「贈与」と「相続」税制上の根本的な違い

資産を引き継ぐ方法として「贈与」と「相続」はどちらも重要ですが、税金の仕組みが大きく異なります。まずは基本ルールを整理しておきましょう。 

贈与税（暦年課税）とは

「贈与」は、生きているうちに自分の財産を無償で誰か（子どもや孫など）にあげること。このときにかかるのが「贈与税」です。一般的に使われる「暦年課税」では、財産を受け取った人が、1月1日～12月31日に受け取った財産の合計額に対して、税金がかかります。年間110万円までは「基礎控除」があり、受け取った額が110万円以下なら税金はかからず、申告も不要です。 

ですが、不動産のような高価なものを贈与すると、すぐに110万円を超えてしまいます。超えた分には「超過累進課税」という税率が適用され、財産が多いほど税率が上がります。親から子、祖父母から孫への「特例贈与」でも、1,000万円超で税率は30％、4,500万円超ではなんと55％です。 

相続税とは

「相続」は、亡くなった人の財産を、配偶者や子どもなどが受け継ぐことです。このときにかかるのが「相続税」です。相続税は、まず「遺産が全部でいくらか」を計算し、そこから「基礎控除額」を引きます。基礎控除額は「3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）」で計算します。たとえば、配偶者と子ども2人（相続人3人）が相続する場合、3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円が基礎控除額になります。もし遺産が4,800万円以下なら、相続税はかかりません。 

贈与税が「もらった人ごと」にかかるのに対し、相続税は「亡くなった人の遺産全体」にかかるのが大きな違いです。税率はどちらも同じ超過累進課税（最高55％）ですが、基礎控除額が大きい分、相続税の方が「税金がかからない」ことが多いです。 

生前贈与のルールが変わった！

ここで注意したいのが、生前に財産をあげるときのルールです。亡くなる直前にあわてて贈与しても、税金対策にはなりません。 これまでは、亡くなる前の「3年」以内に行った贈与は、相続財産に足し戻して相続税を計算していました。しかし、2024年1月1日からは、この期間が「7年」に延びました。 

つまり、年間110万円の非課税枠を使った贈与を考えているなら、今まで以上に早めに、長期間にわたって計画を立てる必要があります。ただし、延長された4年分（死亡前3年超7年以内）については、合計100万円までは足し戻さなくてOKというルールがあります。 

不動産を「生前贈与」するメリット・デメリット

現金ではなく、あえて不動産を贈与するメリット、デメリットは何でしょうか？ 

メリット1：将来の値上がり分を減らせる

税金を計算する際の不動産の価値は、贈与した「時」か、相続が起きた「時」に決まります。もし不動産が再開発地域にあったり、環境が良くなったりして、将来値上がりしそうなら、早めに贈与するのが得策です。 

たとえば、贈与時に3,000万円だった不動産が、相続時には5,000万円に値上がりした場合。贈与しておけば、相続財産を2,000万円分減らせます。一方、相続まで待つと5,000万円が課税対象になります。 

メリット2：確実に渡したい相手に渡せる

「このアパートは、将来息子に継がせたい」という希望があるなら、生前贈与は有効な方法です。相続の場合、遺言書がないと相続人全員で話し合って財産を分ける必要があり、希望通りの分け方にならなかったり、他の相続人と揉めたりする可能性もあります。一方、生前贈与は契約に基づくため、確実に誰かに財産を渡せます。 

デメリット1：贈与税が高い！

最大のデメリットは、やはり贈与税が高いことです。不動産は数百万円、都内なら数千万円はするので、110万円の基礎控除ではあまり意味がありません。一度に贈与すると高い税率が適用され、多額の贈与税を支払う必要があります。 

デメリット2：税金や費用がかかる

不動産を誰かに渡す際には、税金以外にもお金がかかります。特に生前贈与は、相続よりお金がかかることが多いです。 

不動産取得税：不動産を手に入れたときにかかる税金です。

相続ではかかりませんが、贈与ではかかります（原則、固定資産税評価額の3～4％）。 

登録免許税：不動産の名義変更にかかる税金です。

相続では固定資産税評価額の0.4％ですが、贈与では2.0％と、約5倍も違います。 

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産の場合、登録免許税だけで、相続なら12万円、贈与なら60万円がかかります。 

