不動産投資を始めたばかりの方の中には、確定申告の手続きや必要な書類がわからず、不安を感じている方も多いでしょう。確定申告は、不動産投資家にとって避けては通れない重要な手続きです。

この記事では、不動産投資初心者向けに、確定申告の基本や実際のやり方、所要時間を短縮するためのコツなどを詳しく解説します。

不動産投資で確定申告は必要か？

確定申告は、所得税や住民税を適正に納付するために必要な手続きです。不動産投資で得た所得に対しても確定申告が必要です。また、税金を払い過ぎた場合には還付を受けることができ、不動産投資で損失が出た場合には他の所得と相殺することで節税効果も期待できます。

確定申告は納税義務を果たすために重要なプロセスですが、まずはその基本的な仕組みを理解することが大切です。

まずは、確定申告とはどのようなものなのか確認しましょう。

確定申告とは

確定申告とは、前年度の所得や経費を税務署に報告し、税額を確定させるための手続きです。日本では、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得に基づき、翌年の2月中旬から3月中旬までに申告を行います。

具体的には、前年度の所得や経費、源泉徴収税額等を計算し、税務署に申告し納税することで、払いすぎた税金の還付を受ける、もしくは追加で納税します。

不動産投資においては、賃貸収入や売却益などに応じて所得税や住民税が課税されるため、適切に確定申告を行うことが重要です。

不動産投資で確定申告が必要なケース

不動産投資において確定申告が必要となるケースは下記のとおりです。

1. 賃貸物件を所有している場合 
   賃貸物件の家賃収入は、所得税の対象となります。賃貸収入から、経費や減価償却費を差し引いた所得額に応じて、所得税や住民税が課税されます。

2. 不動産売買を行った場合 
   不動産の売買益は、所得税の対象となります。不動産を取得した原価や、売却に伴ってかかった経費を差し引いた利益に応じて、所得税が課税されます。
   不動産の売買益は譲渡所得に分類され、短期譲渡所得と長期譲渡所得で税率が異なります。短期譲渡所得（所有期間が5年以下）は、長期譲渡所得（所有期間が5年超）よりも高い税率が適用されます。

確定申告の種類

青色申告

青色申告は、税務上のメリットが多いため、可能であればこちらを選ぶのが得策です。青色申告を行うためには、複式簿記による帳簿作成が必要であり、「仕訳帳」や「総勘定元帳」を作成し、それらをもとに「損益計算書」や「貸借対照表」を作成して申告書や控除証明書とともに提出します。

また、青色申告を行うには、青色申告しようとする年の3月15日までに税務署に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。ただし、1月16日以降に事業を開始した場合や不動産の貸付けをした場合には、事業開始日から2ヶ月以内に提出すれば、その年から青色申告を行うことができます。

提出期限に遅れると、その年度は白色申告となることに注意が必要です。

青色申告の大きなメリットは、65万円の特別控除を受けられる点です。申告する所得から65万円を差し引いた金額に対して課税されるため、所得税を大幅に減らすことができます。

青色申告の特別控除65万円を受けるには、投資物件の賃貸が貸付業と認められることが必要です。それ以外の場合は、特別控除は10万円となります。

以下のいずれかの基準にあてはまれば、原則として貸付業として扱われます。

1. 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
2. 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

白色申告

白色申告は、青色申告に比べて帳簿の作成が簡易的です。簡易簿記での記帳が許されており、青色申告に比べて帳簿作成の手間が少なくなります。ただし、白色申告では青色申告で得られる特別控除が適用されないため、節税効果が低いことに注意が必要です。

白色申告は、確定申告書と収支内訳書、控除を証明する書類を提出するだけで完了します。

不動産投資の確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は、大きく分けて以下の2種類があります。

• (A)確定申告書を作成するために税理士などに提出する書類（保存義務あり）
• (B)確定申告書と一緒に税務署に提出する書類 

「A.確定申告書を作成するために税理士などに提出する書類」は確定申告書を作成する際に必要ですが、税務署に提出する必要はありません。ただし、税務調査が行われる際には、これらの書類を提示できるよう保管しておく義務があります。

一方、「B.確定申告書と一緒に税務署に提出する書類」は、添付または提示が必須であり、漏れがあると税務署から指摘を受ける可能性があります。

不動産投資の確定申告に必要な書類を紹介します。なお、以下で紹介する書類のうち、電子申告（e-Tax）を利用する場合、ほとんどの書類が添付省略できます。添付省略できる書類には「省略可」と記載しています。

