年収1,000万円といえば、日本では高収入の部類に入ります。しかし、将来も継続して現在の年収を得られるとは限らず、「上手に投資・運用して資産を拡大していきたい」と考えている人も多いのではないでしょうか。

年収1,000万円以上の人が投資にチャレンジするなら、不動産投資がおすすめです。不動産投資を行うことで、高い節税効果が期待できるなど、さまざまなメリットが期待できます。

この記事では、年収1,000万円以上の人が不動産投資を行った場合に期待される節税効果を、シミュレーションで具体的に解説するとともに、実際の成功例や失敗しないためのポイントも紹介します。

年収1,000万円以上の人に不動産投資がおすすめな4つの理由

年収1,000万円以上の人に不動産投資をおすすめするのには、次の4つの理由があります。  

（1）高い節税効果が期待できるから 
（2）不動産投資ローンを有利な条件で借りられるから 
（3）トラブルが起きても迅速に対応できるから 
（4）仕事が忙しくても取り組むことができるから

それぞれの理由について、以下で詳しく見ていきましょう。 

（1）高い節税効果が期待できるから

年収1,000万円以上の人に不動産投資をおすすめする最も大きな理由は、不動産投資が所得税や住民税の節税に効果的だからです。特に所得税は、所得が高い人ほど税率が上がる「累進課税制度」を採用しているため、年収の高い人ほど不動産投資による節税効果が高まるという特徴があります。

また、投資用不動産の土地と建物のうち、建物は減価償却資産のため、物件の購入費用は減価償却費として経費計上が可能です。減価償却によって不動産所得が赤字になれば、損益通算という仕組みによって、より大きな節税効果をもたらします。

この点については、次章以降で詳しく解説します。

（2）不動産投資ローンを有利な条件で借りられるから

不動産投資では、物件購入時に不動産投資ローンを借り入れるのが基本です。このとき、年収1,000万円以上かつ大企業の従業員や公務員であれば、信用力を高く評価されることが多いです。

金融機関は融資を判断するにあたって個人の信用力を重視するため、年収1,000万円のような高年収の人は有利な条件でローンを組むことができるでしょう。加えて、返済能力も高いと判断されやすく、大きな金額を借り入れることも可能です。

まとまった金額を低金利で借りられるので、投資できる物件の選択肢が増え、資金計画や収支面でも有利になります。

（3）トラブルが起きても迅速に対応できるから

収益物件を購入しての不動産投資は、賃貸経営としての側面が強くなります。賃貸経営においては一定の修繕費を見込むものですが、時には、想定外の修繕が必要になることもあります。当初見込んでいた修繕費を超えるコストがかかった場合、資金力がないと経営が立ち行かなくなるかもしれません。

しかし、年収1,000万円以上の資金力があれば、こうした突発的に発生するトラブルに対しても柔軟に対応できます。トラブル対応がスピーディだと、入居者からの信頼や満足度が向上し、賃貸経営が安定しやすくなるでしょう。

（4）仕事が忙しくても取り組むことができるから

年収1,000万円以上の会社員や公務員の人であれば、平日の日中は本業で多忙な日々を送られていることでしょう。そのため、もし所有物件で何らかのトラブルが発生した場合でも、ご自身で対応するのは困難かもしれません。

しかし、不動産投資においては、物件の運営管理業務をすべて不動産管理会社に委託することが可能です。日々の入居者対応や清掃、点検・修繕といった建物管理はもちろんのこと、退去時の手続きや新たな入居者の募集といった入居者管理まで、幅広く委託できます。

このように不動産管理会社に業務を委ねることで、オーナーとして日常的に対応する必要のある業務はほとんどなくなります。したがって、本業が忙しい年収1,000万円以上の方でも、無理なく不動産投資に取り組むことができるのです。 

不動産投資で期待できる節税効果とは？

不動産投資は節税につながります。特に、年収1,000万円以上の比較的所得が高い人は、節税効果が大きくなりやすいです。

どのような仕組みで節税できるのか、なぜ年収1,000万円以上の人だと効果が高まるのか、詳しく解説します。

節税効果をもたらす3つの制度

不動産投資が節税につながるのは、次の3つの制度が適用されるからです。 

経費計上	事業に必要な支出を、課税所得から差し引くことができる仕組み
損益通算	不動産所得の赤字を、給与所得と相殺できる仕組み
減価償却	物件取得費用を、減価償却費として経費計上できる仕組み

