ワンルーム投資は、一棟マンションと比較して少ない資金で始められるため、不動産投資初心者や会社員の副業に向いています。これからワンルーム投資を始めることを検討している人も多いのではないでしょうか。

この記事では、ワンルーム投資を検討している方に向けて、ワンルーム投資のメリットや、新築と中古の特性などについて解説します。

ワンルーム投資とは

ワンルーム投資とは、マンションの一室を購入し、賃貸物件として貸し出すことによって賃料を得る投資方法です。「区分マンション投資」と同じ意味で用いられることもありますが、単身向けの以下の間取りのマンション一室への投資を指すことが多いです。

• 1R：部屋の中にキッチンがある物件
• 1K：部屋と別にキッチンがある物件
• 1DK：部屋と別にダイニングキッチンがある物件
• 1LDK：部屋とダイニングキッチンに加えてリビングがある物件

下に行くほど物件価格や賃料は高くなります。SUUMOが公開している「20代社会人シングル男女の一人暮らしデータ2021」によると、25平米以下の広さの部屋に住んでいる人は全体の約7割で、間取りは「1K」が4割以上を占めていて、次に多い「ワンルーム」と合わせて約6割でした。 1Kやワンルーム（1R）の主な入居者層は、独身の会社員や大学生、専門学校生などで、ターゲットを絞りやすい物件タイプといえます。

ワンルーム投資のメリット

ワンルーム投資の主なメリットについて説明します。

少額から投資可能

ワンルームマンションは、一棟マンションより少額から投資できるため、資金が少なくても始めやすいという点は大きなメリットといえます。会社員がローンを組んで副業として投資する場合にも、毎月の返済額が比較的少ないため、空室が出た場合でも給与収入から返済できる可能性が高いです。また、価格帯によっては全額自己資金で購入することも可能です。

ローンの返済がなければ毎月のキャッシュフローが黒字になる可能性はかなり高いでしょう。資金に余裕があるオーナーにとっては、複数経営への展開も可能になる物件タイプといえます。

管理、修繕などのバックアップ体制が充実

ワンルーム投資は、分譲マンションを購入するため、管理や修繕などのバックアップ体制が充実している点もメリットの一つです。分譲マンションは、一般的に管理組合が建物管理会社に管理を委託しているため、大規模修繕計画や管理に関する事務、日常の清掃業務などにオーナーが関わる必要はありません。

入退去のタイミングがわかりやすい

単身者がターゲットのワンルームマンションは、入退去のタイミングがわかりやすい点もメリットの一つといえます。新入社員の入社や大学生の入学は、多くの場合4月なので、3月が最も引っ越しが多くなり、不動産業界では最繁忙期となります。また、会社員の転勤は4月だけではなく10月頃も多いので、9～10月も入れ替わりが多い傾向にあります。

運営の手間がかからない

ワンルーム投資は、運営する手間がかからないこともメリットです。一棟マンションやアパートを経営する場合、管理を不動産管理会社に委託したとしても設備の法定点検の手配はオーナーが行わなければなりません。なぜなら分譲マンションのように管理組合が存在しないからです。その点ワンルーム投資は分譲マンションの区分所有のため、法定点検も管理組合が業者に委託してくれます。

都市部にあるケースが多く需要が安定している

ワンルームマンションは、都市部の駅から近い立地にある物件が多く、賃貸需要が安定している点もメリットといえます。子育て世帯を中心とするファミリー層であれば、駅から離れた閑静な住宅街にも需要はあるでしょう。しかし、ワンルームマンションの主要ターゲットとなる単身会社員や学生は、通勤・通学を考えて駅に近い物件を探すことが多い傾向にあります。

ただし、郊外では、ワンルームマンションの入居者獲得に苦労する可能性があります。安定した需要を期待するなら、東京23区をはじめ首都圏や大阪・名古屋など大都市圏の駅から近い物件に投資した方が無難だといえるでしょう。

比較的、売却処分がしやすい

ワンルーム投資はアパートや一棟マンションンなどと比べて物件価格がリーズナブルなので、比較的売却処分がしやすいというメリットもあります。物件価格がリーズナブルだということは、それだけ参加するプレイヤー（投資家）が多く、なおかつ不動産投資ローンの融資を受けやすいということです。

その不動産投資が「最終的に成功したかどうか」は、出口戦略（売却）で確定します。家賃収入で利益を十分得ていても、物件をなかなか売却できず、想定していた価格で処分できなければ「出口戦略によって失敗」ということもあり得ます。

特に不動産投資の初心者は、「経験がない・乏しい」という理由で出口戦略を描くことが難しい面もあるため、「ワンルームマンション投資が向いている」といえるでしょう。

ワンルーム投資のデメリット

ここまでご紹介してきたように、ワンルームマンション投資には数多くのメリットがあります。だからといって、メリットだけを見てワンルーム投資に飛びつくのはやめましょう。なぜなら、「経営規模が小さいこと」や「所有する戸数が少ないこと」から派生する、以下のような複数のデメリットがあるからです。

