不動産投資で成功するための第一歩は、単に価格や見た目だけでなく、賃貸需要、地域の人口動態、立地条件、そして投資目的に合致するかどうかといった多角的な視点で物件を評価することです。

本記事では、こうした視点から「イイ物件」を選ぶための10のポイントを具体的に解説します。

実際の数字や事例を交えながら、物件選びの基本となる項目を整理し、リスクとメリットのバランスを見極める方法を紹介します。

不動産投資における「イイ物件」とは？

不動産投資で成功するには、自分にとっての「イイ物件」を見つけることが重要です。 単に価格が安い、新築できれい、といった表面的な条件だけで判断するのではなく、賃貸需要や投資目的との整合性など、多角的な視点から物件を評価する必要があります。 

賃貸需要が高い物件

賃貸需要とは、文字通り「部屋を借りたい！」と考える人がどれだけいるかを示すものです。   

需要が高い物件は、それだけ多くの人から選ばれるため、空室期間が短く、安定した家賃収入を見込めます。逆に、需要が低い場合は、入居者を見つけること自体が難しく、家賃を下げざるを得ない状況も考えられます。 

では、どんな要素が賃貸需要に影響するのでしょうか？ 大きくは、その地域に住みたいと考える人がどれくらいいるか、つまり人口の増減や年齢層、雇用状況などが挙げられます。 また、駅からの距離や周辺環境の充実度、建物の築年数なども重要な要素です。 

賃貸需要を見極めるには、不動産情報サイトで類似物件の家賃や空室状況を調べたり、人口動態や地域の開発計画などの情報を収集したりすることが有効です。 

投資目的に合致した物件

不動産投資における「良い物件」とは、単に築年数が浅い、駅近といった条件面だけでなく、投資家の目的と深く合致しているかが重要です。 

例えば、収入増加を目指すなら、利回りが高く、空室リスクの低い物件を選びます。具体的には、需要の見込めるエリアで、設備が充実し、入居者ターゲットに合わせた間取りの物件が適しています。 

資産形成を重視するなら、将来的に価値が期待できるエリアや、建物の耐久性が高い物件を選びます。一方、節税対策として不動産投資を行うなら、減価償却などの優遇措置を最大限に活用できる、新築や築浅物件が有利になります。 

このように、不動産投資における「良い物件」は、画一的な基準ではなく、投資家の目的や戦略によって千差万別です。そのため、自身の投資目的を明確化し、それに合致した物件を見極めることが重要となります。 

不動産投資でイイ物件を選ぶ10のポイント

不動産投資の魅力は、安定収入や資産形成などさまざまですが、その恩恵を最大限に受けるためには、何と言っても「イイ物件」を選ぶことが不可欠です。そこで今回は、不動産投資初心者の方にも分かりやすく、失敗しない物件選びの10のポイントを徹底解説いたします！ 

投資対象として適しているか確認する

不動産投資を成功させるには、表面上の数字に惑わされず、投資対象として本当に適しているかを見極める冷静な視点が重要です。 

魅力的に映る「表面利回り」は、購入価格に対する年間家賃収入の割合を示すものの、税金や管理費などの諸費用は考慮されていません。 投資後の手残りを把握するには、これらのコストを差し引いた「実質利回り」を計算する必要があります。 

例えば、家賃収入が年間100万円、物件価格が1,000万円の場合、表面利回りは10％ですが、固定資産税や管理費など年間20万円の費用が発生すると、実質利回りは8％に低下します。 

実質利回りは、以下の計算式で求められます。 

(年間家賃収入 - 年間諸費用) ÷ 物件価格 × 100 = 実質利回り 

ただし、高利回りだからといって飛びつくのは危険です。 空室リスクや修繕費用など、想定外の事態も考慮しなければなりません。 利回りが高すぎる場合は、物件に何かしらの問題を抱えている可能性もあるため、慎重に調査することが重要です。 

不動産投資の予算を確認する

物件選びの最初のステップとして、不動産投資にかけられる予算を明確にしておく必要があります。物件情報サイトなどで魅力的な物件を見つけても、自分の予算と合っていなければ意味がありません。 

物件価格だけでなく、不動産取得税などの税金や仲介手数料といった諸費用も考慮する必要があります。 これらの初期費用は物件価格の10％程度かかる場合もあるため、事前にしっかりと把握しておきましょう。 

自己資金だけで購入する場合はもちろん、不動産投資ローンを利用する場合も、返済計画に無理が生じないよう、返済比率や金利などを考慮したシミュレーションをしておくことが大切です。 

