会社員の給与がなかなか上がらない昨今、不動産投資は「毎月安定した副収入」を得られる方法として、多くのサラリーマンに注目されています。

しかし、不動産知識に乏しい初心者は、不利な契約に巻き込まれたり、悪質な業者に騙されたりするケースもあります。

そこで、本記事ではサラリーマンが不動産投資でカモにされないための対策や注意点を分かりやすく解説します。実際の事例を交えながら、リスクを回避するためのポイントや、不動産投資で成功するために必要なステップを網羅的にご紹介します。

サラリーマンが不動産投資のカモにされた事例とは

サラリーマンが過去に不動産投資のカモにされた事例として、代表的なものは以下のとおりです。

• 買主に不利なサブリース契約の締結させられる

   

• 不正融資を受けるために書類の改ざんを求められる

   

• 無理な返済計画でのローン借入を勧められる

   

• 莫大な修繕費がかかる築古物件を勧められる

   

• サクラの入居者を使って、満室だと偽装される

   

買主に不利なサブリース契約を締結させられた例

「Bさんは、以前所有していた物件でサブリース業者と契約していましたが、そのサブリース契約には「家賃保証額をサブリース業者が一方的に見直せる」という条項が含まれていました。 当初は月10万の家賃保証が約束されていましたが、数年後、強引に8万円に減額されてしまいました。

さらに、サブリース契約には、契約期間中の解約には高額な違約金が発生するという条件が含まれていました。Bさんが契約の見直しや解約を申し出た際、不動産会社は契約解除には数百万円の違約金が必要だと告げ、Bさんは契約を続けざるを得ない状況に追い込まれました。

不正融資を受けるために書類の改ざんを求められた例

Oさんは、金融機関の融資を受けるにあたり、業者から源泉徴収票の改ざんを勧められました。Oさんの実際の年収は500万円ほどでしたが、物件の購入価格や自己資金と照らし合わせると、金融機関からの融資承認が難しいと担当者に判断されたようです。

そこで、どうしても物件を売りたい担当者は、Bさんに源泉徴収票の数字を高く見せるために偽造を求めたといいます。

サクラの入居者を使って、満室を偽装された例

会社員のYさんは、気に入ったワンルームマンションがあったので、不動産会社に問い合わせをしました。資料を見ると、3ヵ月の空室期間は見られたものの、2ヵ月前に入居者が入っていたので、すぐに決まる物件であると判断し、物件の購入を決めます。

しかし、決済後ほどなくして入居者が退去してしまい、入居期間が短いことを不動産会社に問い合わせると「単身者にはよくあることです。」と回答されたようです。サクラの入居者だったのか、本当のことはいまだに分かりません。

上記のように、サラリーマンを狙ったさまざまな悪徳事件が発生しています。これは、サラリーマンが金融機関からの信頼が高く、ローンが通りやすいことから、悪徳業者にとって『多額の資金を動かせる』魅力的なターゲットとなるためです。さらに、不動産に関する十分な知識がないまま取引を進めようとすると、悪徳業者にとっては『だましやすい』絶好の標的になりやすいのです。

なぜ悪徳業者であると判明したのか

被害者であるサラリーマンたちが「異常な契約内容」や「予想外の損失」に気付き、弁護士や消費者センター、他の不動産会社に相談することで悪徳業者だと判明する場合が多いようです。

ただし、「サクラの入居者による満室偽装」は、偽装であるかどうかの確証がなかなか掴めず、業者へ責任追及できない場合も多く、泣き寝入り状態になることもあるようです。

事例から見る今後の教訓とは

これらの事例から、悪徳業者にカモにされないためには以下のことが重要だと分かります。

• 取引する不動産業者の信頼性を見極めること
• 買主自身が契約内容やリスクを理解する知識をつけること
• 不審な点がないか、確認がとれるまで契約締結をしないこと

特に不動産投資では、購入前にリスクを「精査」し「対策」することがとても大切です。売買契約書やローンの融資条件を鵜呑みにせず、金利変動など考えられるリスクを予測したうえでの試算が必要です。

また、不動産会社の口コミや評判の事前確認や、上手い話に乗らない冷静な判断力も求められます。不動産投資初心者のサラリーマンはこれらの教訓を活かし、悪徳業者に騙されないための基礎知識と対策が必要となるでしょう。

まだまだある！不動産投資に蔓延る悪徳業者の特徴とは

巧妙な手口でサラリーマンをターゲットにする悪徳業者には、いくつか共通する特徴があります。典型的な例として、不動産投資のデメリットやリスクをほとんど説明せず、収益性ばかりを強調することが挙げられます。たとえば、『低リスクで高リターンが期待できる』といった魅力的な文句です。

