「不動産投資は儲からない」という話を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。不動産投資は長期的な視点で取り組む必要があるため、株式投資やFXといったほかの投資手法に比べると、収益性が劣るように感じるかもしれません。しかし、不動産投資の性質を理解し、正しいスタンスで臨めば、十分な収益を上げることも可能です。 
 
今回は、不動産投資が儲からないと言われる理由と、不動産投資で儲からない人と儲かる人の特徴を解説します。不動産投資を成功させるためのポイントや、成功した実例を紹介します。 

「不動産投資は儲からない」と言われる6つの理由

「不動産投資が儲からない」と言われることがあるのは、主に次の6つが理由です。 

それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。 

（1）短期的にまとまった利益を得るのが難しいから

不動産投資における収益の柱は、毎月の家賃収入によるインカムゲインです。家賃収入がそのまま手元に入るわけではなく、毎年の固定資産税や都市計画税、毎月の管理委託料、管理費、修繕積立金など、さまざまなランニングコストをそこから支払う必要があります。よって、短期的に見れば、1つの物件から得られる利益はそれほど大きなものではありません。 
 
出口戦略として、物件売却によるキャピタルゲインも期待できるものの、不動産は株などのように激しく値動きするものではありません。そのため、そもそも不動産投資は短期的に利益を上げる性質の投資ではなく、すぐに儲かる可能性があるとは言えないのが、「儲からない」と言われる理由だと考えられます。 

代わりに、不動産投資では毎月安定的に収入を得ることができます。短期的に儲けを狙うよりも、長期的な資産運用に向いている手法だといえるでしょう。 

（2）さまざまなリスクが存在するから

不動産投資にはさまざまなリスクが存在するために、儲からないという見方をされる場合もあります。不動産を運用する際に予測される主なリスクは次のとおりです。 

空室リスク	空室発生により、家賃収入が入らなくなるリスク
家賃滞納リスク	入居者の滞納により、家賃収入が入らなくなるリスク
家賃下落リスク	家賃下落により、家賃収入が想定より減るリスク
資産価値下落リスク	物件の資産価値が下がり、空室が埋まりにくくなるリスク
流動性リスク	売却時になかなか買い手が決まらず、現金化できないリスク
修繕費リスク	高額な修繕費がかかって収支が悪化するリスク
老朽化リスク	老朽化により突発的な修繕が必要になるリスク
金利上昇リスク	金利が上昇して、ローンの返済負担が重くなるリスク
自然災害リスク	自然災害や火災によって物件に被害が生じるリスク
事故物件リスク	事故物件になって、家賃低下や空室が生じるリスク

上記のリスクはいずれも事前に予見でき、それぞれのリスク対策がしっかりと整備されています。

不動産投資は「よくも悪くも、シミュレーション通りのことしか起こらない」とも言われます。リスクをあらかじめ予測し、早期に対策できる点も不動産投資の大きな特徴です。 
 

（3）不動産投資ローンを返済しなければならないから

金融機関から融資を受けることでレバレッジ効果を見込める点は、不動産投資の大きなメリットです。レバレッジ効果とは、小さな初期投資で大きなリターンを得られる効果のことです。 
 
その反面、毎月のローン返済が負担になる場合もあります。資金計画が甘く、家賃収入からローン返済額を差し引いただけで赤字になるようだと、賃貸経営は成り立ちません。これも、不動産投資が儲からないと言われる要因の一つです。 
 
しかし、資金計画をしっかり練っておけば、家賃収入からローンを返済しつつ、少しの手出しだけで経費を支払うこともできます。ローンを完済すれば、経費を差し引いた分が毎月安定的に手元に入るようになります。言い換えれば、毎月の手出しは将来に向けた長期投資であり、NISAの積立と同様に捉えることが可能です。 