金融機関によって融資条件は異なります。どれくらい借りられるか不安な場合は、事前に金融機関の担当者に相談し、融資の見込みを聞いておくのも有効な手段です。 

自身の予算を把握した上で、無理のない範囲で投資計画を進めることが、不動産投資成功の第一歩と言えるでしょう。 

地域の人口動態を確認する

不動産投資で良い物件を選ぶには、その地域の将来性を左右する「人口動態」を把握することが非常に重要です。人口動態とは、出生や死亡、転入や転出などによって人口の大きさや構造がどのように変化していくかを示すものです。 

購入を検討するエリアの人口が増加傾向にある場合は、賃貸需要も見込めるため、安定した家賃収入や資産価値の上昇が期待できます。人口増加は、街の活気にもつながり、商業施設や公共施設の充実、交通網の整備など、さらなる発展の可能性を示唆しています。 

逆に、人口減少傾向のエリアでは、空室リスクが高まり、家賃収入の減少や資産価値の下落に繋がる可能性があります。 

物件選びの際には、現在の状況だけでなく、将来的な人口動態予測も考慮することで、より確実な投資判断が可能になります。 

入居者が特にこだわっている項目を確認する

良い物件を選ぶ際の気を付けるべきこととして、入居者が特にこだわっている項目を確認する必要があります。この視点は、空室リスクを抑え、安定収入を得るために欠かせません。 

国土交通省の住宅市場動向調査によると、入居者が住まいを選ぶ際に重視する項目として、家賃、立地条件、デザイン・広さ・設備、交通アクセス、職住近接などが上位に挙げられています。さらに、間取り、広さ、デザイン、台所の設備、浴槽の設備なども細かくチェックされていることが分かります。 

これらのニーズを踏まえ、投資物件のターゲット層を明確化することが重要です。例えば、単身者向けの物件であれば、駅からの近さ、インターネット環境の充実、セキュリティ対策などが求められます。ファミリー層には、間取りの広さ、学校や公園への近さ、治安の良さが重要視されます。学生向けであれば、大学や専門学校へのアクセスが鍵となります。 

このように、ターゲット層が何を求めているかを的確に把握し、ニーズに合致した物件を選ぶことが、不動産投資成功の秘訣と言えるでしょう。 

立地条件を確認する

様々な条件の中でも、立地条件は最も重要な要素と言っても過言ではありません。なぜなら、立地条件は投資における収益性、空室リスク、そして資産価値に直接影響を与えるからです。 

物件の築年数や間取りはリノベーションなどで変更できますが、一度決めた立地条件は後から変えることはできません。駅から徒歩10分以内という利便性の高さや、スーパー、病院、学校といった生活に必要な施設が周辺に充実しているかは、入居希望者の心を掴む大きなポイントとなります。 

利便性の高い物件は、それだけ多くの人にとって魅力的なので、安定した家賃収入や高い入居率に繋がり、空室リスクを低減できます。また、将来的に売却を検討する際にも、良い立地条件は資産価値を維持する上で有利に働きます。 

不動産投資は長期的な視点で考える必要があり、その成功は最初の物件選びにかかっています。立地条件の重要性をしっかりと理解し、慎重に検討を重ねることで、理想的な不動産投資を実現できるでしょう。 

賃貸需要のある地域を選ぶ

賃貸需要のある地域を選ぶことは、投資の成功に直結する重要な要素です。なぜなら、賃貸需要の高い地域では、空室リスクを抑えることができるからです。 

賃貸経営において、空室期間は収入が途絶えることを意味します。安定した収益を得るためには、できるだけ空室期間を短くすることが重要であり、そのためには常に借り手が見込める地域であることが求められます。 

では、どのような地域に賃貸需要があるのでしょうか。例えば、都心へのアクセスが良く、通勤や通学に便利な地域は、単身者や共働き世帯に人気があります。また、大型商業施設や医療機関が充実した地域は、生活利便性が高いため、ファミリー層からの需要も見込めます。 

さらに、犯罪発生率が低く、街灯などの安全対策が整っている地域は、特にファミリー層からの人気が高い傾向にあります。このように、賃貸需要の高い地域には、入居者にとって魅力的な要素が複数存在します。 

不動産投資を行う際は、これらの要素を総合的に判断し、長期的な視点で安定した収益が見込める地域を選ぶことが大切です。 

周辺相場を確認する

周辺相場を確認することで、条件が良い物件に出会う確率を上げられます。不動産情報サイトを利用すれば、手軽に周辺の家賃相場を調べることができます。 

しかし、ただ漠然と相場を把握するだけでは不十分です。そこで重要となるのが、競合となりうる物件をリストアップし、比較検討することです。最低でも10件程度、できる限り多くの物件をピックアップし、家賃だけでなく、駅からの距離や築年数、部屋の広さなどの条件で分類してみましょう。 