不動産に関する書類

不動産に関する主な書類は下記のとおりです。

• 青色申告決算書（青色申告者）
• 収支内訳書（白色申告者）
• 売買契約書（省略可）
• 賃貸契約書（省略可）
• 家賃の送金明細書（省略可）
• 売買時の精算書（省略可）

上記のうち、「青色申告決算書（青色申告者）」と「収支内訳書（白色申告者）」は確定申告書とともに税務署への提出が必要です。

経費に関する書類

経費に関する主な書類は下記のとおりです。

• 不動産ローンの返済表（省略可）
• 固定資産税の納税通知書、課税明細または名寄帳等（省略可）
• 修繕費に関する領収書（省略可）
• 新聞書籍代、通信費、接待費などに関する領収書（省略可）

いずれの書類も不動産に関する書類と同様に大半が手元に保管しておけばよいものです。ただし、税務署に求められたとき、提出できるよう適切に管理しましょう。

なお、個人事業主の場合、領収書の保存期間は原則7年（前々年分の事業所得および不動産所得が300万円以下の方は5年）です。税務調査の際に領収書や証明書を提出できない場合、経費として認められない、または推計課税といって一定のルールのもとで担当者の裁量によって税額が算出されるリスクがあります（所得税法156条）。

控除に関する書類

控除に関する主な書類は下記のとおりです。

• 医療費控除の明細書（省略可）
• 社会保険料（国民年金保険料）控除証明書（省略可）
• 小規模企業共済などの掛金控除（省略可）
• 生命保険料の控除証明書（省略可）
• 地震保険料の控除証明書（省略可）

上記は、確定申告の際に申告書とともに提出する書類です。他にも多数あるため、名称に「控除証明書」が付く書類を受け取った際は、申告書とともに提出する必要があるかを税理士などに確認するとよいでしょう。

その他の書類

そのほか、確定申告時には下記の書類も必要です。

• 私的年金などを受けている場合にはその支払い金額が分かるもの（省略可）
• 寄附金の受領証（令和3年以降は特定寄付がふるさと納税の場合において寄附金控除に関する証明書を添付する。省略可）
• 配当に関する通知書（省略可）

確定申告の基本的な流れ

確定申告の基本的な流れは下記のとおりです。

1. 取引帳簿の作成
   不動産投資においては、複式簿記に基づく取引帳簿を作成する必要があります。購入・売却価格、賃料収入・支出、修繕費、税金などの取引に関する情報を記入します。

2. 添付書類の準備
   確定申告には、領収書や控除証明書などの添付書類が必要です。書類を事前に整理し、コピーを取っておくと手続きがスムーズに進みます。なお、前述のとおり、電子申告（e-Tax）を利用する場合は、ほとんどの書類が添付省略できます。
    

3. 青色決算書または収支内訳書の作成
   不動産投資においては、青色申告の場合、青色決算書を作成する必要があります。白色申告の場合は、収支内訳書を作成します。それぞれの書類には、収支の状況や資産・負債の状況を記載します。

4. 確定申告書の作成
   青色申告の場合も白色申告の場合も、確定申告書に必要事項を記入します。必要事項を正確に記入し、不備のないように注意しましょう。

5. 期限までに確定申告書を提出
   確定申告期限は、原則として毎年3月15日までです。必要書類を揃え、期限までに確定申告書を提出しましょう。提出方法は、郵送、インターネット申告、窓口提出などがあります。
   確定申告の期限を過ぎて申告を行った場合、期限後申告として取り扱われます。
   
   この場合、無申告加算税が課せられる可能性があり、通常は納付すべき税額に対して50万円までの部分には15％、それを超える部分には20％の割合が適用されます。ただし、自主的に期限後申告を行った場合、税務調査前であれば加算税が5％に軽減されることがあります。また、延滞税も併せて納付する必要があります。 

6. 所得税の納付（還付）
   確定申告書を提出する際、所得税が発生している場合は、期限内に納税する必要があります。また、還付額がある場合は、確定申告時に申告した振込先へ1～3ヶ月程度以内を目安に振り込まれます。あるいは、最寄りのゆうちょ銀行各店舗、または郵便局の窓口にて受け取ることも可能です。

