不動産投資において、成功を左右する鍵は入念な「リスク管理」と「資金計画」の2つにあります。

まず、リスク管理では様々な要素を洗い出し、さまざまなシナリオでローンシミュレーションを行うことが重要です。購入前に借入額、返済期間、金利などを徹底的に検討し、正確なキャッシュフローを把握することが必要です。これによって適切な運用戦略を確立することが可能となります。

この記事では、「不動産投資のローンシミュレーション」をテーマに、「目的・重要性」「金利相場」「注意ポイント」などについて詳しく解説します。さらに、実際の試算例やシミュレーションに役立つサイトも紹介していますので、参考にしてみてください。

不動産投資におけるローンシミュレーションの目的と重要性 

不動産投資におけるローンシミュレーションの重要性は、資金計画やキャッシュフローを明確にし、「見える化」することにあります。見える化によって、資金の流れやリスクの把握、借入金利の比較など、さまざまな要素の重要性に気づくことができます。
不動産投資で失敗する原因の1つに、「不十分な返済計画」が挙げられます。不動産会社に提案される条件や返済計画だけでなくこの取り組みがないと、運用開始後に予期せぬ困難に直面する可能性が高まります。

不動産投資におけるローンシミュレーションは、これらを目的として持続的に不動産経営を行うために不可欠なツールです。

家賃収入とローン返済額の比率を把握する必要がある 

不動産投資では、家賃収入（収入）とローン返済額（支出）の比率が非常に重要です。
入居者からの家賃収入に対して、ローン返済額やその他の支出項目である「修繕積立金」、「税金」その他の「諸経費」など固定費の割合を考えてみましょう。
また、家賃収入から潜在的な「修繕リスク」に備えて、毎月資金の積み立てもしておきたいところです。これらの内容を総合的に考えて、無理のない返済比率で融資を組みましょう。

多様なローンシミュレーションで運用中のリスク軽減に繋がる 

不動産投資におけるローンシミュレーションは、キャッシュフローの改善につながります。なぜなら、借入金額や返済期間、また金利の差によって、最終的に数百万円と支払う金額が異なるからです。
また、変動金利と固定金利についてのざっくりとしたイメージも、シミュレーションすることで数値として具体化します。多様なパターンでシミュレーションを繰り返すことで、リスクの軽減方法を見つけられるでしょう。

ローンシミュレーションで購入価格・金利の適正値が分かる 

不動産投資では自己資金から頭金を捻出しますが、頭金の額と購入価格が見合っていないケースが意外と多く見受けられます。
「家賃収入とローン返済額の比率」を理解すると、頭金の額に対する購入価格の上限や、借入金利の適正値も判断できるようになります。
不動産投資では、緻密なローンシミュレーションを怠り、それぞれの適正値を理解していないがゆえに毎月のキャッシュフローが悪化してしまう人が後を絶えません。
資産形成の目的としてスタートした不動産投資が、結果として「自己破産」に陥る最悪な結果となってしまいます。

金利の違いによる総返済額の差額を知る

不動産投資の場合、金融機関からの借入金利はとても幅広く設定されています。仮に2,000万円の借入を20年かけて返済する場合、1.5%と2.0％では、わずか0.5％の差で総返済額に100万円以上の差が生じます。
金利は低いに越したことはありませんので、このような総返済額の具体的な差異を知るツールとしてもローンシミュレーションは欠かせません。

不動産投資で利用するアパートローンの金利相場はどれくらい

不動産投資では、マイホーム購入時に利用する「住宅ローン」とは異なり、「アパートローン」による借り入れを行います。2つの大きな違いは、「金利」と「借入期間」です。
アパートローンでは「家賃収入からローン返済する」というのが基本的な考え方になり、リスクを伴うために住宅ローンよりも高金利に設定されます。

アパートローンの金利推移

アパートローンの金利は、「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」の3つを採用しており、1.2％～4.5％程度が目安です。
変動金利は長期プライムレートや短期プライムレートに連動しており、現在の超低金利時代では、不動産投資を行う9割の人が変動金利を選択しています。
金利上昇リスクを避けたい人や、地主で土地活用のために不動産投資を行う人など「計画性」を重視する方は固定金利を選ぶ方もいます。ただし、会社員がこれから資産形成を目的として、副業で不動産投資を始めるには、変動金利の方が向いていると言えるでしょう。