（4）株式投資やFXなどのハイリスク・ハイリターンな投資方法と比べるから

上で紹介したように、不動産投資は長期運用を前提としているため、短期的に大きな利益を得るのは難しいのが実情です。 
 
株式投資のデイトレードやFXなど、売買差益で短期間に大きな金額を設けるタイプの投資手法もありますが、不動産投資とは明らかに性質が異なります。 

それにもかかわらず、こうした短期的な利益を目的とした投資と同列に比較してしまうと、不動産投資は儲からないという結論に至るでしょう。 

不動産投資とデイトレードやFXでは、リスクの種類や大きさにも違いがあります。デイトレードやFXは、値動きが大きいうえに金融市場の影響を大きく受けることから、短期間で儲かる可能性がある反面、甚大な損失を被るリスクも否定できません。一方、不動産投資は比較的価格が安定しており、短期間で大きな損失は生じにくいでしょう。 

長期的な資産形成のために投資を行うなら、ハイリスク・ハイリターンな投資手法よりも、不動産投資のほうが適しています。 

（5）儲からない物件に投資する人が少なくないから

不動産投資に限らず、どのような投資であっても、投資対象に儲かる見込みがなければ十分な収益を上げることはできません。儲かる見込みがある株銘柄とない銘柄があるのと同様に、不動産にも、潜在的に儲かる物件と儲からない物件があります。儲からない物件に投資してしまうと、当然期待した利益は得られないでしょう。 
 
「不動産投資は儲からない」と結論づける人のなかには、基礎知識や判断材料を持たないまま、表面利回りだけに気を取られて儲からない物件に投資した結果、失敗したようなケースに注目している場合があります。 
 
裏を返せば、儲かる物件を選んで投資すれば、安定的に収益を上げられる可能性は十分あります。収益性の高い物件＝賃貸需要の高い物件を選んで投資することが、不動産投資を成功させる条件だといえるでしょう。 

（6）悪質な不動産投資会社も存在するから

不動産会社と聞くと、少なからず良くない印象を抱く方もいるのではないでしょうか。確かに、残念ながら、知識の少ない不動産投資初心者をターゲットに、儲からない物件を不当な価格で買わせる悪質な不動産投資会社も存在するようです。 
 
こうした会社に言葉巧みに騙された結果、キャッシュフローがマイナスになるばかりか、運用するほど赤字が拡大するというケースも見られます。ただ、悪質な会社には一定の特徴があるため、チェックポイントを押さえておけば被害を回避できます。 
 
パートナーとなる信頼できる不動産投資会社を見つけることが、不動産投資で成功するための大切なカギです。 
 

不動産投資で儲からない人・儲かる人に共通する特徴

不動産投資は儲からないとあきらめてしまう人がいる一方、着実に儲けを出している人もいます。その差は何なのか、それぞれに共通する特徴から違いを検証しましょう。 

不動産投資で儲からない人の特徴

まず、不動産投資で儲からない人には、次の3つの特徴が共通して見られます。 

自分で不動産投資の勉強をしていない人

自分自身で不動産投資に関する勉強をすることなく、不動産投資会社などのプロにすべてを任せる人は、投資に失敗するリスクが高いといえます。「どれくらいの利回りが適切か」「資金計画に問題はないか」など、基本的な箇所の課題を見抜くことができず、悪質な不動産投資会社のカモにされるおそれがあるためです。 

情報収集に消極的な人

不動産マーケットは、エリアの賃貸ニーズや人口動態の変化などによって、狙うべきターゲットや人気の間取りが常に変化しています。情報収集に消極的で、不動産投資会社などにマーケティングを任せきりにする人は、自分でマーケットの変化に気づくことができません。儲かる物件とそうでない物件の判断ができないので、投資を成功させるのは難しいでしょう。 

自分ですべての課題を解決しようとする人

自分で不動産投資について勉強し、ある程度自分で判断できるようになることは大切ですが、何でも自分で解決しようとするのは危険です。不動産投資では、賃貸管理・建物管理をはじめ、外部の管理会社に委託できる仕組みが整っています。また、節税を含めた資産運用計画を立てるには、不動産だけではなく税制に関する知識も必要です。ひとりでこれらの仕事や知識をカバーしようとするのは現実的ではないでしょう。 

