不動産投資では一般的にローンを利用して物件を購入しますが、自己資金をいくら用意すれば良いのか気になる方も多いでしょう。

自己資金は、購入時にかかる初期費用とローンの頭金にあてられ、不動産の購入価格が大きいほど高くなります。 融資の審査基準は金融機関ごとに異なるため、自己資金額がそれほど多くない場合でも承認を得られるケースもあります。

ですが、自己資金を多く用意することで家賃収入の手残りをよりたくさん残せるので、計画的に貯蓄しておくと良いでしょう。自己資金から逆算して購入できる物件が決まるので、不動産投資の戦略を立てるためにもいくら用意できるのかは重要です。

この記事では、不動産投資で頭金以外にかかる費用、頭金なしのフルローンの注意点、金融機関が重視するポイントなど、頭金について不動産投資家が知っておくべきことを解説します。できるだけ少ない自己資金で不動産投資を始めたい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資の頭金の目安は20～30％

不動産投資では、多くの人が「ローン＋自己資金（頭金）」で投資用物件を購入します。このときの頭金は、物件価格の20～30％程度が目安といわれていますが、頭金を50％以上用意する投資家もいれば頭金0円でフルローンを組む投資家もいます。

購入物件の価格に対してどれくらいの自己資金が必要かの目安と、価格帯別の購入物件の例を以下にまとめました。

【自己資金の目安】

購入物件の価格	自己資金の目安	購入物件の例
300万円	60～90万円	築古ワンルームマンションなど
500万円	100～150万円	区分マンションなど
1,000万円	200～300万円	区分マンションなど
3,000万円	600～900万円	新築区分マンション 中古一棟アパートなど
5,000万円	1,000～1,500万円	築浅～中古一棟アパートなど
1億円	2,000～3,000万円	新築一棟アパート 中古一棟アパート 収益ビルなど

不動産を購入する際には、物件の代金だけでなく、以下のような初期費用も必要です。

一般的に不動産を購入する際の初期費用は、物件価格の5～10％程度を用意しておけば不足しないと言われています。

少しでも頭金を抑えて不動産投資を始めたいと考えているなら、頭金が少なくても不動産投資を始められるようにサポートしている不動産投資会社を選ぶとよいでしょう。

フルローンが組めるケース

物件価格をすべてローンでまかなうフルローンは、頭金を支払う一般的なケースと比べると返済できなくなるリスクが高くなります。

ですが、フルローンには「投資効率がよい」というメリットがあることも忘れてはいけません。ここでは、フルローンを組みやすくなる条件について詳しく見ていきましょう。

フルローンとは

フルローンとは物件の購入の際に、頭金を用意せずにすべて金融機関のローンでまかなうことをいいます。物件金額の満額（フル）をローンで借りることから、フルローンと呼ばれています。

フルローンを組みやすくなる条件として、個人の与信が高いこと、保有物件に担保余力があることの2つが挙げられます。

個人の与信が高い

個人の与信が高いと金融機関のローン審査に通りやすいため、フルローンを組みやすくなります。

与信とは、文字通り「金融機関が信用を与えること」で、金融機関が貸したお金が滞りなく返済されるかどうかの指標です。単純な所得の高さだけではなく、職業の安定性・将来性などを加味して判断されます。

不動産投資では、家賃収入からローンを返済していくことになりますが、所得が高いと返済が滞るリスクが下がるため、金融機関にとって安心材料となります。不動産投資ローンを組める年収の目安は500万円といわれていますが、フルローンを組みたいならそれより高い年収が望ましいでしょう。

過去3年程度の年収を確認することが一般的なため「成果給などでたまたま1年だけ年収が高かった」という場合は、評価上あまりプラスになりません。

与信には勤務先・勤続年数・住宅ローンも影響

さらに、勤務先や勤続年数も影響します。一流企業で勤続年数が長ければ給与収入が維持される可能性が高いため、評価は高くなるでしょう。解雇リスクのない公務員や勤め先を見つけやすい国家資格なども、評価上プラスに働くことがあります。

また、不動産投資ローンでは資産背景も考慮されます。預金残高が多く、他にローン等の借り入れがないような場合はフルローンが組みやすくなるでしょう。

住宅ローンを利用していても不動産投資ローンは組めますが、借り入れがない場合と比較して、借りられる金額が少なくなることもあります。 また、住宅ローンを含む他のローンで返済が滞っているような場合は、フルローンどころか不動産投資ローン自体を組むことが難しくなるでしょう。

