不動産投資を始めるには、まず物件を購入しなければなりません。物件購入時には、物件購入費用のほかに初期費用がかかります。初期費用を合計するとまとまった金額になるため、資金計画にもしっかりと反映しておく必要があります。 本記事では、不動産投資にかかる初期費用について物件価格別の早見表を紹介するとともに、初期費用の内訳やコストを抑えるための方法などを解説します。後半では、借入額別のローン返済シミュレーションも紹介するので、これから不動産投資にチャレンジしたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

【物件価格別】不動産投資（新築ワンルーム投資）の初期費用早見表

はじめに、物件価格2,000万円〜1億円まで500万円ごとに、初期費用の目安を表にまとめてみましょう。

新築ワンルーム投資における初期費用早見表（頭金あり）※2025年1月現在

価格（円）	頭金 （2割）	ローン 事務手数料	印紙税	登録免許税	司法書士報酬	不動産取得税※	仲介手数料	火災保険料・地震保険料	総額
2,000万	400万	48万	3万	12万	10万	42万	72.6万	35万	612.6万
2,500万	500万	60万	3万	15万	10万	52.5万	89.1万	35万	754.6万
3,000万	600万	72万	3万	18万	10万	63万	105.6万	35万	896.6万
3,500万	700万	84万	3万	21万	10万	73.5万	122.1万	35万	1038.6万
4,000万	800万	96万	3万	24万	10万	84万	138.6万	35万	1180.6万
4,500万	900万	108万	3万	27万	10万	94.5万	155.1万	35万	1322.6万
5,000万	1,000万	120万	5万	30万	10万	105万	171.6万	35万	1466.6万
5,500万	1,100万	132万	5万	33万	10万	115.5万	188.1万	35万	1608.6万
6,000万	1,200万	144万	5万	36万	10万	126万	204.6万	35万	1750.6万
6,500万	1,300万	156万	9万	39万	10万	136.5万	221.1万	35万	1896.6万
7,000万	1,400万	168万	9万	42万	10万	147万	237.6万	35万	2038.6万
7,500万	1,500万	180万	9万	45万	10万	157.5万	254.1万	35万	2180.6万
8,000万	1,600万	192万	9万	48万	10万	168万	270.6万	50万	2337.6万
8,500万	1,700万	204万	9万	51万	10万	178.5万	287.1万	50万	2479.6万
9,000万	1,800万	216万	9万	54万	10万	189万	303.6万	50万	2621.6万
9,500万	1,900万	228万	9万	57万	10万	199.5万	320.1万	50万	2763.6万
1億	2,000万	240万	9万	60万	10万	210万	336.6万	50万	2905.6万

 

新築ワンルーム投資における初期費用早見表（頭金なし）※2025年1月現在

価格（円）	ローン事務手数料	印紙税	登録免許税	司法書士報酬	不動産取得税※	仲介手数料	火災保険料・地震保険料	総額
2,000万	60万	3万	13.6万	10万	42万	72.6万	35万	226.2万
2,500万	75万	3万	17万	10万	52.5万	89.1万	35万	271.6万
3,000万	90万	3万	20.4万	10万	63万	105.6万	35万	317万
3,500万	105万	3万	23.8万	10万	73.5万	122.1万	35万	362.4万
4,000万	120万	3万	27.2万	10万	84万	138.6万	35万	407.8万
4,500万	135万	3万	30.6万	10万	94.5万	155.1万	35万	453.2万
5,000万	150万	9万	34万	10万	105万	171.6万	35万	504.6万
5,500万	165万	9万	37.4万	10万	115.5万	188.1万	35万	550万
6,000万	180万	9万	40.8万	10万	126万	204.6万	35万	595.4万
6,500万	195万	9万	44.2万	10万	136.5万	221.1万	35万	640.8万
7,000万	210万	9万	47.6万	10万	147万	237.6万	35万	686.2万
7,500万	225万	9万	51万	10万	157.5万	254.1万	35万	731.6万
8,000万	240万	9万	54.4万	10万	168万	270.6万	50万	792万
8,500万	255万	9万	57.8万	10万	178.5万	287.1万	50万	837.4万
9,000万	270万	9万	61.2万	10万	189万	303.6万	50万	882.8万
9,500万	285万	9万	64.6万	10万	199.5万	320.1万	50万	928.2万
1億	300万	9万	68万	10万	210万	336.6万	50万	973.6万

