副業として家賃収入を得たいけれど、会社で副業を禁止していたり、職場が保守的な雰囲気だったりするので心配……そんな悩みを持っている人はいませんか。しかし不動産投資で家賃収入を得ることは所属組織によって異なりますが広く認められており、副業禁止の会社や公務員などでも一定の要件を満たせば始めることができます。

この記事では、不動産投資で家賃収入を得る具体的な方法や、不動産投資による副業がおすすめな人の特徴などをご紹介します。

不動産投資は副業に含まれないことがほとんど

「家賃収入を得ることは会社の就業規制に反する副業になるの？」と感じる人もいるかもしれません。結論からいえば一般的なビジネスパーソンであれば「家賃収入を得ることは問題ない」ケースが大半です。
※ただし、金融機関勤務の場合、不動産投資を含めた投資全般が制約されているケースもあります。

なかには、副業禁止している職場でも例外的に「家賃収入を得ること」を認めているケースも少なくありません。家賃収入を得ることが広く認められている理由としては、次の3つが挙げられます。

・業務に支障をきたさない可能性が高いから
・情報漏えいなどのリスクが少ないから
・不動産投資は資産運用の性格が強いから
（それぞれの詳細については次の項で解説します）

ただし勤めながら不動産投資をすることについて最終的には、自分の勤務先の就業規則を確認する必要があります。なぜなら就業規則で家賃収入を得ることを禁止している可能性もゼロではないからです。なお公務員は、副業禁止されていますが、一定規模以下であれば認められるケースが多い傾向です。

例えば、人事院が公表している｢人事院規則14－8（営利企業の役員等との兼業）の運用について｣によると国家公務員の場合、以下の事業的規模に該当しなければ認められるようです。

副業が禁止されている会社でも家賃収入は認められる理由

前述の通り、副業を禁止している職場でも、例外的に「家賃収入を得ること」を認めているケースはあります。主な理由は、以下の3つです。

業務に支障をきたさない可能性が高いから

アパート経営やマンション経営など一般的な不動産投資では、オーナーの拘束時間がほとんどありません。入居者や物件の管理は管理会社、空室時の入居者探しは仲介会社に業務委託すれば、オーナーの作業は家賃の入金チェックくらいで済みます。

もちろん物件の情報収集や業者とのコミュニケーションの時間は必要ですが、通勤時間・退社後の空き時間・休日などにこなせる作業量というケースが多い傾向です。逆にいうと勤めながら家賃収入を得る場合は、勤務先の仕事に支障が出ないように配慮しなければなりません。

オーナー自身で入居者物件の管理をする｢自主管理｣という選択肢もありますが、副業として不動産投資をするなら慎重に考えたほうがよいでしょう。

情報漏えいなどのリスクが少ないから

企業が副業に神経質になる理由は、従業員がほかの会社と関係を持つことで情報漏えいリスクが出てくるからです。例えば従業員が競合企業で副業をすることで、以下のような情報が漏えいする可能性があります。

・外注先のデータ
・顧客のデータ
・商品開発のデータ
・経営計画
・マニュアル　など

たとえ、これらの情報が漏れなくても従業員が競合企業で働くことで無形のノウハウが伝わってしまう可能性もあります。不動産投資で家賃収入を得ることで、従業員が競合企業に出入りする可能性は極めて低い（＝情報漏えいリスクがない）です。これも大半の企業が不動産投資に寛容な理由といえます。

不動産投資は資産運用の性格が強いから

国は「資産運用立国」のスローガンを掲げ、貯蓄から投資へのシフトを推し進めています。そのため「ビジネスパーソンが資産運用をすることは当たり前」という雰囲気が醸成されつつあるのが現状です。このような環境下で従業員が「株式投資」や「投資信託」をすることを就業規則で禁じている会社は稀でしょう。

不動産投資は、株式投資や投資信託のように長期で手堅く資産を増やす資産運用の性格が強い手法です。また不動産投資（賃貸経営、大家業）は伝統的な資産運用の手法であり、世界的にも広く行われています。こういった背景も副業を禁止している会社で家賃収入を得ることが認められている理由の一つといえるでしょう。

