不動産投資に関する情報収集をしていると、赤字続きであるにもかかわらず、不動産投資をしている投資家がいることに気づきます。なぜ赤字続きなのに投資を続けるのか、疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。実は、不動産投資には赤字続きだからこそ得られるメリットもあるのです。 本記事では、不動産投資が赤字続きになる理由や改善する方法を解説するとともに、赤字がもたらす節税効果について詳しく紹介します。

不動産投資が赤字続きになる7つの理由

不動産投資が赤字続きになるのは、以下に挙げる7つの理由が考えられます。なお、投資初年度は経費が多くかかるため、以下の点に問題がなくても赤字になりやすい点は認識しておきましょう。

1. 物件購入時の見立てが甘かったから
2. 想定以上に空室が発生したから
3. 修繕費がかさんでしまったから
4. 家賃を滞納する入居者がいるから
5. 金利上昇でローン返済額が増えたから
6. 家賃が当初よりも下落しているから
7. 減価償却をしているから

（1）物件購入時の見立てが甘かったから

物件購入を検討する際、よく目にする物件広告などの「利回り」は、「表面利回り」を指すケースが多くなっています。表面利回りには購入時の諸費用やランニングコストが含まれないため、示された利回りを鵜呑みにすると資金計画を見誤ってしまい、赤字続きになってしまう恐れがあります。

表面利回りとは、物件価格に対する年間収入の割合を指し、「年間収入÷物件価格×100」で算出可能です。

これに対し、諸費用やランニングコストを考慮に入れた利回りを実質利回りといいます。こちらは「（年間収入−諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100」で計算できます。

実質利回りはより実際の収支を反映する指標であるため、投資の計画を練る際には、表面利回りではなく実質利回りを用いるようにしましょう。

（2）想定以上に空室が発生したから

賃貸経営において、常に満室稼働という状況はありえないため、通常は収支計画のなかで一定の空室期間を見込んでいるはずです。しかし、想定を超えて空室状態が長く続くと、期待した家賃収入が得られず、赤字続きとなってしまう場合があります。 特にワンルーム投資で1室のみを所有する場合は、空室が発生すると家賃収入が入らなくなります。複数の物件を所有しない限り、空室分の損失をカバーできないため、早急に次の入居者を見つけなければなりません。

（3）修繕費がかさんでしまったから

賃貸物件は、外観や内装のきれいさ、設備の充実度などが入居者の集まりやすさに直結するため、自宅用物件よりも修繕費が高くなりやすいという特徴があります。特に、入居者の入れ替わりが激しい物件では、退去のたびに原状回復費用やリフォーム費用がかかり、想定以上にメンテナンス費用がかさんでしまうケースもあるでしょう。

また、築年数が経過している物件において、老朽化による想定外の修繕が立て続けに発生するようなケースでも、費用の大きさから赤字に陥ることが考えられます。

（4）家賃を滞納する入居者がいるから

入居者がいても、その人が家賃を滞納し続けていると、期待している家賃収入が得られずに赤字が発生してしまいます。支払いを催促してすぐに滞納が解消すればよいものの、悪質なケースでは家賃を踏み倒された挙句、訴訟にまで発展するケースもあるので注意が必要です。事態が長引くと、期間中の家賃収入が得られないばかりか、訴訟費用も追加で負担しなければなりません。

申込者に対する入居審査の甘さは家賃滞納リスクに直結するため、支払い能力が十分にあるか、過去にほかの物件やローンで滞納した経験がないかなど、厳正にチェックしておくことが大切です。

（5）金利上昇でローン返済額が増えたから

不動産投資は、不動産投資ローンを利用して運用するのが一般的です。ローンを変動金利型で借り入れている場合、返済期間中に金利が上昇すると返済額が増えてしまい、毎月の収支が赤字続きになることがあります。

