不動産投資に興味はあるけれど、物件をどう選べばいい？と思う方も多いでしょう。不動産投資は長期間をかけて資産を形成する手法ですので、長期間利用する物件の選び方は非常に重要です。 

結論としては、プロである不動産投資会社からの紹介を受けながら、自分でも確認する方法がおすすめです。とくに初心者の方は不動産に関する知識がまだ十分でないことが多いため、専門家のアドバイスを受けながら選ぶのが安心でしょう。 

この記事では不動産投資の初心者に向いている物件や探し方、物件を見るポイント、不動産投資会社の選び方を解説します。 

不動産投資の物件は主に3種類

物件を選ぶ前に、まずは大きく3種類ある不動産種別のなかから、どれに投資をするかを決める必要があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう。 

アパート

アパートは、一般的に軽量鉄骨造や木造の集合住宅を指します。2階建て以下であるケースが多く、マンションと比較して資材や造りが簡素のため、家賃がリーズナブルな傾向にあります。 

不動産投資をアパートで行う場合、一部屋ではなく一棟単位での売買を行います。投資をする側にとっても、マンションよりリーズナブルなのがメリットで、1戸あたりの価格は安く抑えられます。それほど資金が多くなくても、投資を始められます。 

その一方、マンションよりも物件としての耐久性が低く、災害リスクが大きいことに注意が必要です。オートロックや防犯カメラなどの防犯機能が少なく、女性などからは敬遠される可能性もあります。 

マンション

マンションは、アパートより大型の共同住宅です。鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）が主流で、アパートより耐久性・耐火性に優れ、長持ちします。室内の設備もアパートより優れているケースが多く、入居者へのアピールになります。 

マンションに投資をする際に、一部屋単位で所有する区分投資と一棟投資があります。マンションへの投資はアパートより高額ですが、区分投資であれば比較的少ない資金で始められるのがメリットです。 

ただし、区分投資は空室になると家賃収入が入らなくなります。都心で駅近の物件を選ぶ、設備をさらに充実させて魅力を高める、複数の区分物件を所有するなど、空室リスクへの対策が必要です。 

一戸建て

不動産投資というと共同住宅をイメージする方が多いですが、一戸建ての物件を利用するケースもあります。一戸建ては騒音などのトラブルになりにくい、自分の好きなようにメンテナンスできるなどのメリットがあります。 

また、コロナ禍をきっかけにテレワークが推奨されたことで、一戸建ての注目が高まりました。その理由は、部屋数が多く個人のスペースを確保しやすいためで、夫婦2人の世帯にも人気があります。 

ただし、築年数が古いと修繕が必要な箇所が多く、管理に手間がかかります。また、区分マンションと同じく空室リスクが高いのも注意点です。 

不動産投資の初心者におすすめの物件とは？

不動産投資の初心者の方は、以下に当てはまる物件を選ぶのがおすすめです。 

都心部の物件

不動産投資の最大のリスクは空室のため、空室になりにくい物件を選ぶことが重要です。たとえ退去者が出ても、需要の高い物件であれば、すぐに入居者を集められます。 

このため、賃貸ニーズの高い都心部の物件を選ぶのがおすすめです。とくに東京都を含む首都圏は他の地域からの流入も多く、依然として高い賃貸需要を維持しています。 

利便性に優れている

最寄り駅からの距離が近い、バス停がすぐ近くにあるなど、利便性に優れた物件も賃貸ニーズは高い傾向です。とくに単身者は通勤・通学のしやすさを重視するため、最寄り駅からの距離が近い物件は高い人気があります。 

また、スーパー・ドラッグストア・ショッピングモールといった商業施設の場所もチェックしましょう。これらの施設が物件の近くにあると、買い物に便利な立地であることで入居者が集まりやすくなります。 

アパート一棟またはマンションの区分所有

不動産投資の初心者の場合は、できるだけ少額で投資を始めたい方も多いのではないでしょうか。比較的少ない資金でも始めやすいのは、アパートの一棟投資またはマンションの区分所有です。 

アパートは住戸が複数あり、空室リスクが分散できること、利回りが高い点がメリットです。木造アパートでは減価償却費を大きく取れることから、所得税・住民税の軽減効果も大きくなります。 

マンションの区分投資は、高額なマンションを手軽な価格で購入できるのがメリットです。区分マンションの場合は、物件の共用部の管理を専門の管理会社に任せられるため、手間がかかりません。 

管理状態がよい

投資コストを抑えるため、価格がリーズナブルな中古物件を検討する方も多いでしょう。中古物件の場合、物件の管理状態が良好かも重要です。設備に不具合や故障があった場合は修繕費が発生し、予定外の出費によって資金計画へ悪影響が生じるおそれがあります。 

