なぜ経営者が不動産投資をするのか

経営者が不動産投資をする理由は大きく分けて二つ考えられます。一つは効果的な税金対策として、もう一つは安定したインカムゲインの確保です。経営者にとって不動産投資がなぜ合理的な選択となるのか、その背景を解説します。 

税金対策をしたいから

経営者が不動産投資に関心を持つ大きな理由の一つに、税金対策があります。不動産投資をおこなうことで、企業の所得や経営者の所得を減らすことができます。

所得の算出方法は基本的に「収入-経費=所得」となります。不動産投資は課税対象となる所得額を減らせるため、節税効果が得られ、経営者は合法的に税負担を軽減できるのです。

具体的には、不動産を取得すると建物部分については減価償却費を計上することができます。これは実際に現金支出がなくても認められる経費です。不動産ローンを組んだ場合には支払利息も経費となります。

さらに不動産の管理費、修繕費、保険料、固定資産税なども全て経費として計上できるため、表面上の所得を減らすことができます。このように不動産投資は、資産形成と同時に節税効果も得られる投資方法なのです。 

インカムゲインを得たいから

安定したインカムゲインが得られることも、経営者が不動産投資をはじめる理由の一つです。不動産を購入して賃貸に出すと、毎月家賃という形で安定した収入が入ってきます。

本業の会社経営では売上が季節や景気によって変動することがありますが、不動産からの家賃収入はそれほど大きく変動しないため、安定した現金の流れを作ることができます。

経営者は本業の利益だけでなく、この安定した副収入があることで、経営の安定性を高めることができます。万が一本業が一時的に不調になっても、家賃収入があれば生活や事業の維持がしやすくなります。 

企業経営者が不動産投資をする7つのメリット

企業経営者が不動産投資をすることで、どのようなメリットが得られるのでしょうか。ここでは、以下の7つのメリットをとりあげます。

• 所得税や住民税を節税できる 
• 相続税を節税できる 
• 資産運用になる 
• 本業のリスクヘッジになる 
• 社宅として利用できる 
• 業種によっては、本業との相乗効果が期待できる 
• インフレ対策になる 

それぞれのメリットについて、詳しく見てみましょう。 

所得税や住民税を節税できる

経営者が不動産投資を行うことには、所得税や住民税を効果的に節税できるというメリットがあります。

不動産投資による節税の基本的な仕組みは、賃貸収入から様々な経費を差し引くことができる点にあります。例えば、不動産購入に関わるローン金利、固定資産税、管理費、修繕費などが経費として認められます。

特に大きいのが「減価償却費」です。これは建物が時間とともに劣化することを考慮して、その価値の減少分を経費として計上できる制度です。実際にお金が出ていかないのに経費として計上できるため、税金計算上の所得を減らすことができます。

例えば、年間の賃貸収入が500万円あり、実際の維持管理費が100万円、減価償却費が300万円だとすると、不動産所得は100万円となります。

経営者の本業からの所得が2,000万円ある場合、不動産投資がなければ2,000万円に対して課税されますが、不動産投資があれば2,100万円に対して課税されます。

しかし、実際には500万円の家賃収入から100万円の実費用を引いた400万円が手元に残っており、税金面では300万円分の減価償却費という「紙上の経費」の恩恵を受けられるのです。

また、不動産投資の初期段階ではローン返済の負担が大きいですが、この利息部分も経費になります。さらに、不動産所得で赤字が出れば、他の所得と損益通算ができるため、総合的な課税所得を減らすことができます。

このように不動産投資は、資産形成しながら税負担を軽減できる効果的な方法として、多くの経営者に選ばれています。 

相続税を節税できる

経営者が不動産投資を行うと、相続税対策として大きな効果を発揮することができます。通常、事業で稼いだお金は現金や預金として残ると、そのままの金額で相続税の対象になります。

しかし、その資金で不動産投資をすると、相続税の計算上で有利に扱われる仕組みがあるのです。

基本的に、不動産は相続税評価額が実際の市場価値より低く計算される特徴があります。特に賃貸用の土地は「貸家建付地」として評価され、更地よりも20〜30%程度低く評価されます。

