不動産投資では、金融機関の融資を利用するのが一般的ですが、融資を受けるにはさまざまな書類が必要となります。金融機関によって必要になる書類は多少異なりますが、多くの金融機関に共通する必要書類もあります。

今回は、「不動産投資の融資に必要な書類」を解説します。購入前に必要な書類を把握しておくことでスムーズに審査に進めるようにしましょう。

不動産投資の融資を受ける際の必要書類

申込者と不動産に関する書類が必要

金融機関の審査を受けるために必要な書類は大まかに2種類あります。一つ目が申込者に関する書類で、二つ目が購入する不動産に関する書類です。不動産投資ローンの審査では、融資を受ける人に返済能力があるのかという点と、購入する物件に資産価値があるのかという2点が確認されます。

融資の審査で重要な判断材料となる

申込者に関する書類と不動産に関する書類はどちらかが欠けていると審査を通過することは難しくなります。申込者、不動産のどちらも金融機関の審査基準を満たすことが融資を受ける際に重要です。

申込者に関する必要書類

ここでは、具体的にどのような書類が必要になるのかひとつずつ確認していきます。

身分証明書

本人確認に使う公的な身分証明書は、本人の顔写真がついているものを原則とします。
以下のものが当てはまります。

・運転免許証
・パスポート
・マイナンバーカード

印鑑証明書

「印鑑証明書」とは、市区町村役場に登録された印鑑が本物であることを証明する書類のことです。正式名は「印鑑登録証明書」です。印鑑証明に有効期限はありませんが、引き渡しの予定日から3か月以内の発行である必要があります。市区町村役場の窓口で印鑑証明を発行するときに、印鑑登録証が必要となります。コンビニ交付に対応している市区町村では、マイナンバーカードがあればコンビニでも印鑑証明書の取得が可能です。印鑑証明書の料金は1通あたり300円程度です。

職務経歴書

これまでの経歴や現在の仕事内容を説明するために職務経歴書が必要になる場合があります。

勤務先に関する資料

これまでの経歴や現在の仕事内容を説明するために職務経歴書が必要になる場合があります。

所得を証明する書類

所得を証明する書類とは、直近3年分の源泉徴収票、直近3年分の確定申告書、給与証明書などです。サラリーマンであれば給与証明書や源泉徴収票、個人事業主であれば確定申告書を提出します。過去の確定申告書は、確定申告を行った税務署の窓口で発行してもらうことができます。

・源泉徴収票
・住民税課税証明書
・納税証明書
・確定申告書

金融資産を確認できる書類

金融資産を確認できる書類は以下のもので、申込者名義で直近の残高がわかるものです。これらの書類は審査の際に必ず必要な書類ではないですが、金融機関によっては提出を求められることがある書類です。

・預金通帳
・金融資産の残高証明書
・自社株の証明書
・保険の解約返戻金がわかる書類など

借入状況を確認できる書類

ほかの金融機関からの住宅ローンや不動産投資ローンがある場合は、借入状況がわかる書類を用意します。カードローンやキャッシングなどの小口融資も含まれます。

・ローン償還予定表や返済明細書

資格等証明書

医師、薬剤師、看護師、弁護士、公認会計士、税理士などの職業の場合、資格を証明する書類が必要です。

・免許証、合格証

不動産に関する必要書類

ここからは不動産に関する必要書類を解説していきます。

物件概要書

「物件概要書」とは、購入しようとしている不動産の情報が書かれた書類のことです。その名の通り、物件の概要や法律上の規制など、物件に関する情報が記載されています。決まった書式はなく自由なので、不動産業者によって形式は違います。物件概要書は、「物件案内書」「物件資料」「物件状況等報告書」「物件報告書」などとも呼ばれることもあります。

一般的に記載される主な項目は以下です。

・不動産の名称
・不動産の所在地
・不動産の面積
・不動産の構造

物件概要書は不動産取引で必ず必要な書類です。不動産会社で取引を行った場合、契約時の参考資料として物件概要書は必ず登場します。購入時だけではなく、売却時にも物件概要書は必要になります。売却契約を締結すると、不動産会社が物件を詳細に調査し、その時点の物件概要書を作成するため、必要に応じて更新されていきます。

物件概況書とあわせて物件パンフレット、チラシ、販売図面などもあれば準備しておきましょう。

レントロール、賃貸契約書

「レントロール（rent-roll）」は、レント(rent)賃借料＋ロール(roll)目録なので、直訳すると「賃貸料台帳」となります。ですから、不動産の賃貸契約状況を、まとめて一覧できるようにした書類のことを指します。投資対象の不動産の賃貸料、管理費、共益費などから収益力を把握するためのもので、不動産業者に問い合わせれば入手できます。こちらも物件概要書と同様決まった形式の種類はありません。