建物の老朽化や劣化に応じて、メンテナンスが定期的にしっかり実施されているかを確認しましょう。外から見えない部分に不具合や故障が見つかることもあるため、内部も確認できるとなおよいです。 

新耐震基準を満たしている

物件選びでは、新耐震基準を満たしているかもチェックしましょう。建物の耐震基準は1981年に改正され水準が高くなっており、それ以前に建てられた物件は耐震強度が弱いです。新耐震基準に適合した物件を立てるには、震度6強～7の地震が発生しても、建物が倒壊しないようにする必要があります。 

日本は震災が多く、耐震強度が弱いと入居者が敬遠し、実際に被害に遭うと建物が倒壊してしまうリスクもあります。物件選びでは築年を確認し、新耐震基準に適合しているかをチェックしましょう。 

物件の探し方は主に2つある

不動産投資の物件の探し方は、主に2つあります。 

不動産投資会社から物件情報を入手する

不動産投資会社は、投資対象の物件を専門的に取り扱っています。不動産投資のエキスパートといえる存在であり、取扱の実績や不動産投資のノウハウが豊富なのがメリットです。 

提携している金融機関があると、融資の審査も依頼できるため、投資の初心者にはとくに便利です。 

ただし、自社物件しか取り扱っていないケースもあり、幅広い物件を検討しにくいこともあります。不動産投資会社のレベルが投資結果を左右する可能性もあるため、信頼できる会社を選ぶことが重要です。 

不動産投資会社の具体的な選び方は後述しますので、そちらもご覧ください。 

不動産ポータルサイトで検索する

一度に多数の物件を見たい場合、不動産ポータルサイトを活用するのも有効です。短期間で物件情報を多数閲覧できて、おおよその相場を把握できます。 

ポータルサイトには絞り込みの機能もあり、物件の種類や築年数、駅からの徒歩分数など自分が希望する物件の情報を絞りこめるのもメリットです。条件を付けすぎて該当する物件がない場合、どの条件を外せばいいか、優先順位もわかるようになるでしょう。 

ただし、どのような物件が適しているかはその人の資産状況や不動産投資の目的によって異なります。ポータルサイトは自分の持ちたい物件のイメージの参考として活用するといいでしょう。 

初心者は不動産投資会社から紹介してもらうのがおすすめ

物件の探し方を2つ紹介しましたが、初心者の場合は不動産会社から紹介してもらうのがおすすめです。その理由は以下の2つです。 

優良物件はポータルサイトに掲載されないことが多い

物件を手軽に検索できるなら、ポータルサイトがよいのでは？と思うかもしれません。しかし、不動産のなかでも優良物件の情報は、ポータルサイトに掲載されないケースが多く見られます。その理由としては、優良物件の情報は不動産業者が日頃から懇意にしている顧客に優先的に情報が流れることがあげられます。 

このように、ポータルサイトには顧客に流れなかった物件の情報が掲載されると考えられるため、ポータルサイトだけでは市場にある物件の全体像をとらえることは難しいといえるでしょう。 

ポータルサイトに掲載されてもすぐ売れてしまう

ケースとしては少ないですが、よい物件がポータルサイトに掲載されることもゼロではありません。ただし、優良物件が掲載されたとしても、ポータルサイトではすぐ売れてしまい、初心者の方が購入できる確率は低いでしょう。 

ポータルサイトは日時や場所を問わずアクセスでき、誰でも閲覧できるオープンな場所です。このため、不動産業者やプロの大家は日頃からサイトをチェックしており、よい物件が出たらすぐに買付をして物件を確保してしまいます。 

不動産業者は豊富な知識や経験をもとに、物件のよしあしをスピーディーに判断できるため、初心者の方ではほぼ対抗できません。 

不動産投資の物件選びの流れ

ここまでの解説で、物件情報は不動産投資会社から紹介してもらうのが最適である解説してきました。

ここからは、紹介を含めた物件選びのステップ・手順を解説します。 

1.不動産投資の目的を明確に決める

まずは何のために不動産投資を行うのか、目的を明確に定めましょう。目的を決めれば、その達成のためにどのように不動産を運用するべきかが判断できます。 

たとえば、老後や働けなくなった場合も見据えて「長期的に安定した収入を得る」ことがメインの目的だとします。この場合、物件の利回りは少し低くても、長期的に安定した需要の見込める物件がふさわしいです。そのため、賃貸ニーズの高さや交通の利便性などを重視して物件を選ぶことになります。 