ここでは、上記の制度の詳細を順番に見ていきましょう。

1. 経費計上

経費とは、事業を行うにあたって必要不可欠な支出のことをいいます。経費計上とは、所得税や住民税の課税対象となる所得（課税所得）を計算する際、経費は収入から差し引くことができる仕組みです。つまり、経費を多く計上するほど課税所得が小さくなり、所得税や住民税を節税できます。

ただし、どんな費用でも経費計上できるわけではありません。不動産投資で経費計上できる費用としては、次のようなものが挙げられます。

• 不動産投資ローンの金利（元金部分は計上不可） 
• 固定資産税、都市計画税などの税金 
• 仲介手数料 (入居者獲得に関するもの)
• 支払手数料 
• 不動産投資会社や管理会社などとの交際費 
• 物件に関わる交通費 
• 火災保険料、地震保険料 
• 修繕費 
• 管理委託手数料 
• 管理費 
• 減価償却費　など

2.損益通算

不動産投資によって得られる収益は、不動産所得として計上されます。この不動産所得は総合課税の対象であり、会社員や公務員の方が給料として受け取る給与所得と合算され、税額が計算される仕組みとなっています。

そして、損益通算とは、この総合課税の制度のもとで、不動産所得において生じた赤字を給与所得などと相殺できる仕組みのことを指します。

「不動産所得が赤字」と聞くと、あまり良くない印象を持たれるかもしれませんが、投資を始めた最初の年度は初期費用や経費がかさみやすく、会計上は赤字になることも少なくありません。また、この後に説明する減価償却を活用することによっても、会計上赤字の状態となる場合があります。

したがって、不動産投資における赤字は、必ずしもネガティブなものではなく、むしろ「節税を目的として意図的に赤字にする」という戦略も存在します。 

3.減価償却

上記の損益通算と組み合わせて利用することで、大きな節税効果を発揮するのが減価償却です。不動産投資における減価償却とは、物件取得費用を購入した年に一括で経費計上するのではなく、法定耐用年数をベースにした年数（減価償却期間）で分割して経費計上する会計手法を指します。

法定耐用年数は建物構造や用途によって定められており、新築の木造住宅であれば22年、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションであれば47年です。中古住宅を購入した場合、法定耐用年数をベースに、築年数などを勘案して減価償却期間を別途計算します。

減価償却期間中は、毎年の不動産所得から減価償却費を差し引くことができるため、減価償却費が大きければ不動産所得を赤字にできます。その結果、損益通算により、全体の課税所得を低く抑えられるのです。

減価償却期間が短いほど、期間中1年当たりの減価償却費は大きくなるため、新築物件よりも中古物件のほうが、減価償却による節税効果は高くなる傾向にあります。ただし、当然のことながら、効果を受けられる期間は短くなる点に注意が必要です。

年収1,000万以上だからこそ得られる節税効果

最終的に物件を売却する場合、所有期間中に得られる家賃収入と、売却によって得られる売却益を合計したものから、物件取得にかかった費用と家賃収入を得るためにかかった経費を差し引いた金額が、その投資で得られた最終利益になります。

ここで注意しなければならないのが、物件売却によって得られる所得（譲渡所得）に対しても、所得税と住民税が課税される点です。譲渡所得は分離課税のため、給与所得や不動産所得とは別に課税され、一律の税率が適用されます。

具体的には、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として、以下の税率で計算します。 

	譲渡した年の1月1日時点での  所有期間	合計税率  （復興特別所得税を含む）
長期譲渡所得	5年超	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	39.63％

続いて、譲渡所得の計算式も紹介します。

実は、減価償却費を経費計上すると、物件購入価格から減価償却相当額を差し引かなければならないことになっています。減価償却した分だけ課税所得が大きくなるので、所有期間中に節税できたとしても、売却時の税金は高くなるということです。

しかし、年収1,000万円以上だと所得税率が高いため、譲渡所得の税率のほうが低くなります。よって、トータルでも高い節税効果を得られる仕組みです。

見逃せない相続税の節税効果

年収が高い人にとっては、将来の相続税の対策も気になるところではないでしょうか。不動産投資は、相続税の対策としても効果的な投資手法です。

不動産の相続税評価額は、土地が路線価、建物が固定資産税評価額をベースに算出されるのが基本です。路線価も固定資産税評価額も時価の7〜8割程度に設定されているため、不動産の相続税評価額は、時価よりも低い金額になります。