その裏付けとして、物件の賃貸借契約状況を示すレントロールが提示されることもありますが、修繕費が実際よりも低く見積もられているケースが多いようです。

さらに、購入前は誠実な態度を装いながら、契約後に態度が急変するのも悪徳業者に共通する特徴です。買主からの厳しい質問やトラブルが発生すると、それまでとは打って変わって対応が悪くなります。契約を急がせてくる不動産会社には特に注意が必要です。

また、自分が知らないうちに詐欺に加担させられていることもあります。悪徳業者は、顧客の年収や預金残高を偽り、不正に融資を受けさせようとします。たとえ不動産会社の指示で書類を改ざんした場合でも、『知らなかった』では済みません。不正融資が発覚すると、金融機関からローンの一括返済を求められるなどの厳しいペナルティが課されます。

不動産投資詐欺の手口や相談先については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産投資のカモにされないのはどんな人？

「不動産投資でカモにされやすい人に共通するのは、『不動産投資に関する知識が乏しい』点です。こうした人は、営業担当者の話を鵜呑みにし、情報の正確な精査ができないことが多いです。悪徳業者は、このように騙しやすい人を見抜いて手を出します。

不動産投資初心者のサラリーマンは、相手に隙を見せないためにも知識を身につけることが重要です。

関連書籍を読んだり、セミナーに参加したりして勉強し、複数の不動産会社や現役オーナーから情報を集めましょう。たとえば、不動産会社の提案に対して良し悪しを判断できるよう、利回りの目安を把握し、自分で計算できるようにしておくことも1つの手段です。

マンション経営における理想的な利回りや最低ラインの目安については、以下の記事でも詳しく解説しています。

サラリーマンが不動産投資のカモにされないためのチェックポイント

「不動産投資を始めたいが、カモにされそうでなかなか話を聞きに行けない」

こう思っているサラリーマンの方へ、不動産投資で騙されないための具体的なチェックポイントを紹介します。悪徳不動産会社や営業担当者の甘い誘いに惑わされず、正確な情報をもとに判断できるようになりましょう。

業者が過去に行政処分を受けている

宅建業の免許を得ている不動産会社が法令違反をした場合、免許権者（国土交通大臣もしくは都道府県知事）より段階に応じて、以下3つの処分が下されます。

• 指示処分
• 業務停止処分
• 免許取消処分

強引な勧誘や無理な契約を強いる悪徳業者は、過去にこれらの処分を受けている可能性があります。ちなみに国土交通省の発表によると、全国の宅地建物取引業者における監督処分件数の推移は、以下のとおりです。

出典：国土交通省「令和4年度宅地建物取引業法の施行状況超結果について」

また、全国の不動産会社に対する行政処分の情報は、過去の行政処分を検索できる以下サイトで確認できますので、契約前に一度調べておくことをおすすめします。

新築マンションをやたらと勧められる

悪徳業者は、市場相場が分からない初心者に対して、新築マンションを過剰に勧めることがあります。特に都心部の新築マンションは高額な物件が多く、融資が通りやすいサラリーマンがターゲットにされやすいです。

新築だから『入居者が決まりやすい』『しばらく修繕費がかからない』といった表面的な知識しか持っていないと、『この人になら新築マンションを売れそうだ』と見抜かれ、カモにされやすくなります。

新築マンションは、入居直後に資産価値が大幅に下がるリスクがあり、売却時に大きな損失を被る可能性もあります。エリアの適正価格や、新築・中古マンションそれぞれの利回りやリスクについて幅広く学ぶことが必要です。

広告で出している物件が実は売り出されていない

悪徳業者は、販売する意思がないのに集客目的で『おとり広告』を掲載することがあります。内覧の約束を取り付け、現地で待ち合わせた際に『この物件は昨日売れてしまいました』と言い、別の物件を勧めてくるのです。

物件に問い合わせをする前に、以下のポイントを確認することをおすすめします。

• 周辺相場の類似物件よりも価格が安い（もしくは条件が良すぎる）
• 情報が長期間掲載されている
• 取り扱っている不動産会社が1社のみ
• 物件の写真や地図などの情報が少ない

おとり広告かどうかを事前に見極め、時間のロスを防ぎましょう。

営業がやたらと購入を急かしてくる

営業担当者が物件の購入や契約をやたらと急かしてくる場合も、注意が必要です。

「他に検討しているお客様がいる」

「近日中に申し込みが入るかもしれない」

「決断する勇気が大事です」

このように不安を煽る営業担当者は、ノルマが厳しく、カモにしやすい人を狙っている可能性があります。『今日中に決めたら値引きができる』などと即決を求める場合もありますが、これは悪徳業者がよく使う手口です。

本当に顧客のためを思って言ってくれている場合もありますが、物件選びは自分が納得できるものでなくてはなりません。担当者が過度に購入を急かすようなら、一度冷静に状況を振り返ってみることが重要です。