フルローンのメリット・デメリット

フルローンを組めるかどうかは、物件評価や借入申込者の属性によって変わってきます。上述したように属性で影響を及ぼす項目も年収や勤務先、他のローンの状況などさまざまです。

この章では、フルローンを組むことで得られる2つのメリットと3つのデメリットを解説しましょう。

メリット1：自己資金を温存できる

頭金0円でフルローンを組むことで、自己資金の温存ができます。自己資金を手元に残しておくことで、たとえば、よい収益物件が出たときにも投資のチャンスを逃しにくくなります。さらに、その分の現金を不動産投資だけでなく株式や投資信託など、他の投資に回すことも可能です。

金融機関からの借入で不動産投資を行い、同時に貯蓄しておいた現金で有価証券を保有することができ、リスク分散しながら資産の成長を目指せるでしょう。リスクヘッジしながら複数の投資で資産形成ができるため、柔軟な運用法といえます。

メリット2：準備期間がないため資産構築までの期間が早くなる

フルローンを利用することで、自己資金を準備する期間が不要になり、資産が構築できるまでの時間が短縮されます。

たとえば3,000万円の物件を購入する場合、おおよそ600万円以上の自己資金の準備が必要です。自己資金15％で融資審査の承認を得られたとしても450万円の現金が必要であり、準備は容易ではありません。

物件価格が高くなればなるほど貯蓄が困難で多くの時間を費やしますが、フルローンであれば物件を素早く購入でき、早い段階からの資産構築を始められます。毎月貯蓄に回せる資金が少なく、不動産投資を諦めていた人でも、フルローンを活用することでそのチャンスを得られるでしょう。

デメリット1：毎月の返済額が大きくなる

フルローンは、ローン総額が高額になるため毎月の返済の負担が増える点がデメリットになるでしょう。不動産を運用している間のキャッシュフロー（お金の流れ）の計算は、家賃収入から経費やローン返済額を差し引くことで算出します。フルローンを組むと、頭金は0円で済むものの返済額が増えることで毎月のキャッシュフローは減少します。

また、ローンの利息は元金に利率をかけて算出される点にも注意が必要です。フルローンで元金が大きくなることにより、負担する利息の金額も増えるため、総返済額が高くなります。しっかりと返済計画を立て、問題なく不動産投資を続けられるかを確認したうえでフルローンを選択しましょう。

デメリット2：出口戦略が限定されてしまう

フルローンを利用することで、出口戦略が限定されるというデメリットもあります。不動産投資における出口戦略とは、所有物件を最終的にどのように売却するかという戦略です。 出口戦略はタイミングや売却価格、使途など物件の価値や市場を考慮して決めていきます。

しかし、フルローンを利用することで返済期間が長くなるため、ローンの残債が物件価格よりも低くなるまでに時間がかかり、売り時を逃してしまうかもしれません。

中には、一定の築年数を超えると急激に価値が下がる物件も存在するため、フルローンの利用により返済期間が長くなることもあります。フルローンによって柔軟な売却戦略を描けないことが、最終的な不動産投資の失敗にもつながりかねません。

デメリット3：金利が上昇した場合に影響が大きい

ローンの金利には固定と変動の2種類があり、変動の場合は返済の途中で金利が上昇するリスクがあります。フルローンを利用すると借入金額が多くなり、金利上昇による影響を特に受けやすくなるのが注意点です。

また、フルローンでは借り入れる金額が大きくなるので、月々の返済負担を減らすために返済期間を長く設定する人が多いです。そのため、金利上昇によるキャッシュフロー圧迫の影響も大きくなることが考えられます。

金融機関によっては、金利上昇対策として「5年ルール」「125％ルール」を設けている場合もありますが、結局は支払いを先延ばしにしているだけの状態です。

 

いずれにしても、金利上昇のリスクに対応するためには、元本が少ないに越したことはありません。金利上昇のリスクを抑えるには固定金利を選ぶのもひとつの方法かもしれません。

しかし、固定金利は変動金利より高く設定されているため、返済総額が大きくなることに注意が必要です。また、たとえ金利が上昇したとしても固定金利を上回るほどではないと考える場合も、変動金利を選ぶのがよいでしょう。

頭金を多く入れるメリット

フルローンとは対照的に、少しでも頭金を多く入れてローンの割合を減らしたい人もいるかもしれません。

頭金を入れる大きなメリットは、毎月の返済額を減らし、経営が安定することです。頭金を多く入れるとローンの総額が少なくなるため、一ヵ月あたりの返済額が安くなります。そのため、不動産経営に資金的な余裕が生まれます。また、ローンの元金が減るため、トータルで支払う利息額を減らすことができます。