投資の専門家に一切相談することなく、投資する物件を見誤ると、思ったような利益を得られないケースも考えられるでしょう。信頼できる不動産投資会社をパートナーに選べば、不動産投資全体がスムーズになります。不動産投資知識や情報の収集は、「この会社や担当者が信頼できるか」を見極めるために行うのが得策だといえます。 

不動産投資で儲かる人の特徴

一方で、次の3つの特徴を持っている人は、不動産投資で十分な利益を得られるパターンが多いでしょう。 

自分で学び、判断できる人

不動産投資の基礎知識を自ら積極的に学ぶことで、いざエリアや物件を選ぶ際、自分で適切な判断ができる人は、儲かる物件を見つけて投資に成功する可能性が高いといえます。 
 
「不動産投資について勉強したいけれど、何から学べばいいのかわからない」という方には、ベルテックスが随時開催している初心者向けセミナーへの参加がおすすめです。 
 

エリアや物件の情報にアンテナを張っている人

気になるエリアや物件の情報にアンテナを張っていて、最新の相場感やターゲットニーズを何となく把握している人も、不動産投資で儲けやすいでしょう。物件選びの際、相手の言うことを鵜呑みにすることなく自分なりの判断軸を持つことができるので、優良な物件に出会いやすくなるからです。 

必要なタイミングで専門家に頼れる人

先述のとおり、どれだけ一生懸命勉強したとしても、自分だけですべてを判断すると判断を見誤るリスクが高まります。自分なりの判断軸を持ちつつも、必要なタイミングで専門家に頼ることができる人も、不動産投資を成功させやすいでしょう。 
 
ベルテックスでは、不動産投資のお悩みに関する個別相談を実施しています。これから不動産投資を始めようとしている方もぜひご活用ください。
 

不動産投資で儲けるために押さえておくべき7つのポイント

ここまでの内容を踏まえ、不動産投資で儲けるために押さえておきたい以下の7つのポイントを紹介します。 

（1）投資する目的を明確化する

不動産投資で儲けるための前提となるのが、投資する目的を明確化しておくことです。同じ不動産投資でも、投資する目的や達成したい目標によって、適した物件の種類が異なります。 
 
不動産投資の目的としては、主に「副収入の確保」「節税効果」「老後資金の確保」「相続対策」「保険効果」などが挙げられます。 
 
自分の目的と目標を明確化し、達成するには、どれくらいの期間でどれだけの利益を得る必要があるのかを知ることが大切です。これにより物件選びの軸が明確になり、不動産投資の成功を近づけられます。 

（2）表面利回りではなく実質利回りで資金計画を立てる

不動産広告などに掲載されている物件の利回りは、一般的に表面利回りです。広告上の利回りだけで購入すると、物件選びを見誤るリスクがあります。投資を判断する際は、表面利回りではなく実質利回りでシミュレーションすることが大切です。 
 
表面利回りは、物件から得られる年間家賃収入を物件価格で割り戻したもの。一方の実質利回りは、年間家賃収入から諸経費を差し引いたものを分子、物件価格と購入時にかかった諸経費を加えたものを分母にして割り戻したものです。イニシャルやランニングにかかる経費を加味している点が表面利回りとの大きな違いです。 
 
実質利回りを用いて、精緻で余裕のある資金計画を立てることで、収益を安定的に確保できる可能性を高められます。 
 

（3）長期的な視点を持って取り組む

不動産投資は短期で多額の利益を上げる性質の投資ではないため、長期運用を前提に取り組む必要があります。出口戦略として物件売却によるキャピタルゲインを狙うとしても、所有期間5年未満での売却による利益は「短期譲渡所得」の扱いになるため、譲渡所得税（譲渡所得に対して課せられる所得税・住民税・復興特別所得税の総称）が高くなってしまいます。 
 
不動産投資で資産拡大を狙うなら、少なくとも譲渡所得税が低くなる5年より長く運用したいところです。さらに、副収入や老後資金の確保などを目的とするのであれば、数十年単位で気長に取り組むことが求められます。 