一方、物件の売却によって利益を得るのが目的である場合は、購入時より価格が上がりそうな物件を選ぶ必要があります。よって、都心の一等地のマンション、再開発が予定されているエリアのマンションなど、資産価値が落ちにくい物件が候補となるでしょう。 

2.予算を設定する

不動産も含め、投資は経済的に無理のない範囲で行うことが大原則です。よい条件が重なる物件ほど高額になりますが、予算をしっかり決めて、その範囲内で購入できる物件を選びましょう。 

少なめの資金で始めるなら、中古の一棟アパートや区分マンションなどが投資候補になります。地方でもある程度の賃貸ニーズが見込まれる地域であれば、リーズナブルな価格で購入することで収益を得られやすくなります。 

まとまった資金を用意できる場合は、一棟マンションの購入も視野に入ります。初期費用は高くなりますが、複数の戸数があることで多額の家賃収入を得られ、アパートより長持ちすることから安定収入も期待できます。 

実際は投資用ローンを組んで購入することが多いため、予算を設定するには、自分の状況でどのようなローンを組めるかの情報が必要になります。不動産投資会社の個別相談で確認してみるとよいでしょう。

3.情報を収集する

不動産投資の目的や予算を決めたら、投資方法や物件に関する情報を集めます。情報収集を積極的に行うほど、自分の希望にマッチする物件を見つけられる可能性が高くなります。不動産投資の無料セミナーを開催している会社もあり、活用するのもおすすめです。 

物件の情報を集める方法は複数ありますが、おすすめなのは投資に最適な物件情報を把握している不動産投資会社です。不動産のポータルサイトに掲載されていない優良物件の情報も、不動産投資会社で相談すれば紹介してもらえます。 

不動産投資会社では、予算・期待できる収益・ローンの借入・途中でかかる費用など、中長期での投資に関してトータルで相談に乗ってもらえます。投資方法に関するアドバイスももらえるため、初心者には心強いです。 

4.現地で確認をする

不動産投資会社から魅力的な物件を紹介してもらったら、現地で物件を直接確認しましょう。物件そのもの、共用部の管理状態、入居者の生活の様子、周辺地域の雰囲気など数々のチェックポイントがあります。 

住んでいる住所から遠い物件の場合、足を運ぶのが面倒と感じるかもしれません。しかし、物件を直接確認しないと、思わぬ問題があることが後から判明する可能性があります。必ず一度は、現地で確認することをおすすめします。 

不動産投資会社の探し方

不動産投資会社を探すには、主に以下4つの方法があります。 

Webで探す

まずはどのような会社があるかを手軽に知りたいなら、インターネットで検索するのが王道の方法です。

「不動産投資　会社」「一棟アパート　会社」「マンション 投資 会社」などのキーワードで検索してみましょう。不動産ポータルサイトの掲載情報から、会社のホームページにアクセスする方法もあります。 

Webで検索する場合、通常の順位表示の上に、広告を出稿しているスポンサー企業が掲載されることも多いです。手っ取り早くスポンサー企業を選べばいいと思う方もいるかもしれませんが、スポンサーだからといって厳正な広告審査をされているとは限りません。安易に信頼するのではなく、複数の会社の情報を比較して慎重に判断しましょう。 

書籍・雑誌で探す

書店で投資関連のコーナーに行くと、多くの不動産投資の書籍が見られます。不動産会社の経営者の著書であるケースも多く、その場合はほとんど著者の情報に会社名が記載されています。 

不動産会社の情報だけでなく、不動産投資のノウハウを学べるのも書籍を確認するメリットです。書籍にしかない情報を見つけられるかもしれません。投資方針が異なることもあるため、比較するために複数の書籍を読んでみるのもおすすめです。 

書籍は出版社の内容確認が入るため、一般的にはネットよりも信頼性が高いと考えられますが、すべての書籍を鵜呑みにするのは得策ではありません。「かぼちゃの馬車事件」で社会問題となった不動産会社の代表が書籍を出していたという事例もありますので、注意しましょう。 

口コミや紹介で探す

ご自身の周囲に不動産投資を実践している同僚や知人がいれば、紹介してもらうのも1つの方法です。オンラインサロンなど、不動産投資のコミュニティに参加して情報を得る方法もあります。 

口コミや紹介で探す場合でも、「あの人の紹介だから問題ない」と過信することはやめましょう。知人が不動産投資の知識を十分持っているとは限りません。口コミ評価は主観的な要素も含まれているため、複数の情報を集めることが必要です。 