「相続時精算課税制度」の改正と不動産贈与

生前贈与の「贈与税が高い」デメリットを軽減する方法として、かつて「相続時精算課税制度」がありました。これは、60歳以上の親や祖父母から、18歳以上の子や孫への贈与で、合計2,500万円までは贈与税がかからない制度です。ただし、贈与した人が亡くなると、この制度で贈与した財産を相続財産に足し戻して、相続税を計算します。つまり、実際は「相続税の前払い」なので、あまり利用されていませんでした。 

ところが、2024年1月1日からは制度が変わり、不動産贈与のやり方が変わる可能性があります。 

・「年110万円」の基礎控除が新設 

一番の変更点は、2,500万円の特別控除とは別に、年間110万円の基礎控除ができたことです。この110万円枠のすごいポイントは、 

・贈与税がかからない（2,500万円の枠を使わない） 

暦年課税とは異なり、相続財産に足し戻さなくてよいことです。 また、この改正では、相続時精算課税制度が使いやすくなりました。 

税理士が考える「最適な資産承継」とは

「贈与」と「相続」を見てきましたが、どちらかを選ぶだけでは、良い方法は見つかりません。家族の状況、財産、将来の計画を考えた「オーダーメイドの戦略」が必要です。 

「小規模宅地等の特例」の落とし穴

相続税対策で効果的なのが「小規模宅地等の特例」です。亡くなった人が住んでいた土地や、事業をしていた土地を相続した場合、条件を満たせば土地の評価額を最大80％減額できます。 たとえば、評価額8,000万円の自宅の土地も、この特例で1,600万円（80％減）として相続税を計算できます。 

しかし、この特例は「相続」で取得した場合しか使えません。「贈与」してしまった土地には使えません。「節税のために贈与したら、相続の方が安かった」というケースはよくあります。 

不動産と現金のバランスが大事

不動産投資をしている人は、不動産ばかりになりがちです。不動産は相続税評価額が安いので節税になりますが、弱点もあります。 

ひとつは「分けにくい」こと。もうひとつは「納税のお金にならない」こと。 相続税は原則、現金で払う必要があります。財産が不動産ばかりで、払うお金がないという事態は避けたいところです。 不動産を売ろうにも、相続人の意見がまとまらないと売れず、「物納（不動産で税金を払う）」という方法を選ぶことになります。納税資金として、どれくらいの現金が必要か、不動産とのバランスを考えることが大切です。 

二次相続まで考えよう

資産の引き継ぎは「一次相続（例：父親が死亡）」だけでは終わりません。その次に「二次相続（例：母親が死亡）」が起きます。 

一次相続では、「配偶者の税額軽減」があり、配偶者が相続した財産は1億6,000万円もしくは法定相続分の1／2までは税金がかかりません。ここで「税金がかからないから」と全ての財産を配偶者が相続すると、次に配偶者が亡くなった時に、財産が増えた状態で相続税がかかり、子どもたちが大変なことになる場合があります。 

一番良いのは、一次相続と二次相続を合わせて、家族全体の税金が一番少なくなるように財産を分けること。そのためには、専門家によるシミュレーションが欠かせません。 

まとめ

不動産を持っている場合の資産の引き継ぎは、「贈与」と「相続」の違いを理解することから始まります。不動産の贈与は、将来の値上がり分を減らせるメリットがありますが、贈与税などの費用がかかります。 2024年の相続時精算課税制度の改正で、「110万円の非課税枠」ができたことで、家賃収入のある物件や、値上がりしそうな不動産の引き継ぎ方が変わる可能性があります。 

しかし、「小規模宅地等の特例」のように相続でしか使えない節税方法もあります。最適なプランは、自分の財産、家族の状況、二次相続まで考えた上で決める必要があります。