不動産投資を始めるにあたりいくら必要か知っていますか？　今回は必要な自己資金や手順、銀行融資に焦点をあて初心者必見の内容を詳しく説明します。

不動産投資を始めるのに必要な資金について

まず、不動産投資をする上で必要な資金について触れていきましょう。

収益物件に限らず、不動産を購入する際は物件価格とは別に諸経費が発生します。これら全てをローンに組んでしまうと、融資が通りづらくなってしまうことや表面利回りに影響してしまうことから、不動産投資では多くの場合頭金が必要です。

物件価格＋諸経費が必要

不動産を購入する際に発生する諸経費は下記のとおりです。

• 印紙税
• 仲介手数料
• 司法書士報酬
• 登記費用
• 不動産取得税
• 火災・地震保険料
• 銀行ローン事務手数料
• その他（固定資産税、管理費清算金など）

※火災・地震保険料は、更新時にも費用が発生します。
※2022年10月より保険適用期間10年の制度が廃止され、5年が上限となりました。

必要な諸経費の目安

必要な諸経費は、物件価格や新築物件と中古物件によって差異が生じてしまうため、一概には言えません。おおよその目安として、物件価格の7～10パーセントぐらいと思っておくとよいでしょう。

頭金の目安（物件価格の2〜3割程度）

不動産投資で受ける融資審査はマイホーム購入よりも基準が厳しく、頭金を準備してしっかりと考えられた返済計画になっているかが銀行に見られるポイントです。
頭金の額は融資を受ける人の属性次第ですが、物件価格の20パーセント準備しておくと安心できるでしょう。
しかし、区分マンションであれば、少額の自己資金から開始できるケースもあります。

年収別融資可能額の目安

銀行の融資利用可能額は、本人の属性や物件の収益性によって大きく異なります。
一般的にサラリーマンであれば、年収に対して約8～15倍ほどの融資を受けられることが多いようです。
しかし、年収が500万円以上でないと融資を受けること自体が難しく、それ以下の場合は頭金を多く準備するなど融資条件は厳しくなるでしょう。なぜなら不動産投資は、空室などで家賃収入よりローン返済額が上回った場合、自分の給料などから手出しが必要になるからです。

年収別の融資可能額について一般的な目安を説明していきます。

年収300万円

年収300万円の場合、銀行から融資をしてもらうことは極めて難しいです。
個人や中小企業に積極的に支援を行っている日本政策金融公庫は、銀行では通りづらい投資案件でも自己資金額を多く投入することで活用できる場合があります。物件価格の50パーセント以上の自己資金を準備した上で、ご自身で打診する流れになるでしょう。
注意が必要なのは、日本政策金融公庫のローン借入期間は最長20年までとなっており、融資限度額が4,800万円という点です。さらにローン審査では、表面利回りの高さも非常に重要視されます。
日本政策金融公庫の融資を活用するためには、高利回りで築古など価格が安い物件において50パーセント以上の自己資金を準備する必要があるでしょう。

年収500万円

年収500万円の場合、他に借入を行っていなければ4,000～6,000万円ほどの融資利用が受けられるでしょう。本人の属性次第では融資利用額によって1棟物件などの購入も可能になりますが、本章冒頭で先述ように給与からローン返済の手出しがあることを考えると、現実的ではありません。
また、区分マンションは頭金なしで融資活用できる場合があるのに対し、１棟物件では年収にかかわらず一定の頭金を用意した上でのローン利用が必須となります。目安として物件価格の17～27パーセントの自己資金の準備が必要となり、ハードルも高くなるでしょう。
資金の余力がない場合は、融資を満額利用するのではなく区分マンションなど規模の小さい不動産投資から始めることをお勧めします。

年収1,000万円

年収1,000万円の場合、他に借入を行っていなければ8,000～15,000万円ほどの融資利用を受けられるでしょう。不動産投資ローンの審査基準が厳しい大手銀行やメガバンクからの融資も選択肢の中に入れることができて、利率の優遇など良い条件での融資利用が見込めます。
家賃収入がマイナスとなってしまっても、給与から補填できる可能性が高いので一棟物件やRC物件など需要のある物件を狙うことができるでしょう。1棟目の不動産経営が上手くいけば2棟目以降、複数所有の際にも融資利用が受けやすくなります。

不動産投資で儲ける仕組み

不動産投資で儲けを出すには、主に2つの方法があります。
物件を所有すると継続的に家賃収入が得られる「インカムゲイン」と、物件相場が上昇した時に得られる「キャピタルゲイン」です。それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。