自宅や勤務先の近くで探す

自宅や勤務先に近い不動産会社がいいと思う方もいるでしょう。不動産投資を開始するときを含め、不動産投資会社には何回か足を運ぶ必要があります。普段の行動範囲に会社があれば、仕事帰りに立ち寄れるため便利です。 

場所で探したい場合は、Googleマップを開いて「不動産」などのワードで検索をすれば、付近の不動産業者を探せます。ただし、会社によっては投資用物件を取り扱っていなかったり、保有する物件のクオリティが低かったりするため、訪問する前の下調べは必要です。 

不動産投資会社の選び方

信頼できる不動産投資会社を見つけるには、以下のポイントをチェックして判断しましょう。 

10年以上の業歴がある

不動産以外にも当てはまることですが、やはり業歴が長い会社のほうが信頼感はあります。運営してきた年数が長いほど、業界の知識・経験やスキルが高く、実績も豊富と考えられるからです。 

とくに投資の初心者にとっては、自分に知識があまりないことや相談したい事項が多いことなどから、安心して任せられるレベルであることが必要です。業歴が長い会社のほうが頼りになるでしょう。 

実績を公開している

不動産投資会社がこれまで何棟取引しているか、何戸を管理しているのかなどの実績も、会社選びで重要なポイントです。売買戸数や管理戸数が多いほど、不動産投資で優れたノウハウを有していることの証明になります。目安として、売買棟数は500棟以上ある会社を選ぶとよいでしょう。 

さらに可能であれば、入居率や顧客満足度などの数値を公開している会社がおすすめです。入居率とは、マンションやアパートの全戸数に対し、入居している戸数の割合を指します。入居率が高いほど空率が少なく、毎月の家賃収入をしっかり確保できるため、入居率が90%以上ある不動産投資会社がおすすめです。 

顧客の声や感想を掲載している

その不動産投資会社と取引をした顧客の声がホームページに掲載されているかもチェックしましょう。実際に投資をして満足をした顧客がいることの証となります。実名や顔写真も掲載されていると、内容の信頼性がさらに高まります。 

文章については、インタビュー形式であると読みやすく、読者がリアルにイメージできます。サービスのどのような点が評価されているか、複数の顧客の感想をチェックしましょう。 

取引先に多数の金融機関がある

多数の金融機関と取引のある不動産投資会社であることも重要です。金融機関との取引が多ければ、会社として信頼性が高いと考えられるためです。 

数だけでなく、取引のある金融機関の種類にも注目しましょう。金融機関の種類が多いほうが、融資条件の選択肢が広がり、自分の状況に適したローンが組みやすくなります。 

メガバンクから地銀・信用金庫など、幅広い金融機関と取引があるとなおよいでしょう。不動産投資会社の取引先の金融機関は「会社概要」や「企業情報」などで確認できます。 

事務所のあるビルのグレード

不動産投資会社が、高いグレードのビルにオフィスを構えているかもチェックしましょう。グレードの高いビルに入っていれば、ある程度安心して取引ができます。グレードの高いビルとは具体的に、ターミナル駅から徒歩圏内のビル、その地域でトップレベルの大きなビルなどがあげられます。 

グレードの高いビルほど入居審査が厳しく、中に入っている会社の信頼性は高まります。ビル運営会社は、入居を希望する業者の以下のような点を審査します。 

• 事業内容 

• 業績 

• 財務内容 

• 代表者の信頼性 

• 事業の信頼性 

グレードの高いビルには、厳しい審査にクリアした業者だけ入居できるため、そうした不動産投資会社であれば信頼できるでしょう。 

税理士や弁護士など専門家と連携している

不動産投資においては、税務・法務の専門的な知識が必要な場面が多くあります。よって、専門家と連携している会社であることも必要です。たとえば確定申告では、不動産投資に詳しい税理士を紹介してもらえます。 

物件を購入するとき、個人または法人で取得する2つの方法がありますが、所得税や法人税などに関する知識があると、どちらが最適かを判断できます。物件売却においても売却時期によって負担する税金が異なるため、専門知識のある税理士は頼りになるでしょう。 

物件選びで見るべきポイント8つ

購入する物件を見つけるため、複数の物件を比較検討することになります。その際は、基本的に以下8つのポイントを中心に見ていくのがおすすめです。 

購入予算

不動産投資の大前提として、購入予算の確認は必須です。どれだけよい物件でも、予算オーバーであれば候補からは外れます。 

購入予算は、物件価格と初期費用の2点をチェックします。初期費用の目安は物件価格の10～30%程度です。予算をおおまかに決めておくと、その予算内で探すことで物件探しが効率的になります。 