金融機関ごとのアパートローン金利相場 

多くの金融機関がアパートローンを採用していますが、金利は金融機関ごとに決められます。それぞれに審査基準や特徴があるため、金融機関を比較して自分の属性や投資物件に合う最適な選択が必要です。

メガバンク（都市銀行） 

メガバンクとは「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」「みずほ銀行」の3行、都市銀行とはこの3行に「りそな銀行」「埼玉りそな銀行」を加えた5行です。
アパートローンを扱う金融機関の中でも良心的な金利を提供している一方、融資条件が厳しく、承認を得られる人は一部に限ります。士業、大企業や上場企業、公務員など安定的な職業に就いている、かつ高収入である人などは相談してみることを推奨します。

地方銀行 

地域密着型である地方銀行は、メガバンクよりも融資審査が緩いとされています。属性や物件の担保力次第ではメガバンクと同等程度の低金利での借り入れを期待できます。
アパートローンの採用についての積極性は金融機関ごとに異なるため、事前に情報収集しておくとよいでしょう。

信用金庫・信用組合 

金利は多少高くなるものの、地方銀行よりもさらに地域の発展という視点で優遇してくれるのが、信用金庫・信用組合です。47都道府県すべてが取り扱い対象となるメガバンクと比較すると、物件の対象エリアは限定的です。
しかし、地域の繁栄を図る相互扶助を目的とした共同組織であるため、メガバンクや地方銀行で融資が通らなかった人でも、承認される可能性があります。

日本政策金融公庫 

100％政府出資の金融機関である日本政策金融公庫は、「国民の生活向上」を目的とする機関です。営利目的ではないため、低金利かつ資金計画を組みやすい固定金利を採用しています。
金利リスクを回避したい方はぜひ検討してみましょう。

ノンバンク系 

銀行や日本政策金融公庫で審査が通らなかった方でも承認の見込みがあるのが、ノンバンク系の金融機関です。ノンバンク系とは預金業務を行わず、融資に特化している金融機関のことをさします。
他の金融機関では「銀行法」が適用されるのに対し、ノンバンク系では「貸付業法」が適用されるため、金利が高くなる可能性があります。
また、下記の記事では「金利」をテーマに解説しているので、こちらも参考にしてみてください。

不動産投資のローンシミュレーションで必要となる情報 

不動産投資のローンシミュレーションをする際は、金融機関の本審査とは違い、源泉徴収票や本人確認書類などは必要ありません。
シミュレーションでは、下記5つの情報が必要です。

1：借入総額 

まずは、金融機関から借入するお金の総額です。
シミュレーションに際して、借入総額は「物件取得費（建物価格・初期費用）-頭金」として算出する必要があります。販売中の建物価格ではないことに注意してください。
なお、一般的に不動産投資で必要とする初期費用は、運用する物件価格の15～30％程度が目安です。例えば、物件価格が2,000万円とすると300万円～600万円程度です。このことを考慮したうえで算出しましょう。

2：ボーナス返済額

次にボーナス月の返済額です。
不動産投資においても「ボーナス月」だけ返済額を増やす方法があります。
ボーナス月だけ返済額を増やせば総返済額は少なくなりますが、転職や企業の業績悪化などにより賞与が得られない可能性があります。
ボーナス月だけ返済額を増やし、賞与が支払われなくなったことでローン返済が厳しくなった例は少なくありません。

3：返済期間 

「返済期間」も重要です。
返済期間が長くなるほどに毎月のローン返済額は低くなりますが、結果的にローン返済総額は高くなります。しかしながら、返済期間を短期にしてしまうと毎月の支出で占める返済割合が大きくなるため、悩ましいところでしょう。

頭金をなるべく多く貯め、できる限り返済期間を短くすることが1つの方法です。金融機関の設定する返済期間としては、10～35年程度と幅広くなっています。

4：返済方法 

ローンシミュレーションのサイトによっては、こちらの項目は省力されている場合もあります。
返済方法は「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つに大別されます。

