「減価償却」とは？ なぜ必要なのか？

事業で利益を出すには、売上から経費を引き、税金はその利益にかかります。 

ここで、不動産投資をやったことない人が疑問に思うのが、「5,000万円のマンション買ったら、その5,000万円は買った年に全部経費になるの？」という点です。結論からいうと、残念ながら 一度に全額を経費にすることはできません。 

税金のルールでは、仕事で使う高価なモノ（建物や機械、車など）で、時間が経つと価値が減っていくものは、買った時に全部経費にするのではなく、そのモノが使える期間（耐用年数）に分けて、少しずつ経費にしていくことになっています。この方法を「減価償却」といいます。 

もし5,000万円の物件を買った年に、その全額を経費にできたらどうなるでしょう？　その年は、家賃収入（たとえば200万円）よりも大きい経費（5,000万円）が出て、大赤字になります。しかし、次の年からはその経費がゼロになるから、今度は大黒字になる。 

これでは、その不動産投資で「毎年どれくらい利益が出ているのか」がわからなくなります。また、税金の面から見ても、ある年は税金がゼロ（または払いすぎた分が戻ってくる）でありながら、ある年からは高い税金を払うのは少々おかしなこと。そこで「モノが価値を生み出す期間（家賃収入を生む期間）」に合わせて、「モノを買った費用も分けて計上」して、毎年の損益を計算しよう考えるのが「減価償却」なのです。 

ここで大事なのは、減価償却できるのは「時間が経つと価値が減る（古くなる）モノ」だけということです。 不動産は「土地」と「建物」にわかれますが、このうち「建物」は古くなるけれど、「土地」は古くならないと考えられています。そのため土地の購入費用は減価償却できません。不動産投資で節税を考えるなら、この「建物」と「土地」の違いはおさえておきましょう。 

減価償却費の計算方法（区分マンションの場合）

では「減価償却費」は具体的にどのように計算するのでしょうか。 

個人で不動産投資をしている人が建物を買った場合、今の税法では基本的に「定額法」という方法で計算します。定額法は、その名前の通り、毎年「同じ額」を償却していく方法で、計算式はすごくシンプルです。 

毎年の減価償却費＝取得価額×償却率 

この計算式で重要なのは「取得価額」と「償却率」です。 

前述のとおり、土地は減価償却できません。そのため、ここでいう「取得価額」は、基本的には「建物価格」（と、建物にかかる購入費用の一部）のことです。売買契約書に「土地価格：X,XXX万円」「建物価格：Y,YYY万円」と書いてあれば、その建物価格をそのまま使います。もし合計金額（たとえば5000万円）しか書いてない場合は、固定資産税評価額の割合を参考にし、建物価格と土地価格をわけます。 

減価償却費 ＝ 建物の取得価額 × 償却率

減価償却が「節税」につながるロジック

なぜ減価償却が「節税」になるかというと、一番の理由は、減価償却費が「実際にお金が出ていかない経費」だからです。不動産投資の「利益」である「不動産所得」は、以下の通り計算します。 

不動産所得＝総収入金額（家賃収入など）－必要経費 

この「必要経費」には、例として以下のようなものがあります。 

減価償却費は、あくまで「買った時に払った（またはローンを組んだ）建物のお金を、何年もかけて経費にしている」だけです。経費にする66万円のために、今期66万円を誰かに払うわけではありません。 

一方で、お金は出ていくのに経費にならないのが「ローンの元本返済部分」。この「税金のルール」と「お金の流れ」のズレが、節税になる理由です。 

「魔法」が解ける日？ 減価償却の注意点

減価償却には強力な効果がありますが、「費用の計上ルール」に過ぎません。そして、この効果は一定期間で終了します。 

注意点1：減価償却は「いつか終わる」

減価償却は、決められた「耐用年数」の間しかできません。前述の新築RCマンションの例（耐用年数47年）では、47年間は毎年66万円を経費にできますが、48年目からは、この66万円がなくなります。家賃収入や他の経費が変わらないとすると、48年目からは、不動産所得が年間66万円増えることになります。当然、所得税・住民税も増えます。 

注意点2：中古物件は「終わり」が早い

中古物件は、買った時の耐用年数が新築より短くなります。たとえば、耐用年数（47年）を全部過ぎたRCマンションを買った場合、耐用年数は「47年×0.2＝9.4年」となり、9年になります。耐用年数が短いということは、1年あたりの減価償却費が大きくなります。これは、短期間で節税したい人にはいいかもしれません。しかし、9年後には減価償却が終わってしまうので、税金が増えることを考えておかないと、急に苦しくなる可能性があります。 

注意点3：デッドクロス（Dead Cross）

不動産投資で一番怖いのが「デッドクロス」です。これは、「ローン元本返済額 ＞ 減価償却費」となる状態のことです。 

• ローン元本返済額：ローン返済は、年数が経つにつれて「金利」が減り、「元本」が増えていきます。この「元本」は、お金が出ていくのに経費になりません。 
• 減価償却：毎年一定額です。これは、お金が出ていかないのに、経費になります。 

デッドクロスは、「お金が出ていくのに経費にならない元本」が、「お金が出ていかないのに経費になる減価償却費」を上回った時に起こります。「手元からお金は出ていくのに、税務上の経費はそれより少ない」、つまり「手元にお金は残らないのに、税務上の利益だけが増えていく」。これがデッドクロスの正体です。お金はギリギリなのに、税金だけたくさん払うことになります。減価償却期間が終わる時は、一番大きなデッドクロスといえます。 

まとめ

不動産投資の「減価償却」は、建物の購入費用を何年かに分けて経費にするルールです。土地は対象外です。実際にお金が出ていかない経費なので、税金を安くすることができます。 

しかし、減価償却はいつか終わり、税金が増えます。特に、ローン元本返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」は危険なので、購入前に一度シミュレーションしておくと安心です。