資金計画において、一定の金利変動を見込んでいれば通常赤字にはなりませんが、並行して収入が減少していると赤字になる可能性が高まります。

たとえ年1％の金利上昇であっても、物件価格の高い不動産投資においては影響が大きいため、金利変動が心配なら固定金利型を選択するのも一つの方法です。

（6）家賃が当初よりも下落しているから

築年数の経過、周辺エリアの賃貸ニーズの減少などにより、当初の想定家賃から水準が下落することがあります。築年数による家賃の下落はある程度予想できるものですが、周辺相場の下落に関しては想定が難しい場合もあるでしょう。新たな入居者の家賃が当初の想定よりも低くなると、期待していた収入が得られなくなるため、収支が悪化して赤字に陥ってしまう可能性があります。

家賃下落リスクは常にあるものととらえ、特に築年数の経過している物件では、家賃を低く見積もってシミュレーションし、運用計画を立てるのがより安全といえるでしょう。

（7）減価償却をしているから

同じ赤字でも、上で紹介した6つの要因と性質が異なるのが、減価償却による赤字です。この赤字は意図的なものであり、賃貸経営に影響はありません。

減価償却とは、建物などの減価償却資産について、取得費用を法定耐用年数に応じた期間に分けて経費計上できる仕組みをいいます。減価償却費を経費として計上すれば、課税所得を圧縮できるため、大きな節税効果が見込めます。

購入時から一定期間は減価償却費が差し引かれるため、会計上は赤字続きとなるケースが多いのです。ただし、減価償却費は会計上のものであり、実際に支払いが発生しているわけではありません。よって、資金計画に問題がなければ、キャッシュフローは黒字になります。

赤字続きの不動産投資の収支を改善する6つの方法

減価償却によるもの以外の赤字は、いずれも収支を圧迫するものであり、賃貸経営を健全化するために改善が求められます。赤字続きの状態を改善するには、以下の6つの方法が有効です。

1. エリアの賃貸ニーズをあらためて確認する
2. 入居者の要件を改める
3. リフォームやリノベーションを行う
4. ローンの借り換えで金利を下げる
5. 家賃や初期費用の設定を見直す
6. 売却して「損切り」する

それぞれの方法の詳細を見ていきましょう。

（1）エリアの賃貸ニーズをあらためて確認する

空室がなかなか埋まらずに赤字が続いている場合、運用している物件が、周辺の賃貸ニーズにうまく応えられていない可能性があります。もともと大きな工場があったために、工場勤務の単身男性をターゲットにして運営してきたものの、工場が閉鎖されて賃貸需要が変化したケースなどが考えられるでしょう。

このような場合、周辺環境の変化に合わせてターゲットを見直すことで、エリアにおける競争力をアップできるかもしれません。学生が増えているエリアなら女子学生向けにセキュリティを強化する、企業の支社が多いエリアなら単身赴任者向けに家電付きの物件にするといった具合に、ターゲットのニーズにあわせて見直すのがおすすめです。

（2）入居者の要件を改める

周囲に競合物件が多く、空室がなかなか解消されない場合、募集要件を改めて、ほかの物件と差別化を図るのが効果的です。上で紹介したターゲットの見直しとあわせ、ニーズに応えるような要件緩和を実施すれば、多少家賃が高くても入居率は維持できる可能性があります。

一般的に差別化しやすい要件緩和として挙げられるのは、ペット可、楽器演奏可、二人入居可、単身高齢者入居可、DIY可などです。ただし、要件緩和にはデメリットもあるため、費用対効果も十分に検討しましょう。

（3）リフォームやリノベーションを行う

外観・内装の見た目や設備の古さが、空室などの原因である場合、内外装のリフォームやリノベーションによって赤字を解消できる可能性があります。

たとえ築年数が古くても、間取りや設備を現代のライフスタイルに合ったものに見直せば、競争力をアップすることは可能です。近年はリノベーションの人気が高まっているため、新築ではなくリノベーション済み物件を好む層にアプローチできるかもしれません。

この方法の課題になるのはコストです。壁紙の貼り替え程度のリフォームであれば、それほど費用はかかりませんが、全体的にリノベーションするとなると大きな費用が生じます。投資分を回収できるかシミュレーションしてから、実施すべきか判断しましょう。