副業として不動産投資をしていることを会社が知ってしまうパターン

副業が禁止されていたり、副業をするのに報告が必要であったりするにもかかわらず、家賃収入を得ていたことを会社が知ってしまうケースもあります。よくあるパターンは、以下の3つです。

翌年の住民税の金額が変わる

住民税の金額は、前年の所得によって決まる仕組みです。「本業＋家賃収入」で所得が増えれば、その分、住民税も増えてしまいます。会社員の場合、勤め先で住民税を天引きされるケースが多く経理担当や上司が「給与所得と住民税が合致しない」ことに気づいて副業がバレる可能性もあるのです。

副業で家賃収入を得ていることを勤め先に内緒にしたい人は、住民税の納付方法で「特別徴収」ではなく「普通徴収」を選びましょう。2つの徴収方法の違いは、次の通りです。

・普通徴収：自分で住民税を納付する方法
・特別徴収：会社の天引きで住民税を納付する方法

住民税の納付方法を「特別徴収」から「普通徴収」に変更したい人は、確定申告書の第二表で「普通徴収」を選んでください。普通徴収にすると住所地に納付書が届きます。納付期限を過ぎないように注意しましょう。

社内で噂が広がる

副業で家賃収入を得ていることが、親しくしている同僚や後輩から社内に漏れてしまうパターンもあります。勤め先で不動産投資を禁止している場合は、副業している事実を隠すように努力していることが多いのではないでしょうか。それでも家賃収入を得ていることが漏れてしまう原因の例は、次の通りです。

・酒の席で警戒心が薄れて話してしまった
・家賃収入を得ていることで気が大きくなり話してしまった
・絶対に信頼している同僚（後輩）なので打ち明けてしまった

上記で一番気をつけたいのは、酒の席で話してしまうケースです。例えば「酔ってしまうと口が軽くなる」「何を話したか記憶があいまいになる」という性格の人は要注意です。

SNSで個人が特定されてしまう

近年は、InstagramやX（旧Twitter）などのSNSで大家同士がつながり、有益情報を情報交換するケースが増加傾向です。その投稿内容やアカウントを会社の関係者が目にして、副業で家賃収入を得ていることがバレてしまうケースも考えられます。SNSを匿名でやっていても、その内容から勤め先や個人を特定できるケースも少なくありません。

また一般の人が見て気づかなくても上司・同僚・後輩などが投稿内容を見れば、「同じ職場のあの人ではないか」と分かってしまうこともあります。さらにSNSで出会った人に勤め先を明かした場合、その人がたまたま勤務先の人と出会ったことでバレるケースもゼロではありません。

こういったことを防ぐためには、以下のような行動が求められます。

・仕事や職場のことを匂わすことを一切投稿しない
・ビジネスアカウントを作成する
・SNSで出会った人に勤め先を明かさない　など

会社が副業していることを知ってしまったバレたらどうなるのか

たとえ就業規則で副業を禁止している会社でも「従業員が家賃収入を得ていた」という理由だけで処分（解雇、減給、降格など）することはできません。なぜなら「従業員の副業を禁止する」という行為が法律的に認められていないからです。会社に属しているといっても勤務時間外は、従業員の私的な時間です。この時間を何に使っているかについて会社が介入できないというのが原則です。

ただし以下に該当するような副業は、処分の根拠となる可能性があるので注意しましょう。

・労務提供上の支障がある場合
・企業秘密が漏洩する場合
・会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合 競業により、企業の利益を害する場合

不動産投資による副業で家賃収入を得る方法

本項では、不動産投資の始め方として、家賃収入の作り方をご紹介します。
不動産投資の始め方は以下の通りです。

1. 不動産投資の基礎知識を学ぶ
2. 相談できる不動産会社を調べる
3. 不動産投資（家賃収入）の収入・支出はどのぐらい？
4. 物件の種類とは？
5. 不動産投資を始めるため必要な資金

