資産を増やすために不動産投資に興味を持つ人が増えている一方で、始め方が分からず行動できない方が多く見受けられます。

この記事では投資初心者に向けて、不動産投資の始め方や流れ、どんな方に向いているかを解説します。

不動産投資はこうやって始めよう

不動産投資で人生を豊かにするためには、スタートが肝心とも言えます。成功へ導くポイントは「少額の資金から始めること」と「できる限り早く行うこと」の2つです。

資金は少額から

先に結論をお伝えすると、初めて不動産投資で所有する物件は「1室経営の少額物件」がおすすめです。

初心者が投資を始める上で、必ず覚えておくべきことがあります。それは「ローリスク・ローリターン」「ミドルリスク・ミドルリターン」「ハイリスク・ハイリターン」の法則です。投資をする人たちは誰しもが「お金を増やしたいけど、損をしたくない」と思っています。

しかし、大きな利益（リターン）を得るためには大きな危険（リスク）が伴い、反対に危険が少ない投資では、小さな利益しか生まれません。知識がない初心者のうちから、いきなり大きな利益を狙いに行くのは非常に危険な行為です。これから不動産投資を始めたい方は、まずは少額の資金でスタートし、雪だるま式に所有物件を増やしていくことで軌道に乗せていきましょう。少額でスタートできる初心者におすすめなのは、「区分マンション」と「築古物件」です。いずれにしても、不動産投資を始めるにあたり必要とされる物件価格の20～30％程度の自己資金を準備しておきましょう。

投資のタイミングは若いほど良い

投資を始めるのに最適なタイミングが分からず、踏みとどまっている方が多く見受けられます。特に知識が乏しい若い方は、タイミングを見計らって行動を躊躇する方がいますが、投資を始める上で最適なタイミングは、ずばり人生で一番若い「今」です。

一番のメリットは、投資による恩恵を受けられる期間が長いことでしょう。不動産における投資用ローンの返済期間は、最長で35年です。20代のうちにスタートすると老後を迎えるまでにローンを完済することが可能で、年金に加えて家賃収入が得られます。2棟、3棟と徐々に増やしていくことでレバレッジ効果はさらに高まるのです。

また、他の投資においても20代で投資を始めると、世界的にも投資の王道と言われている「長期、積立、分散」の運用方法をとることが可能です。10年以上の長期間をかけて積み立て運用することにより、リスクを分散して大きな利益を得られます。不動産投資の現物取引においても株式などの先物投資においても、若いうちからの資産運用が今後の人生をより豊かにしていきます。

不動産投資の全体の流れ 　

ここからは、不動産投資における全体の流れを6ステップに分けて解説します。

不動産会社を探す 　

購入する物件を探す際、マイホーム探しと同様に投資物件を専門に取り扱う仲介サイトから物件を探すことをイメージされるかもしれません。この方法も間違いではありませんが、まずは不動産会社を探すことから始めましょう。仲介サイトには多様な不動産会社が物件を掲載していますが、実は不動産投資の実績が乏しく、あまり知識がない業者も多く存在しています。

優良な不動産会社や営業担当を見極めるためには、複数の不動産会社とアポイントをとり実際に会って話してみることが大切です。物件の購入後もパートナーとしてお付き合いするために、投資物件の知見があり信頼のおける不動産会社を見つけていきましょう。先に不動産会社を決めておくと、ポータルサイトなど表に出る前の情報を先に掴めることもあります。

物件を買い付ける 　

特定の不動産会社が決まったら、次はターニングポイントとなる物件の買い付けです。投資用ローンを組む上で、物件の評価は金融機関の融資審査に関わる非常に重要なポイントになります。また、1物件目の収益性はその後の借入にも影響をもたらすため、慎重に行わなくてはなりません。物件価格や表面利回りだけで決めるのではなく、エリア内にあるライバル物件の家賃調査などを入念に行い、自身の出口戦略などを加味して総合的に決めましょう。ただし、需要の見込める人気物件はすぐに買い付けが入るため、資産性の高い物件を手に入れるためにはスピード感も大切です。