また、不動産投資ローンの融資額が想定できない場合、不動産投資会社に相談しましょう。金融機関と連携していれば、融資が見込めるおおよその目安額を判定してもらえます。 

想定家賃と周辺の家賃相場

不動産投資では、どの程度の収益が見込めるかも判断材料です。そのためには、想定家賃を設定する必要があります。 

想定家賃は、周辺の家賃相場から算出できます。家賃相場は不動産情報会社で検索するのが便利です。たとえばSUUMOには「全国家賃相場・賃料相場情報」のページがあり、以下のような項目で検索できます。 

• 駅・沿線 

• エリア 

• 建物種別 

• 間取り 

利回り

利回りとは、投資した資金に対する収益の割合のことです。たとえば1億円の投資で500万円の収益なら、利回りは5%となります。 

不動産投資における利回りには、主に以下の2種類があります。 

表面利回り	物件の購入価格に対する家賃収入の割合
実質利回り	管理組合費や修繕積立金など、諸々の費用を組み込んで算出する利回り

表面利回りは簡単に算出できて便利ですが、費用を考慮していないため、これだけでは収益性を判断できません。より精密に収益性を見るには、実質利回りを確認する必要があります。 

ただし、不動産投資でどの程度の費用がかかるのか、初心者では判断が難しいでしょう。不動産投資会社に相談して、実質利回りをシミュレーションしてもらうのがおすすめです。 

築年数

マンションやアパートは老朽化するため、築年数もチェックポイントです。築年数によって修繕費の発生リスクを変動が変動するため、資金計画を考えるうえでも重要となります。 

とくに築年数が大きく影響するのは、中古物件を購入する場合です。 

また、築年数が新しいほど物件が高く、築古だと安くなるため、物件価格の妥当性を判断する材料としても使えます。 

最寄り駅からの徒歩分数

賃貸ニーズがどれだけあるかを判断するためには、物件の利便性が高いかも重要なポイントです。利便性を判断するうえで見るべきなのは、最寄り駅からの徒歩分数です。都心部で公共交通機関が発達しているエリアほど、徒歩分数の短さは賃貸ニーズに大きくかかわります。 

とくに単身世帯向けの物件の場合は、最寄り駅から遠くなると賃貸ニーズが大きく下がる傾向です。一般的に、徒歩10分までは許容範囲とされる傾向のため、10分を超える場合は注意したほうがよいでしょう。 

間取り

物件の間取りも、賃貸ニーズと大きく関連する項目です。間取りが周辺エリアのニーズに合っていないと入居者集めに苦戦するおそれがあります。 

たとえば学校やショッピングモールなどがあり、子供のいるファミリー層が多い地域の場合、間取りもファミリー向けにする必要があります。1Kや2DKなどではなく、3LDK・4LDKといった間取りが必要です。 

エリアによっては単身世帯と、子供のいない夫婦2人のみ世帯の両方を狙える場合もあります。この場合は2K、1LDKなどの間取りのニーズが高いでしょう。 

管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金のチェックも大切です。管理費は物件の共用部の明かりなど日常的にかかる費用で、賃貸物件では入居者に負担してもらえます。ただし、入居者にとっては追加の負担になるため、金額が高いとニーズが減るおそれがあります。周辺の相場も考慮して、妥当と思える金額に設定するのがポイントです。 

修繕積立金は、共用部分の修繕や維持管理のために、管理組合に積み立てておく費用です。物件所有者は、毎月一定の積立金を支払う必要があります。大規模修繕工事は10～15年に一度のサイクルで実施され、各物件では長期修繕計画を作成したうえで、修繕のために積み立てています。 

管理費や修繕積立金は毎月かかってくる費用のため、運用収益とのバランスがとれた金額になっているかを判断しましょう。 

総戸数

集合住宅では、総戸数も見るべきポイントです。その理由は、区分マンションの場合は管理費や修繕積立金に関連するためです。たとえば最新設備を備えた優良物件でも、総戸数が少ない場合は、一戸あたりの管理費や修繕費用が割高になるおそれがあります。 

想定外の大規模修繕工事が必要になったとき、十分な修繕費用が積み立てられていないと対応できないかもしれません。ただし、総戸数は単純に多いほどいいわけではないため、他の項目と合わせて総合的に判断しましょう。 

まとめ

不動産投資における物件の選び方を解説しました。不動産投資の初心者は、都心部で利便性に優れている物件、管理状態のよい物件がおすすめです。 

不動産の知識がないと物件を自分で探したり投資の収益性を判断したりするのは難しいため、不動産投資会社に物件を紹介してもらうのがおすすめです。業歴が長く、実績が豊富で、顧客の声や感想をきちんと掲載している会社を選びましょう。 

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