インカムゲイン

投資用語としてよく使われるインカムゲインとは、日本語では配当収入（運用益）という意味です。不動産投資におけるインカムゲインは「家賃収入」がこれに該当します。
事故物件になるなどのリスクがない限りは家賃の急激な下落は発生しにくいため、毎月安定的に収入を得ることが可能です。ひと月あたりの大きな収益は感じづらいかもしれませんが、ローン返済が終わると諸経費を除いた家賃収入全額が手元に残るので、売却せず資産運用を続けることで生涯安定した利益が得られます。

• メリット：長期的に資産運用すると一生安定した利益が得ることが可能
• デメリット：大きな利益を狙うことは難しい、給与から手出し金が発生する可能性がある

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、日本語にすると売買差益（売却益）という意味になります。漢字からもイメージできる通り、安く買い高く売ることで得られる差額分で収益を得ることです。しかし、不動産価格が思い通りに上昇せず損失を出してしまうこともあり、これをキャピタルロスと言います。
キャピタルゲインは大きな利益を狙えて魅力的ですが、キャピタルロスを発生させないために今後上昇が見込める好立地物件をいかに低価格で購入するかがポイントです。
このような物件は投資家だけでなく不動産会社間でも競争率が高いので、不動産の知見のない初心者が狙うのであれば、不動産会社や不動産投資の専門家などの意見を聞きながら運用するのがよいでしょう。

• メリット：上手く行けば大きな利益を得ることが可能
• デメリット：初心者にはハードルが高い。タイミング次第でキャピタルロスが大きくなる可能性がある。

不動産投資の始め方の手順を紹介

本章では、実際に不動産投資の始め方や手順について説明していきます。
はじめに目標、目的を具体的に設定することで、その後の過程を円滑に進めることができるでしょう。

不動産投資の目標、目的を明確にする

「不動産投資をスタートさせるにあたり、あなたの目的はなんですか？」
この問いに対する答えは「老後の年金では不安だから」「子供の教育資金の足しになれば」と、人それぞれです。まずは、このざっくりとした目的をより具体化させ「目標金額」を設定することが最初の作業になります。

（具体例）

• 老後の年金を低く見積もると月10万円の受給なので、不動産投資で月20万円を得たい
• 子供が私立大学へ通うことを想定して、給与とは別で月10万円の副収入を不動産投資で得たい

このように金額設定を行い、不動産投資の目的を明確化してください。

目的に合った物件の種類、物件を購入するエリアを決める

目標金額を設定すると、おのずと購入する物件が絞られてきます。
不動産投資として代表的な「１棟物件」と「区分マンション」、また「木造」と「RC」の構造でも価格帯は大幅に異なります。1棟物件など高額物件はハイリターン、区分マンションなど比較的少額といえる物件はローリターンです。それぞれの物件における収支計画を自分の目的と照らし合わせ、購入する物件の種類を決めましょう。
また、同時に購入エリアにも焦点を当てて下さい。RCの設備が充実した物件でも自然災害リスクの発生や人口が少ない、あるいは増加が見込めないエリアでの不動産投資はとても危険です。賃貸では、物件力以上にエリアが重視される傾向にあります。

【判断基準】

• 将来的にエリアの人口数が減少しないか
• 再開発や公共事業など大きなプロジェクト予定があるか
• 洪水・内水・高潮、建物倒壊、火災などリスクが高くないか

不動産会社に問い合わせして物件を見てみる

購入する物件やエリアが決まったら、まずはポータルサイトで物件を探しましょう。不動産投資では、収益物件だけを取り扱う専門ポータルサイトがいくつかあります。

条件に合う物件が見つかったら、実際に不動産会社へ問い合わせをして物件を見に行きましょう。中古物件は、賃貸中で入居者がいるため室内を見られないケースが多くあります。

【内覧時チェックポイント】

• 物件内の確認：日当たり、防犯性、設備の有無、水回り設備の使い勝手
• 共用スペースの確認：防犯性、設備の有無、管理面、駐車場の使い勝手・料金
• 周辺環境の確認：ショッピング施設、駅までのアクセス、交通量、騒音、悪臭

万が一、条件に合う物件がない場合やエリアが決まらない場合でも、不動産会社リサーチのためにも一度問い合わせをしてみることをおすすめします。ポータルサイトへの掲載が多い不動産会社は、販売実績が多く良い相談先として活用できるかもしれません。
また、事前に相談しておくことで今後優先的に物件を紹介してもらえる可能性があります。