（4）ほかの投資との性質の違いを理解する

株式投資、投資信託、FX、国債など、ほかの投資手法との性質の違いを正しく理解しておくことも、不動産投資で成功するための大切なポイントです。

投資手法ごとの違いを簡単にまとめてみましょう。 

	短期の収益性	長期の収益性	インカムゲイン	キャピタルゲイン	安定性
不動産投資	◯	◎	◎	◯	◎
株式投資	◎	◯	◯	◎	△
投資信託	△	◎	△	◯	◯
FX	◎	△	×	◎	×
国債	×	△	△	△	◎

 
上記はあくまでも一例ですが、短期間でより高い収益を狙うなら株式やFX、ローリスクな投資を希望するなら国債など、自分のスタンスに最適な方法を選びましょう。 

（5）リスクヘッジをしっかりしておく

先述のとおり、不動産投資には大きく10種類のリスクが存在するとされます。しかし、どのリスクもある程度事前に予測できるものであり、前もって対策を講じておけば影響を軽減することができます。この点もほかの投資と異なるポイントです。 
 
不動産投資は比較的安定性の高い投資ではあるものの、将来リスクが起こり得る前提で対策を行っておけば、少なくとも収支がマイナスになる事態は避けられるかもしれません。リスクを単に恐れるのではなく、いざというときの対処方法まで考えておくことが、不動産投資の失敗を防ぐ効果的な方法です。 
 

（6）収益性の高い物件に投資する

どれだけ不動産投資に関する知識があったとしても、スタートの物件選びを誤ると成功はあり得ません。次の3つの条件に該当する、収益性の高い物件を選ぶことが、不動産投資で儲けを出すための肝といえるでしょう。 

需要の高いエリアにある物件

収益性の高い物件を選ぶ際、立地するエリアに注目することが大切です。不動産投資で儲けを出すには、将来にかけて安定した賃貸ニーズが見込めるエリアの物件を選ぶようにしましょう。 
 
たとえば、人口増加の続く都市部や郊外の人気エリア、今後再開発事業や新規商業施設の開業、鉄道新線や新駅の開業が予定されているエリア、東京都心や大都市中心部へのアクセスが良好な駅近エリアなどが該当します。 
 
これらのエリアは利便性が高く、他地域から若い世代を取り込みます。今後も人気の維持が想定されるため、投資するにも最適です。 

需要の高い特徴を備える物件

立地するエリアに加えて、物件自体がニーズを捉えた作りになっているかどうかも投資判断のポイントです。エリアのターゲット層のニーズに応える住宅設備や間取りを備えている物件は、入居希望者が常に一定数いるため、空室リスクや資産価値下落リスクを小さくできます。 
 
たとえば、若い入居者から支持されるテーマ性のあるおしゃれな内装の物件、ペット可・楽器演奏可など募集要件が緩やかな物件、一人暮らしでも安心なセキュリティを強化した物件、単身赴任や学生でも住みやすい家具付きの物件などが考えられるでしょう。 

コストを安く抑えられる物件

同じ家賃収入でも、毎月の管理費や管理委託料などの支出が少ない物件のほうが、手取り額は多くなります。そのため不動産投資で儲けたいなら、ランニングコストが安くて済む物件を選ぶのも有効です。 
 
管理費や修繕積立金が安い物件はコストを抑えられる反面、管理の質や大規模修繕への備えに関して不安があります。おすすめは管理委託料の負担が少ない物件です。土地仕入れや物件開発から物件管理に至るまで、ワンストップで提供する不動産投資会社の管理物件は、管理委託料を抑えられる傾向にあります。 

（7）実績があって信頼できる不動産投資会社をパートナーにする

不動産投資で儲けるための6つのポイントを紹介してきましたが、何よりも大切なのは、信頼できる不動産投資会社をパートナーに迎えることです。選び方の詳細はこの後の章で詳しく解説しますが、まずは過去の運用実績や、実際にサービスを利用した先輩投資家からの評判や口コミを確認しましょう。 
 