賃貸契約書とは、不動産の賃貸物件を借りるための契約書のことです。入居者情報や賃貸条件などが記載されています。

売買契約書

「売買契約書」とは、その名の通り、売買取引をする際に、売主と買主との間で取り交わす契約書のことです。契約内容の相違を防ぐ目的があり、金額や代金の支払時期、物件・土地の住所、売主と買主の氏名や住所などの情報が記載されています。

重要事項説明書

「重要事項説明書」とは宅地建物取引業法に定められた手続きで、物件の内容や、取引の条件などについて、必要な情報が記載された書面です。不動産の売買をするときには必ず重要事項説明を行わなければなりません。
重要事項説明を聞いて、最終的に問題がないか確認してから契約をするかどうかを決めるというのが法律の趣旨です。

登記事項証明書（登記簿謄本）

「登記事項証明書」とは、不動産の登記内容を記録したもので、主に不動産の所在、地番、地目、地籍、原因及びその日付が記された表題部と、所有権に関する事項や所有権以外の権利、抵当権などの担保の情報などが法務局の登記簿に記載された証明書のことです。かつては登記簿謄本と呼ばれていましたが、現在は電子データとして管理されていて、内容を用紙に印刷し証明書として発行したものが登記事項証明書です。近くの法務局の窓口またはオンライン請求すれば、誰でも登記事項証明書の取得が可能です。取得するのに必要な書類はありませんが、手数料が掛かります。登記所の窓口では600円、オンライン請求なら500円の手数料が掛かります。

公図

「公図」とは、法務局が管理し公開している図面のことで、土地の形状、地番、道路、水路などが示されています。土地の大まかな位置や形状を表した図面で、「地図に準ずる図面」として用いられています。公図も登記事項証明書同様、法務局の出先機関である登記所の窓口またはオンラインで請求することができます。登記所の窓口で請求と受取をする場合、オンライン請求で郵送受取の場合は１通450円、オンライン請求で窓口受取の場合は1通430円です。

建築確認済証、検査済証

建物が建築基準法や条例などに適合していて、検査に問題ないと確認された場合に交付されるものが「建築確認済証」です。検査とは「建築確認申請」「完了検査」のことで、この両方の審査・検査が完了すると交付される書類になります。不備がある場合は、再申請となります。この書類がないと建物の合法性を証明できず、融資を受けることができません。

法人の場合に必要な書類

個人ではなく法人として融資を受ける場合は、上記に加えて以下の書類が必要となります。

・法人登記証明書
・決算書
・事業計画書
・試算表

「法人登記証明書」は会社など法令で登記することが定められている事項の全部もしくは一部を証明する書類です。おもな記載内容は、「商号（会社名）」「本店所在地」「事業目的」「会社設立日」「資本金額」など、ごく基本的な情報が書かれています。

決算状況の分かる直近3期分の決算書、法人の将来性を説明するための事業計画書、会社の利益や財務の状況などを確認する試算表などが求められます。

不動産投資の融資を受ける際の必要書類に関する注意点

ここでは、融資を受ける際に金融機関に提出する必要書類に関する注意点に関して、説明します。

金融機関によって必要な書類は異なる

必要とされる書類は金融機関によって異なります。中には取得するのに時間がかかるものもありますので、余裕をもって用意するようにしましょう。書類の取得状況によっては、引き渡しの時期がずれ込んでしまうケースもあります。

事前審査と本審査で必要な書類は異なる

不動産投資で融資を受ける場合、金融機関によって違いがありますが、以下のような流れで進みます。

1. 事前審査
2. 本審査
3. 融資内定
4. 金銭消費貸借契約
5. 融資実行

審査には「事前審査」と「本審査」があり、それぞれ必要な書類が異なります。

事前審査に必要な書類

・源泉徴収表（3年分）
・全借入の返済予定表（住宅ローン・マイカーローン等）
・身分証明書
・購入希望不動産の資料（レントロール・謄本など）

本審査に必要な書類

・住民税課税証明書（3年分）
・納税証明書（3年分）
・売買契約書
・重要事項説明書
・賃貸借契約書
・住民票
・実印
・金融資産の分かるもの（通帳の原本など）
・印鑑証明書

まとめ

今回は、不動産投資の融資を受けるにあたって必要な書類について解説しました。
必要書類は多岐にわたりますが、ただ揃えるだけでなく、それぞれの書類にどんな情報が記載されているかを把握しておくことも大切です。事前に必要書類や使用用途を理解しておくことで、余裕をもって不動産購入を進めることが大切です。

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