（4）ローンの借り換えで金利を下げる

現在借り入れているものより低金利の不動産投資ローンに借り換えることで、返済による月々の支出を抑えられます。上記で紹介した、収入を増やすための施策とあわせて実施すれば、赤字を解消できる可能性が高まるでしょう。 ローンの借り換えを検討する際は、なるべく多くの金融機関と提携している不動産投資会社に相談するのが得策です。なぜなら、こうした会社は社会的信用性が高く、優遇金利で借りられる可能性があるからです。加えて、ローンの選択肢が豊富で自分にあった商品を見つけやすいと考えられます。

ベルテックスは14行もの金融機関と提携しているので（2025年1月現在）、ローンの借り換えも幅広く検討できます。もちろん新たにローンを組むときの選択肢も豊富です。不動産投資ローンを活用して効率的に資産拡大を目指したいなら、ベルテックスの個別相談を積極的に活用しましょう。

（5）家賃や初期費用の設定を見直す

周辺相場に対して割高感があるために、入居者がなかなか見つからないのであれば、家賃や初期費用の設定を見直す方法も効果があります。わざわざコストをかけて内装や設備に大きな手を加えずとも、家賃を適正な範囲に見直すだけで、入居者を確保できるかもしれません。

ただし、いったん下げた家賃や初期費用設定を元に戻すのは難しいのが実情です。金額を下げたことによる収入減少が恒常化するリスクもあることから、この方法はあくまでも最終手段と考えるべきでしょう。

（6）売却して「損切り」する

上記の5つの方法を試したにもかかわらず、慢性的な赤字を解消できず、キャッシュフローの回復の見込みが立たない場合、物件を売却することも検討しましょう。こうした売却を「損切り」といい、慢性的な赤字によって発生する、これ以上の損失を回避することができます。

損切りとはいえ、売却によるキャピタルロス（物件取得にかかった費用と売却による利益を相殺したときの赤字）を少しでも小さくするための工夫は大切です。損切りを決めたら、戦略を事前にしっかりと練っておきましょう。

なお、物件価格の上昇が続く都市部の物件を所有している場合、手放すことで売却益を得られるかもしれません。この売却益を次の物件の頭金にして、ローンで取得することにより、キャッシュフローを改善するという方法が有効なケースもあります。もちろん、新たに購入するのは、従来の物件よりも安定した賃貸ニーズが見込める物件であることが条件です。

不動産投資が赤字だからこそできる節税対策

通常「赤字」というとマイナスなイメージがありますが、不動産投資においては必ずしもデメリットばかりではありません。実は、不動産投資に得た所得（不動産所得）の赤字は節税につながります。それは一体どういうことなのか解説しましょう。

「不動産所得が赤字」の指す意味

前提として理解しておかなければならないのが、不動産所得が赤字だからといって、キャッシュフローも赤字とは限らないという点です。

というのも、所得税や住民税の課税対象となる不動産所得は、不動産収入から経費などを差し引いた会計上の所得を指します。経費を多く計上した結果、たとえ手元に残るお金がプラスであっても、不動産所得のみ赤字となるケースがあるのです。

不動産所得が赤字でも、キャッシュフローが黒字になっていれば、賃貸経営には影響がありません。

不動産所得は損益通算できる

不動産所得は、給与所得などの本業で発生した所得と損益通算が可能です。損益通算とは、不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得で生じた赤字分を他の所得から差し引ける仕組みのこと。

損益通算で差し引ける他の所得は、給与所得だけでなく、利子所得、配当所得、雑所得も対象となります。副業による所得がある場合、多くが雑所得に含まれるため、不動産所得との損益通算が可能です。 損益通算すれば、不動産所得の赤字分だけその年の課税所得を圧縮できるため、所得税と住民税を節税できます。なお、損益通算による節税を受けるためには、毎年の確定申告が必須です。不動産投資を行うなら、会社員や公務員であっても確定申告を行いましょう。

高所得ほど効果が大きい損益通算

日本では、所得税に累進課税制度が導入されているため、高所得の人ほど損益通算による効果は大きくなります。具体的に検証するため、まずは年収ごとの課税所得の目安を確認しましょう。