不動産投資の確定申告で認められる主な経費 

不動産投資の確定申告で認められる主な経費は以下のとおりです。

不動産投資にかかる税金	都市計画税、固定資産税など
管理委託料管理費	不動産管理会社に支払う管理委託料や管理費など
減価償却費
	建物や設備を購入した際の費用を法定耐用年数に応じて分割し、減価償却費として計上できる
修繕費	建物や設備の修繕費用
広告宣伝費	空室対策やテナント募集費用などで使用した場合
損害保険料	火災保険料や賃貸保証料など

不動産の減価償却費の概要と計算方法

不動産投資の確定申告で認められる経費の中でも、減価償却費はまとまった金額になる傾向があります。そのため、減価償却費の基本から計算方法まで詳しく見ていきましょう。

減価償却費とは

減価償却費とは、時間経過によって資産価値が減少することを加味し、必要経費として計上できるものです。

建物や車両など事業に使う固定資産の価値は、時間の経過によって徐々に減っていきます。これを「減価償却」といいます。

固定資産を取得する際に要した金額は、その資産が使える期間で分割して、必要経費として計上していくべきものです。なぜなら、固定資産を取得した年に全額を経費として計上してしまうと、長期間にわたって使うものの経費を最初の1年に集中させることになり、実態にそぐわないからです。

固定資産が使えると見込まれる期間のことを「法定耐用年数（耐用年数）」、資産の取得価格を耐用年数で分割した経費のことを「減価償却費」といいます。不動産投資の減価償却費は建物が高額な分、まとまった金額になることが多いので、確定申告の際に必ず経費として計上しましょう。

なお、不動産投資において減価償却費が関係するのは建物や設備、車両などです。土地は減価償却の対象外であることに注意しましょう。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には、「定額法」と「定率法」がありますが、不動産投資の建物や付属設備においては定額法しか選択できなくなりました。

• 定額法
  耐用年数の間、毎年一定額の減価償却費を計上していく方法です。 

• 定率法
  耐用年数の間、一定の率をかけて割り出した減価償却費を計上していく方法です。毎年の未償却残高に対して一定の率を適用するため、初年度は減価償却費が多くなり、年を追うごとに少なくなります。 

定額法による建物の減価償却費は、下記の計算式で算出します。

減価償却費＝建物の取得価額×定額法の償却率
※2007年4月1日以降に建物を取得した場合

上記の計算式内の償却率は、それぞれの資産の耐用年数で変わってきます。不動産投資の建物の耐用年数と償却率は、構造によって下記のように異なります。

構造	耐用年数	償却率
RC造	47年	0.022
木造	22年	0.046
鉄骨造	軽量：27年 重量：34年	軽量：0.038 重量：0.030

減価償却費の計算事例

先ほどご紹介した減価償却費の計算式をもとに、ワンルームマンションと一棟アパートの計算事例を見てみましょう。

〈設定条件〉

• 物件種類：鉄骨鉄筋コンクリート造ワンルームマンション（新築）

• 取得価額：3,000万円（住宅設備を除いた建物部分の価額）

• 法定耐用年数：47年

• 償却率：0.022

建物の取得価額3,000万円×償却率0.022＝減価償却費66万円

上記の場合、1年間に66万円の減価償却費を経費計上できるということになります。同じ不動産投資の物件でも、一棟アパート（軽量鉄骨）になると、法定耐用年数と償却率が変わってきます。

〈設定条件〉

• 物件種類：一棟アパート（軽量鉄骨/新築）

• 取得価額：8,000万円（住宅設備を除いた建物部分の価額）

• 法定耐用年数：27年

• 償却率：0.038

建物の取得価額8,000万円×償却率0.038＝減価償却費304万円

確定申告の所要時間を削減する方法

初めて確定申告を行う人は、確定申告を行う際の平均的な所要時間を把握しておくことをおすすめします。所要時間を把握しておくことで、期限内に確定申告を行いやすくなります。
所要時間の目安と削減する方法について詳しく見ていきましょう。

所要時間の目安

確定申告の所要時間は、ケースバイケースです。普段から領収書の整理と入力作業をこまめにしておくことで、所要時間を抑えることができます。

フリー株式会社が日本の個人事業主8,462人を対象に行った確定申告に関する調査「あなたの”確定申告バナシ”をお聞かせください」（2024年）によると、経理作業を毎日もしくは毎月行っている人の49.7%は確定申告が5時間未満で終了しているのに対し、確定申告直前だけ作業する人の53.4%は確定申告に10時間以上かかっており、うち20時間以上かかっている人は27.3%でした。