また、建物についても「賃貸中」という状態により市場価値より低く評価されます。例えば、実際には1億円の価値がある不動産が、相続税の計算では6,000万円程度の評価額になることもあります。

不動産購入時にローンを組むと、そのローン残高は相続財産から控除できます。例えば8,000万円の不動産を購入し、相続時点で5,000万円のローンが残っていれば、相続税の計算上では3,000万円分だけが課税対象となります。

また、賃貸不動産は家賃収入という形で継続的な収益を生み出すため、相続人の納税資金確保にも役立ちます。現金や株式と違い、不動産は簡単に分割できないため争族の防止にもつながります。

このように、経営者が不動産投資を行うことは、資産価値の評価減、債務控除の活用、継続的な収入確保など、相続税対策として様々なメリットがあるのです。

ただし、不動産投資は立地や物件選びが重要で、専門家のアドバイスを受けながら進めることが大切です。 

資産運用になる

経営者が不動産投資を行うメリットとして、効果的な資産運用ができることが挙げられます。不動産投資は、本業である事業経営とは別の収入源を作り出し、財務基盤を強化する手段となります。

不動産投資の最大の魅力は、毎月安定した家賃収入が得られることです。事業収入は景気の変動に左右されやすいものですが、不動産からの家賃収入は比較的安定しているため、経営のリスク分散になります。

例えば、アパートやマンションに投資すれば、入居者から定期的に家賃が入ってくるので、安定した現金の流れを作ることができます。

また、不動産投資は他の投資と比べて比較的手間がかからないという特徴があります。株式投資では日々の相場変動を確認する必要がありますが、不動産投資では物件の管理を不動産管理会社に委託することで、経営者自身が多くの時間を割く必要がありません。

入居者の募集や家賃の回収、建物のメンテナンスなどを管理会社に任せることができるため、本業の経営に集中しながら並行して資産運用ができます。

さらに、不動産は時間の経過とともに価値が上がる可能性もあります。特に好立地の物件は、長期的に見て資産価値が上昇することがあります。

このように、不動産投資は経営者にとって本業と両立しやすく、長期的な視点で資産を形成・運用できる選択肢となります。 

本業のリスクヘッジになる

経営者にとって会社経営は常に不確実性です。業界の変化、景気の変動、新たな競合の登場など、様々な要因で本業の収益が急減する可能性があります。そのような状況に備えて、経営者が不動産投資を行うことは効果的なリスク分散策となります。

不動産投資の最大の魅力は、事業環境の変化に左右されにくい安定した収入源になる点です。

例えば、製造業を営む経営者が賃貸マンションを所有していれば、本業が不況で売上が落ち込んでも、毎月の家賃収入は比較的安定して入ってきます。これにより、個人の生活基盤を守ることができます。

また、不動産は一般的に長期的な資産価値の上昇が期待できるため、将来的な資産形成にもつながります。本業に集中投資するのではなく、異なる性質を持つ資産に分散投資することで、全体のリスクを軽減できるのです。 

社宅として利用できる

企業経営者が不動産投資を行うメリットとして、購入した物件を社宅として利用できる点が挙げられます。会社名義で不動産を購入した場合、空室が出たとしても、その物件を社宅として活用できます。

社員に住宅手当を支払っている企業から見ると、住宅手当は会社からお金が出ていくことを意味しています。

一方、不動産投資によって得た物件を社宅として提供する場合、例えば、不動産専門の別法人を設立し、その法人と会社が賃貸契約を結ぶことで、家賃を福利厚生費として経費計上できます。これにより、企業はキャッシュを外部に流出させることなく、自社内でキャッシュフローを循環させることが可能となります。

このように、社宅として物件を活用することで、従業員の福利厚生を充実させながら、企業全体の財務効率を高めることができるため、不動産投資は企業経営者にとって有効な選択肢となります。