（出典：みずほ銀行公式ホームページより一部抜粋）

それぞれの特性を理解し、自分の運用に合う選択をしましょう。
ちなみに、元利均等返済と元金均等返済の計算式は以下のとおりです。

【計算式】

元利均等返済	月々の返済額=借入金額×(利率/12)×(1+利率/12)返済回数/(1+利率/12)返済回数-1
元金均等返済	月々の返済額=(借入金額÷返済回数)+(借入残高×利率×日数/365)

    

5：金利 

最後に「借入金利」です。
選択肢としては、「固定金利」と「変動金利」の他に、「固定期間選択型」があります。このうち、特に金利を安定させたい場合は、固定期間選択型が適しています。このタイプでは、2年や3年などの期間を選択し、その間は金利が固定されるため、金利上昇のリスクを軽減することができます。

不動産投資においては、変動金利を選択する人が多い傾向があります。しかし、金利の変動によるリスクも考慮すべきです。そのため、金利変動に対応したシミュレーションサイトを利用して、途中での金利変動に対するリスクを評価することが重要です。このような試算を行うことで、金利に関するリスクを最小限に抑えた賢明な選択が可能となります。

不動産投資のローンシミュレーションをする上での注意ポイント 

では、下記の点に注意しながら、不動産投資のローンシミュレーションを実践してみましょう。

金利や返済期間など多様なパターンで試算する 

借入金利	1.5％、2.0％、2.5％、3.0％、3.5％、4.0％、4.5％
返済期間	20年、25年、30年、35年

シミュレーションの目安として、最低限上記の金利・返済期間での条件下で試算しておきましょう。頭金などの条件にもよりますが、金利が4.0％台を超えると、冒頭の家賃収入とローン返済とのバランスの悪さや重要性が明確になるでしょう。

途中で金利が変動した場合も考える 

変動金利を選ぶときは、返済期間中一律とする金利シミュレーションでは不十分です。
「5年間隔で0.5％ずつ上昇した場合」「10年目まで1.5％、10年目以降20年目まで金利2.5％」というように、金利上昇に備えたシミュレーションを取り入れましょう。

将来に向けた家賃下落を想定する

将来に向かって家賃下落を考慮した試算も必要です。
総務省統計局のデータから賃貸物件は年率1％の家賃下落が妥当とされており、エリアによってはそれ以上大きな下落を見せる場合もあります。年率1％をひとつの指標として、選択する物件の需要を見極めつつキャッシュフローの変動に組み入れていきましょう。

1年ごとに元金や金利の詳細を確認する 

ローンシミュレーションサイトによる試算結果には、「返済額元利合計」「うち元金」「うち利息」というような各項目の明細が表示されます。複数のシミュレーションパターンを算出後、これらの細かな数値の違いにも着目してみましょう。
また、1年ごとに元金がどのように減額しているのか把握すると、物件自体の経営状況が見えてきます。企業が1年に1度決算を行うように、1年ごとに試算してみることも有効的です。

余裕を持った返済計画で試算する 

不動産投資において、満室経営を目指すことは理想的ですが、常に順調に進むとは限りません。特に、空室率は重要なリスク要因ですので、慎重なシミュレーションが必要です。
一般的に、不動産投資のシミュレーションでは、空室率は年率5％程度が想定されていますが、築古物件や地方物件などでは10～20％での試算も検討することが重要です。
さらに、家賃下落リスクも考慮すべきです。通常、家賃下落率は年率1％を想定しますが、2％や3％など、リスクが高まるシナリオも検討しておく必要があります。また、修繕積立金や火災保険などの支出項目の値上げも予測し、資産運用の計画をよりリアルなものにすることが大切です。

不動産投資のローンシミュレーション例を見る

実際に弊社が行った不動産投資におけるローンシミュレーション例として、下記5つの条件で返済額をみていきましょう。

※下記シミュレーションは、みずほ銀行のホームページよりローンシミュレーションを行いました。(2024/4/1に試算)
試算に伴う条件設定は、元利均等方式、いずれもボーナス返済は1倍（毎月と同じ）、保証料を一部前払いする方式です。
また、借入金利は、最大金利引き下げ幅▲1.85％適用時の金利となります。