仮に作業を1日約3時間するなら、約1週間かかる計算になります。

また、アメリカン・エキスプレスが日本国内の自営業またフリーランスの600人を対象に行った「確定申告に関する実態調査（2022年度）」は確定申告の作業ごとの所要時間をまとめています。

主な作業と所要時間は下記の通りです。

• 源泉徴収票や領収書など必要書類のとりまとめ：129分

• データ集計：127分

• 集計結果の記入・入力：121分

所要時間を削減する方法

確定申告の作業において、特に時間がかかるのは、領収書や必要書類の整理、データの集計や入力といった作業です。これらの作業を効率化することで、確定申告にかかる所要時間を大幅に削減できます。以下に、具体的な方法を紹介します。

• 記帳代行の委託
  税理士に確定申告を依頼する場合、確定申告書の作成だけでなく、領収書の整理やデータ入力といった初期段階から委託することでさらに作業時間を短縮できます。たとえば、日々の取引を記録する際、すべての領収書や経費の仕分けを自分で行うのは非常に手間がかかります。
  
  これを専門の記帳代行サービスに委託することで、面倒な入力作業をプロに任せることができ、自分の時間を他の重要な業務に充てることができます。 結果、記帳のミスを税務調査時に指摘されるリスクも抑えられます。

• 会計ソフトの活用
  最近では、経理や会計の専門知識がなくても使えるクラウド型の会計ソフトが多数提供されています。たとえば、freeeやマネーフォワード、弥生会計といったソフトは、利用者が普段使用しているキャッシュカードやクレジットカードと連携することで、自動的に経費の仕訳やデータ入力を行ってくれます。
  
  具体的には、クレジットカードでの支払い情報が自動で会計ソフトに反映され、適切な経費項目に自動分類されるため、自分で一つ一つ手入力する手間が省けます。また、クラウド上でデータが管理されるため、パソコンやスマートフォンからいつでもアクセスでき、リアルタイムで経費の確認や修正が可能です。

不動産投資の確定申告における注意点

不動産投資における確定申告は複雑性が高いため、申告ミスに注意が必要です。次の注意点を押さえましょう。

期限に間に合わず無申告扱いとなった場合

確定申告の期限は通常、毎年3月15日までですが、期限を過ぎてしまうと無申告扱いとなります。業務が忙しく期限を過ぎてしまえば、税務署から無申告の督促状が送られてくる可能性があります。この場合、無申告加算税が課せられるほか、場合によっては延滞税も加算されます。

さらに、悪質な場合には、重加算税という更に高い罰金が課せられることもあります。

申告の内容を間違っていた場合

確定申告書に記載する内容が正確でない場合、後日税務署から修正申告を求められることがあります。たとえば、賃貸収入を過少に申告すると、数値関係の矛盾に対して違和感を持った税務署から連絡が来て、そこでミスが発覚すれば追加の納税を求められます。

さらに、過少申告加算税が課せられるリスクもあります。

申告の内容を偽ったり所得を隠したりした場合

故意に虚偽の申告を行ったり、所得を隠したりすることは重大な違法行為です。たとえば、一部の賃貸収入を申告から故意に除外した場合、税務調査で発覚した際に多額の追徴課税と重加算税を課されるおそれがあります。さらに、悪質と判断された場合には、刑事罰を受けるリスクもあるため、正確な申告を行うことが大切です。

納付期限に遅れた場合

確定申告書を期限内に提出しても、税金の納付が期限に間に合わないと延滞税が発生します。延滞税は時間が経つほど増加するため、できるだけ早く納付することが求められます。また、納付が大幅に遅れると、税務署から督促状が送られ、さらに罰金が科される可能性があります。

まとめ：正しい知識を持つことにより効果的な節税が可能

不動産投資においては、さまざまな費用が経費として認められます。たとえば、管理委託費や減価償却費、修繕費、広告宣伝費、損害保険料等があります。

経費を正しく計上して申告することで、所得税や住民税などの税金の支払いを軽減できます。

また、不動産投資においては、特定の条件を満たす場合には、税法上の優遇措置を受けることが可能です。たとえば、長期譲渡所得や、個人投資家が投資信託を通じて不動産投資を行う「REIT投資」においては、税金が軽減されるなどの優遇措置があります。

このように、正しい知識を持つことで、不動産投資における節税対策を効果的に行うことができます。適切な申告を行うためには、確定申告に関する知識が不可欠です。もし不安がある場合は、税理士や不動産コンサルタントなどの専門家の助けを借りることをおすすめします。

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