そのうえで、気になる会社には実際に個別相談を申し込むことをおすすめします。相談を通して、会社や担当者の質を見極めるとよいでしょう。 
 
ベルテックスの個別相談では、不動産投資初心者の方の細かな疑問にもお答えしています。資産形成の選択肢として不動産投資を検討されているなら、ぜひお気軽にご相談ください。 

儲かるための不動産投資会社の選び方

上述のように、不動産投資を成功させるには、パートナーとなる不動産投資会社選びが鍵となります。

不動産投資会社で収益を上げるにはどのような会社を選ぶべきなのか、選び方の4つのポイントを解説します。 

収益性の高い物件を扱う会社を選ぶ

不動産投資で儲けるには、収益性の高い優良な物件を選ぶことが大前提となります。不動産投資会社によって得意とする物件が異なるため、都心部や人気エリアの駅近など、好立地の優良物件を多く取り扱う会社に依頼するのがベストです。 
 
投資用物件の掲載サイトでも物件情報を検索できますが、優良な物件は限定的です。Webの公開情報には載っていない、非公開の物件情報を紹介してくれる会社を選ぶのも有効です。 

毎月の支出を抑えられる会社を選ぶ

不動産投資会社と一口に言っても、投資用物件の仲介を専門とする会社もあれば、さまざまなサービスを多角的に提供する会社もあり、種類は多岐に渡ります。 
 
とりわけ不動産投資の収益性を重視する場合、物件開発から賃貸管理までワンストップサービスで提供する会社に依頼するのがおすすめです。こうした会社は一貫したサービスにより業務を効率化できることから、管理にかかる毎月の支出を抑えやすい傾向にあります。 
 
優良物件を低いランニングコストで運用できるので、不動産投資で効率的に儲けを出すことができるのです。 

ローンを低金利で借りやすい会社を選ぶ

不動産投資におけるランニングコストのうち、大きな割合を占めるのが毎月のローン返済です。それだけに、いかに低金利の有利な条件で不動産投資ローンを組めるかが、儲けが出るかどうかを大きく左右します。 
 
ローンを組む場合、不動産投資会社を通して金融機関とやりとりするため、選ぶ会社によって金利や融資の条件が変わってきます。多くの金融機関と取引があり、社会的信用のある会社だと、ローンの選択肢が増えるうえ、優遇金利で借りられることもあるでしょう。パートナーの不動産会社選びでは、提携金融機関数にも注目することをおすすめします。 

資産運用の観点でアドバイスしてくれる会社を選ぶ

不動産投資の成功の基準は人によって異なります。投資の目的を明確化し、それに合った物件を選ぶことで、当初の目標を達成できる確率を高められるでしょう。 
 
不動産投資会社のなかには、自社の利益を優先して物件を勧める会社もあります。そうではなく、投資家のトータルでの人生設計や資産形成プランを考慮しながら、広い視野で不動産投資に関するアドバイスをしてくれる会社は信用に値します。 
 
物件への投資を単体で考えるわけではないので、目先の利益や会社側の損得に捉われない、長期的に収益を獲得できる投資が可能です。 

【投資の目的別】不動産投資で実際に成功した実例4選

最後に、ベルテックスで不動産投資に取り組んだ方のなかから、実際に成功した実例を4つ紹介します。

投資の目的が「年金対策」「保険効果」「分散投資」「副収入&節税効果」とそれぞれ異なる事例になっていますので、ご自身の目的や目標と照らし合わせながらご覧ください。 

実例1：【年金対策】ローン完済で家賃収入が年金代わりになるスキーム

年齢・性別	20代後半男性
年収	520万円
投資の目的	年金対策
物件の種類	中古マンション
物件の所在地	東京都板橋区
購入価格	2,300万円
借入金額	2,290万円（頭金10万円）
借入条件	金利1.8％、借入期間35年
家賃収入	月8万5,000円

 
頭金たったの10万円で金利1.8％の35年ローンを組み、東京都板橋区の中古マンションを購入した男性の事例です。月々の家賃収入をローン返済に充てているため、持ち出しはありません。 
 