融資の仮審査を受ける 　

一番手で買い付けを入れることができたら金融機関の融資審査を行いますが、ここではまだ仮の状態で「事前審査」とも言われます。投資用ローンの借入を行っている金融機関は、メガバンク、地方銀行、信用金庫や信用組合など様々あり、融資における審査基準や借入の条件が異なります。

重視すべきはキャッシュフローに大きな影響を与える「金利」ですが、金融機関によってそれぞれ特徴があるので自身に合う条件の銀行を選びましょう。不動産投資の勉強をしている方であれば、「ネット銀行は金利が安い」という情報を目にしたことがあるかもしれません。しかし、ネット銀行は必要書類の提出から申込まで全ての手続きを自分で行う必要があります。そのため、不動産投資初心者が行うのはあまりおすすめできません。

反対に不動産会社が提携する銀行では、過去の実績から融資審査がスムーズで金利が安くなるなどのメリットがあります。融資審査は3社以上の金融機関で行い、内容を比較検討することが望ましいでしょう。

物件を契約する 　

仮審査を無事に通過したら、次は不動産売買契約です。宅地建物取引業法では、不動産売買契約を締結するまでに宅地建物取引士による「重要事項説明書」の説明および交付を義務付けています。重要事項説明書はトラブルを未然に防ぐ意図があり、物件概要や取引条件など注意点が細かく記されている非常に重要な書面です。数十ページに及ぶ書面を全て読み上げるため途中から流し聞きしてしまう方もいますが、全ての内容をしっかりと把握しておきましょう。重要事項説明書の内容を理解せずないがしろにすると、「知らなかった」では済まされない大きなトラブルに繋がることがあります。

また、売買契約書には必ず「融資特約」に関する事項を入れて、やむをえず融資承認が得られない場合に白紙解除ができる状態にしておきましょう。

融資を受ける 　

重要事項説明書への署名捺印、不動産売買契約書の締結が済んだら、次は融資の本審査を申し込みます。事前審査で承認を得られていれば本審査も問題なく通過することがほとんどですが、まれに本審査で否決となってしまうケースもあるのです。本審査では仮審査よりも慎重に審査するため物件に関する詳細や担保価値、本人の属性もより厳密にみられることが理由として挙げられます。

また、仮審査通過後に身内の連帯保証人になってしまうなどの行為はNGです。買主都合によるローン否決は、ローン特約による白紙解除が認められず、最悪の場合には違約金を請求されてしまうこともあるので細心の注意を払わなくてはなりません。

運用を開始する

本審査で融資承認が得られたら、無事に決済、引き渡しを完了することができます。引き渡し後、物件を管理するためには「自主管理」「管理委託」「サブリース」3種類の形態がありますが、忙しい会社員や不動産初心者は業務を管理会社へ一任する「管理委託」を選択する方がほとんどです。

そのため入居者が決まり運用を開始さえすれば、オーナーは毎月の収支確認をすることと管理会社から受ける連絡に対応する以外、特にすることはありません。ここでも、物件の全てを安心して任せられる管理会社を選定することが重要となります。

不動産投資に向いている職業 

不動産投資を行うには金融機関の融資承認が必要で、まだスタートできていない方にとってハードルが高いかもしれません。しかし、「不動産投資に向いている」相性が良い職業があるのでご紹介します。

高収入サラリーマン 　

1つ目の職業は「高収入サラリーマン」です。サラリーマンは本業が忙しく、資産形成や投資にかける時間の捻出が難しいため、副業として手のかからない不動産投資を選ぶ方が多く存在します。俗に言う「サラリーマンオーナー」です。特にネームバリューのある企業に継続して勤め、年収が高い方は金融機関としても信用が厚く、融資が受けやすくなります。日頃忙しいサラリーマンだからこそ、老後に備えて不動産投資による資産形成がオススメです。

