なぜ「2戸目」の審査は厳しくなるのか？

金融機関は、1戸目の不動産ローン審査は「個人信用（属性）」を重視します。しかし、2戸目になると評価軸が「事業信用」へとシフトする傾向があります。 

2戸目を購入すれば、当然ながら総借入額が増えます。そのため金融機関は、単なる個人の返済能力だけでなく、「賃貸経営者としての実績」を厳しくチェックしはじめるのです。具体的には、1戸目の収益性・空室率・運営管理の状況から、返済能力が判断されます。 

FPがチェックする「買い増し」可能ライン

では、どのような状態なら2戸目に進めるのでしょうか。FPとして買い増しを判断する際は、「キャッシュフロー黒字 ＋ 自己資金 ＋ 与信力」の3点セットを重視します。 

まずは、現在の状況を客観的に整理してみましょう。以下は、FPがチェックする代表的な判断基準（チェックリスト）です。 

2戸目の買い増しにはタイミングも重要です。下記のチャートで、自分の状況をチェックし「2戸目を買ってもいいタイミングかどうか」を判断してみましょう。特に、1戸目の収支がマイナスの場合、2戸目で挽回しようとするのは危険です。まずは1戸目の経営改善を優先すべきです。 

「レバレッジ」を再び効かせるための金融機関戦略

2戸目の融資戦略で重要なのは、1戸目と同じ金融機関にこだわらず、選択肢を広げることです。FPとしては、属性・収益性・地域性に応じて、最適な金融機関を戦略的に使い分けることが“買い増し成功”の鍵だと考えます。 

2戸目は1戸目と別の金融機関を選ぶことでレバレッジを再構築しやすくなるほか、下記のような有利な点があります。 

1．融資枠の限界を突破する

同じ金融機関では「既存借入額」が審査に影響し、融資枠が圧迫される可能性があります。特に都市銀行やメガバンクは、個人への不動産融資に慎重な傾向があり、2戸目以降は審査が厳しくなる傾向にあります。 

2．審査基準の違いを活かす

金融機関によって「なにを重視するか」は異なります。地方銀行や信用金庫は、物件の収益性や地域性を重視する傾向があり、1戸目と違う視点で評価してくれることも。ノンバンク系は、属性より事業性重視で通りやすい場合もあります。 

3．不動産会社の提携ローンを活用する

複数の金融機関と提携している不動産会社なら、投資家の属性に合った金融機関を紹介してくれるケースもあります。 

図表3に金融機関の特徴の違いをまとめましたので、参考にしてください。 

「買い増し」で失敗しないための物件選び

2戸目の購入は、単なる買い増しによる“資産形成（増やすこと）”だけでなく、設計と管理が問われるステージです。つまり、“資産管理（守ること）”の視点も求められます。 

1戸目の成功体験に固執せず、以下のように戦略的な物件選びを行いましょう。 

リスク分散（エリア・タイプを変える）

1戸目から少しエリアをずらした物件を選ぶなど、1戸目と築年数・間取りなどを変えて、異なるリスク特性を持つ物件を組み合わせることで、災害リスクや賃貸需要の変動リスクを分散させます。 

管理効率化（エリアを集中させる）

逆に、1戸目と同じエリアや同じ管理会社で揃えることで、巡回や管理の手間を省き、管理会社との交渉力を高め、空室リスクを抑えた運用をする戦略もあります。 

FPからの視点では「収益性＋出口戦略＋管理体制」の3点を重視して評価しますが、図表4の項目を参考に検討してみてください。 

なお、2戸目の購入は、単なる“買い増し”ではなく、ポートフォリオ全体の設計と管理が問われるステージです。1戸目で得た収益を活かしながら、リスク分散・収益安定・出口戦略までを見据えた“資産管理”の視点が重要になります。 

まとめ

2戸目の不動産投資には、信用力・資金力・戦略力の3つが問われます。 

FPとしては、1戸目の投資経験で得た反省や運用実績を活かしつつ、2戸目では金融機関との付き合い方と物件選びをより戦略的に設計することが、難しいといわれる「2戸目の壁」を乗り越えて成功させる鍵だと考えます。 

「2戸目の壁」は誰もが悩むステージです。壁を乗り越え、複数物件を運用できるようになれば、資産拡大のスピードが飛躍的に向上する可能性もあります。本記事が、あなたの次の一歩のヒントになれば幸いです。