不動産投資の基礎知識を学ぶ

始めるためには、まず不動産投資の基礎知識を学ぶことが大切です。不動産投資は投資金額が大きいので、リスクやリターンについての正しい知識を身に付けずに行うと失敗してしまうことがあります。不動産投資を失敗してしまう人の特徴には、以下が挙げられます。

• 情報収集不足
• リスクを把握・理解できていない
• 短期間で結果がでると思っている

このことから失敗しないためにも、不動産投資を始めるためには、勉強が必要です。

初心者が不動産投資の勉強で押さえるべきポイントは5つです。

勉強する内容	ポイント
不動産投資の仕組み・流れを把握	不動産投資でどのようにして収益を得るか、不動産購入後の手続き方法など仕組みや流れを理解する。
不動産投資の目的を考える	投資するためにはリスクが伴います。「長期的に低リスクで収入を得たい」「高い利回りで儲けたい」など自身が不動産投資を行う目的を考える。
不動産投資の種類を理解	区分マンション、一棟アパート、戸建、一棟マンションなど、様々な物件の種類を理解する。
不動産投資の専門用語を理解	基礎知識を高めるためにも利回り、専任媒介契約、キャッシュフロー、サブリースなど、不動産投資の専門用語を理解する。
不動産投資の資金計画と税金の仕組みを理解	どれくらい自己資金があるかで購入できる物件も異なります。自身の資金計画を把握し、その後かかる税金などの費用も把握する。

これらの具体的な勉強方法は、インターネットでの情報収集や書籍、セミナーなどがあります。
不動産投資に成功している人の意見を参考にすることも大切です。

相談できる不動産会社を調べる

つぎに、相談できる不動産会社を調べましょう。不動産投資は短くても5年、長いと30年以上の長期にわたって投資を行います。そのため、信頼できる不動産会社を探すことが大切です。不動産会社（宅建業者）は全国で12万社以上あり、相談できる不動産会社を選ぶだけでも大変です。

不動産会社を選ぶポイントは、以下の通りです。

• 企業の実歴
• 投資実績
• 従業員数
• メリットだけでなくデメリットも話してくれる
• 不動産会社にも「得意分野」と「不得意分野」があることを理解

不動産会社はどこも同じではありません。それぞれ地域や物件の種類によって、得意不得意があります。地元企業では特定のエリアに限りますが大手にも負けない程の強みを持っている会社もあります。会社の規模や業績を把握し、信頼できる会社かどうか見極めましょう。

相談できる不動産会社を選ぶ時、何社を検討したか調べたアンケートをご紹介します。

約半数の人が、不動産会社を2社選んで比較検討していました。不動産会社を決めきれない方は、複数社比較してもいいかもしれません。

不動産投資（家賃収入）の収入・支出はどのぐらい？

収入

不動産投資の収入の内訳は、「家賃」「共益費」「礼金」「更新料」の4つです。詳しくは以下に示します。

収入の種類		具体的な金額
家賃	不動産投資のメインとなる収入源	物件によって異なる。
共益費	毎月家賃と一緒に支払われる費用。 共用部分の水道光熱費や清掃費など、物件の維持管理のための資金	家賃の5~10%程度
礼金	契約時に入居者から受け取れる。 敷金と違い返却する必要ない。 通常礼金は契約時に不動産業者に支払う広告料に充てる場合が多い。	家賃の1ヵ月分
更新料	賃貸契約を更新する際に支払われる。	2年の契約なら2年ごとに家賃の1~2か月分

不動産投資の収入は、ローンを支払う間は「家賃収入からローン返済と管理費を引いた額」が利益です。ローンを完済した後は、管理費のみになるので収入は大幅にアップします。

このように、不動産投資は長期的な計画でキャッシュフローを考えましょう。

支出

不動産投資の支出は、主に「初期費用」「管理費用」です。詳細は以下の通りです。

支出の種類	具体的な金額
【初期費用】
物件価格	物件によって異なる。
不動産取得税	固定資産税評価額×税率（4%）
登記費用	30万円~50万円（5000万円程の物件購入の場合）
保険料	物件の種類によって異なる。
印紙税	5,000円～数万円
仲介手数料	（物件価格×3%＋6万円）＋消費税
ローン手数料	借入額の1％~3%
建築確認申請等手数料	一棟マンション購入の場合のみ設計費用に含まれる。
【管理費】
管理委託費用	賃料の5~10%
入居者を募集するための広告費
管理修繕積立金	共益費として入居者が支払う。