※計算を簡略化するため、不動産取得税の土地に関する軽減措置は考慮していません。

上記はあくまでも目安であり、ほかに固定資産税・都市計画税の清算金、管理費・修繕積立金清算金などが発生します。

試算結果を踏まえると、頭金を除く初期費用の目安は物件価格のおおよそ10％と考えればよいでしょう。なお、上記は首都圏における新築ワンルーム投資を想定しており、地域や物件種別によって目安は異なります。

不動産投資の初期費用の内訳

上記の早見表で紹介した初期費用の内訳について、各費用項目がどのようなもので、どれくらいの金額を想定すればいいのか解説します。

頭金

最近ではフルローンで投資するケースも増えていますが、自己資金から一定の頭金を準備するのが不動産投資の基本です。頭金の目安は物件価格の2〜3割程度であり、2割準備しておくと金融機関からの融資が受けやすくなるなど、投資に際しての安心感が増します。 なお、ワンルーム投資では物件価格が比較的低く抑えられるため、頭金が1割程度の少額でも投資をスタートできるケースが多くなっています。フルローンや頭金で投資をスタートすると、頭金を2割以上入れるケースに比べて返済額が増えることなど、一定のリスクがある点には十分注意しましょう。

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ローン事務手数料

不動産投資ローンを借り入れる場合、融資する銀行に対して事務手数料を支払う必要があります。費用の目安は融資金額の1〜3％程度です。融資金額に対してかかるため、頭金を入れて借入額を小さくすれば、ローン事務手数料も低く抑えることができます。

選択する金融機関やローン商品によっては、保証会社に対して保証料を支払う必要があるケースもあります。この場合、融資金額の1％程度を上乗せした金額が目安です。

印紙税

不動産売買契約書、ローン契約書（金銭消費貸借契約書）を締結するとき、各契約書に印紙を貼付して印紙税を納める必要があります。印紙税は、契約金額によって所定の税額を納める仕組みです。 なお、不動産売買契約書に関しては、2027年3月31日まで軽減税率が適用されます。契約金額ごとの本則税額、不動産売買契約書に適用される軽減税額は次のとおりです。

印紙税の税額一覧（1,000万円超5億円以下の場合）

契約金額	本則税額 （ローン契約書）	軽減税額 （売買契約書）
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

登録免許税

登録免許税は、登記手続きを行う際にかかる税金です。不動産投資に関わる登記手続きごとの税率は次のとおりです。なお、マイホーム購入時に適用される軽減措置は、不動産投資に関しては適用されないため注意しましょう。

登録免許税の税率

所有権保存登記	0.4％
所有権移転登記	2.0％
抵当権設定登記	0.4％

税額は「課税標準（固定資産税評価額）×税率」で算出します。新築の場合、建築時点では固定資産税評価額が決定していないため、物件価格の7割を目安とするのが一般的です。

たとえば、新築ワンルーム投資をする場合、所有権保存登記と抵当権設定登記が必要となるため、登録免許税の目安は以下のようになります。

新築ワンルーム投資における登録免許税の目安（頭金2割）

物件価格	所有権保存登記	抵当権設定登記	合計
2,000万円	5.6万円	6.4万円	12万円
5,000万円	14万円	16万円	30万円
1億円	28万円	32万円	60万円

 

新築ワンルーム投資における登録免許税の目安（頭金なし）

物件価格	所有権保存登記	抵当権設定登記	合計
2,000万円	5.6万円	8万円	13.6万円
5,000万円	14万円	20万円	34万円
1億円	28万円	40万円	68万円

司法書士報酬

上記の登記手続きは自分で行うこともできますが、書類の記入などが煩雑なため、専門家である司法書士に代行を依頼したほうが安心かつ手軽です。そのため、一括で司法書士に依頼するケースが多くなっています。 依頼する事務所や物件によって費用は異なるものの、司法書士に支払う報酬額の目安は10万円程度です。

不動産取得税

不動産を購入・新築した場合に課されるのが不動産取得税です。原則は「課税標準額（固定資産税評価額）×税率」で計算します。

2027年3月31日までの税率は、土地3％・住宅用の家屋3%となっており、宅地の場合は土地の課税標準額が1/2となる軽減措置が設けられています。さらに、住宅用の土地に関しては以下に紹介する税額控除もあるので、税負担が大きく軽減されている状況です。