業種によっては、本業との相乗効果が期待できる

企業経営者が不動産投資を行うメリットとして、業種によっては本業との間で相乗効果が生まれることがあります。これは特に、経営者の本業が建物や土地に関連する場合に顕著です。

例えば、建設会社やリフォーム業を営む経営者が不動産投資をする場合、自社の技術やサービスを活用できます。物件の修理や改装が必要になったとき、外部の業者に依頼せずに自社のスタッフやノウハウを使って対応できるため、費用を抑えられます。

また、資材も仕入れ値で調達できるため、一般的な不動産オーナーよりも有利な条件で物件管理ができます。

飲食店経営者の場合は、購入した商業ビルの一階で自社レストランを運営し、上階を他の店舗に貸すといった活用法があります。こうすることで、家賃収入を得ながら、自社の営業場所も確保できます。

このように、不動産投資は単なる副収入源としてだけでなく、本業の強みを活かす場や、本業をさらに発展させる基盤としても機能するのです。 

インフレ対策になる

企業経営者にとって不動産投資は、物価上昇に強い資産を持つという重要なインフレ対策になります。インフレとは物価が全体的に上がっていく現象ですが、日本でも物価の上昇が見られます。

不動産投資の大きな特徴は、物価が上昇する時代には家賃収入も一般的に上がっていく点です。たとえば、スーパーの商品やレストランの代金が値上がりする時期には、家賃相場も上がることが多いのです。

これにより、経営者は安定した収入源を確保できるだけでなく、物価上昇に負けない収益を得ることができます。

また、企業経営で得た利益を様々な資産に分散して持つことが大切ですが、その中に不動産のような「実物資産」を加えることで、資産全体の安定性が高まります。株式や預金だけでは対応しきれないインフレリスクに、不動産は効果的に対抗できるのです。 

注意すべき不動産投資の4つのリスク

不動産投資には多くのメリットがありますが、注意すべき点もあります。ここでは、以下の4つのリスクを取り上げます。 

• 損失が出るリスク 

• 本業に悪影響が出るリスク 

• 災害リスク 

• 金利上昇リスク 

それぞれの内容について詳しく見てみましょう。 

損失が出るリスク

企業経営者が不動産投資を検討する際、利益を得られる可能性がある一方で、損失が出るリスクについても理解しておく必要があります。不動産価格は常に上昇するとは限らず、景気の悪化や地域の人口減少などにより、購入時よりも価値が下がることがあります。

このような状況で売却すると、購入価格より低い金額でしか売れず、差額が損失となります。

また、物件に入居者が見つからない「空室問題」も大きな損失要因です。入居者がいなければ家賃収入が得られない一方で、ローンの返済や建物の管理費、修繕費、税金などの支払いは続きます。特に景気が悪化すると入居希望者が減り、空室が長期化するリスクが高まります。

さらに、予想外の大規模修繕が必要になることもあります。建物の老朽化や設備の故障は避けられず、修繕費用が当初の見込みを大きく上回ることがあります。こうした突発的な出費も損失につながります。

本業に悪影響が出るリスク

企業経営者が不動産投資に手を出す際、見落としがちなのが本業への悪影響です。

管理会社に頼らず、不動産投資のすべてを自分自身で行う場合、物件の選定から購入交渉、さらには入居者管理や修繕対応など、様々な業務が発生するため、本来なら本業に向けるべきリソースが分散してしまいます。

また、資金面でも大きなリスクがあります。不動産購入には多額の資金が必要となるため、多くの経営者は銀行からの借入れに頼ります。この借入れが本業の信用枠を圧迫し、事業拡大や設備投資のタイミングで必要な融資を受けられなくなる可能性があります。

さらに、不動産市場が悪化して物件価値が下がったり、家賃収入が減少したりすると、返済が滞り、最悪の場合、本業の資金を不動産投資の穴埋めに使わざるを得なくなることもあります。

