サブリースは、賃貸管理会社に不動産の貸し出しをして不動産投資を行うことです。不動産投資の手間を減らす方法としても人気があります。ただ、サブリースにはトラブルが起きてしまうことも少なくないため、危険性が高いと感じている方も多いのではないでしょうか。そこで本記事では、不動産投資のサブリースの特徴や仕組み、メリット・デメリットなどについて詳しく解説します。

サブリースの種類

サブリースとは、管理会社とオーナーが契約を結び、オーナーが所有する物件を管理会社に貸して、さらに賃貸人に貸す転貸と呼ばれる方法です。
この管理会社に委託する方法のサブリースには大きく分けて2種類あります。

家賃保証型

賃料固定型とも呼ばれ、不動産投資の中で、一般的なサブリースの一つと言えます。不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げます。
その後、一定額の家賃をオーナーに支払う仕組みのことを指します。空室になっても一定額の収入が保証されるため、リスクは低いです。

パススルー型

実績賃料連動型とも呼ばれ、不動産会社がサブリースを受ける際、入居者から集めた賃料に応じて収入が変動する方法です。
そのため、家賃保証型のように一定の金額が確実に支払われるわけではなく、空室のリスクも存在します。ただし、入居者が増えれば収入が増加する可能性もあります。

サブリースの相場

サブリースの手数料は通常、賃料の10～20％程度と言われています。ただし、この割合は委託する会社や物件の条件によって異なります。
例えば、都内の単身向けの1Rアパートメントのような物件は、退去者が出ても新しい入居者が迅速に見つかるため、空室リスクが低いです。そのため、手数料は通常10％前後となります。
一方、立地が不利である物件や地方にある物件、またファミリー向けの物件は、空室が埋まるまでに時間がかかる可能性が高いです。そのため、手数料を20％と高く設定する場合もあります。

委託する会社や物件によって手数料の違いがあるため、管理会社に委託するかどうかを検討する際に、慎重に考慮することがおすすめです。

サブリースのメリット

不動産投資の方法として、サブリースの需要が高まっています。
トラブルなどの問題もあるので、サブリースに対して不安に思う人もいるかもしれません。仕組みを正しく理解し、手間を軽減できるようになれば、便利なシステムでもあります。
サブリースのメリットについて紹介します。

毎月決まった収入を得られること

サブリースにより、家賃保証型を採用すると、毎月確実な収入が期待できます。自主管理の場合、空室が増えると家賃収入が減少し、物件の維持も難しくなります。
都内などの都市部では入居者を見つけるのが比較的容易ですが、地方や駅から遠い物件では入居者が見つかりにくい問題があります。

サブリースを利用することで、空室の心配を減らし、投資計画を立てやすくすることができます。

管理の手間がなくなる

サブリースを利用することで、不動産物件の管理や運営を完全に委託できるという点が大きなメリットです。不動産管理には入居者との対応だけでなく、日々の清掃や保守点検なども含まれます。
さらに、家賃の集金やトラブルの対応なども考えなければなりません。サブリースを活用することで、これらの負担を大幅に軽減できます。特に、不動産以外の本業を持つ人や忙しい人にとって、管理業務にかける時間を節約できる点が重要です。

結果として、手間を最小限に抑えつつ不動産投資を行うことができるのが、サブリースの大きなメリットと言えます。

税金の計算が簡単になる

不動産のサブリース契約を行うことで、面倒な税金の計算作業が簡単になります。一般的な賃貸契約をしていると、入居者ごとに税務計算が必要になります。
入退去に合わせて税金処理を行わなくてはいけなくなるため、手間も時間もかかります。書類作成や計算など複雑なものも多いので、本業が別にあると大きな負担になってしまいます。

サブリースだと、不動産会社との契約した分のみの税務処理となるので簡単です。個々に行うよりも手間をかけることなくできますし、無理なく続けられる点もメリットといえるでしょう。

サブリースのよく知られているデメリット

本業があっても副収入として収入を得やすいのもサブリースの良さですが、その反面デメリットになることも少なくありません。
副業として安易に考えていると、あとあと大きなトラブルに巻き込まれてしまうこともあります。サブリースを始める前に、まずはどんなデメリットがあるのかを認識しておくことで、リスクを抑えることができます。