管理費は、物件の種類や所有する不動産の数によって大きく異なります。月々の返済額や利益は管理費で異なるので、事前に調べて計画を立てておきましょう。

物件の種類とは

物件を選ぶ際は、目的に合わせて投資する物件の種類を選ぶことが大切です。物件の種類は主に3種類です。

• 区別マンション投資：マンションを1部屋単位で購入する方法
• 一棟マンション・アパート投資：マンションやアパートを一棟丸ごと購入する方法
• 戸建て投資：戸建ての住宅を賃貸物件として入居者に貸し出す投資

物件の種類に合わせた、目的・メリット・デメリットを以下にまとめました。

種類	目的	メリット	デメリット
区分マンション投資	手頃な値段からでも取り組めるので、初期費用をかけたくない方にはおすすめ。	初期費用が少ないので初心者でも始めやすい。 管理会社に任せられる。	空室の場合収入はゼロになる。
一棟マンション・ アパート投資	資金や信用力に余裕がある方にはおすすめ。	複数の部屋があるためリスクが分散できる。 アパートであればマンションよりも価格が抑えられて、利回りを高く確保できる。	部屋の数だけ家賃の滞納、空室、設備管理などが発生する。
戸建て投資	長期利用が多いため、安定した賃料収入を得たい方にはおすすめ。	ファミリー層での利用客が多いため長期入居が期待できる。 持ち家から引っ越す場合、売らずに貸し出すと初心者でも始めやすい。	賃貸では戸建てよりマンションやアパートを選ぶ人が多い。 空室のときは収入がゼロになる。 庭付きの場合、管理費がかかる。

自身の資産状況やどの程度の家賃収入を得たいかで目的を決め、物件の種類を選びましょう。

不動産投資を始めるために必要な資金

不動産投資を始めるためにはいくら資金を準備すれば良いのでしょうか。ここでは、不動産投資を始めるために必要な金額をご紹介します。不動産投資用物件には住宅ローンが使えません。その理由は、住宅ローンは「本人が住むための住宅」を取得するための借り入れであることが金融機関の融資条件となっているためです。

不動産投資の際には住宅ローンではなく、不動産投資ローンを使います。不動産投資ローンで借入を行う場合、頭金の目安は、物件価格の10%から20%程度です。東京都内で区分マンションを購入する場合、物件価格は以下の通りです。

新築：3,000万～5,000万程度
中古：1,000万～3,000万程度

そのため、頭金は、100万〜1,000万程度必要となります。頭金以外に不動産を管理していくうえで、月々のローンの返済も必要です。不動産投資ローンで借入した場合の返済シミュレーションを以下にご紹介します。

【3000万円を借り入れた場合】

	住宅ローン	不動産投資ローンA	不動産投資ローンB
金利（変動金利型）	0.5％	2.5％	3.5％
毎月返済額	7万7,875円	10万7,248円	12万3,987円
年間返済額	93万4,500円	128万6,976円	148万7,844円
総返済額（内支払い利息）	約3,271万円 (約271万円)	約4,505万円 (約1505万円)	約5,208万円 (約2,208万円)

このように不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、同じ金額の物件を購入した場合でも毎月の返済額が高くなることを理解したうえで計画をたてましょう。

不動産投資の副業がおすすめの人の特徴とは

副業は数多くありますが、なかでも不動産投資の副業がおすすめの人の特徴をご紹介します。

仕事が忙しい人ほどおすすめ

不動産投資は、仕事が忙しい人ほどおすすめの副業です。

不動産投資の場合、長期的な視野で利益を考えるので、副業の選択肢としてよくある株やFXと比べ、状況をこまめにチェックする必要はありません。
不動産選び、購入時の契約などは必要ですが、購入後は管理会社にお任せすれば、それ以降は手間がほとんどかかりません。

