相続税…自分は関係ない？基礎控除の罠

「うちは資産家ではないので、相続税は関係ないですよね？」 

そのような話を40代や50代の方から伺うことがよくあります。しかし、本当にそうでしょうか。 相続税には「基礎控除」という非課税枠が設けられています。この枠内に自身の遺産総額が収まれば、相続税はかかりません。計算式は以下の通りです。 

基礎控除額＝3,000万円＋(600万円×法定相続人の数) 

たとえば、ご主人が亡くなり、法定相続人が奥様とお子様2人（合計3人）の場合、基礎控除額は「3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円」となります。「4,800万円も財産なんてない」と思われるかもしれません。ここで注意したいのが、都心に持ち家がある場合の「隠れ資産リスク」です。 

不動産の持つ「隠れ資産リスク」に要注意！

相続税の計算対象となる「遺産総額」には、現金・預金はもちろん、生命保険金（非課税枠：500万円×法定相続人数を超える部分）、死亡退職金（同様に非課税枠あり）、有価証券、そして「不動産」が含まれます。 40代・50代で住宅ローンを組んでマイホームを購入された人も多いでしょう。ローンの返済がまだ残っていても、相続財産として評価されるのは「不動産そのものの価値」です（※ローン残高は債務として遺産総額から差し引かれます）。 

特に東京都内や主要都市部の場合、自身が思っている以上に「土地」の相続税評価額（後述）が高額になるケースが少なくありません。 「現金預金は1,000万円程度。あとは自宅だけ。ローンもまだ残っている」という人が、いざ自宅の土地の評価額を計算してみたら、それだけで4,000万円を超えていた……という事例は、決して珍しくないのです。 

預金や生命保険金と合計すると、基礎控除の4,800万円をあっさり超えてしまう――都市圏で自宅を所有いる場合は要注意です。まずは自身の「おおよその資産総額」を把握することが、40代からの相続対策の第一歩といえます。 

なぜ不動産は「相続税対策」になるといわれるのか

では、なぜ「現金」ではなく「不動産」で資産を持つことが、相続税対策につながるのでしょうか。それは、資産の種類によって「相続税評価額」の計算ルールが根本的に異なるためです。 

＜現金・預金の場合＞

相続が発生した時点での「残高（額面）」が、そのまま相続税評価額となります。

＜不動産（土地・建物）の場合＞

不動産は「時価（実際に売買される価格）」ではなく、国税庁や自治体が定めた 個別の評価基準に基づいて評価額が計算されます。

「路線価」とは、道路ごとに定められた1㎡あたりの価格で、土地評価の基準となります。
路線価は実勢価格（時価）の約8割程度になるよう設定されています。

建物は、市区町村が決定する「固定資産税評価額」を用いて評価します。
固定資産税評価額は、毎年送付される納税通知書に記載されています。
一般的に、建築価額（時価）の約5～7割程度が目安です。

【具体例】時価1億円の資産を「現金」と「不動産」で持っていた場合

(A) 現金1億円
相続税評価額：1億円

(B) 時価1億円の不動産
内訳：土地 7,000万円、建物 3,000万円

土地の評価額：7,000万円 × 80％ ＝ 5,600万円

建物の評価額：3,000万円 × 60％ ＝ 1,800万円

不動産の合計評価額：5,600万円 ＋ 1,800万円 ＝ 7,400万円

この例では、同じ「時価1億円」の資産でも、不動産で持つだけで相続税評価額が2,600万円も圧縮（1億円-7,400万円）されています。これが「不動産が相続税対策になる」と言われる最大の理由です。 

マイホームなら「小規模宅地等の特例」も

さらに、自宅（マイホーム）の土地については「小規模宅地等の特例」という非常に強力な制度があります。一定の要件（例：配偶者が相続する、同居していた親族が相続して住み続けるなど）を満たせば、330平方メートルまでの土地の評価額を最大80%も減額できるのです。上記の例（土地評価額5,600万円）で特例が使えれば、「5,600万円×80%=4,480万円」が減額され、土地の評価額はわずか1,120万円になります。 

ただし、この特例は「誰が相続するか」「その後どうするか」といった要件が厳格です。40代の時点では「子供が将来同居してくれるはず」と思っていても、実際には独立して別居し、特例が使えなかった……ということもあり得ます。だからこそ、早めに仕組みを理解しておくことが重要なのです。 

貸家（賃貸物件）はさらに評価が下がる

ここまでは「自身で使う（自用）」不動産の話でした。その不動産を「他人に貸している（賃貸物件）」場合、相続税評価額はさらに引き下げられます。 他人に貸している物件は、オーナー（所有者）であっても自由に使用・売却ができません（入居者様の権利＝借家権があるため）。その「利用の制約」がある分、相続税評価額も低く算定されるルールになっています。 

