近年の不動産投資は、以前のように富裕層が資産増加や節税対策のために行うだけでなく、一般の会社員が老後の資産形成のために始めるなど、より身近なものになってきました。そこで不動産投資の初心者からよく質問にあがるのが、不動産投資をするにあたり「法人化」すべきかどうか、についてです。誰しも法人化すればいいわけではなく、内容を理解して法人化すべきか検討する必要があります。では、一体どんな人たちが法人設立を検討すべきなのでしょうか。

本記事では、不動産投資における「法人化」のメリット・デメリットや検討すべきタイミング、注意点を解説していきます。

不動産投資における「法人化」とは

不動産投資における「法人化」とは、法人を設立して不動産の所有・管理を個人から法人名義で運用することです。商業的な営利目的の法人ではなく、代表者の資産管理を目的とするプライベートカンパニーで節税対策のために活用されます。代表者である投資家は、設立した法人から「役員報酬」の名目で運用利益である家賃収入を受け取ることができます。

法人化のメリット

不動産投資について勉強を始めると、法人化に関する記事を一度は目にすることがあるでしょう。法人化すると個人にはないルールが適用され、税金を減らせることが理由です。法人化のメリットが曖昧な方のために、主なメリットを4つご紹介します。

経費計上できる範囲が広がる

個人の経費計上できる範囲は不動産投資に直接関係した支出に限定されますが、法人では法人の設立や運営に必要な経費も一緒に計上することができます。役員報酬や保険料、共済掛金、土地取得のために利用したローンの利息なども法人では経費として落とすことが可能であり、法人化する大きなメリットです。

減価償却費を自由に決められる

減価償却とは、固定資産の取得費用を確定申告時に分割計上する会計の仕組みのことです。個人の場合には、耐用年数などのルールに基づき、強制的に経費計上されます。
対して、法人の場合は、税金計算上、経費計上が認められる限度はありますが、減価償却費を計上するかどうかは、任意とされています。

これにより、他の経費により赤字となる年度は、減価償却費の計上をしないでおく、といった経費計上時期の調整ができます。ただし、定額法の場合、経費計上の限度は毎年変わらない、欠損金の繰越控除の制度があるため、減価償却で生じた赤字も翌年以降に持ち越せるといった観点もありますので、減価償却の計上時期の調整が、役に立つようなケースは限定的です。そこまでするメリットがあるかどうかは、税理士などの専門家に相談した方が良い内容です。

なお、余談ではありますが、融資審査では、減価償却費の計上前の利益、又は、限度通りの減価償却費が計上された場合の利益、を用いて審査することが一般的ですので、減価償却を計上せずに黒字を多くすることが、融資審査上有利に働くといったことは考えづらいです。

損失の繰越期間が長くなる

個人、法人を問わず不動産投資において年間収支が赤字になると、損失分を次年度に繰り越すことができます。個人で青色申告者の場合は損失分の繰り越し年数が3年間と決まっていますが、法人所有の場合は最大10年間まで延長できるのです。会社の経営状況でマイナスが大きい場合には、損失の繰越期間が長くなることにより課税所得を抑え節税効果を期待できます。

不動産投資の成績を把握しやすい

個人として所有する場合の確定申告書は、不動産投資以外の所得も計上されてしまうこと、不動産所得に関する収支内訳書又は青色申告決算書は確定申告に必要な最低限の情報しか書けないことから、不動産投資に関する成績、事業活動だけを把握するには不向きです。
対して不動産投資のみを事業活動とする法人であれば、決算書には不動産投資に関する収支のみがあり、また手間と工夫次第ですが、複式簿記による会計データから物件ごとの収支分析にも活用できます。

法人化のデメリット

法人化には有効的なメリットがたくさんありますが、誰もが効果的にメリットを享受できるわけではありません。下記では、法人化のデメリットについて4つご紹介します。

法人設立時に費用がかかる

法人設立の手続きをするための費用が必要です。まず、法人設立の登記手続きには、株式会社にしても合同会社にしても登録免許税がかかります。また、定款と呼ばれる会社・組織を運営するにあたり会社のルールを定めた規則を作成しなくてはいけません。

定款の作成は司法書士等の専門家などが代行するのが一般的で、依頼するにあたり報酬が必要です。定款を紙面として残す場合は収入印紙代も発生しますが、近年では定款の電子化が進んでいることから、収入印紙代が不要なケースもあります。電子化が進歩していても会社の印鑑は用意しなくてはいけないので、その費用も必要です。少なくともこれらの費用負担があり、株式会社と合同会社で費用面に多少の違いがあるものの安価なものではありません。