現金や有価証券などは、額面がそのまま評価額となるので、ほぼ時価＝評価額と考えて問題ありません。このことから、金融資産を不動産に振り替えることで、相続税を抑えることができます。

【年収で比較】不動産投資の節税効果シミュレーション

不動産投資による所得税・住民税の節税効果は、年収1,000万以上の所得が高い人の場合、特に大きくなります。

ここでは、年収700万・1,000万・1,300万の3つのケースで節税額をシミュレーションします。年収によってどれくらい効果が異なるのか、具体的に見ていきます。

なお、以下で紹介するのは、あくまでも一般的なシミュレーションです。個別の状況に応じた節税効果を知りたい場合は、ベルテックスの個別相談をご活用ください。 

年収700万円・年収1,000万円・年収1,300万円の給与所得

前提として、課税対象となる給与所得は年収とは異なります。年収から給与所得控除を差し引いた金額が給与所得となります。

3つの年収ごとに、給与所得の概算値を計算すると次のとおりです。 

	給与所得
年収700万円	520万円
年収1,000万円	805万円
年収1,300万円	1,105万円

ここから先のシミュレーションでは、上記の給与所得を用いるものとします。

年収700万円・年収1,000万円・年収1,300万円で所得税の節税効果を比較

まずは、3パターンの年収ごとに、不動産投資を行う場合・行わない場合の所得税額を比較してみましょう。シミュレーションにあたっての条件は以下のとおりです。 

・不動産所得：年間50万円の赤字
・基礎控除　：48万円 
・住民税率　：10％（均等割を除く）

計算の前提となる、課税所得別の所得税率（復興特別所得税を含む）と控除額も確認しておきましょう。 

課税所得	所得税率	控除額
1,000円〜194万9000円	5.105％	0円
195万円〜329万9,000円	10.21％	9万7,500円
330万円〜694万9,000円	20.42％	42万7,500円
695万円〜899万9,000円	23.483％	63万6,000円
900万円〜1,799万9,000円	33.693％	153万6,000円
1,800万円〜3,999万9,000円	40.84％	279万6,000円
4,000万円〜	45.945％	479万6,000円

なお、計算を単純化するために社会保険料控除、住宅ローン控除、生命保険料控除、医療費控除、配偶者控除、扶養控除などは、一切考慮しないものとします。 

①年収700万円の場合

年収700万円の場合、給与所得は520万円なので、所得税率20.42％・住民税率10％・控除額42万7,500円となります。不動産投資をしない場合・する場合で、それぞれ所得税額を試算してみましょう。

上記より、年収700万円の場合、不動産投資により年間15万2,100円を節税できる試算です。

②年収1,000万円の場合

それでは、本題の年収1,000万円の場合で試算してみます。給与所得は805万円なので、所得税率23.483％・住民税率10％・控除額63万6,000円となります。不動産投資をしない場合・する場合で、それぞれ所得税額を試算すると次のとおりです。

上記より、年収1,000万円の場合、不動産投資により年間16万7,400円の節税が可能。年収700万円の人よりも、節税効果が高まっていることがわかります。 

③年収1,300万円の場合

さらに収入が上がって、年収1,300万円になった場合も試算してみます。給与所得は1,105万円なので、所得税率33.693％・住民税率10％・控除額153万6,000円となります。不動産投資をしない場合・する場合の所得税額は次のとおりです。

上記より、年収1,300万円の場合、不動産投資により年間21万8,500円の節税となり、一層節税効果が高まっています。試算結果は目安に過ぎませんが、年収が高まるほど、不動産投資の節税効果が大きくなるというのは明らかです。 

年収700万円・年収1,000万円・年収1,300万円でトータルでの節税効果を比較

次に、売却まで考えた場合の節税効果を年収ごとに比較してみましょう。シミュレーションの条件を以下のとおり定めます。（毎年の節税額は前章の数字を引用）

条件より、建物分4,000万円を減価償却処理します。法定耐用年数47年なので、4,000万円÷47年≒年間約85万1,000円を減価償却費として計上するものとします。

20年後の売却時点で計上済みの減価償却費は、85万1,000円×20年＝1,702万円。物件購入価格から差し引くと、5,000万円−1702万円＝3,298万円となります。