定年退職時にはローンを完済できることから、老後は家賃収入がそのまま年金代わりになります。このように物件の選び方やローンの組み方次第で、不動産投資を年金対策にすることも可能です。 

実例2：【保険効果】長期ローンで生命保険料を節約

年齢・性別	30代男性
年収	650万円
投資の目的	保険効果
物件の種類	中古マンション
物件の所在地	東京都豊島区
購入価格	3,270万円
借入金額	3,260万円（頭金10万円）
借入条件	金利1.75％、借入期間45年
家賃収入	月10万7,000円

次に紹介するのは、東京都豊島区の中古マンションの一室に投資した30代男性の事例です。 
 
注目したいのが、45年という超長期で不動産投資ローンを組んでいる点。返済期間を長くすることで毎月の返済額を抑えられるだけでなく、返済期間中は団体信用生命保険（団信）による保険効果を受けることもできます。 
 
団信とは、ローン返済中に利用者が死亡したり高度障害になったりして、返済不能に陥った場合、残債を保険金で完済できる保険のことです。この事例では、ガン保障付きの団信に加入することで、持ち出しなしで生命保険とガン保険セットで加入するのと同じ効果を得られています。 

実例3：【分散投資】月々の手出しなくローンを早期完済できるスキーム

年齢・性別	30代女性
年収	590万円
投資の目的	分散投資
物件の種類	中古マンション
物件の所在地	東京都江東区
購入価格	2,760万円
借入金額	2,750万円（頭金10万円）
借入条件	金利1.6％、借入期間35年
家賃収入	月10万500円

3つ目に紹介するのは、東京都江東区の中古マンションに投資した30代女性の事例です。この女性は、分散投資を図る目的で不動産投資を行っています。 
 
金利1.6％の35年ローンを組んでおり、毎月の返済額は8万5,000円程度。マンションの管理費や修繕積立金、管理委託料などを除いても、1ヶ月当たり4,877円のプラスとなります。この収入を追加のローン返済に充てることで、年間約108万円の返済が可能です。 

※繰り上げ返済の条件（回数、手数料、最低額など）は金融機関により異なります。 
 
前倒しでの完済後は、賃貸ニーズの見込める江東区のマンションを資産として所有し続けられるスキームです。 

実例4：【副収入&節税効果】3物件所有で初年度約93万円の税還付

年齢・性別	40代男性
年収	1,100万円
投資の目的	副収入&節税
物件の種類	中古マンション	新築マンション	新築マンション
物件の所在地	神奈川県横浜市	東京都品川区	東京都品川区
購入価格	2,330万円	3,250万円	2,980万円
借入金額	2,320万円  （頭金10万円）	3,240万円  （頭金10万円）	2,970万円  （頭金10万円）
借入条件	金利1.6％  借入期間35年	金利1.4％  借入期間35年	金利1.4％  借入期間35年
家賃収入	月10万円	月10万6,000円	月9万6,500円

こちらは、神奈川県横浜市の中古マンション1戸、東京都品川区の新築マンション2戸の計3戸を所有する40代男性の事例です。 
 
いずれの物件も頭金10万円、1％台の低い金利でローンを組んでおり、年間の手出しなく3つの物件への投資を実現しています。初年度は約93万円もの還付を受け、大きな節税効果をもたらしました。3物件を所有することで空室リスクを低減し、安定的な副収入も得られています。 

まとめ

「不動産投資は儲からない」と言われることもありますが、それは間違いです。投資の目的を明確化したうえで投資に適した物件を選ぶとともに、信頼できる不動産投資会社をパートナーにつければ、安定的なインカムゲインを長期に渡って得ることができます。 
 
ベルテックスは今回紹介した4つの成功実例のように、お客様の投資目的に沿って、最適な物件や資金計画をご提案します。投資すること自体ではなく、長期的な資産形成の観点からアドバイスするので、目先の利益に捉われない堅実な投資が可能です。 
 
不動産投資を始めるべきか迷っているなら、まずは、個別相談でお話をお聞かせください。人生設計を含めた、トータルでの資産形成を全力でサポートいたします。