税務上の「必要経費」の基本

不動産投資を始めると、「この出費は経費になるのか？」と疑問に思うことはよくあります。税務上の「必要経費」は、簡単にいうと「不動産収入（家賃など）を得るために直接使ったお金」のことです。 

所得税法では、不動産所得は「総収入から必要経費を引いて」計算すると決まっています。つまり、家賃収入を得るためにかかった費用、またはそれに関連する費用でなければ、経費として認められません。 

ただし、困るのが、プライベートと事業の支出が混ざっているケースです。たとえば、自宅の一部を不動産投資の事務所として使う場合の家賃や光熱費。これは全額経費にはできませんが、「家事按分」という方法を使います。 

家事按分とは、全体の支出のうち、不動産投資に使った割合を計算し、その分だけを経費にする方法です。自宅の家賃が月10万円で、床面積の20％を投資専用スペースにしている場合、「10万円 × 20％ ＝ 2万円」を家賃として経費にできます。同じように、物件管理に使う携帯電話の料金も、利用時間などで分ける必要があります。 

割合をどのように計算したかを説明できるように、「合理的な基準」で計算することが大事です。 

【一覧】これはOK？ 不動産投資の経費例

どんな費用が経費として認められやすいのか、見てみましょう。以下のものは、不動産収入のために必要だと説明しやすいものです。 

• 固定資産税・都市計画税：物件を所有している限り、毎年かかる税金 
• 不動産取得税：物件を買った時だけかかる税金 
• 登録免許税・印紙税：登記やローン契約の時にかかる税金 
• 所得税や住民税は経費になりません※後述 

• 管理費・修繕積立金：（マンションの場合）管理会社への管理費用や、将来の修繕のための積立金 
• 修繕費：退去時の原状回復、給湯器やエアコンの交換、外壁塗装など。ただし、物件の価値を上げるような大規模な改修は「資本的支出」となり、一度に経費にできず、「減価償却」が必要です。 

• ローン金利：ローンの「利息」は経費になりますが、元本は経費になりません。 
• ローン事務手数料・保証料：ローンを組む時に金融機関に払う費用 

これは不動産投資ならではの経費です。建物や設備は古くなるので、購入費用（建物部分）を、法律で決められた年数で分割し、毎年少しずつ経費にします。たとえば、2,200万円の建物を購入（耐用年数22年）した場合、毎年100万円（2,200万円 ÷ 22年）を「減価償却費」として経費にできます。実際にお金が出ていかなくても、必要経費となるため、節税になる大切な項目です。 

• 交通費：物件の確認、管理会社との打ち合わせ、セミナー参加などのための電車代、ガソリン代など 
• 通信費：物件管理に使う携帯電話代、ネット料金（家事按分が必要な場合あり） 
• 新聞図書費：不動産投資の情報収集のための本、雑誌、Webサイトの購読料 
• 税理士・司法書士への報酬：確定申告や登記を依頼した費用 
• 雑費：管理会社への振込手数料、物件確認用の地図コピー代など 

迷ったら注意！判断が難しい経費

経費になるものもあれば、そうでないもの、判断が難しいものもあります。 

明確にNG（認められない）経費

まずは、経費として計上してはいけない代表例です。 

・ローン元本 

ローンの返済額のうち「元本」部分は、経費になりません。これは「費用」ではなく、「借金の返済」だからです。経費になるのはあくまで「利息」部分のみです。 

・所得税・住民税 

これらは、不動産投資などで得た「所得（儲け）」に対して個人として課される税金です。所得を生み出すための「費用」ではないため、経費にはなりません。 

・プライベートな支出 

当然ですが、家族旅行の費用、投資とは関係のない友人との飲食代、趣味の道具の購入費などは、家事費であり経費にはなりません。 

判断が分かれるグレーゾーンな経費

次に、税理士としてもしばしばご相談を受ける、判断が難しい費用の例です。これらは、経費計上の「ロジック（論理）」が重要になります。 

・交際費（飲食代など） 

不動産会社や管理会社の担当者との打ち合わせ、あるいは他の投資家との情報交換のための飲食代などです。  

・スーツ代・被服費 

「物件視察に行くためにスーツを買った」という場合、経費計上は原則として難しいです。スーツはプライベート（冠婚葬祭や他の仕事）でも着用可能とみなされるため、家事費とされることが一般的です。  

・PC（パソコン）購入費 

物件管理や情報収集、確定申告のためにPCを購入した場合です。  

領収書・レシートの集め方・管理法

どんなに「経費だ」といっても、証明する「証拠」がないと、税務調査で認められない可能性があります。その基本的な証拠が、領収書やレシートです。不動産投資を始めたら、「事業用」と「プライベート用」の支出を分け、関連する領収書・レシートはすべて集めるようにしましょう。 

正しい領収書・レシートとは？

以下の項目が書かれていると、証拠として認められる可能性が高まります。 

1．日付：使った日 

2．金額：支払った金額 

3．相手先：お店や会社の名前 

4．但し書き：何に使ったか 

特に重要なのが「但し書き」です。「お品代」だけでは、何を買ったか分からず、疑われる原因になります。「XX様と打ち合わせ飲食代」「不動産投資関連 書籍代」「物件視察 駐車代」など、具体的に書いてもらうか、自分でメモしておきましょう。 

おすすめの管理法

集めた領収書は、確定申告の期間（白色申告で5年、青色申告で7年）保存する必要があります。 

・アナログ管理 

月ごと、または「交通費」「交際費」などの費目ごとに封筒やファイルを用意して、入れていくだけでもOKです。日付順にノートに貼るのも良いでしょう。 

・デジタル管理（推奨） 

クラウド会計ソフト（freee, マネーフォワードなど）を使うと便利です。スマホでレシートを撮影するだけで、AIが日付や金額を読み取ってくれます。銀行口座やクレジットカードを連携すれば、入出金の記録も自動で取り込まれ、帳簿付けが楽になります。 

経理に時間をかけたくない場合は、早めにツールを導入し、「領収書をもらったらすぐに撮影する」習慣をつけておくことがおすすめです。 

まとめ

不動産投資の経費は、「不動産収入のために本当に必要だったのか」を説明できるかで決まります。管理費やローン金利のように経費になるものから、交際費やPCのように判断が難しいものまであります。領収書やレシートを、「日付・金額・相手先・内容」が分かるようにきちんと保管・管理することが大切です。 

判断に迷う場合は、専門家に相談しましょう。