仕事が忙しいという人にとって、不動産投資は好条件の副業ではないでしょうか。

信頼できる会社で働いている

例えば「大手企業や上場企業など社会的信用力のある会社に勤務している」「国家公務員や地方公務員」といった人は、不動産投資と好相性といえます。なぜなら金融機関のローン審査に通りやすかったり、有利な条件で借り入れをしやすかったりするからです。一般的に不動産投資は、ローンで賃貸物件を購入し家賃収入を得るスキームです。

「安定収入がない」という理由で審査に通らないケースもありますが、社会的信用力のある職場に勤務している人は、こういった心配がない分、有利といえます。ただし社会的信用力のある職場に勤務している人でも「勤続年数が短い」「借金が多い」「支払い遅延がある」などの理由で不動産投資ローンに通らないこともあるため、注意しましょう。

サラリーマンの副業の半数が不動産投資

不動産投資とは、医師や弁護士などが行うイメージがありますが、サラリーマンの副業の中でも不動産投資は人気があります。
国土交通省が令和元年に発表した不動産投資を行う個人投資家へのアンケート調査の結果は以下の通りです。

職業	不動産投資を行っている割合
サラリーマン	41.5％
会社員	5.7％
オーナー経営者	4.3％
不動産経営	3.8％
自営業	10.9％

以上の結果から、様々な職業の中でサラリーマンが副業として不動産投資を行っている割合が41.5%と最も高く、サラリーマンの副業の半数が不動産投資でした。特にこのアンケート調査の結果、個人投資家は40〜50歳の男性が多く、女性でも同じ傾向が見られます。その理由はサラリーマンの場合、収入が安定しているため融資を得やすく、激しく価格変動しないので仕事と両立しやすいことが考えられます。

不動産投資を副業にした時のよくある質問とは？

最後に不動産投資を始める際によくある質問をご紹介します。

確定申告は必要？

サラリーマンが不動産投資を行い、年間20万円以上の利益（不動産所得）がある場合、確定申告が必要です。確定申告を行わないと、延滞税や重加算税などの追徴課税を支払わなければなりません。

不動産所得＝家賃収入ではありません。不動産所得とは家賃収入から必要経費を引いた利益の部分を示します。不動産所得が赤字になった場合、確定申告は義務付けられていませんが、申告することで節税が可能です。

住宅ローンを組んでいても大丈夫？

住宅ローンと不動産投資ローンは両立できます。その理由は、住宅ローンと不動産投資ローンは同じローンでも全く別物であるためです。住宅ローンと不動産ローンの違いについては、以下をご参考ください。

	ローン審査	金利	借入金額
住宅ローン	個人の年収や職業によって審査される	低い （事業性がなく金融機関側のリスクが低いため）	年収の５～６倍程度
不動産投資 ローン	・審査が厳しい ・審査は年収や職業の他に、事業としての計画性や収益性も審査の対象となる	高い （投資のリスクを考慮しているため）	年収の１０倍～２０倍程度 （借入者の給与収入と家賃収入で判断されるため）

借入の順番は、先に不動産投資ローンを組んでから、住宅ローンを行う方が良いと言われています。その理由は、先に住宅ローンを組んでしまうと借入可能額が減るためです。先に不動産投資ローンを組み、住宅支援機構（国）が提供するフラット35を適応させると借入可能額を減らさずに住宅ローンを組めます。

まとめ

この記事では、不動産投資で家賃収入を得る具体的な方法や、不動産投資の副業がおすすめな人の特徴をご紹介しました。不動産投資はリスクが大きく、始めるのに不安な方も多くいるのではないでしょうか。今回の調査により、不動産投資はサラリーマンの副業として人気が高く、本業と両立しやすい特徴があります。

不動産投資を始めるにあたって基礎知識の習得や不動産選びが必要ですが、購入後はそこまで手間がかからず、長期的な資産形成ができます。副業でお悩みの方には、不動産投資をぜひご検討ください。不動産投資をご検討の際にはぜひベルテックスにご相談ください！