不動産投資の魅力

不動産投資は、資産形成の手段として多くの人々から注目を集めています。月々の家賃収入による安定した収益、長期的な資産価値の上昇、そして節税効果など、多様なメリットを得られるなど多くの魅力があるからです。それぞれの内容について、詳しく見てみましょう。 

安定した収入が得られる

不動産投資の最大の特徴は、毎月の家賃収入という形で安定した収益（インカムゲイン）を得られることです。株式投資や投資信託などの金融商品と比べて価格変動の影響を受けにくく、入居者がいる限り継続的な収入が期待できます。 

インフレ時は、物の値段だけではなくサービスの値段も上昇します。家賃についても同様で、インフレ時には上昇する傾向が見られます。これまで、日本では家賃が上昇しにくいとされてきましたが、2023年以降、緩やかに家賃が上昇しつつあります。 

つまり、不動産収入は金融商品に比べて価格の安定性が高く、インフレ時にはインカムゲインを増やせる可能性がある資産だといえるでしょう。そのため、不動産投資は、NISAなどの金融商品のリスクを軽減し、補完できる投資なのです。 

長期的な資産形成ができる

不動産投資の大きな魅力の一つとして、長期的な資産形成が可能である点が挙げられます。不動産投資では、物件から得られる家賃収入を活用して新たな投資へと展開することができます。たとえば、以下の3つの手法が考えられます。 

1. 利益を次の物件購入の頭金にする 

2. 利益を使って物件のリフォームやリノベーションを行い、物件の価値を上げる 

3. 繰り上げ返済に充てる 

利益を次の物件購入の頭金に充てれば、より少ない自己資金で新たな投資を始められます。また、物件のリフォームやリノベーションに投資すれば、物件の価値向上と家賃収入アップを狙えるため、長期的にキャッシュフローを改善する収益増加も見込めます。 

さらに、繰り上げ返済によってローン期間を短縮すれば、早く完済できるだけでなく、総返済額を抑えられます。

このように、不動産投資は長期的な視野に立った戦略的な資産運用によって、将来の安定した経済基盤を築き上げる力強い武器となるでしょう。 

インフレ対策としても有効

インフレ対策として、不動産投資は有効な手段となりえます。 

なぜなら、不動産は土地や建物といった実物資産であり、インフレに連動して価値が上昇する傾向があるからです。インフレ時には現金の価値が目減りしますが、不動産は実物資産であるがゆえに価値が下がりづらく、むしろ上昇する可能性もあります。 

同じ実物資産である金と比較しても、不動産投資はインカムゲインを得られる点で優れています。金は価値の保全には有効ですが、それ自体で収益を生み出すことはありません。一方、不動産投資では家賃収入というインカムゲインを得ることができ、インフレによる目減りをカバーしつつ資産を増やすことが期待できます。 

不動産も金と同様に価格下落のリスクはあります。ですが、不動産と金の価値下落局面はやや異なるため、分散投資として両方持っておくことも選択肢になりえるでしょう。 

確定申告で節税ができる

不動産投資は、確定申告を活用することで節税効果が期待できます。なぜなら、物件の管理費や修繕費、保険料といった不動産投資にかかった費用は、経費として計上することが可能だからです。 

投資物件から得られる家賃収入は課税対象となりますが、上記の費用を経費にすることで課税対象となる所得を減らすことができるため、税金の負担を軽くできるのです。 

さらに、建物部分は減価償却費を活用することで、長期にわたって節税効果を得られます。 

確定申告を効果的に活用した節税方法については、後ほど詳しく説明します。 

不動産投資で「還付金」は受け取れる？

不動産投資を行うと、「還付金」が得られることをご存じでしょうか。ここでは、還付の意味や不動産投資にかかる税金、還付金を受け取れるタイミングなどについて解説します。 

「還付」とは？

不動産投資では、確定申告をすることで払いすぎた税金が「還付」されることがあります。物件を購入して賃貸に出すと、ローンの利息や建物の減価償却費など、さまざまな経費を経費として計上できます。 