住宅用の土地の不動産取得税における税額控除

① 4万5,000円

② 1m2あたりの価格 × 住宅の床面積の2倍（1戸当たりの上限200m2）× 住宅の取得持分 × 3％

仲介手数料

不動産会社の仲介で物件を購入した場合、不動産会社への成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。宅地建物取引業法（宅建業法）で仲介手数料の上限額が定められており、物件価格が400万円以上の場合「物件価格×3％＋6万円＋税」で求められます。

物件価格ごとの仲介手数料の上限額

物件価格	仲介手数料の上限額
2,000万円	72.6万円
5,000万円	171.6万円
1億円	336.6万円

法律で定められているのは上限額のみなので、上記より低くなる分には問題ありません。不動産会社との交渉次第では、仲介手数料を割り引いてもらえる可能性もあるでしょう。

火災保険料・地震保険料

不動産投資ローンの融資を受けるための条件として、火災保険の加入を義務付けている金融機関も多くあります。ワンルーム投資の場合、共用部はマンションオーナー側で保険に加入しているのが基本ですが、専有部に関しては自分で保険に加入しなければなりません。 また、火災保険とセットで地震保険に加入するケースも多いでしょう。地震保険は単体で加入することができないので、必ず火災保険とあわせて入る必要があります。

火災保険料と地震保険料は年単位でも加入できるものの、複数年一括で契約したほうが総支払額を安くできます。最長で5年一括契約となっており、5年で契約した場合の費用相場は総額30〜40万円程度です。

固定資産税・都市計画税清算金

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課税されます。不動産が売買されたとき、1年分の固定資産税と都市計画税は、売主がまとめて納めることになります。そのため、所有権移転後の税金分の費用を買主が支払い、税金を清算する必要があるのです。

清算金は日割り計算で請求されるケースが一般的で、売買されるタイミングによって金額が変わってきます。

東京23区内の標準的な新築マンションの場合、固定資産税と都市計画税合計で年間20〜40万円程度が税額の目安です。なお、当初5年間（長期優良住宅の場合は7年間）は、建物分の固定資産税に軽減措置が適用されるため、年間15〜30万円程度が目安となります。

固定資産税・都市計画税が年間30万円のマンションについて、2025年6月1日付で引き渡しを受けたと想定すると、買主が負担する2025年の税金は214日分。よって、約17万6,000円を清算金として売主へ支払うことになります。

管理費・修繕積立金清算金

マンションの管理費や修繕積立金は毎月支払う必要があり、翌月分を前払いしている物件がほとんどです。

途中で売買が行われたとしても、マンション側から売主へ翌月分が返金されることはないので、引き渡し日以降の分を買主との間で清算するのが一般的な流れとなっています。これも固定資産税や都市計画税と同様、日割り計算で請求されるのが基本です。

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、マンション1戸あたりの管理費月額平均は約1万7,000円、修繕積立金は約1万3,000円となっていることから、合計で月額約3万円が目安となります。

不動産投資の初期費用を抑える6つの方法

不動産投資には上記の初期費用がかかるものの、次に紹介する6つの方法を検討することで、コストを安く抑えられる可能性があります。ただし、方法によってはリスクが伴う点も認識しておきましょう。

（1）売主物件を選ぶ

初期費用早見表でも明らかですが、初期費用のなかでも特に大きな割合を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料は、物件を仲介してくれた不動産会社に対して支払う成功報酬であり、そもそも仲介を受けずに購入したのであれば発生しません。たとえば、売主から直接購入する「売主物件」なら仲介手数料が不要なので、初期費用を大きく抑えることができます。

ベルテックスが扱う物件は、すべて自社で開発から販売まで手がける売主物件です。仲介手数料がかからないので、初期費用を節約しながら質の高い物件を取得できます。

ベルテックスでの不動産投資に興味がある方は、ぜひ一度セミナーへご参加ください。個別のニーズにあわせた多様なセミナーをご用意しているので、お客様に合ったセミナーもきっと見つかるはずです。