直接契約より収益は低い

サブリースを利用する際、管理会社の手数料が高額で、実際の収益が低くなることがあります。不動産会社を介して家賃を受け取るため、通常の市場賃料よりも10％から20％低い収益になることがあります。これは空室リスクを回避するために支払う必要がある手数料と考えられます。
ただし、長期的な視点で見ると、この収益の差が大きく感じられることもあります。また、不動産投資用のマンションに適用される「収益還元法」によれば、サブリース契約を結んだ物件は賃料が低くなる可能性もあるとされています。

したがって、サブリース契約を検討する際には、手数料と収益のバランスを考慮し、長期的な戦略を熟考することが重要です。

解約しづらい

サブリース契約を結ぶと、解約が難しいというデメリットもあります。これは、サブリース業者が借主として「借地借家法」によって保護されるためです。解約が容易に行われると、サブリース業者の収入が減少するため、貸主側からの解約は基本的に認められません。
解約を希望する場合には、通常、"正当な事由"が必要です。したがって、収益を上げられず損失を出している物件であっても、解約が認められない可能性があることを考慮する必要があります。解約のハードルが高い点も、サブリース契約のデメリットと言えるでしょう。

サブリース業者から途中解約されることも

サブリース契約をしている不動産会社が倒産した場合、途中で契約を解除しなければない可能性が出てきます。これまで不動産会社に委託していた管理業務や運営業務が、突然オーナー自身にかかることになります。
管理業務に関与していなかった場合、急に自分ですべての作業を行う必要が生じ、戸惑うことが多くなります。業務のスムーズな引継ぎができるかどうかも重要です。入居者に対して問題が発生する可能性もあるでしょう。

さらに、トラブルがエスカレートし、損害賠償の問題につながる可能性も考えられます。サブリース会社が利用できなくなるリスクについても認識し、適切な対策を考えることが大切です。

物件についての決定権はサブリース業者が有利

物件に対しての決定権は、サブリース会社が有利になるケースがほとんどです。物件の入居者の選定や家賃の値下げ、老朽化対策などサブリース業者が決めることになります。例えば、契約期間についてもサブリース業者によって変わります。
20年のところもあれば、30年などの長期契約を結ぶケースがあります。また、一度契約しても期間中に家賃が一度も変わらないケースは少なくありません。一定期間ごとに家賃の見直しが行われるため、契約内容をよく確認しておいたほうがいいかもしれません。

内容を確認しておらず、急に家賃収入が減少してしまうこともあります。サブリース契約をした時点で物件の決定権がサブリース業者に移ることに注意しましょう。

売却しづらくなるリスクも

サブリースの物件や、空室や入居者がいる状態だと、売却が難しくなってしまうこともあります。そもそもサブリースの物件は、相場よりも1割以上収益が落ちてしまいます。
そのため、オーナーのなかには、自主管理で手数料を抑えたい人にとっては敬遠されてしまいます。また、収益性が低くなってしまうため融資が下りにくい問題も出てきます。
新しいオーナーはこうした問題を受け入れる、もしくは購入を一度検討する必要性も出てきます。できれば条件のいい物件をと考えるものですし、サブリース物件であるだけで諦めてしまう人もいるのです。

サブリース検討時の5つのチェックポイント

不動産投資でサブリースを検討している人にとって、必ず確認しておきたい5つのチェックポイントを紹介します。一度契約してしまうと安易に解約ができなくなってしまいます。
そのため、慎重に検討したうえでサブリースにしても問題がないのかを考えるようにしましょう。サブリース検討時の5つのチェックポイントを紹介します。

１．免責期間は妥当か確認

サブリースを契約するうえで、必ず確認しておきたいのが「免責期間」です。サブリースには家賃保証があるので収入が安定しやすい良さもありますが、免責期間について意外と知らない人も少なくありません。
免責期間は、入居者が退室したあとに空室となっている期間のことをいいます。すぐに借り手が見つかったとしても、免責期間があり、サブリース業者は、賃料を支払う必要がない期間として知られています。
そのため、安定収入が得やすいサブリースでも、支払い義務が免責されます。免責期間はサブリース業者によっても変わってきますので、事前に契約内容を確認して問題がないかを確認して把握することが大切です。

２．長期契約のサブリースは要注意

不動産のサブリース契約を交わすうえで、契約期間についても必ず確認しておきましょう。先ほども簡単に説明しましたが、20年以上の契約は「長期」になります。
とはいえ、一般的なサブリース契約になると家賃が20年以上の収入となることを確約できるわけではありません。なかには長期契約をしていても、建物の劣化やそのときの市場の影響を受け家賃が下がってしまうこともあります。