例1：【借入額2,000万円】返済期間20年、金利1.5％の場合

毎月の返済額	ボーナス月の返済額	年間の返済額	総返済額
96,509円	96,509円	1,158,108円	23,162,160円

例2：【借入額2,000万円】返済期間20年、金利2.0％の場合

毎月の返済額	ボーナス月の返済額	年間の返済額	総返済額
101,175円	101,175円	1,214,100円	24,282,000円

例3：【借入額2,000万円】返済期間25年、金利1.5％の場合

毎月の返済額	ボーナス月の返済額	年間の返済額	総返済額
79,987円	79,987円	959,844円	23,996,100円

例4：【借入額2,000万円】返済期間25年、金利2.0％の場合

毎月の返済額	ボーナス月の返済額	年間の返済額	総返済額
84,770円	84,770円	1,017,240円	25,431,000円

例5：【借入額2,000万円】返済期間20年、金利1.5～2.0％に変動があった場合 

5つ目の例では、金利上昇を想定して試算しました。
借入後1～10年目までは金利1.5、11年目以降は金利が2.0％に上昇したものと仮定します。毎月の返済額について、10年目までは例1と同額ですが、11年目以降はすでに元金が減少している状態で金利上昇が起こったため、例2よりも減額されています。

	毎月の返済額	ボーナス月の返済額	年間の返済額	総返済額
1年目～10年目	96,509円	96,509円	1,158,108円
11年目～20年目	98,896円	98,896円	1,186,752円	23,448,600円

上記は一例ですが、物件価格が2,000万円で単身者向けという条件で考えると、毎月の返済バランスはどのようになるでしょうか。月額10万円以上の家賃設定をするとなると、東京の都心以外では難しいかもしれません。その場合、金利は1.5％と低い数値で、返済期間を30年～35年に延ばすなど、考え方を変える必要があります。

毎月の返済額を増やして短期間での返済を目指すのも良いですが、同時に「繰り上げ返済」も考えながら、自分に最適なプランを検討しましょう。

不動産投資において低金利でローンを組むためにはどうする？ 

低金利での借り入れを実現するには、審査を受ける前に状況を整えておくことが必要です。「借入者本人」と「投資物件」双方における信頼性について、論理的に金融機関へ伝えなくてはなりません。

不動産投資で金利が決まる要因を知る 

審査時に大きな軸となる「自分への信頼性」と「投資物件の収益力」は、以下の要素が大きなポイントになります。

本人の属性 

一般的な審査基準として確認されるのは、年齢、年収、勤続先、勤続年数、家族構成、他の借入状況などです。
住宅ローンの審査と同様にすぐに仕事を辞める人ではないか、経営状況が安定した勤務先に勤めているか、という客観的な信頼性を見られます。
アパートローンは住宅ローンと異なり、年齢が40歳を過ぎたからと言って融資が不利になるわけではなく、物件の担保力や保有資産も大きく考慮されます。40代や50代だからと諦めず、計画性をもって挑むことで低金利を実現できるでしょう。

購入物件の収益性・担保力 

物件価格に関しては、年収との比率だけでなく、家賃設定の適正さや担保力も重要視されます。金融機関はこの点について専門知識を持ち、利益を生み出す物件であることを納得させる必要があります。甘い収支計画は容易に見破られてしまうため、慎重な計画が求められます。

もしもローン返済が不可能になった場合、金融機関は抵当権を行使して物件を差し押さえる必要があります。その後、競売にかけて新たな買主を探す手続きを進めますが、金融機関は競売を通じてローン返済不能分の資金回収を目指します。

金利基準は金融機関ごとに異なる 

資金調達にあたっては、計画性を持って融資審査に臨むことが重要です。金融機関ごとに審査基準が異なるため、特定の金融機関から提示された金利条件が高くても、別の金融機関では0.5％も低い金利条件を提示してもらえる可能性も考えられます。

さらに、会社の経営者や個人事業主であれば、既存の金融機関との取引がある場合、金利優遇の可能性があります。そのため、他の金融機関と比較して金利条件を確認し、最適な選択をするためには、担当者に相談してみることが重要です。