	課税所得の目安
年収500万円	236万円
年収1,000万円	613万円
年収1,500万円	1,041万円
年収2,000万円	1,469万円
年収5,000万円	4,085万円

【引用】ARUHIマガジン「【税理士監修】年収別の所得税率・所得税額の早見表、所得税の計算方法」2020年1月9日掲載

次に、課税所得ごとの所得税率と控除額をまとめると次のとおりです。

課税所得	所得税率	控除額
1,000円から194万9,000円まで	5％	0円
195万円から329万9,000円まで	10％	9万7,500円
330万円から694万9,000円まで	20％	42万7,500円
695万円から899万9,000円まで	23％	63万6,000円
900万円から1,799万9,000円まで	33％	153万6,000円
1,800万円から3,999万9,000円まで	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

【引用】国税庁「No.2260 所得税の税率」2025年1月13日現在

上記を参考に、不動産所得が年間100万円の赤字だったケースで、年収ごとの節税額を求めると以下のようになります。

	課税所得	所得税額	損益通算後の所得税額
年収500万円	236万円	13万8,500円	6万8,000円 （7万500円の節税）
年収1,000万円	613万円	79万8,500円	59万8,500円 （20万円の節税）
年収1,500万円	1,041万円	189万9,300円	156万9,300円 （33万円の節税）
年収2,000万円	1,469万円	331万1,700円	298万1,700円 （33万円の節税）
年収5,000万円	4,085万円	1,358万6,500円	1,314万4,000円 （44万2,500円の節税）

こうして見ると、いずれの年収でも節税効果は見込めますが、特に高所得の場合に節税額が大きくなっています。

減価償却による赤字が節税につながる仕組み

上記の損益通算と減価償却をあわせて活用することで、より大きな節税効果を得られます。節税につながる仕組みについて見ていきましょう。

減価償却費は経費計上が可能

先ほども紹介したように、減価償却費は建物の法定耐用年数に応じ、経費として計上できます。あくまでも会計上の費用であり、実際のキャッシュフローにおいて費用が発生するわけではありません。

減価償却期間中は経費が大きく膨らむため、不動産所得が赤字になることも多くなります。これにより、課税所得を圧縮できるので大きな課税効果が期待できます。ただし、注意しなければならないのが、この節税効果は厳密にいうと「税の繰り延べ」にすぎないということです。

不動産投資の出口として物件を売却する際、課税対象となる譲渡所得の計算上、取得費から減価償却費相当分を差し引く必要があります。簡単にいえば、減価償却費の分だけ譲渡所得が高くなるのです。減価償却時の所得税を抑えられる反面、売却時の譲渡所得税は高くなることを認識しておきましょう。

高所得だとトータルでも節税になる理由

上記のとおり、物件売却時に譲渡所得税はかかるものの、高所得では譲渡所得税の税率よりも所得税＋住民税の税率（不動産所得の税率） のほうが高くなるため、トータルで見ても節税となります。

具体的には、所得税率33％（住民税込みで43％）の方の場合、所有期間5年超で適用される長期譲渡所得税が20％なので、同じ金額でも実に20％以上の節税になるのです。短期譲渡所得（税率39％）でも節税にはなりますが、長期に比べると効果は大きく下がります。

このことから、高所得になるほど、売却も含めたトータルでの節税効果も大きいといえるのです。効果をより高めたいのであれば、物件は5年以上所有してから売却するようにしましょう。

まとめ

赤字はマイナスのイメージが先行しがちですが、不動産投資における赤字は必ずしもデメリットばかりではありません。赤字を損益通算することで節税効果が得られるうえ、減価償却と組み合わせれば、さらに大きな節税を実現できます。

とはいえ、減価償却以外の要因で発生する赤字は賃貸経営に悪影響を与えるため、できるだけ早期に解消すべきです。幸いなことに、不動産投資の赤字は解消に有効な方法が多くあります。不動産投資をこれから始めるのであれば、余裕を持った資金計画を立てるとともに、いざ赤字になってしまったときに対処できるよう、有効な対策をしっかり学んでおきましょう。

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