これらの経費は、給与所得など他の所得と合算して所得税や住民税を計算する際に控除されるため、結果として税金が還付されることがあります。 

還付される金額は、物件価格やローン金額、収入などの状況によって異なりますが、場合によっては年間で数十万円単位になることもあります。また、消費税課税事業者になっている場合、一定の条件を満たすと消費税の還付が受けられる可能性があります。 

還付金がからむ確定申告は確認するべき点が多いため、税理士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。 

不動産投資にかかる税金

不動産投資に関して還付金を受け取るには、それに関連する税金について知っておく必要があります。ここでは、不動産の購入時、運用時、売却時にかかる税金について、それぞれ解説します。 

不動産購入時の税金

不動産購入時にかかる税金は、以下の3種類です。 

• 不動産取得税 

• 印紙税 

• 登録免許税 

不動産取得税は、不動産を購入したり、贈与を受けたり、新築・増改築した場合に課される地方税で、相続による取得は課税対象外です。税額は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算され、標準税率は4%ですが、土地と住宅については2027年3月31日までは軽減税率の3%が適用されます。 

宅地については課税標準が半分になる特例があるため、実質的な負担が軽減されます。納税通知書は、不動産取得後、6ヶ月から1年半程度で都道府県から送付されます。 

印紙税は、不動産の売買契約書などの契約書や領収書などに課される税で、決められた金額の収入証紙を貼ることで納税します。 

登録免許税は、不動産を購入した際に所有権移転登記などの登記をする時にかかる国税です。 

不動産運用にかかる税金

保有している不動産を運用する際は、以下の4つの税が課税されます。 

• 固定資産税 

• 都市計画税 

• 所得税 

• 住民税 

固定資産税は、土地や家屋、償却資産（機械や設備などの土地や家屋を除く事業用の資産）に課される地方税です。 

固定資産税の標準税額は1.4%ですが、条例で異なる税率を設定できます。 

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用を賄うために課される地方税です。課税対象となるのは、市街化区域内の土地及び家屋で、標準税率は0.3%です。 

不動産投資で家賃収入などを得た場合、不動産所得として扱われ、所得税が課税されます。所得税は、家賃などの収入から管理費・修繕費・減価償却費といった諸経費を差し引いた所得に対して課税されます。税率は累進課税制度に基づいて課税され、所得額が大きくなるほど税率が高くなる仕組みが採用されています。 

住民税は、所得に比例して課税される「所得割」と定額で課税される「均等割」を合算し算出されます。所得割は一律で、区市町村民税が6％、道府県民税が4％で合計10％が課税されます。 

売却時にかかる税金

不動産を売却する際は、次の2つの税がかかります。 

• 所得税 

• 住民税 

これらの税は、売却した際の利益に課税されます。税率は、不動産を保有していた期間によって異なります。 

区分	所有期間	税の種類	税率	合計税率
長期譲渡所得	5年超	所得税	15.315%	20.315%
		住民税	5%
短期譲渡所得	5年以下	所得税	30.63%	39.63%
		住民税	9%

譲渡資産の所有期間を計算する際は、売却した年の元日（1月1日）を基準日として考えます。そのため、実際の保有期間が5年以上であっても、売却年の1月1日時点で5年を経過していない場合は、短期譲渡所得として扱われます。この場合、予想以上に税負担が大きくなる可能性があるため、売却のタイミングには十分な注意が必要です。 

還付はいつ受け取れる？

確定申告後の還付金受け取りまでの期間は、申告方法によって違いがあります。申告方法には、税務署への直接持参、郵送、そしてインターネットを利用したe-TAXの3通りがあります。 

直接持参と郵送の場合は、所定の用紙に必要事項を記入して申告を行いますが、これらの方法では確定申告の完了から還付金の受け取りまで、1ヵ月から1ヵ月半ほどの時間を要します。一方、e-TAXは24時間いつでも申告できる便利なシステムで、確定申告完了後、最短で3週間程度での還付金受け取りが可能です。 

このように、e-TAXを利用すると他の方法と比べて還付金をより早く受け取れる可能性があります。少しでも早く還付を受けたいのであれば、e-TAXの利用がおすすめです。 