収入に対して維持費や税金が高くなりがち

ワンルームマンション投資は経営規模が小さいため、アパートや一棟マンションと比べて経営効率が悪いといえます。たとえば、家賃収入に対して維持費や税金が高くなりがちです。

特に注意したいのは、維持費です。一般的に、賃貸物件の維持費は築年数が古くなるほど負担が重くなります。古い物件は、新しい物件よりも修繕費やリフォーム代などがかさみやすいからです。

そのため、現時点ですでに高めのワンルームの維持費が、さらに重くなる可能性もあります。「家賃収入に対して維持費などの諸費用がどれくらいであれば経営が成り立つのか」を意識する必要があるでしょう。

節税効果があまり期待できない

ワンルームマンション投資を含む不動産投資は、「所得税（住民税含む）の節税効果がある」といわれます。

不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を他の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算（相殺）できるからです。課税所得が減った分、所得税・住民税が安くなります。

特に新築や築浅のマンションによるワンルーム投資は帳簿上の収支が赤字になりやすいため、所得税の節税効果を得やすいといえます。しかし、ワンルーム投資は所有する部屋数が少ないため、「思ったような節税効果が得られない」という結果になるケースもあります。

空室になると収入がなくなる

ワンルーム投資で所有する部屋数が少ない場合は、「空室が発生したときのダメージが大きい」というデメリットもあるので要注意です。

たとえば、所有しているワンルームマンションが1部屋の場合、入居者が退居してしまうと空室率が100％になります。つまり、次の入居者が決まるまで家賃収入が途絶えてしまうということです。

これに対して、数多くの部屋数を所有することになるアパートや一棟マンション投資なら、一部の部屋が空室になっても空室率を抑えられます。たとえば、10部屋あるアパートを所有していて、そのうち1部屋が空室になっても空室率は10％です。

保険の代わりとしては物足りない

「ローン残債のなくなった投資用ワンルームを処分すれば売却益を得られ、この売却益は積立型生命保険の満期保険金のようなものである」。投資用のワンルームマンションを販売する営業マンがよく使うセールストークです。

これは事実ですが、マンションの価値がローン完済時にはある程度下がっている可能性があることも勘案する必要があるでしょう。

ローンを完済できる数十年後の売却価格を考えると、「積立型生命保険の満期保険金としては物足りない」と感じる人もいるのではないでしょうか。これを解消するためには、複数のワンルーム投資をするワンルーム投資をしつつも積立型生命保険に加入しておく、といった方法が考えられます。

入居期間が短いため退去時の対応の頻度が多い

ワンルームマンション投資では、ターゲット（想定入居者）を学生や独身のビジネスパーソンに設定するケースが多いです。学生は卒業、独身のビジネスパーソンは転勤や転職などによって、住まいを頻繁に変更します。

ワンルーム投資のオーナー側は、入居者が退去するたびに以下のような諸費用を負担しなければなりません。

・ 原状回復費（大家負担分）
・ ハウスクリーニング代
・ 仲介手数料
・ 広告費　など

物件によっては退去の頻度が多く、経営が非効率になってしまうケースもあります。経営効率を高める方法としては、「退去時の諸費用をなるべく抑える」「ワンルームマンションだけでなく一棟物件も所有する」などがあります。

ワンルーム投資での物件選び

ワンルーム投資で物件を選ぶ際には、注目すべきポイントがあります。立地や広さ、利便性のほかにエリアの将来性も重要なポイントです。

アクセス／立地

物件選びで最も重視されるのが立地です。不動産広告に記載されている「駅から徒歩〇分」という情報は、特に注目されます。駅からの距離が遠ければ、それだけで敬遠される可能性が高くなるでしょう。駅近といえる基準は徒歩10分以内で、15分を超えると検索する人の数はかなり下がる傾向にあります。最寄り駅に行くのにバスを利用する必要があるような立地であれば、相当なハンデだと考えるべきでしょう。

また主要なターミナル駅へのアクセスを重視する人もいます。ワンルームマンションの居住者は、単身の会社員や学生が多いため、会社や学校に遅れないように電車の乗り継ぎに神経を使う人もいるかもしれません。そのため、大きなターミナル駅がある沿線の物件を購入すれば、通勤や通学に電車を利用する人から選ばれる可能性は高くなるでしょう。

広さ（専有面積）

ワンルームマンションの専有面積は、25平方メートル程度が一般的です。専有面積に1平方メートルあたりの単価を掛けたものが物件価格になるため、あまり広いと価格が高くなって資金効率が悪くなります。逆に18平方メートルなど狭い場合は、暮らしにくいと思われて敬遠される可能性があります。