不動産の所有者を変更することにも費用がかかる

法人を設立して不動産の所有を個人から法人名義に移す場合、個人側では不動産の売却を行ったことに、法人側では不動産の購入を行ったことになります。 個人では、その売却の結果、売却益が生じることになれば、譲渡所得に対する所得税や住民税の負担が必要になりますし、法人側では、法人名義にするための登記費用や、不動産を購入したことに対する不動産取得税の負担が発生します。

法人の維持に費用がかかる

法人は設立時だけでなく、運営を維持するためにも費用がかかります。 法人化をすると社会保険への加入が必須となるため、個人では必要がなかった毎月の費用負担があります。 また、確定申告や税務申告のために税務署へ提出する書類などが複雑になるため、個人では処理できない場合には税理士へ依頼することとなるでしょう。そのための費用も予算に入れなくてはいけません。

赤字でも法人住民税の均等割の支払いが必要

法人を設立すると、法人の事業所がある地方自治体に「法人住民税」を納めなくてはなりません。 イメージとしては私たちが公共サービスを利用するため、都道府県に「住民税」を支払うのと同じです。法人住民税は「法人税割」と「均等割」の2つで構成されており、業績赤字のため法人税の課税がなくとも、自治体によって多少は異なりますが、毎年7万円程度の住民税均等割を納める必要があります。

長期譲渡税率の適用がない

不動産売却をして発生する売却益（譲渡所得）は、所得税や住民税の課税対象になります。 個人の課税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡では39.63%(所得税：30.63%、住民税：9%)、5年を超える長期譲渡では20.315％（所得税：15.315%、住民税5%）です。 しかし、法人所有は長期譲渡の税率優遇制度がなく、所有期間に関係なく一律でおおよそ30％前後になります。ちなみに法人の場合は、個人と税金の計算方法が異なり、譲渡所得以外の損益を交えて金額を算出するため会社の規模などで税率は異なるのです。

不動産投資で法人化を検討すべきタイミング

法人化には節税に有利なメリットがある一方で、多くの費用負担が必要であるデメリットも分かりました。本章で解説する不動産投資で法人化を検討すべきタイミングについて、メリットの恩恵を受けるために適する時期を覚えておきましょう。

不動産所得単体で黒字になっているとき

サラリーマン大家の場合、不動産投資で赤字の状態であれば、法人化する必要はないと考えられます。なぜなら、不動産投資の赤字分は個人であれば給与所得と損益通算できますが、法人としての赤字を、個人の給与所得と損益通算することは出来ないからです。

課税所得が900万円を超えそうなとき

不動産投資で法人化を検討する時期は、「課税率が大きくなるタイミング」でしょう。
上記で挙げたデメリットから、収支バランスを考慮して、法人化をすると得になる基準で行うことが重要でしょう。基準となる重要なラインは、課税所得が900万円を超える時です。個人では課税所得が900万円を超えると所得税率が23%から33％へ引き上げられ、法人税の税率23.2%を上回ってしまいます。

不動産投資で法人化する際の注意点

不動産投資において法人化した方がメリットがあると思ったら、できるだけ早く手続きをしましょう。タイミングを逃してしまうと、余計な費用がかかってしまい結果的に損失を招きかねません。
下記では、法人化する際の注意点についてお伝えします。

副業の場合

副業禁止の会社に勤めている方は注意が必要です。たとえば、国家公務員法では、公務員の小規模な不動産投資は認めていますが、法人化して役員と兼業することは認めていません。会社員の場合には会社ごとの就業規則によることとなりますが、ルールに違反しないためにも、関連する法律や就業規則を事前に確認しておくことが大切です。

専業の場合

専業大家の方が自身を代表者とする法人を設立しても、不動産投資で得た家賃収入を自由に使うことはできません。不動産賃貸業が黒字経営できていても、あくまでも法人のお金だからです。会社員であれば、日々の生活費を給与所得から捻出することが可能ですが、専業大家で他に収入の柱がない場合には、法人から受け取る役員報酬を高く設定するなど工夫しなくてはなりません。ただ、役員報酬には所得税がかかってくることに注意ください。あまりにも高額な役員報酬とすると、個人として負担する税金が高くなり、法人設立をしたメリットが無くなってしまいます。

まとめ

不動産投資における法人化は節税効果が高く非常に魅力的なものですが、会社の設立や運営には費用がかかり、全ての人が必ずしも得をする仕組みではありません。
「課税所得が900万円を超えそうな人」や「不動産事業の拡大をしていきたい人」は、前向きに検討することをおすすめします。メリット・デメリットの内容と自身の投資状況や今後の方向性などを加味した上で、法人化するか否か判断しましょう。
また、投資物件を得意とする不動産会社や税理士などの専門家に聞いてみると、自身の状況に適したアドバイスをもらえるでしょう。
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