不動産投資で還付金が受けられる仕組みとは

不動産投資をしていると、還付金が受けられると聞いたことはありませんか？ここでは、所得税の還付金や住民税の徴収額調整、消費税の還付の仕組みについて解説します。 

所得税の還付金

所得税は、確定申告を行うことで還付が受けられます。ここでは、所得税還付の仕組みや計算方法、還付のシミュレーションについて紹介します。 

所得税還付の仕組み

所得税の還付を受けられる主な仕組みは、不動産所得で生じた損失を他の所得と損益通算することです。具体的には、物件の減価償却費や借入金の支払利息、修繕費などの必要経費が家賃収入を上回った場合に赤字が発生し、その赤字分を給与所得などと相殺することができます。 

この損益通算により、課税対象となる所得金額が減少するため、既に源泉徴収などで納付済みの税金の一部が還付されることになります。特に不動産投資の初期段階では、ローン返済における支払利息が大きく、減価償却費も多額に計上できるため、所得税の還付を受けられる可能性が高くなります。 

ただし、この還付を受けるためには確定申告が必要であり、適切な帳簿作成や領収書の保管など、日頃からの経理処理が重要になります。また、損益通算には一定の制限があり、土地の取得に関する借入金利息については制限がかかる場合があることにも注意が必要です。 

計算方法

還付金は、以下の手順で計算します。 

1. 不動産所得の計算 

2. 総所得額の計算 

3. 還付額の計算 

はじめに、不動産収入から必要経費を差し引いて、不動産所得を求めます。不動産所得が赤字の場合、その赤字を他の所得（給与所得など）と損益通算します。その後、全ての合計所得から各種控除（基礎控除や社会保険料控除など）を差し引き課税対象となる「課税所得」を求めます。 

課税所得に累進課税率を適用し、控除額を差し引くと実際に納めるべき所得税額を算出することができます。国税庁のサイトでは、「所得税の速算表」を公表しており、それと照らし合わせることで、税率や控除額が一目でわかります。 

【所得税の速算表】 

課税される所得税額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

すでに納めた源泉徴収額が、計算で算出された所得税額を上回っていると、その分が還付金として返ってくるのです。 

所得税還付のシミュレーション

実際の例を用いて、所得税還付のシミュレーションをしてみましょう。 

※計算を単純化するため、ここでは復興所得税は考慮しません。 

この場合、確定申告を行うことで500万円-100万円-100万円となり、課税所得を300万円まで圧縮できます。300万円であれば、所得税率が10%で控除額は97,500円となります。 

所得税額=300×0.10-97,500円=20万2,500円 

源泉徴収額（37万2,500円）-計算後の所得税額（20万2,500円）=還付額（17万円）となります。 

住民税の還付金

住民税の場合、所得税と異なり還付金はもらえません。そのかわり、翌年の住民税額を変動させることで対応します。 

住民税還付の仕組み

住民税は、所得割と均等割に分けられます。所得割は課税所得に10%をかけることで算出できます。一方、均等割は所得に関わらず徴収される税金です。なお、確定申告を行うと自動的に自治体に所得に関する情報が送られるため、新たに申請を行う必要はありません。 

計算方法

住民税の計算式は以下の通りです。 

住民税の式：課税所得×0.1（所得割）+5,000円（均等割） 

課税所得が少なくなれば、当然、住民税の額（所得割）も減少します。 

住民税還付のシミュレーション

所得税と同じように、住民税の還付額もシミュレーションしてみましょう。 

課税所得は、500万円-100万円-100万円となるため、300万円となります。この金額を、先ほど示した住民税の計算式にあてはめます。 

住民税額=300万円×0.10+5,000円=30万5,000円となります。 

消費税の還付金

消費税も所得税と同様に、還付金を受けられます。しかし、消費税の還付は所得税や住民税に比べるとかなり高いハードルをクリアしなければなりません。 

還付を受けられる条件

不動産投資で消費税の還付を受けるためには、まず課税事業者である必要があります。対象となる物件は事業用途に限定され、居住用不動産は還付対象外となります。 

還付を受けるには、支払った消費税額が受け取った消費税額を上回っている必要があります。不動産取得時に支払う消費税が大きな支出となりますが、近年の税制改正により還付条件は厳格化されています。 