土地：「貸家建付地（かしやたてつけち）」の評価

賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」と呼ばれ、自用地（自分で使う土地）よりも評価が下がります。イメージとしては「借地権割合（例：70%）」と「借家権割合（全国一律30%）」を掛けた分だけ評価が下がります。

※計算式：自用地評価額 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

先ほどの例（自用地評価額 5,600万円）で、借地権割合 70%、満室（賃貸割合 100%）と仮定すると、
控除される割合：70% × 30% ＝ 21%
評価額：5,600万円 × (1 − 21%) ＝ 5,600万円 × 79% ＝ 4,424万円
（自用地 5,600万円から、さらに約 1,176万円 圧縮）

建物：「貸家（かしや）」の評価

賃貸している建物（貸家）は、自用家屋の評価額から「借家権割合（30%）」分を差し引いて評価されます。
※計算式：自用家屋評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合)

先ほどの例（自用家屋評価額 1,800万円）、満室（賃貸割合 100%）の場合、
評価額：1,800万円 × (1 − 30%) ＝ 1,800万円 × 70% ＝ 1,260万円
（自用家屋 1,800万円から、540万円 圧縮）

【トータルでの比較（時価1億円）】

1．現金：評価額 1億円

2．自用不動産：評価額 7,400万円（土地 5,600万円 + 建物 1,800万円）

3．賃貸不動産（貸家）：評価額 5,684万円（土地 4,424万円 + 建物 1,260万円）

現金と比べると、賃貸不動産で持つことで評価額は約4,300万円も圧縮（時価の約57%）される計算になります。これが、40代・50代の資産形成期に、相続対策（資産の組み換え）として不動産投資（特に賃貸物件）が選択肢に上がる大きな理由です。 

区分マンションにおける相続税評価の注意点

不動産の中でも、特に「区分マンション」は相続税対策として活用されてきました。基本的には一戸建てと同じく、土地（敷地権）は「路線価」、建物（専有部分）は「固定資産税評価額」を基に評価されます。 

しかし、特にタワーマンションの高層階などで、実勢価格（時価）と相続税評価額（路線価・固定資産税評価額に基づく計算）の「乖離（かいり）」が非常に大きくなることが問題視されました。例えば、時価1億円で売買されている部屋の相続税評価額が、計算上2,000万円にしかならない、といったケースです。 この「行き過ぎた節税」を防ぐため、2024年（令和6年）1月1日以降に相続が開始した（あるいは贈与された）区分マンションについては、評価ルールが改正されました。 

非常に専門的になりますが、従来の評価額（路線価＋固定資産税評価額）が、理論上の時価（「築年数」「総階数」「所在階」などを基に計算）の60%未満になる場合は、評価額を「時価の60%」まで引き上げる、という内容が骨子です（※この改正はタワーマンションだけが対象ではなく、すべての区分マンションに適用されます）。 

ルール明確化でタワマン節税がより安全に

この改正ニュースを見て、「タワマン節税は終わった」「マンションでの相続対策はもう無理だ」と思われた人もいるでしょう。しかし、税理士の視点から補足すると、これは「評価額がゼロになる」とか「時価そのものになる」という話ではありません。「過度な乖離」が是正され、「時価の60%程度」に評価額が落ち着くようになった、と解釈すべきです。 

前述のとおり、現金は評価額1億円（時価の100%）、賃貸不動産（一例）は評価額5,684万円（時価の約57%）でした。改正後の区分マンション評価額が「時価の60%」に着地するのであれば、依然として現金で持つより評価額を圧縮できる効果は十分に有効であるといえます。もちろん、そのマンションを賃貸に出せば、「貸家建付地」「貸家」の評価減も適用可能です。 

ルールが明確化されたことで、将来的に税務調査で「評価額が低すぎる」と否認されるリスクが減った、とも捉えることができます。いずれにせよ、不動産が持つ「評価額圧縮効果」の基本は変わっていないのです。 

まとめ

相続税は、都心に自宅を持つ人にとっても決して他人事ではありません。 40代・50代は、自身の資産状況を把握し、対策を検討し始めるべき時期です。同じ資産でも「現金」か「不動産」か、その持ち方ひとつで相続税評価額は大きく変わります。特に「賃貸不動産」は、自用不動産よりもさらに評価額を圧縮する効果が期待できます。 

ルール改正はありましたが、不動産が持つ資産圧縮効果の優位性は依然として有効です。将来の選択肢を広げるためにも、早いうちから正しい知識を身につけておくことが大切です。