加えて、不動産投資の失敗が企業の信用にも影響します。取引先や金融機関は経営者の投資判断にも注目しており、不動産投資での失敗は「経営判断力の欠如」と見なされかねません。これにより取引条件が厳しくなったり、本業への信頼も低下したりすることもあります。

不動産投資は副収入を得る手段として魅力的ですが、本業あっての副業であることを忘れないようにすべきです。 

災害リスク

不動産投資において災害リスクは経営者が必ず考慮すべき重要な問題です。災害リスクとは、地震や台風、洪水などの自然災害によって不動産物件が被害を受けることで、物件の資産価値が損なわれる可能性のことを指します。

例えば、地震が発生した場合、建物に損傷が生じると修繕費用が発生します。さらに深刻な被害では建物自体が使用できなくなり、家賃収入がなくなってしまうこともあります。

また、水害が発生する地域では、定期的な浸水被害により建物の劣化が早まり、維持管理費用が増加する恐れがあります。

災害後は入居者が退去するケースも多く、新たな入居者を見つけるまでの期間は収入が途絶えます。特に被災地域全体が復興に時間を要する場合、長期間の収入減少につながります。

加えて、災害後は保険料の値上がりや、建築基準の厳格化による追加工事の発生など、予想外の出費も考えられます。

こうしたリスクに対応するためには、事前に物件の立地を慎重に検討し、ハザードマップで災害の危険度を確認することが大切です。また、十分な保険に加入し、建物の耐震性能を高めておくことも重要な対策となります。 

金利上昇リスク

金利が上がると、借入金の返済負担が増えてしまいます。一般的に金利が上がると、不動産価格は下がる傾向があります。これは、借入コストが高くなると購入希望者が減るためです。

せっかく投資した物件の価値が下がると、将来売却する際に損失を被る可能性もあります。

また、金利上昇は空室率にも影響します。借入費用の増加によって投資の収益性が悪化すると、家賃を上げざるを得なくなることがあります。

しかし、家賃を上げると入居者が減る可能性があり、結果として収入が減少するリスクがあるのです。

こうしたリスクに備えるためには、余裕のある返済計画を立てることや、固定金利での借入れを検討することが大切です。

また、借入金に頼りすぎず自己資金の割合を高めることも、金利上昇リスクを軽減する効果的な方法です。提携金融機関数が多い不動産会社から物件を購入するのも一つの方法です。 

不動産投資の成功事例

ここからは、不動産投資の成功事例を見てみます。

低金利で年間の手出しなく3物件所有 節税効果で初年度約93万の還付金（神奈川県横浜市　東京都品川区）

不動産投資による節税効果を最大限に活用した事例として、わずか1.4%から1.6%という極めて低い金利条件で3件の物件を取得し、年間の自己負担なく運用しながら、初年度には約93万円もの税金還付を実現したケースがあります。

この成功の背景には、不動産投資特有の減価償却費などの経費計上により課税対象となる所得を効果的に圧縮できたという税務上の仕組みが活かされています。不動産投資が資産形成と同時に節税手段としても機能することを示す典型的な例といえるでしょう。

月の手出しなく定期的な家賃収入 年間約60万円を返済できるスキーム（東京都江東区）

この事例では、2,760万円の物件をわずか10万円の頭金で不動産投資ローンを活用して購入し、安定した家賃収入を確保しています。特筆すべき点は、ほぼ自己資金の持ち出しなしで投資が成立している点です。

収支計画が綿密に設計されており、ローン返済後も毎月4,877円のプラス収支を実現しています。年間では約60万円の返済が順調に進行しており、自己資金をほとんど使わずに資産形成ができる投資スキームとなっています。

不動産投資を成功させる3つのポイント

不動産投資を成功させるには、以下の3つのポイントに注意する必要があります。 

• 情報収集の徹底 

• 目的に合った物件選び 

• 適切なパートナー選び 

具体的な内容を見てみましょう。 

情報収集の徹底

不動産投資を成功させるには、情報収集の徹底が最も重要なポイントになります。良い物件を見つけるためには、幅広く正確な情報を集める必要があるのです。

物件の立地条件について調べることが大切です。その地域の人口動向や交通の便、近隣の施設（学校やスーパー、病院など）の充実度を確認しましょう。また、将来的な開発計画があるかどうかも重要な情報です。