融資を受ける（事前審査・本審査）

購入物件が決まったら、次に行うのが銀行融資を受けるための手続きです。
銀行に源泉徴収票や身分証などの必要書類を提出して融資審査を行いますが、審査には買付申込を提出した後に行う「事前審査」と売買契約締結後に行う「本審査」があります。（事前審査は、買付申込を提出する前に行う場合もあります。）
本審査承認後、ローンを正式に受けられるようになるのです。

銀行融資を受ける際には、物件の仲介不動産会社へ依頼するケースと自身で金融機関へ相談に行くケースがあります。自身で相談に行くと不動産会社を通すより金利の利率を低くできる場合がありますが、のちに行われる銀行担当者との面談によっては融資自体が難しくなるため、初心者にはお勧めではありません。
さらに融資には、物件価格全額を受ける「フルローン」と、物件価格全額と諸経費を含めた「オーバーローン」があります。マイホームではよく活用されていますが、不動産投資では金利上昇の影響を受けやすく表面利回りにも関係するため、審査通過のハードルは非常に高くなるでしょう。

売買契約

無事に事前審査の承認がおりたら、不動産売買契約の締結を行います。
流れとしては、仲介不動産会社の宅地建物取引士より物件の重要事項説明を受けた後、売買契約締結をするとともに手付金を支払います。
重要事項説明書には、物件に関する所有者や権利関係、建築基準、インフラといったトラブル防止のためにも知っておくべきポイントが多岐に渡り記載されています。必ず重要事項説明書の内容を理解して、不安や問題がない状態で契約書に署名・捺印をするようにしましょう。

融資利用して物件を購入する際の注意点として、売買契約書の中に「融資特約」の内容が入っているか必ず確認しましょう。期日内に融資承認されない場合、無条件に契約を解除することができるというものです。
融資特約の記載が無いまま融資不承認となってしまうと、契約解除するためには手付金を放棄せざるを得なくなってしまいます。

物件の引き渡し

売買契約の締結をして本審査の承認を得られたら、いよいよ物件の引き渡しになります。決済金の処理手続きと同時に行うため、売り主・買い主・仲介不動産会社・司法書士が銀行に集まって行うのが一般的です。
それぞれ引き渡しできる状態であることを確認して、問題が無ければ決済にうつります。
融資実行に伴い、不動産会社への仲介手数料支払い、司法書士への登記費用および報酬支払い、売り主への残金支払いが行われます。これら全てが滞りなく完了すると、司法書士によって所有権の移転登記がされ、買い主は物件に関する書類や鍵などを受領して終了となります。所要時間は1時間程度です。

初心者が覚えておきたい不動産投資のコツ

不動産投資を行う上で、成功する秘訣といえるポイントが3つあります。このコツを押さえておくと、初心者でも収益を出すことは十分に可能でしょう。

目的を決め資金に合った投資を行う

1つ目は、具体的な目的を決めることです。不動産投資は「相場より安く買えそうだから」「利回りが高い案件だから」などの理由から購入して上手くいくほど甘くありません。また、不動産投資初心者がはじめからキャピタルゲインを狙った目的設定をするのも成功のハードルが高いです。
自身の年収、自己資金と目的をよく考え、無理のない投資を行いましょう。

物件周辺の事前リサーチをしっかり行う

2つ目は、購入前の物件周辺調査を念入りに行うことです。
今後の人口推移上昇が見込めるエリアであることが前提にあり、数十年後にも需要のある人気物件でいられるかが成功の鍵になります。駅からの距離、ショッピング施設、公共事業による地域発展はもちろん、ポータルサイトで競合物件調査や検討エリア内にある築古物件の需要調査も有効です。

収支シミュレーションを綿密に行う

3つ目は、リスク発生時の収支シミュレーションを綿密にしておくことです。
物件の内覧や相談のアポをとると、不動産会社から物件の収支計画書をもらうでしょう。しかし、不動産会社も販売するのが仕事なので、都合の悪いことは収支計画書へ反映していない場合があります。
長期間空室が発生してしまった場合や金利上昇に併せたシミュレーションもしておくとよいでしょう。

まとめ

本記事では、年収ごとの融資額や必要な自己資金から実際の購入手順やポイントをお伝えしました。
不動産投資は、高額な自己資金を投入するわりに毎月の収入が低くハイリスク・ローリターンと考える人もいます。しかし、自分自身がしっかり勉強・準備をすることでミドルリスク・ミドルリターンに変えることが可能です。

不動産投資をご検討の際にはぜひベルテックスにご相談ください！