以上より、譲渡所得および税額は次のとおりです。

仮に減価償却しなかった場合には、譲渡所得による所得税額は次のようになります。

減価償却によって、売却時の譲渡所得税が284万8,100円増えたことになります。

それでは、年収別のシミュレーションに移りましょう。 

①年収700万円の場合

前章のシミュレーションより、年収700万円の場合、不動産投資による20年間の節税効果は304万2,000円です。

減価償却による譲渡所得税の増加分が284万8,100円なので、出口を含めたトータルでの節税効果は、304万2,000円−284万8,100円＝19万3,900円となります。単年で見た節税効果は大きいものの、最終的な効果は限定的といえるでしょう。

②年収1,000万円の場合

続いて年収1,000万円の場合、不動産投資による20年間の節税効果は334万8,000円です。減価償却による譲渡所得税の増加分を踏まえ、トータルでの節税効果を計算すると、334万8,000円−284万8,100円＝49万9,900円。年収700万円と比較すると、最終的な節税効果も高まっていることがわかります。 

③年収1,300万円の場合

年収1,300万円の場合も同様に試算します。年収1,300万円の人が20年間不動産投資を行った場合、節税効果は437万円です。減価償却による譲渡所得税の増加分より、トータルでの節税効果は、437万円−284万8100円＝152万1,900円となります。最終的に100万円以上の節税が実現できており、年収が高くなるほど、トータルでも高い節税効果を得られることがわかります。

年収1,000万の不動産投資｜所得税還付金シミュレーション

会社員や公務員の人は、源泉徴収によって、所得税や住民税が毎月の給与から天引きされています。源泉徴収額は「給与所得の源泉徴収税額表」に基づき、月収から社会保険料等を控除した後の金額に応じて、規定額が天引きされる仕組みです。

実際には、各種控除が適用されるため、源泉徴収では税金を取り過ぎているケースがほとんど。この差額を計算し、徴収し過ぎた分を調整する制度が年末調整です。

ただし、不動産投資を行うと確定申告が必要になります。源泉徴収では、不動産投資による節税分も考慮されていないため、確定申告をすることで払い過ぎた所得税が還付されるのです。

ここでは、年収1,000万の人が不動産投資を行った場合、どれくらいの所得税還付を受けられるのか、不動産所得の赤字額ごとにシミュレーションします。試算の条件は次のとおりです。

• 年収：1,000万円（月収83万3,333円、ボーナスなし）
• 給与所得概算：805万円
• 所得税率：23.483％（復興特別所得税を含む）
• 年間控除額：63万6,000円
• 基礎控除：48万円
• 社会保険料年額:127万704円（厚生年金・健康保険・雇用保険、40歳未満） 
• 社会保険料月額：10万5,892円（厚生年金・健康保険・雇用保険、40歳未満）
• 社会保険料等控除後の給与月額：72万7,441円
• 月当たり源泉徴収額：7万630円（扶養親族なし、令和7年分）

→年間源泉徴収額：84万7,560円

※社会保険料月額の計算は、税金・社会保障教育「税金・保険料シミュレーション」を使用

不動産所得が30万円の赤字の場合

不動産所得が30万円の赤字だった場合、年間の所得税額は次のように計算できます。

先ほどの条件より、年間源泉徴収額は84万7,560円なので、84万7,560円−77万2,700円＝7万4,860円が還付されることになります。

不動産所得が50万円の赤字の場合

次に、不動産所得が50万円の赤字だったとき、年間の所得税額を計算すると以下のとおりです。

年間源泉徴収額との差額を求めると、84万7,560円−72万5,700円＝12万1,860円の還付金を受け取れることになります。 

不動産所得が100万円の赤字の場合

不動産所得が100万円の赤字だった場合、年間の所得税額は次のように計算できます。

年間源泉徴収額との差額より、84万7,560円−60万8,300円＝23万9,260円の還付を受け取ることができます。

上記の計算は、その他の控除を一切考慮していません。各種控除が上乗せされれば、実際にはもっと多くの還付を受けられるでしょう。

年収1,000万円における不動産投資の成功例

ベルテックスでは、年収1,000万円前後で不動産投資に取り組まれているお客様も多くいます。ここでは、大きな節税効果により成功を収めている事例を紹介しましょう。 

年収	1,100万円
物件の種類	中古マンション	新築マンション	新築マンション
購入価格	2,330万円	3,250万円	2,980万円
借入金額	2,320万円  （頭金10万円）	3,240万円  （頭金10万円）	2,970万円  （頭金10万円）
借入条件	金利1.6％  借入期間35年	金利1.4％  借入期間35年	金利1.4％  借入期間35年
家賃収入	月10万円	月10万6,000円	月9万6,500円