リスクやデメリットなどマイナスとなる情報は教えてくれない

不動産投資のリスクやデメリットをほとんど説明しない不動産業者にも注意が必要です。全ての投資にはリスクが伴いますので、収益性や将来性だけを強調する業者には警戒心を持ちましょう。

たとえば、高い利回りを提示されたときは空室や家賃下落、修繕費リスクなどが考慮されているか確認することが大切です。また、ローンで変動金利を利用する場合、金利上昇を組み込んだシミュレーションになっているかも重要な判断材料です。

他にも、エリアの人口動態や開発計画を踏まえて、売却時の「出口戦略」まで考慮されているかも見ておきましょう。 営業担当者がメリットばかりを話してきたら、こちらから積極的にリスクやマイナス要素について質問してみましょう。

サラリーマンが不動産投資を成功させるには

金融機関から信頼が厚いサラリーマンにとって、不動産投資は将来の資産形成に非常に効果的な手段です。また、物件管理を専門の管理会社に依頼すれば、運用の手間もほとんどないため、手軽で魅力的な投資先として注目されています。

ここでは、サラリーマンが不動産投資で確実に成功するために、押さえておくべき4つのポイントを紹介します。

まずは必須！不動産について勉強しよう

不動産投資を成功させるには、まず基本的な知識の習得から始めましょう。

しかし「基礎知識」といっても、その内容は多岐に渡ります。

• 不動産市場の仕組み
• 投資物件の選び方
• 収益計算の方法
• 物件管理全般
• 法律や税金関係

定期的にセミナーを受講したり、不動産会社に足を運んで情報を集めたりして、専門用語や市場動向に慣れておくことが大切です。これらを学ぶことで悪徳業者の営業や広告に惑わされず、自分の判断で物件が評価できるようになります

金利上昇開始。さらなる金利上昇に向けての対策とは

長らく続いた低金利の時代も、2024年に入り日銀が政策金利の引き上げを決定したことで終わりを迎えました。これに伴い、変動金利の上昇も予想されています。

変動金利を選択している不動産オーナーにとって、金利の上昇はローン返済額の増加を意味し、キャッシュフローに大きな影響を与える可能性があります。この局面で不動産投資を成功させるには、事前の対策が不可欠です。具体的には以下の対策が考えられます。

• 金融機関の5年ルール、1.25倍ルールを利用する
• 固定金利を選択する
• 繰り上げ返済を行う
• 不動産投資ローンの借り換えをする

これらのリスク対策を講じるときは、各種手数料が発生する場合がありますので、返済シミュレーションを行い、総合的に判断することが大切です。

金利上昇に関する詳しい対策は、以下の記事をご参照ください。

物件についてメリット・デメリットをともに入念に調べよう

物件の購入する際は、営業担当者の言葉を鵜呑みにせず、物件のメリット・デメリットを自分でしっかりリサーチすることが大切です。たとえば、立地条件や将来の開発計画、周辺の競合物件を把握することが必要です。

中古物件の場合、管理状態や修繕履歴、今後の修繕予定箇所にも注意が必要です。特に築古物件は、築年数と耐用年数に注意が必要です。

売却時に金融機関の担保価値が低くなり、買主側が融資を利用できない場合があるからです。つまり、手放したくても売れない状況に陥る可能性があるということです。

不動産は物件ごとに条件が異なるため、購入前に徹底的にリサーチしましょう。

自分に無理のない範囲での投資金額にしよう

不動産投資は毎月安定した収入を期待できる一方で、初期投資額が大きくなることもあります。無理な金額で投資を始めると、ローン返済が生活に負担を与えることがあります。

まずは、自分の収入・支出を見直し、無理のない投資金額を設定しましょう。少額の物件から始め、経験を積んでから徐々に規模を拡大するのが賢明です。また、複数の金融機関の条件を比較し、最適なローンを選ぶことも重要です。 ベルテックスは14行以上の提携銀行があり、他社で融資が受けられなかった方でも、不動産投資を始められるチャンスがあります。

自分にとって無理のない投資金額がわからない方は、ぜひ弊社にご相談ください。

まとめ

この記事では、サラリーマンが不動産投資でカモにされないための具体的な対策や注意点を解説しました。

まず、不動産に関する十分な知識を持ち、悪徳業者に惑わされない判断力を養うことが重要です。さらに、金利上昇への対策や物件のリサーチを徹底することで、リスクを最小限に抑えられます。

また、無理のない範囲での投資を行うことで、安定した収入と着実な資産形成が可能です。これらのポイントを押さえておけば、初心者でも自分主導で最適な物件を選び、成功への一歩を踏み出すことができるでしょう。