ただし、頭金を多く入れすぎて自己資金が不足すると「空室によるキャッシュフローの減少」「病気や失業による家計の悪化」といったリスクに対応しきれなくなる可能性があります。そのため、できる限り自己資金に余力を残したうえで、妥当な金額を頭金として入れることを考えましょう。

また、頭金が増えるほどレバレッジ効果は低くなり、投資効率が下がるという点にも注意が必要です。レバレッジを効かせて投資効果を高められるのは不動産投資の魅力でもあるため、投資効率も踏まえて頭金とローンの割合を決めるとよいでしょう。

どちらが良い、悪いではないので、シミュレーションして把握することが重要

不動産投資で大切なのは、しっかりとシミュレーションしたうえで自分に合った方法を選択することです。必ずしもフルローンやオーバーローンが悪いわけではなく、また「頭金が少ないほどいい」「多いほどいい」というわけでもありません。「投資効率を追求したい」「追加投資も検討している」という場合はフルローンを検討してもよいでしょう。

フルローンを組むと、キャッシュフローが悪くなるリスクがあるため、不動産投資に時間を割いてキャッシュフローをチェックする時間的な余裕が必要です。

また、フルローンを組めるかどうかは、投資する物件や借入申込者の属性によって大きく変わります。そのため自分自身の属性をチェックするとともに、フルローンを組める物件を紹介してくれる不動産投資会社を探しておくことも大切です。

返済リスクを減らすなら頭金を多めに

投資効率がやや下がっても返済リスクを減らしたい場合は、頭金を多めに入れることを検討しましょう。頭金を多めに入れるとキャッシュフローが悪化しにくくなるため、「最初にまとまった資金を投じて、後はある程度ほったらかしにしたい」という人にも向いています。ただし、頭金を入れすぎて自己資金が不足すると逆にリスクが高まる点も忘れてはいけません。

そのため「自己資金のうちいくらを頭金に充当するか」については、専門家のアドバイスを受けながら判断することが重要です。頭金をどの程度入れるのが適切なのか、投資を決断する前にしっかりとシミュレーションしておくことが求められます。周辺の家賃相場や駅周辺の開発状況などの情報にアンテナを張るだけでなく、賃貸経営や税金について最低限の知識を身につけることを意識しましょう。

また空室リスクや家賃下落リスクといった不動産投資のさまざまなリスクについても十分に理解し、キャッシュフローが悪化する事態も想定したうえで投資判断を行うことが大切です。

シミュレーションの例①

以下の条件でのフルローンのシミュレーションを見てみましょう。

上記のような条件の収益物件を、自己資金なしで金融機関から3,000万円借り入れして、購入・運用した場合、年間の収支は以下のとおりです。

よって、この物件における年間の収益は20万円となります。これは、1ヵ月あたり大体2万円弱の利益が上がっていることになり、35年後の返済期間満了時には累計で700万円の家賃収入が予想されます。

ただし、返済期間中にさまざまな修繕費やその他のコストが発生するため、実際の年間利益は20万円を下回る可能性が非常に高いでしょう。

シミュレーションの例②

同じ条件下で、金利が高い融資を受けてしまった場合に、年間の収支がどのように変わっていくのかをシミュレーションします。

金利を0.5％高くして融資利用した場合、年間の収支は以下のようになります。

この物件の年間収益は10万円となり、ひと月に換算すると1万円を切るという結果でした。金利1.5％のフルローンシミュレーションでは年間収益が20万円だったので、金利が0.5％高くなることで、収益が半分になってしまいます。35年間で見込まれる累計の収益も、半分の350万円です。

このシミュレーション結果から、いかにフルローンが金利上昇の影響を受けやすいかが理解できるでしょう。さらに金利が上昇した場合には、家賃収入だけでローンの返済ができず、赤字へと転じてしまいます。

シミュレーションの例③

次は10％の自己資金を用意し、残りはローンを利用するパターンのシミュレーションをしてみましょう。ここでは、以下のような条件を想定してます。

上記のように、自己資金を物件購入金額の3割である300万円を用意した場合、フルローンとの収益差はどうなるのでしょうか。気になる年間の収支は、下記のとおりです。

以上から、この物件の年間収益は30万円となり、シミュレーション上は自己資金の300万円を10年で回収できることになります。借入金額が減少したことにより、金利による利息の影響が少なくなります。

