当社の不動産投資が様々なメディアで取り上げられています。



高い相続税対策として不動産への資産転換。
業者の言うがままで良いのでしょうか?

リーマンショックが世間を騒がせた2008年頃から
副収入を得ながら相続税対策にもなる
アパート経営を始めるシニア層が増加し続けてきました。

10年経った今、どのような状況にあるかご存知ですか?

答えは地方に増えすぎたアパートによって入居率が低下し、
保証されていた家賃を下げざるを得ない状況になっている方が
TVでも取り上げられるほどおられるのです。

そうです。
昨年から世間を騒がせるサブリース問題です。

確かに現金での相続税を軽減させる施策として
不動産への資産転換は古くから手法として確立していますが、
このように無理な計画による資産転換によって
生活が圧迫され、失敗する方も少なからずおられるのです。

そのような方に共通しているのが
「不動産業者のいいなりになっていた」
という点。

あなたはそんな失敗、したくありませんよね。

大丈夫です。
今日は相続対策で不動産への資産転換を考えるあなたでも
成功できる勝ち組シニアの最新相続スキームをお話します。

5分程度で読み終えられますが、どうぞ私にお付き合いください。

はじめまして。
税理士の島崎 悟と申します。

申し遅れましたが、はじめまして。
税理士の島崎 悟(しまざき さとる)と申します。
今回、セミナーで講師を務めさせていただく者です。

わたくしも税理士として様々な方の相続に携わって参りましたが、
みなさまに共通するのが

 1.子供たちへ公平に相続し、残された家族同士でモメてほしくない
 2.できるだけ相続税を抑えたい

という要望で、特に2の相続税を抑えたいという要望から
不動産への資産転換した方も数多く見知って参りました。

そして誤った知識で不動産を購入し、失敗する方も…

だからこそ今回のセミナーでは、わたくしが税理士として培った
不動産への資産転換する際の注意点はもちろん、
当社の不動産ノウハウを活かした物件選定方法などもお話させていただきます。

ぜひご期待ください。

-株式会社ベルテックス 税理士 島崎 悟-

アパート経営ラッシュの結果。
家賃を下げざるを得ない人が続出

冒頭でも申し上げましたが、
この10年、相続税対策でアパート経営を始めたシニア層が多く誕生しました。

その背景として
アパート経営は大きな節税効果はもちろん、
家賃収入という副収入源も同時に手に入るため、
土地所有の有無を問わず、
60代~80代のシニア層から厚い支持を集めたようです。

しかしその結果、地方の一定地域を始め、
さまざまな地域で需要を超えるほどアパート建設が集中し、
入居者を確保するために家賃を下げざるを得ないオーナーが続出、
現在もTVに取り上げられるほど問題となっています。

また金融機関から融資を受けてアパート経営を始める方も多く、
入居者が付かず保証されていた家賃(サブリース)の見直しが入り
狂ってしまった返済計画で、
毎月数十万円の赤字となってしまったというオーナー様も出ているほどです。

現金資産を不動産へ転換することで、
自分の生活が脅かされては元も子もありません。

勝ち組シニアと呼ばれる方々は、
このリスクを回避することからスタートしているのです。

お金を生まない不動産は、いわば負動産。
そんなものを家族へ相続させたいですか?

あなたは「2022年問題」という言葉を知っていますか?


この2022年問題をひとことで言えば、

 生産緑地と呼ばれる土地、
 つまり農地としての使用を義務付けられていた多くの土地が、
 2022年から住宅用としても活用・売却できるようになり、
 土地の価格が暴落する恐れがある。

ということです。


しかも生産緑地の大半は大都市圏。

比較的、安全と言われてきた
首都圏、中部圏、近畿圏などの大都市圏でも、
土地価格の暴落が起こりうる可能性があるのです。

むろん人口減少が続く地方でも、地価の下落は避けられないでしょう。


不動産への資産転換では、
単なる税金対策としてではなく、
将来にわたりお金を生み続けられることが重要です。

どうやら不動産を活用した相続対策での成功のカギは、
そのあたりにあるようです。


相続対策の最新トレンドは
都内区分マンションの複数所有です。

ここまでの話をまとめると
不動産への資産転換で重要なのが

・入居者が滞らない
・将来にわたりお金を生み続けられる

の2点となりますが、
これを不動産で満たすのはどのような物件でしょうか。


答えは都内の区分マンション。

もっと言えば23区の単身者用区分マンションを
相続者の人数分を所有することです。

東京都は全国で唯一、2050年まで単身者の人口増加が続くと予想されており、
アパートではなくマンションを持つことで、
入居者が滞ってしまうという問題を解決することができます。

アパートよりマンションの方が
入居者として住みたがるのは言うまでもありませんよね。

また東京都23区は単身者用マンションの開発規制が入っているため、
容易にマンションを建てることが難しく、
それゆえ今建っているマンションであっても
将来的に価値が下がりにくいと言われています。


理論はわかったけれど、実際、数字的にどうなの?