上の表は、年収1,100万円で中古マンション1棟・新築マンション2棟に投資している、40代会社員の人の事例です。

高年収による信用力の高さから、低金利で融資を受けられているのがポイント。毎月のローン返済を含めても、自己資金からの手出しなしで複数物件の所有を実現しています。減価償却の効果もあり、初年度の還付金は約93万円と、大きな節税効果を得ることができました。

成功の背景には、毎月の管理委託手数料を安く抑えられていることもあります。ベルテックスの管理委託手数料は、高品質ながら1戸当たり月777円〜とリーズナブルなので、支出を抑えることが可能です。

支出を抑え、堅実で安定的な不動産投資を行いたいなら、ベルテックスまでお気軽にご相談ください。 

年収1,000万円の人が不動産投資で失敗しないための4つのポイント

年収1,000万円の人が不動産投資を始めるにあたって、次に紹介する4つのポイントを押さえておくと、失敗を防ぎやすくなります。 

（1）不動産投資の仕組みやリスクを理解したうえで始める

不動産投資は、一般的に「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。比較的安定性の高い投資手法ではあるものの、特有のリスクが存在する点は注意が必要です。

不動産管理会社にすべて任せきりにするのではなく、自分自身も不動産投資に関する必要最低限の知識を身に付けておきましょう。適切なリスクヘッジを講じることができれば、投資の成功可能性が高まります。

（2）安定した賃貸需要の見込める物件に投資する

不動産投資の成否は、最初の物件選びにかかっていると言っても過言ではありません。将来にかけて安定した賃貸ニーズを見込める物件に投資しなければ、継続的な安定収入は見込めません。高い賃貸ニーズが見込めるのは、次のような特徴を満たす物件です。

• アクセスの良い都心部にある物件 
• 都心に出やすい駅近の物件 
• 商業施設や生活利便施設へのアクセスが良い物件 
• 将来性のあるエリアにある物件　など

特におすすめなのが、都心のワンルームマンション投資です。常に一定の賃貸ニーズが見込めるうえ、区分マンションであれば売り手も見つかりやすいでしょう。 

（3）余裕のある収支計画を立てる

不動産投資の収支計画を立てるにあたり、常に安定的に稼働している状態で想定するのは、リスクが高いといわざるを得ません。

空室が発生するリスク、入居者が家賃を滞納するリスク、想定外の修繕が生じるリスクなどを見越し、上記のようなリスクが発生した際の収支シミュレーションを綿密に行い、一定の余裕資金を見ておくことが大切です。

（4）信頼できる不動産投資会社をパートナーにする

不動産投資会社とは、投資物件の紹介、資金計画の策定、購入後の賃貸管理・建物管理、売却に至るまで、不動産投資に関わるサポート全般を提供する会社のことです。

投資家にとって、不動産投資会社は大切なパートナーです。投資を成功させるには、ノウハウの豊富な不動産投資会社を味方につけることが不可欠です。

以下の記事を参考に、信頼できる不動産会社と担当者をパートナーに迎え、成功を引き寄せましょう。

まとめ

年収1,000万円という収入水準の方であれば、一般的に信用力が高いと見なされるため、有利な条件で不動産投資を始められる可能性があります。さらに、経費計上、損益通算、減価償却といった制度による高い節税効果も期待できることから、効率的な資産形成につながるでしょう。

不動産投資で成功を収めるためには、物件選びと信頼できる不動産投資会社を選ぶことが非常に重要です。ベルテックスは、都心部の優良物件を中心に扱っており、安定した賃貸経営を目指せるのが特徴です。

また、管理委託手数料を抑えつつ、質の高い運営管理を提供することで、会社員の方でも安心して不動産投資に取り組める環境を整えています。

将来に向けて、ご自身の資産を効率的に運用したいとお考えであれば、ぜひベルテックスでの不動産投資を検討ください。まずは、当社の個別相談にてご自身の将来の目標や資産に関するお考えをお聞かせください。ご要望に合わせて、最適なプランをご提案いたします。