なぜ不動産投資をすると確定申告が必要か？

会社員が不動産投資を始めると、ほぼ確実に「確定申告」という新しい手続きに直面します。 

会社から給料をもらっているだけなら、税金の計算や支払いは会社が年末調整で行ってくれますが、不動産投資で得た家賃収入は「不動産所得」という、給料とは別の収入になります。 

日本の税制では、給料以外の所得が年間20万円を超えると、「これだけ収入がありました」と自分で税務署に申告して、税金を計算し直す必要があります。これが確定申告です。不動産所得は、年間の総収入（家賃収入など）から、運用にかかった費用（管理費、修繕積立金、ローンの利息、固定資産税、減価償却費など）を引いて計算します。 

不動産所得＝総収入−必要経費 

ワンルームマンション1室でも、年間の家賃収入が数十万円になることは普通です。そこから経費を引いても、20万円を超えることは十分ありえます。 「面倒だな」と思うかもしれませんが、確定申告は義務であると同時に、正しく経費を申告することで、税金を払いすぎないようにする権利でもあります。特に、最初の年は物件の購入費用（仲介手数料、登記費用など）を経費にできることが多いので、計算上「赤字（不動産所得がマイナス）」になることも。この赤字を給料と合算（損益通算）すると、年末調整で払った税金が一部戻ってくる可能性もあります。 

つまり、不動産投資を始めた会社員にとって、確定申告は避けて通れない、とても大事な手続きなのです。 

「白色申告」と「青色申告」の決定的な違い

確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。どちらを選ぶかで、帳簿のつけやすさと、税制上のメリットが変わってきます。 税理士としては、不動産投資を始めたなら、青色申告を選ぶことをおすすめしています。 違いを比べてみましょう。 

＊1：55万円控除が基本。e-Tax（電子申告）か電子帳簿保存で65万円控除になります。 

＊2：純損失の繰越控除。不動産所得の赤字を、次の年から3年間、黒字と相殺できます。 

違いのポイント①：税制上のメリット（特別控除）

一番のメリットは「青色申告特別控除」です。青色申告（10万円控除）を選ぶだけで、計算した不動産所得から10万円を引けます。所得が10万円減れば、所得税や住民税が安くなります。さらに、事業規模（後で説明します）で、複式簿記というルールで帳簿をつければ、控除額は最大65万円になります。白色申告には、この控除がありません。 

違いのポイント②：赤字の繰り越し

青色申告のもう一つの良い点は「純損失の繰越控除」です。たとえば、大規模な修繕でその年の不動産所得が50万円の赤字になったとします。 

• 白色申告の場合、その赤字はその年で終わりです（給料との損益通算はできます）。 
• 青色申告の場合、損益通算しても残った赤字を、次の年から3年間繰り越せます。 

次の年に100万円の黒字が出ても、繰り越した50万円の赤字と相殺して、その年の不動産所得を50万円として申告できます。これは、長い目で見るととても有利です。 

違いのポイント③：記帳の手間

メリットが大きい分、青色申告は白色申告より手間がかかります。特に65万円控除を目指す「複式簿記」は、簿記を知らないと難しく、専門的な作業が必要です。でも、安心してください。会社員の方が選ぶ「10万円控除」なら、それほど難しくありません。 

「青色申告（10万円控除）」は意外と簡単？

会社員が区分マンション1室から不動産投資を始める場合、ほとんどが「事業規模」には当てはまりません。 

目安として、アパート（戸建て含む）は5棟、マンションは10室以上を貸し付けている状態を指します（通称「5棟10室基準」）。事業規模でない場合、青色申告の特別控除額は10万円になります。「最大65万円」の控除は受けられません。「10万円だけか」と思うかもしれませんが、「赤字の3年間繰越し」のメリットは、10万円控除でも受けられます。これだけでも青色申告を選ぶ価値はあります。 

そして、この「10万円控除」の青色申告で必要な記帳は、白色申告とほとんど同じ「簡単な記帳（単式簿記）」でOKです。 

難しい簿記のルールは要りません。家計簿をイメージしてください。必要なのは、以下の情報を日付順に記録することです。 

• 収入（売上）：いつ、誰から、何（家賃、礼金など）で、いくら入金されたか。 
• 経費：いつ、何に（管理費、修繕費、ローン利息、交通費など）、いくら支払ったか。 

これらを記録して、年末に集計して「不動産所得用の青色申告決算書（簡易版）」を作るだけです。最近は、初心者向けの会計ソフト（freeeやマネーフォワードなど）がとても便利です。銀行口座やクレジットカードと連携させれば、多くの取引が自動で記録されます。質問に答えていくだけで、簿記の知識がなくても、10万円控除はもちろん、65万円控除に対応した決算書や申告書まで作れるソフトも多いです。 

確定申告までの年間スケジュール

青色申告を選ぶと決めたら、やることは「日々の記帳」と「年1回の確定申告」だけではありません。事前の申請がとても重要です。流れを見てみましょう。 

まとめ

会社員の方が不動産投資をするなら、確定申告は必須です。不動産所得が年間20万円を超えたら申告しないといけません。 確定申告には「白色」と「青色」がありますが、節税したいなら「青色申告」がおすすめです。区分マンション1室で「10万円控除」でも、簡単な記帳で「赤字の3年間繰越し」というメリットがあります。 

青色申告を始めるには、開業から2ヵ月以内に「青色申告承認申請書」を出す必要があります。物件を買ったらなるべく早めに手続きを進めましょう。会計ソフトを使えば、初めての方でも自分で申告できます。もし不安があれば、専門家に相談しましょう。