相場に合わせて都度変わっていくことを覚えておきましょう。長期契約になるときは、少しでも不利になる情報が書かれていないかを確認します。もし契約書の内容でわからないことがあれば、その都度確認しておくことをおすすめします。特に家賃保証について不利な記載がないか見逃すとトラブルになりかねません。
契約期間はもちろん、更新をどのタイミングで行うのかを確認しておくと安心です。

３．契約見直しを定期的にする

契約書に記載のある見直しは、定期的に行うのをおすすめします。
長期契約をしていても、家賃が常に一定を維持するはずがありません。契約書のなかの見直しに関する事項に必ず記載されていると思います。
そのため、契約の見直しをどのタイミングにしているのか、何年ごとなのかをあらかじめ確認しておきます。そのときに、これ以上下がらないなどの「保証賃料」も決めていると安心です。広告費や原状回復費なども確認しておきます。見直すべきポイントは以下のとおりです。

保証賃料	サブリース契約で決められているのは80～90％が相場。物件の条件によっても変わってくる。家賃の保証率が、物件の特性やエリアで見ても適正か判断する。家賃の下落時に黒字を維持できるかどうかを確認しておくこと。
広告費	入居が決まったときに、仲介業者に支払うもの。費用をオーナーが負担するのか、管理業者が負担するのか確認しておくこと。定額制の積み立てをしているところ、急な出費になるケースもある。
原状回復費	退去が出たときや、アパートが古く老朽化したときは原状回復費用が必要になる。また建物内のエアコンの修理などの設備面の負担が出てくることも。誰が負担するのか、費用の積み立て、想定外に発生する費用がないかを確認しておくこと。

 

４．契約解除で不利な条件は飲まない

事前に契約解約条件の確認も忘れずに行いましょう。借地借家法では、物件を借り上げる、サブリース業者のほうが保護されるケースがほとんどであるとお話ししました。
そのため、何かしらの事情で物件を手放すときや契約を解除するときに、スムーズに解約できなくなってしまうことも少なくありません。事前に確認しておくポイントとして、契約したあと、どのくらいの期間が経過すれば解約できるか？何か月前に伝えなくてはいけないのか、契約を解除できるケースなども確認しておくと安心です。
不利な上面を提示されたときは、一度検討しよく考えてから決めたほうがいいかもしれません。安易に契約しないようにしないと、解約できず困ることになります。

５．条件の良いサブリース会社を探す

できるだけ条件のいいサブリース会社を探す必要があります。実際にサブリース業者のなかには悪質なところも少なくありません。契約をしてから大きな損害が発生する危険性もあるので注意しましょう。

会社比較

サブリース契約を行うときは、1社に限定することのないようにしましょう。できるだけ多くの不動産会社と連絡をとって、比較しつつ決めるのをおすすめします。
求めている希望条件を明確にしておくと、本当に信用できる業者が見つけやすくなるはずです。他にも口コミを確認すると、実際にサブリース業者を使った人の声もわかるのでより、イメージしやすくなると思います。
まずは、会社を比較しつつ、条件に近いサブリース会社を探していきましょう。

ベルテックスなら

サブリース業者で迷っている人は、ベルテックスがおすすめです。
サブリースの課題になる手数料も家賃の10％と、安く設定しています。

A社	家賃の20％が手数料
B社	家賃の15％が手数料
ベルテックス	家賃の10％が手数料

そのため、家賃10万円で過程した場合、A社との差は、年間で12万円にもなります！
これが10年間のサブリース契約になれば総額120万円もの差額となり、その分の収入が増えたことになるのです。

どこのサブリース業者を使うのかによっても、手数料が大きく変わってきます。
他にも以下のような特徴があります。

・管理手数料が安い
・保証賃料が高いので安心
・入居率は99％以上 ※2023年11月に算出 

まとめ

不動産投資のサブリースは、どこの業者に依頼するのかによっても変わってきます。また、手数料や免責事項、契約期間なども含めて条件のいい業者を選ぶようにしましょう。

業者によっても契約内容が変わってくるので、どんな条件になるのか契約書をしっかりと確認しておくと安心です。不動産投資は長期的な目で考えること、また解約時の条件なども含めて決めましょう。