さらに、バス・トイレ別やオートロック、インターネット設備の有無といった、入居者のニーズが高い設備や条件で細分化していくことで、より詳細な相場観を養うことができます。 

このように、周辺相場を徹底的に調査することで、想定される家賃収入をより正確に見積もり、投資計画の精度を高めることができます。そして、将来的に安定した収益を生み出す「イイ物件」を選び出すことに繋がるのです。 

物件の種類を確認する

どんな種類の物件に投資するかを明確にすることも重要です。一口に不動産投資と言っても、マンション、アパート、一戸建てなど、様々な種類の物件が存在します。当然ながら、それぞれにメリット・デメリットがあり、必要な投資金額も大きく異なります。 

都心の駅近マンションへの投資は高額な資金が必要となる一方、郊外のアパートであれば比較的少額から始められます。 

さらに、誰をターゲットにするかによって、適した物件の種類も変わってきます。単身の会社員をターゲットにするなら、駅近のワンルームや1Kマンションが需要が見込めます。一方、ファミリー層をターゲットにするなら、2LDK以上の広めの間取りで、周辺環境が良いファミリータイプのマンションやアパートが適しているでしょう。 

闇雲に物件を探すのではなく、まずは「予算」や「ターゲット」を明確にした上で、最適な種類の物件を絞り込んでいくことが、不動産投資成功への第一歩と言えるでしょう。 

メンテナンス状況を確認する

「メンテナンス状況」は、目先の利回りだけに囚われず、長期的な視点で投資を判断する上で非常に重要な要素です。 

なぜなら、購入前のメンテナンス状況は、そのまま購入後の維持コストに直結するからです。適切に管理・修繕された物件であれば、突発的な大きな出費を抑えられ、計画的に収益を確保できます。逆に、メンテナンスが疎かになっている物件は、一見すると割安に見えても、後々多額の修繕費用が発生し、結果的に投資効率を悪化させてしまう可能性があります。 

例えば、築年数が古い物件の場合、新耐震基準を満たしているか、給排水管の交換時期はいつ頃かなど、専門家の意見も参考にしながら入念に確認する必要があります。また、部屋内部の状態だけでなく、共用部分や外壁の劣化状況なども資産価値を維持する上で重要なチェックポイントです。 

つまり、適切に管理された物件を選ぶことは、追加投資の額を低く抑えられると同時に、資産価値を高く維持できるというメリットがあり、長期的な視点に立った不動産投資成功の鍵と言えるでしょう。 

災害リスクについて確認する

不動産投資で成功をつかむには、多くの要素を考慮する必要がありますが、中でも見落としがちなのが「災害リスク」です。家は人生で一番大きな買い物と言われるように、不動産投資においても物件は最も重要な資産です。だからこそ、自然災害から資産を守る視点が欠かせません。 

地震、洪水、土砂災害といった自然災害は、建物の損壊や倒壊を引き起こし、投資家に突発的な損失をもたらす可能性があります。最悪の場合、建物の再建費用や入居者の安全確保など、多大な負担を強いられることも考えられます。 

そこで重要なのが、ハザードマップを活用した物件の安全性チェックです。ハザードマップは、各地域における洪水、土砂災害、津波などのリスクを視覚的に表示した地図です。物件周辺のリスクレベルを把握することで、将来的な災害リスクを予測し、被害を最小限に抑えることができます。 

長期的に安定した収益を確保し、資産価値を維持するためにも、不動産投資において災害リスクへの備えは必要不可欠です。物件を選ぶ際には、目先の利回りだけでなく、災害リスクを考慮した上で、総合的な判断を下すことが重要です。 

イイ物件を選ぶには情報源が大切

理想の投資対象を見つけるためには、質の高い情報との出会いが欠かせません。不動産情報は多岐に渡り、その真偽を見極めるのも容易ではありません。そこで今回は情報源として、不動産ポータルサイトと不動産会社、投資家仲間の3つを紹介します。 

不動産ポータルサイトで探す

インターネット上で簡単に物件情報を検索できる不動産ポータルサイトは、情報収集の第一歩として有効です。不動産ポータルサイトを利用するメリットと注意点を紹介します。 

ポータルサイトを利用するメリット

忙しい現代人にとって、理想の住まい探しは時間との戦いです。そんな時、強い味方となるのが不動産ポータルサイトです。数多くの不動産会社が物件情報を掲載しているため、膨大な選択肢の中から自分にぴったりの物件に出会える可能性が広がります。 

