2,000万円の物件が2件手に入ると同時に、その後は家賃収入がそのまま手に入ることになります。

NISAの投資枠は1,800万円と先ほどお伝えしましたが、毎月2.5万円積み立てれば、利回り3%でも約35年で1800万円に到達します。つまり、NISAの2.5万円＋不動産投資の手出し約1万円の計3.5万円を月々支払えば、35年後には5000万円の資産の到達を目指せますし、翌年以降も不動産投資の家賃収入を得る事が可能です。

このように、不動産投資とNISAを組み合わせれば、月々の手出しを減らしつつ、リスクを抑えながら目標の5,000万円を超える資産を形成することができます。どちらも最初の必要資金が少なく済むのが特徴で、今からでも取り組みやすい投資の組み合わせです。

不動産投資においてはリスクを十分に理解し、適切な対策を講じることも大切です。物件の選定に際しては、立地や需要の見通し、賃貸収入の安定性などを入念に調査し、リスクを最小限に抑えるよう努めましょう。

特に、借入金額には上限がある点に留意する必要があります。金融機関は、借入の上限金額を年収に基づいた倍率で制限することが一般的です。このため、8,000万まで借り入れて物件運用をしたいと思ってもできない…というケースも起こりえます。この額は、ローンを取り扱う金融機関によって異なりますし、不動産業者によって提携している金融機関数にも差異があります。

まとめ

今回は、NISAと不動産投資の比較と資産5,000万円を目指すためのシミュレーションを紹介しました。資産5,000万円というと、とても大きな金額に思えますが、早いうちから資産形成に取り組んでいれば実現可能な金額であることがお分かりいただけたかと思います。 今回のシミュレーションはあくまで一例で、人それぞれ生活の状況が違うので、自分だとどのようなシミュレーションになるのか興味がある方はベルテックスの資産形成セミナーに参加してみてはいかがでしょうか。

ベルテックスは提携銀行数が豊富で、ご案内できるローンも多種多様に渡っています。ぜひご自身のローン可能額が知りたいという方は、お気軽にお問い合わせください。不動産投資を活用した計画的かつ慎重な資産形成で、安定的な収益の確保や資産形成を検討してみてください。