（2）頭金を適正な額に減らす

頭金の用意が大きな負担になるのであれば、頭金を適正額に見直すのも一つの方法です。とりわけワンルーム投資なら物件価格がそれほど高くないので、返済額への影響を小さく抑えつつ、資金に余力を持たせることができます。 ただし、頭金の割合を小さくするほどローン審査が厳しくなったり、金利負担が増えたりする可能性がある点には注意が必要です。物件価格が高いケースでは、返済負担が大きくなって将来のキャッシュフローが悪化するリスクもあるため、十分検討した上で頭金の額を決定しましょう。

（3）土地値物件を選ぶ

土地値物件とは、物件価格が土地の実勢価格に近い物件のことをいいます。不動産の価格は、土地価格と建物価格からなり、物件によってそれぞれの割合が異なります。土地値物件とは言い換えれば、建物価格の割合が低い物件のことです。

土地値物件のメリットは、建物価格がかからない分だけ、購入価格を抑えられるということ以外にもあります。土地は建物に比べて、価値の変動が少ないという特徴があります。このため、土地値物件は将来も資産価値が安定的に推移すると評価され、金融機関の融資を受けやすくなるのです。

土地値物件を探すなら、都心部の周辺エリアに立つ物件や、一定の築年数が経過した中古マンションなどが狙い目です。

（4）ローンの選択肢が多い不動産投資会社に相談する

不動産投資会社によって提携する金融機関の種類や数は異なり、優遇金利を受けられるかどうかなどの融資の優位性も変わってきます。多くの金融機関と提携している不動産投資会社なら、ローンに関する選択肢が豊富にあるため、優遇金利を受けられる可能性が高まるでしょう。

また、多くの金融機関と取引していると社会的信用性のある会社と評価されます。評価の高い不動産投資会社から紹介された顧客に対しては、金融機関も安心して融資できるので、他社を経由してローンを組む場合に比べて、頭金や返済金額を抑えられる可能性もあります。 ベルテックスは14行もの金融機関と提携しており、幅広いローンのなかから自分に合ったものを選択できるのも魅力です。ローンを活用した投資を検討している方は、ぜひベルテックスの個別相談をご利用ください。 ベルテックスの不動産投資 個別相談

（5）諸費用ローンを活用する

金融機関によっては、物件購入費用だけでなく、諸費用も含めて借り入れることができる場合もあります。物件価格によっては数百万円単位になる初期費用をローンで賄えれば、実質的に頭金ゼロ、かつ最小限の自己負担で投資をスタートすることも可能です。

ただし、初期費用をローンで借り入れると借入額が増えるので、キャッシュフローが悪化することもあります。資金計画上問題がないかどうかを確認したうえで、利用すべきか検討しましょう。

ローンを組むことができる諸費用の例は以下のとおりです。

• 不動産登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 火災保険料や地震保険料 • 売買契約書に貼る印紙税
• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 固定資産税や都市計画税の清算金
• 不動産投資ローンの事務手数料
• 不動産投資ローンの保証料

（6）不動産クラウドファンディングを活用する

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で多くの投資家から資金を募り、運用会社が不動産運用を実施し、運用や売却によって得た利益を投資家に分配する仕組みのことです。

不動産クラウドファンディングなら、投資家は小口でも投資できるため、個人で行う通常の不動産投資に比べて初期費用を大幅に抑えられるのが特徴です。また、個人では購入の難しい都心部や人気エリアの優良物件にも投資できます。

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【借入額別】不動産投資ローンの返済シミュレーション

不動産投資にかかるのは初期費用だけではありません。大切なのは、運用開始後の負担を正しく予測し、なるべく多くのキャッシュフローを残すことです。ここでは、借入額別の返済シミュレーションを通じて、不動産投資をしたときの負担感をイメージしてみましょう。

 

シミュレーションの前提条件

実際にシミュレーションするにあたって、以下のとおり前提条件を設定します。今回はオリックス銀行の「投資用不動産ローン・住宅ローン 返済シミュレーション」を利用して試算するものとします。