事業計画書で収益性を示す 

アパートローンを受ける際、金融機関に「事業計画書」を提出します。「不動産賃貸業」という視点で、稼動率や収益率などの「経営の計画状況」を表す書面です。
建物代金の他に、手付金・仲介手数料・印紙代・登記費用・ローン保証料・融資事務手数料などの初期費用、固定資産税・火災保険・管理費・修繕積立金など運用中にかかる費用についても記載します。
金融機関の判断基準となる非常に大切な計画書なので、プロに依頼するなどして整合性と収益性を示しましょう。

預金残高は多いほうがいい

不動産投資を考える際に重要なポイントの一つが、預金残高です。金融機関の担当者には、「計画性を持って物事を進められる人」という印象を与えることが必要です。そのため、不動産投資を始める際には、預金残高をみられる場合があります。預金残高の多寡により、金融機関の捉え方や印象も変わってきます。
コツコツと貯蓄し、計画性を持ち、不動産投資に対する熱意と意識の高さを示すことで、金融機関からの評価も高まるでしょう。

金融機関を比較する 

金利条件は最低でも3つ以上の金融機関を比較するようにしてください。
ただし、不動産投資では「金融機関の借入が難関」とも言われており、ほとんどの場合、面接（面談）が実施されます。これをクリアするためには、就職・転職時の面談と同じように服装や身だしなみなど一般的なマナーやモラルに気を付け、誠意のある真摯な対応で挑むようにしてください。
金融機関の選定は専門家やプロの意見・アドバイスを参考にするようにしましょう。

不動産投資のローンシミュレーションおすすめサイトは 

最後に不動産投資のローンシミュレーションのおすすめサイトを紹介します。
不動産投資においてローンシミュレーションするには、個人の運営するサイトではなく、金融機関もしくは不動産会社、不動産ポータルサイトの精度が高いサイトを利用しましょう。

金融機関のシミュレーションサイト 

メガバンクなどの大手から、各エリアの労金までさまざまな金融機関がホームページ上でシミュレーションページを設けています。
会員登録を勧められる金融機関もありますが、基本的には無料のローンシミュレーションでも対応できます。金融機関のシミュレーションサイトでは、「住宅ローンシミュレーション」と表示されていますが、正しい金利の値だけ入力すれば、アパートローンでも特に変わりはありません。

不動産投資に特化したポータルのシミュレーションサイト 

不動産投資に特化していることから、金融機関のシミュレーションさいとよりもより綿密なシミュレーションに対応しています。
特に物件数や利用者数が国内1位の「楽待」では、「CF（キャッシュフロー）シミュレーション」として、分かりやすいシミュレーションをしてくれます。

「自己資金」「金利」「借入期間」「入居率」の項目は左右にメーターを動かすことで、簡単に細部まで数値を変更することが可能です。収入・支出はもちろん、所有者を個人または法人の選択制、家賃下落率や大規模修繕などについても考慮されるので、実質利回りの計算に適しています。

実際に不動産会社にシミュレーションを出してもらうのもおすすめ 

不動産投資は上記の方法により、自分でもローンシミュレーションができます。
さらに整合性のあるデータを求めるのであれば、不動産会社に直接シミュレーションを出してもらってください。潜在的なリスクや、改正される税優遇などより細かな情報をくみ取り、非常に精度の高いシミュレーションをしてくれるでしょう。
市場状況やライバル調査というような自分では知り得ない情報も教えてくれるので、不動産投資を成功に導くためのメリットが多くあるはずです。
弊社でも無料シミュレーションを行っておりますので、気になる方はぜひご相談ください。

まとめ 

この記事では、不動産投資のローンシミュレーション、金利の重要性について解説しました。
不動産投資を成功させるためには、事前に緻密なローンシミュレーションを行うことが不可欠です。ローンシミュレーションをすることで、漠然とした数値ではなく具体的な計画が立てられます。また、バランスや適正値の把握や金利の影響を理解することができます。

特に「利子」となる固定費は、運用開始後に簡単に節約できるものではありません。そのため、事前に金利をできるだけ低く抑える工夫をして、賢く運用しましょう。