シミュレーションの例④

最後に、物件の購入代金の3割を自己資金として用意し、購入代金から自己資金を引いた分について融資を利用した場合をシミュレーションします。

上記のように自己資金を900万円用意し、残りの2,100万円をローン利用した場合の年間収支は以下のとおりです。

この場合の年間の収益は50万円となります。自己資金900万円の回収までに18年と長い歳月が必要ですが、自己資金を多く投入したため、総返済金額は上記の3つのシミュレーションよりもかなり安く抑えられています。

また、2,100万円のローンであれば返済期間を短めに設定し、早めの完済を目指すことでさまざまな出口戦略を考えられるでしょう。

諸費用ローンの取り扱い金融機関は年々増加している

不動産購入時には、物件価格のほかに諸費用がかかります。以前は諸費用はローンに含めないのが通例でしたが、近年では不動産ローンと独立して諸費用ローンを組む場合が増えており、ほとんどの金融機関で諸費用ローンを組むことができます。

諸費用というと少額に感じるかもしれませんが、物件価格によっては数十万円～数百万円の諸費用がかかることもあります。 諸費用の例は、以下のとおりです。

不動産投資の諸費用は、仲介手数料を含めて物件価格の7～10％程度が目安といわれています。たとえば、物件価格が5,000万円なら、諸費用は120万円～180万円程度、仲介手数料上限171.6万円が目安です。

このうち、税金や保険料などは減らすことが難しい項目です。諸費用の中でも差が出やすく、場合によっては減らせる項目は、不動産投資会社に支払う仲介手数料です。不動産投資を始めるときは、仲介手数料の金額や計算方法にも注目して不動産投資会社を選びましょう。

オーバーローンは不正融資の可能性が高いため注意

フルローンの他に「オーバーローン」という言葉を聞いたことがある人もいるかもしれません。不動産購入に係るローンには、不動産ローンと諸費用ローンがあります。

金融機関が①の目的で融資をしたのに、諸費用や既存借り入れの返済等、他の使用用途の価額を組み込み、融資金額を増額させることをオーバーローンといいます。この行為を金融機関に無断で行った場合、金融機関との契約違反となります。

かつては金融機関との合意があればオーバーローンを組める時代もありましたが、以下の理由で近年で一般的ではありません。

オーバーローンは金融機関の側から見ると、物件の価格以上のお金を貸すことです。リスクがかなり高いため、融資の審査はフルローン以上に厳しくなり、借入が認められる可能性は低いといえます。投資家にとっても返済できなくなるリスクが高いため、安易に選ぶべき方法ではありません。

また、物件価格を水増しするなど虚偽の申告をしてオーバーローンを組んだ場合、違法になる可能性があります。詳しい説明をせずオーバーローンを過剰に勧めてくる業者には注意しましょう。

自己資金を少なく不動産投資を始めたいなら、まずはベルテックスへ相談を

不動産投資では、頭金をいくら用意すべきか、ローンをいくら借りるか、変動金利と固定金利のどちらにするかなど、さまざまな要因について判断する必要があります。知識の少ない初心者の方が自分で判断することは難しく、損失が大きくなったりローンの返済ができなくなったりする恐れがあります。

少ない頭金でも不動産投資を始めるには、不動産投資会社のサポートを受けることがおすすめです。不動産投資に精通した専門家の客観的な視点から、さまざまなアドバイスがもらえます。

ベルテックスは用意できる頭金やローンの利用、物件選びなど、不動産投資に関するあらゆる要素をサポートしています。無料資料や資産形成セミナーを用意しておりますので、不動産投資についてもっと学びたい方はぜひご利用ください。

まとめ

「頭金をたくさん入れるか」「頭金0円のフルローンを選ぶか」についてどちらがよいかは、一概には言えません。リスクに対する考え方、不動産投資に割ける時間、年収や預金残高などを総合的に考慮して自分に合う選択をすることが大切です。

不動産投資では、頭金以外にも諸費用がかかり、諸費用は自己資金から出すことが一般的です。そのため、頭金と諸費用の両方を考慮して自己資金を用意しましょう。

頭金をどのくらい入れるか決める際は、不動産投資をスタートした後のシミュレーションを行い、しっかりと事業計画を立てることが大切です。賃貸経営にかかる経費や税金、返済予定を踏まえて何度も事業計画を見直し、納得したうえで決断しましょう。

不動産投資をご検討の際にはぜひベルテックスにご相談ください！