不動産会社の自社サイトやチラシだけでは見つからないような、貴重な情報も眠っているかもしれません。エリア、間取り、予算などの条件を細かく指定して検索できるため、効率的に希望に合う物件を絞り込むことができます。 

また、様々な物件の賃料や価格を比較することで、地域の相場観を掴みやすくなるのもメリットです。時間を気にせず、いつでもどこでも情報をチェックできるため、気になる物件を見つけたらすぐに問い合わせることが可能です。 

さらに、新着物件情報も随時更新されるため、常に最新の情報を手に入れることができます。複数のポータルサイトを比較することで、より多くの物件情報に触れ、自分に最適な選択をすることができるでしょう。 

ポータルサイトを利用する際の注意点

不動産ポータルサイトは、多くの物件情報を得られて便利な反面、注意すべき点も存在します。まず、掲載されている情報が必ずしも最新かつ正確とは限らないことです。 

写真や間取りはイメージしやすい一方、実際に部屋を見た時の印象が異なる場合もありますし、設備や条件が古い情報のまま更新されていない可能性もあります。興味のある物件を見つけたら、必ず不動産会社に直接問い合わせ、最新の情報を確認することが重要です。 

また、サイトの情報だけでは地域特性を掴みきれない点にも注意が必要です。治安や周辺環境、生活利便性などは、実際に住んでみないと分からない部分も多いため、街の雰囲気を知るために現地を訪れたり、周辺住民の口コミを参考にしたりするなど、積極的に情報収集することをおすすめします。 

不動産会社に物件を紹介してもらう

不動産会社に物件を紹介してもらうのも、イイ物件を見つけるために有効な手段です。不動産会社に紹介してもらうメリットや信頼できる担当者の見極め方について解説します。 

不動産会社に紹介してもらうメリット

不動産会社を介して物件を探す最大のメリットは、自分一人では決して得られない情報やサポートを受けられる点にあります。 

不動産会社は、一般には公開されていない「非公開物件」の情報を持っています。これは、オーナーの都合や様々な理由で広く公開されていない優良物件である可能性も秘めています。さらに、レインズやATBBといった業者専用のデータベースにアクセスできるため、希望条件に合致する物件を網羅的に探すことが可能です。 

また、その地域に精通したプロならではの視点から、周辺環境や市場動向など、物件情報だけでは分からない貴重なアドバイスをもらえるのも心強い点です。物件探しは、人生における大きな決断の一つです。不動産のプロの知識と経験は、希望に合った理想の物件を見つけるための大きな力となります。 

さらに、担当者と良好な関係を築くことで、より親身になって条件に合う物件を探してくれたり、的確な情報提供や迅速な対応してくれたりするなど、きめ細やかなサービスを受けられる可能性が高まります。  

これらのことから、不動産会社をパートナーとして、二人三脚で物件探しを進めることは、満足のいく結果を得るための賢い選択と言えるでしょう。 

信頼できる担当者を見極めるポイント

不動産会社の担当者を探すとき、大切なのは親身になって相談に乗ってくれるかどうかです。良い物件を見つけたら、その良いところだけでなく、気をつけた方がいい点も正直に教えてくれる担当者を選びましょう。また、疑問に思ったことを質問したときに、すぐに丁寧な回答をしてくれる人なら安心です。 

担当者が物件探しの経験をたくさん持っていて、お客さんの希望をよく理解したうえで、ぴったりの物件を紹介してくれるのが理想的です。また、近所のお店や交通の便など、暮らしに関係する情報も詳しく教えてくれる人なら、より信頼できます。 

最後に大切なのは、無理に契約を急かさないことです。物件探しはとても大切な決断なので、ゆっくり考える時間が必要です。落ち着いて相談できる雰囲気の担当者を見つけることが、良い物件探しの第一歩となります。 

投資家仲間に物件を紹介してもらう

投資家仲間からの紹介は非常に有益な手段の一つです。実際に投資経験のある人からの情報は、実績に基づく信頼性が高く、市場動向や地域特性などについて具体的な知見を得られる可能性があります。 

また、投資家仲間は自身の経験から得た失敗談や注意点を共有してくれることもあり、投資におけるリスク回避のための貴重なアドバイスを受けられる機会にもなります。特に初心者にとっては、先輩投資家の経験から学べることは大きな価値があります。 

ただし、紹介された情報をそのまま鵜呑みにするのではなく、自身でも物件の価値や周辺環境、将来性などを十分に調査・検討する必要があります。また、紹介者の投資方針や目的が自分とは異なる可能性もあるため、得られた情報の正確性や自身の投資戦略との整合性については、慎重に吟味することが重要です。 