シミュレーションの前提条件

返済期間	20年／30年
所定金利	1％／2.5％
金利タイプ	全期間固定金利
返済方法	元利均等返済
ボーナス返済	なし

【返済期間20年】借入額別の返済シミュレーション

まず、返済期間を20年としたときの返済イメージを見てみましょう。

借入額（円）	所定金利1％			所定金利2.5％
	毎月返済額	総返済額	総支払額	毎月返済額	総返済額	総支払額
2,000万	9.19万	2,207万	207万	10.59万	2,543万	543万
2,500万	11.49万	2,759万	259万	13.24万	3,179万	679万
3,000万	13.79万	3,311万	311万	15.89万	3,815万	815万
3,500万	16.09万	3,863万	363万	18.54万	4,451万	951万
4,000万	18.39万	4,414万	414万	21.19万	5,087万	1,087万
4,500万	20.69万	4,966万	466万	23.84万	5,722万	1,222万
5,000万	22.99万	5,518万	518万	26.49万	6,358万	1,358万
5,500万	25.29万	6,070万	570万	29.14万	6,994万	1,494万
6,000万	27.59万	6,622万	622万	31.79万	7,630万	1,630万
6,500万	29.89万	7,174万	674万	34.44万	8,266万	1,766万
7,000万	32.19万	7,726万	726万	37.09万	8,902万	1,902万
7,500万	34.49万	8,278万	778万	39.74万	9,538万	2,038万
8,000万	36.79万	8,829万	829万	42.39万	1億174万	2,174万
8,500万	39.09万	9,381万	881万	45.04万	1億810万	2,310万
9,000万	41.39万	9,933万	933万	47.69万	1億1,445万	2,445万
9,500万	43.68万	1億485万	985万	50.34万	1億2,081万	2,581万
1億	45.98万	1億1,037万	1,037万	52.99万	1億2,717万	2,717万

【返済期間30年】借入額別の返済シミュレーション

次に、返済期間を30年とした場合の返済シミュレーションも見ていきます。

借入額（円）	所定金利1％			所定金利2.5％
	毎月返済額	総返済額	総支払額	毎月返済額	総返済額	総支払額
2,000万	6.43万	2,315万	315万	7.9万	2,844万	844万
2,500万	8.04万	2,894万	394万	9.87万	3,556万	1,056万
3,000万	9.64万	3,473万	473万	11.85万	4,267万	1,267万
3,500万	11.25万	4,052万	552万	13.82万	4,978万	1,478万
4,000万	12.86万	4,631万	631万	15.8万	5,689万	1,689万
4,500万	14.47万	5,210万	710万	17.78万	6,400万	1,900万
5,000万	16.08万	5,789万	789万	19.75万	7,112万	2,112万
5,500万	17.69万	6,368万	868万	21.73万	7,823万	2,323万
6,000万	19.29万	6,947万	947万	23.7万	8,534万	2,534万
6,500万	20.9万	7,526万	1,026万	25.68万	9,245万	2,745万
7,000万	22.51万	8,105万	1,105万	27.65万	9,957万	2,957万
7,500万	24.12万	8,684万	1,184万	29.63万	1億668万	3,168万
8,000万	25.73万	9,263万	1,263万	31.6万	1億1,379万	3,379万
8,500万	27.33万	9,842万	1,342万	33.58万	1億2,090万	3,590万
9,000万	28.94万	1億421万	1,421万	35.56万	1億2,801万	3,801万
9,500万	30.55万	1億1,000万	1,500万	37.53万	1億3,513万	4,013万
1億	32.16万	1億1,579万	1,579万	39.51万	1億4,224万	4,224万

20年と30年で比較すると、返済期間が毎月返済額に与える影響の大きさがよくわかります。加えて、金利が1.5％違うだけで総返済額が大幅に増えていることから、金利変動リスクに対処する重要性も見えてくるでしょう。

まとめ

不動産投資を始めるにあたっては、物件購入費用以外にもローン事務手数料、仲介手数料、各種税金などの初期費用がかかります。これらの初期費用は合計で物件価格の1割程度が目安とされ、決して小さな金額ではありません。頭金を含めると3〜4割程度の負担が発生することになります。

不動産取得税や登録免許税などを節約することは難しいですが、不動産会社の仲介を使わずに購入する売主物件を選べば、仲介手数料をかからなくすることは可能です。また、頭金を適正な額に見直せば、さらに自己負担を軽くできます。

ベルテックスは、自ら開発して販売する売主物件を専門的に取り扱っているため、購入時に仲介手数料がかかりません。さらに、14行もの金融機関と提携しており、金利の低いローン商品を見つけやすいのも魅力です。

なるべく小さな初期費用で不動産投資にチャレンジしたい初心者の方は、ぜひベルテックスで不動産投資をご検討ください。