物件自体の状態や価格の適正さの調査も重要です。似たような物件の相場を複数の不動産サイトで確認し、価格が妥当かどうか判断することが必要です。建物の築年数や設備の状態も、将来の修繕費用に関わる重要な情報です。

情報を集める際は、不動産会社の説明だけでなく、実際に現地を訪れることが大切です。周辺環境を自分の目で確かめ、できれば夜間や休日など異なる時間帯に訪れると、より実態がわかります。

インターネットの情報だけでなく、地元の人の話を聞いたり、専門家に相談したりすることも効果的です。様々な角度から情報を集めることで、より正確な判断ができるようになるでしょう。 

目的に合った物件選び

投資をする前に「何のために不動産を買うのか」をはっきりさせましょう。例えば、毎月の収入を増やしたいなら、家賃収入が多い物件が良いでしょう。地方の物件は都会より安く買えて、家賃と比べると利益率が高いことがあります。ただし、借りる人が見つからない期間が長くなる心配もあります。

所得税や住民税、相続税などを節税したいなら、古い木造の建物や築年数が古い物件が良いでしょう。

その理由は減価償却費の仕組みにあります。建物の種類によって、「何年で価値がゼロになるか」は決められています。

木造建物の法定耐用年数は22年で、鉄筋コンクリートの47年よりも短く設定されています。そのため、1年間で経費にできる額（減価償却費の額）は大きくなります。

たとえば、1,000万円の木造物件なら、1年あたり1,000万円÷22=約45万円を経費にできます。しかし、鉄筋コンクリートの場合は1,000万円÷47=約21.3万円しか経費にできません。

また、築古の物件で法定耐用年数が22年以上であれば、その場合の計算式は「法定耐用年数×20%」です。築26年の木造物件の場合、法定耐用年数が過ぎているため、「22×20%=4.4年」となり、小数点以下が切り捨てられるため、減価償却期間は4年です。

もし、1,000万円で築26年の木造物件を購入したら、1年間で250万円も経費として計上できるのです。

また、将来売ったときに儲けたいなら、発展しそうな地域の物件を選ぶと良いでしょう。新しい駅ができる予定の場所や、大きな施設が建設される地域は価値が上がりやすいからです。 

適切なパートナー選び

良いパートナーは、投資家の立場に立って本当に価値のある物件を紹介してくれます。また、融資を受ける際の銀行との交渉や、入居者を見つける手助け、建物の修繕が必要になったときの対応など、様々な場面でサポートしてくれます。

逆に、自分の利益だけを考える業者をパートナーにしてしまうと、実際の価値より高い物件を買わされたり、必要のないサービスにお金を払わされたりする危険があります。そうなると、せっかくの投資が赤字になってしまうこともあります。

まとめ

今回は、経営者が不動産投資を行うメリットやリスク、成功するためのポイントなどを解説しました。不動産投資は、節税効果による収益増加、安定収入による事業の安定化、資産形成など、経営者にとって多くのメリットがあります。

一方、市場の変動や金利上昇、災害など、リスクも存在します。成功には、事前の情報収集、目的や状況に合った物件選び、信頼できるパートナー選びが重要です。不動産投資は、適切な知識と戦略を持って取り組むことで、経営者自身の将来と会社の成長を力強く後押ししてくれるでしょう。

不動産投資を成功させるためには、良い物件を見つけることと同じくらい、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。パートナーとは、物件を紹介してくれる不動産会社や、物件の管理を任せる管理会社などのことです。

パートナー選びでは、過去の実績や他の投資家からの評判、提案内容の透明性などをしっかり確認することが重要です。信頼関係を築けるパートナーがいれば、不動産投資の難しい部分を任せられるので、初心者でも成功する可能性が高まります。