イイ物件選びは不動産会社を味方につけるのが得策

不動産会社を味方につけることは、良質な物件を見つける近道となります。不動産のプロである彼らは、一般に公開されていない未公開物件の情報や、業者間でしか共有されていない最新の物件情報を持っているからです。 

また、長年の経験から物件の価値を見極める目を持っており、立地条件や将来性、建物の品質など、素人では気づきにくいポイントを指摘してくれます。 

さらに、地域の詳しい情報や大家さんの人柄、近隣住民の評判など、数字では表れない貴重な情報も提供してくれます。良好な関係を築くことで、自分の希望に合った物件が出た際には真っ先に連絡してくれる可能性も高まります。 

ただし、複数の不動産会社と付き合うことで、より多くの選択肢を得られることも覚えておきましょう。それぞれの会社が持つ情報や強みは異なるため、幅広い視野で物件を探すことができます。 

不動産会社を選ぶポイントは？

ここからは、不動産会社を選ぶ5つのポイントを紹介します。 

実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、投資実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。実績のある会社は、長年の経験で培った独自のノウハウと幅広い情報網を持っており、顧客一人ひとりの要望に合わせた適切な物件提案が可能です。 

また、過去の取引データを基にした確かな市場分析により、将来を見据えた投資戦略をたてられます。さらに、管理体制も確立されているため、購入後のアフターフォローも安心して任せることができます。 

取り扱い物件の幅で選ぶ

不動産会社選びでは、各社が取り扱う物件の幅を重要な判断基準にしたほうがよいでしょう。一戸建て、マンション、アパート、店舗、オフィスなど、幅広い物件を扱う会社であれば、投資目的に合った物件を見つけやすくなります。 

また、将来的に投資方針を変更する際にも、同じ会社で対応できる可能性が高くなります。取り扱い物件の種類が多い会社は、それだけ豊富な経験とノウハウを持っていることも期待できます。 

ただし、特定の物件タイプに特化している会社の方が専門性は高い場合もあるため、自身の投資方針に応じて検討することが大切です。 

メリットとリスクの両方を説明している会社を選ぶ

不動産会社選びで重要なのは、物件の良い面だけでなく、投資におけるリスクも正直に説明してくれる会社かどうかという点です。メリットばかりを強調する会社は要注意で、空室や金利上昇などのリスクも含めて、包み隠さず説明してくれる会社を選ぶべきです。 

特に、リスクを説明するだけでなく、その対処法やヘッジ方法まで具体的に提案してくれる会社は信頼できます。投資の成功と失敗の両方の可能性を理解したうえで、適切な判断ができるよう支援してくれる会社を選ぶことが、安全な不動産投資への第一歩となります。 

口コミや評判で選ぶ

インターネット上の口コミや評判は重要な判断材料の一つです。特に大手の不動産ポータルサイトや口コミサイトには、実際に取引した顧客の生の声が多く掲載されています。これらの情報から、対応の丁寧さや取引の透明性、アフターフォローの質などを知ることができます。 

ただし、口コミには個人の主観が強く反映されているため、複数の情報源から総合的に判断することが重要です。また、ネット上の評判だけでなく、実際に営業所に足を運び、担当者との面談を通じて信頼性を確認したほうがよいでしょう。 

アフターフォローで選ぶ

不動産投資で資産形成を成功させるためには、物件購入後のアフターフォローが充実している会社を選ぶことが重要です。物件購入後の管理運営は長期にわたるため、入居者募集や建物メンテナンス、家賃集金などの業務を安心して任せられる会社であることが必須となります。 

また、税務や相続に関する相談、資産形成の戦略に関するアドバイスなど、投資家としての成長をサポートしてくれる体制が整っているかも重要な判断材料です。顧客向けセミナーの開催や、定期的な情報提供サービスなど、継続的なフォロー体制が整備されている会社を選ぶことで、安定した不動産投資を実現できます。 

まとめ

不動産投資で成功するには、高利回りや好条件だけに目を奪われず、多角的な視点から「本当に価値のある物件」を見極める必要があります。 

賃貸需要の高い地域を選び、周辺環境や人口動態を調査することは、安定収入と資産価値の維持に不可欠です。また、自身の投資目的や予算に合った物件を選ぶことも重要です。 

信頼できる不動産会社と連携し、彼らの専門知識や非公開情報を活用することで、より効率的かつ安全な投資を実現できます。 

さらに、物件のメンテナンス状況や災害リスクについても事前に確認しておくことで、予期せぬ出費や資産価値の下落を防ぎ、長期的な視点で安定した収益を得ることが可能になります。