そうお感じになられるあなたは、ぜひ次の比較表をご覧ください。


地方アパートと都内区分の複数所有
10年後では500万円近く収入に差が。

それでは実際に地方アパートと、都内区分マンションの複数所有、
現金で購入した場合を数字として比較してみましょう。

ここで挙げた数字はいずれも総務省などの国家機関や
各調査会社の統計に基づいており、
かなりリアルな数字となっています。


地方アパート 区分マンション
物件の購入価格 6,000万円×1棟 3,000万円×2戸
物件の利回り 7.00%(家賃5.83万円×6室) 5.00%(家賃12.5万円×2戸)
満室時の家賃収入 +350,000円/月 +250,000円/月
稼働率と
空室分のマイナス
65%で-122,500円
(2017年タス調べ)
98%で-5,000円
(当社空室率2%から算出)
毎月の管理費・修繕費 0円(自分で積み立て) -20,000円
毎月の利益 +227,500円 +225,000円
10年間の利益 +27,300,000円 +27,000,000円
10年後の修繕費 -5,000,000円(中規模修繕) 0円
合計利益 +22,300,000円 +27,000,000円


注目すべきは稼働率と10年後の修繕費、そして最後の合計収支です。

アパート経営は高利回りがメリットと言われますが、
大体7%程度の利回りが限界です。
(逆にこれ以上高い物件は注意すべきです)

しかもマンションと異なり、
2017年の調査でアパートの稼働率は首都圏でも65%(=空室率35%)と
その低さが全国的に問題視されつつあります。

またアパートは自分で修繕費用を積み立てなければならず、
その費用も10年で500万円から、多ければ1,000万円を超えることも少なくありません。

このようにトータルで考えると毎月の収支はほぼ変わらず、
修繕費がかかるアパートの方が長期では費用がかさむため、
結果として合計の収支ではマンションに軍配が上がるのです。

自分の副収入としながら、相続にも役立てることを考えると、
どちらが良いかは言うまでもありませんよね。



不動産へ資産転換した相続の場合、
相続税が0円になる場合もあるのです。

なぜ現金で相続するより、不動産へ資産転換し相続した方が
税金が低いのか?理由をご存知ですか?

不動産が相続税対策として有効な理由は
「建物が価格より低く評価される」「控除が受けられる」の2つが大きな要因です。

これはまず、夫婦+子ども2人(長男・次男)の家族構成で
夫が亡くなってしまったケースを例に、
(1)6,000万円の現金、(2)5,000万円の不動産+1,000万円の現金。
それぞれで相続した場合の税金の違いを見てみましょう。

■(1)現金で6,000万円を相続した場合
 妻の相続税=0円  長男の相続税=30万円  次男の相続税=30万円  
 =相続税の合計は60万円

■(2)不動産で5,000万円、現金で1,000万円を相続した場合
(※土地2,500万円・躯体2,500万円を価格割合とします。)

 妻の相続税=0円  長男の相続税=0万円  次男の相続税=0万円  
 =相続税の合計は0万円

いかがでしょう。今回のケースだと相続税はかからないのです。
不動産が相続税の対策に有効なのも頷けますね。

相続の仕組みは難しく、
一般の方が独力で勉強すると、とても時間がかかるものですが、
今回のセミナーではわたくしが責任をもって
簡単にお教えしますので安心してくださいね。

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当社には税理士はもちろん、公認会計士、元銀行員、
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参加対象 どなたでもご参加いただけます
参加費用 完全無料
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開催日 今回のセミナー開催日程は次の通りです。

【開催日時】
2018年06月03日()10:30~/16:00~
2018年06月17日()10:30~/16:00~

どの日にち、どの時間も、同じ内容ですので、
あなたのご都合の良い時間帯を指定してください


定員 各時間 12名様まで
セミナー時間 おおよそ1.5~2時間程度です
セミナー主催 株式会社ベルテックス
セミナー講師 税理士 島崎 悟(当社所属)
セミナーに最適な方 ・複数の相続人がおられる方
・妻やお子様へ現金以上の有益な資産を残したい方
・相続税をできるだけ抑えたい方
・年金以外の副収入をもちたい方
・ゆとりのある老後を暮らしたい方
・アパート相続で空室リスクを回避したい方
・現金を寝かせておきたくない方

以上のような方に最適なセミナーです。
会場 【新宿会場】
株式会社ベルテックス 本社セミナールーム

【住所】
東京都新宿区西新宿6-8-1
住友不動産新宿オークタワー 9階

【交通】
丸ノ内線「西新宿駅」出口2より徒歩2分
都営大江戸線「都庁前駅」出口A5より徒歩6分

【地図】


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