会社員が副業で不動産投資を行う場合、一般的には免税事業者として居住用物件を購入・運用することになるため、消費税還付を受けることは非常に困難です。 

給与所得者が還付金を受け取る際の注意点

給与所得者が不動産投資で還付金を受け取る場合、2つの点に注意しなければなりません。ここでは、所得税の損益通算と消費税に関する注意点を紹介します。 

損益通算できないケースがある

不動産投資における還付金を受ける際には、損益通算できないケースについて十分な理解が必要です。不動産所得で赤字が発生した場合、通常は給与所得などと損益通算が可能ですが、いくつかの例外があります。 

特に注意が必要なのは、不動産取得時のローンに関する制限です。物件購入時のローンは建物と土地に分かれますが、土地購入のためのローン利子が不動産所得の赤字額を下回る場合、その損益通算は認められません。この場合は、土地取得のローン利子を除外して計算する必要があります。 

また、別荘などの趣味的要素が強い不動産の貸し付けについても、通常の生活に必要のない資産として扱われるため、建物取得時の赤字を含めて損益通算はできません。さらに、不動産収益物件を売却した際に生じた譲渡損失についても、他の所得との損益通算は認められません。 

消費税の還付は受けにくい

不動産投資における消費税の還付については、近年の税制改正により大幅に規制が強化されています。以前は、自動販売機の設置や金地金の売買など、様々な方法で課税売上を作り出すことで還付を受けることが可能でしたが、現在ではそれらの手法が実質的に使えなくなっています。 

特に令和2年の税制改正では、居住用不動産に関する消費税還付が完全に禁止されました。また、平成22年の改正では、課税事業者になった後で100万円以上の不動産を購入した場合は、購入後3年間は免税事業者に戻れなくなるなど、規制が厳格化されています。 

さらに、アパートやマンションなどの賃貸収入は非課税取引となるため、不動産オーナーのほとんどが免税事業者となります。このため、消費税の還付を受けることは事実上不可能な状況となっています。このような状況を踏まえ、不動産投資を検討する際は、消費税還付を前提とした投資計画は避けるべきでしょう。 

税金の還付額を増やすコツ

かつてのように、消費税の還付を受けることは困難になりました。現在、税金の還付額を増やすためには、2つの方法が考えられます。それらについて、詳しく見てみましょう。 

経費を正しく申告する

不動産所得を得ている場合、税金の還付額を増やすためには、経費を正しく申告することが重要です。 

不動産収入から必要経費を差し引いた金額が、課税対象となる所得金額となるため、経費を漏れなく計上することで、所得金額を抑え、結果的に税金の還付額を増やすことにつながります。 

例えば、不動産投資に関する情報収集や管理のために利用したインターネット代、セミナー参加費、専門書籍の購入費なども、経費として認められる可能性があります。 また、物件の修繕費や固定資産税、火災保険料なども、忘れずに計上しましょう。 

これらの経費は、領収書や請求書などを保管しておくことで、申告時に経費として認められやすくなります。一つひとつの経費は少額であっても、積もり積もれば大きな節税効果を生み出す可能性があります。 正しい知識を身につけて、適切な経費処理を行い、税負担を軽減しましょう。 

減価償却できる物件を選ぶ

減価償却できる物件に投資すると、節税効果によって不動産所得にかかる税金の還付額を増やすことが期待できます。建物の価値は時間とともに減少していきますが、減価償却費を計上することで、この価値の減少分を経費として計上できます。これにより、不動産所得そのものを圧縮し、税負担を軽減できるのです。 

さらに、減価償却費によって不動産所得がマイナスになった場合、給与所得など他の所得と相殺することで、課税対象となる所得全体を減らすことができます。結果として、所得税や住民税の還付額を増やす効果も期待できるのです。 

まとめ

今回は、不動産投資と還付金の関係や注意点について解説しました。不動産投資では、確定申告を適切に行うことで所得税や住民税の還付を受けることができます。特に初期段階では、ローン返済の支払利息や減価償却費の計上により還付金を受けられる可能性が高くなります。 

ただし、土地取得に関する借入金利息については損益通算に制限がかかる場合があります。また、消費税の還付については税制改正により規制が強化され、一般的な不動産投資では受けることが困難になっています。 

還付金を最大限に活用するには、経費を正しく申告し、減価償却できる物件を選ぶことが重要です。