医師・弁護士 　

2つ目の職業は「医師・弁護士」などの士業です。国家資格を持つ士業は、上述の高収入サラリーマンよりもさらに年収が高い傾向にあり、金融機関の融資も受けやすいでしょう。

しかし、平均年収でいうと勤務医よりも開業医の方が高いのですが、開業医は「自営業者」に近く、勤務医の方が金融機関からの信用されやすい傾向にあります。。
不動産投資では、状況に応じて自己資金からの手出しを余儀なくされることがありますが、医師や弁護士はこちらの面でもリスクヘッジできそうです。

高い信用力のある公務員 　

3つ目の職業は「公務員」です。安定した職業柄、融資の際には非常に有利に働きますが、公務員は国家公務員法や地方公務員法により「副業禁止」と規定されているため、注意しなくてはなりません。また所属する組織によって、内規等もあるので注意が必要です。

特に懸念すべきは、不動産投資における「5棟10室以上」のラインです。5棟10室はあくまで法的な規定ではない目安となります。不動産経営では5棟10室以上を保有すると「事業的規模」であると線引きされ、該当すると国家公務員法による規定違反となり懲戒処分を下される可能性もあります。将来に向けた資産形成を目的でスタートしても、本業そのものを失ってしまっては本末転倒です。

自営業者

4つ目の職業は「自営業者」です。自営業者は安定性としてはいまひとつと判断されることもありますが、継続的に経営状況が安定していると金融機関は自営業者でも融資をしやすくなる傾向にあります。自営業者は、不動産投資を行うことで多くのメリットを享受することが可能です。

不動産投資における所得と本業の所得を損益通算すると、場合によっては課税所得の引き下げにより納税負担を減らし、さらに健康保険料を減少させることが出来ます。また、煩わしい確定申告にも慣れているため、毎年の確定申告における事務作業も馴染みがあるでしょう。

不動産投資についてはこちらの記事で詳しく紹介しておりますので、宜しければぜひご確認下さい。

まとめ

ここまでの解説で、不動産投資へ一歩踏み出すイメージがついたでしょうか。何事も行動しなくては始まらないので、初心者はまず下記のことから実践してみましょう。

・書籍やセミナーで勉強する
書籍購入やセミナーに参加をして、多方面からの意見や知識をインプットすることから始めましょう。最近では電子書籍が身近なものになり、家にいても本を購入して読むことができます。また、不動産投資の勉強にあまりお金をかけたくないという方は、不動産会社が行う「無料セミナー」に参加してみることも１つの方法です。セミナーへの参加は、今後お付き合いする不動産会社を見極めるいい機会にもなります。

・経験者に聞く 
実際に不動産投資を行う経験者に聞いて情報収集することは、とても効果的です。身近に経験者がいない方は「大家の会」など、実際にオーナーである方々が開催する各地のセミナーに参加してみるとよいでしょう。インターネット上だけでは得られないリスクやトラブル、綿密な年間キャッシュフローを教えてくれたり、他の参加者と交流を図ることで情報交換の場が設けられます。インプットした情報をアウトプットすることで、より現実的で正確な知識になるでしょう。

ただし、言われたことを鵜呑みにしてしまい「実際に収益を出している人に勧められたから」という理由で物件や不動産会社を選定することは回避するべきです。

・不動産投資の専門家と面談する
経験者に聞くことと同様、プロである不動産投資の専門家と面談してみることも非常に有効的でしょう。「不動産会社と面談」と聞くと、「個人情報や年収を教えなくてはいけない」「強引に物件の案内へ連れて行かされそう」といったイメージが思い浮かぶ方もいるかもしれません。事前に聞きたいことを箇条書きなどでまとめ、こちらの方向性を伝えておくとお互いの為にも無駄がなくスムーズでしょう。

不動産開発・運用を得意とする弊社では、不動産投資に関するお客様のコンサル業務にも携わっております。質の高い営業担当が多数在籍し、随時相談会なども行っておりますので、これから不動産投資を始めようと思っている方は、是非一度弊社までご相談下さい。

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