そのため、ワンルーム投資に適した広さの物件を選ぶことが大切です。不動産ポータルサイトなどを利用して周辺物件の専有面積を調査してみるとよいでしょう。

生活利便性

ワンルームマンションに住む人の多くは、単身者です。そのため、物件の周辺に、コンビニ、コインランドリー、弁当屋などがあると選ばれやすくなります。また物件設備も重要なポイントです。以下のような設備があれば、アピールポイントになるでしょう。

• 洗面化粧台
• モニター付きインターホン
• 宅配ボックス
• インターネット無料
• 24時間ゴミ集積所

将来性（再開発など）

不動産投資では、街の将来性も重要なポイントです。将来性を考える上で特に確認したいのが「再開発計画」と「大学・工場等の移転・新設計画」です。大学や専門学校が新設されれば、通学に便利なエリアに住みたい学生がワンルームマンションを探す可能性が高いでしょう。逆に工場の閉鎖や大学の移転などがあると、エリア内のワンルームマンションの需要は大きく減る可能性があります。

ただし、工場の跡地にスーパーマーケットや商業施設が開業する場合、利便性の向上により、ファミリー層にとって魅力的なエリアに変貌を遂げる場合もあります。便利に買い物できる場所が増えることは、単身者にとってもマイナスにはならないでしょう。

新築と中古の特性

初めてワンルーム投資を行う人にとっては、新築と中古のどちらを購入すればよいか判断に迷うかもしれません。それぞれにメリット・デメリットがありますが、以下のような特性があることは把握しておいた方がよいでしょう。

新築は入居率が安定している

新築は、需要が多いだけでなく物件数が少ないため入居率が安定している傾向にあります。三井住友トラスト不動産の調べによると、2021年の首都圏における新築マンションの供給戸数は4万1,409戸でした。一方、中古マンションの供給戸数は40万9,338戸で、新築物件の比率はわずか1割弱にすぎません。つまり、流通しているマンションの大半は中古といえるのです。

新築物件に住みたい人は、わずかな物件数から選ぶしかないため、新築は入居者募集では有利となります。投資用に新築の物件を購入する場合は、入居者が安定している新築から築浅の時期にキャッシュフローを黒字化しておくとよいでしょう。なぜなら築年数の経過とともに家賃も下落し、少しずつキャッシュフローの黒字幅が縮小することが予想されるからです。

新築は修繕リスクが低い

新築は、修繕リスクが低いこともコスト面で大きなメリットです。新築マンションは、入居者が普通に使用している限り、10年程度は大きな修繕の必要がないと考えられています。一方で築古物件は、リフォーム済みの場合を除き、いつ修繕が発生してもおかしくありません。 もちろん新築物件も次第に劣化は進んでいきます。そのためオーナーは、修繕が発生しない時期に将来予想される修繕に備えて費用を積み立てておくことが大切です。

新築は長期的に市場価値が維持されやすい

新築は、長期的に見て市場価値が維持されやすい点がメリットです。例えば35年ローンを組んだ場合、新築で購入した物件はローン完済後でも築35年なので、一定の市場価値が維持されます。マンション価格は、築年数の経過とともに下落していきますが、一定の時期になると価格の下落幅は緩やかになっていく傾向にあります。

マンション情報サイト「マンションレビュー」のデータによると、中古マンションの坪単価（70平方メートル換算時）は築26～30年では1,965万円なのに対し、築31～35年になると2,332万円と逆に上昇に転じています。そのため、新築で購入すると35年ローン完済時には、価格の下落が止まって相応の価格で売却できる可能性が高くなるでしょう。

中古は価格が安い（利回りが高い）

中古マンションの最大の魅力は、価格の安さです。インターネットに出ている物件の一例を挙げると、東京都千代田区麹町のワンルームマンションの価格は、新築物件を購入すると5,990万円（1K、31.44平方メートル、東京メトロ有楽町線麹町駅歩3分）です。しかし中古マンション（1R、32.10平方メートル、同2分）なら3,490万円で購入できます。

至近距離にあり同じようなタイプの物件にもかかわらず2,500万円の価格差があるのです。価格が安ければ年間家賃収入を購入価格で割って計算する表面利回りが高くなるでしょう。中古マンションのAD（広告）では、多くの場合で表面利回りが記載されています。ただし、中古マンションは、新築マンションと比較して空室リスクが高くなるという点はデメリットといえます。

空室が出た期間は「空室損」となり、家賃収入が入らないため、利回りは低下します。また新築の方が家賃を高く設定できる点も忘れてはいけません。これらの点を総合的に勘案すると、必ずしも中古マンションのほうが利回りが高いと断定することはできないでしょう。

中古は修繕リスクが高い

築年数によって異なりますが、中古は修繕リスクが高くなります。一棟物件においては、修繕を怠ると入居率や家賃の低下を招き、資産価値の下落にもつながりかねません。ワンルーム投資の場合、建物の修繕は管理組合が修繕積立金を使って行いますが、居室内の修繕はオーナーが費用を出して行わなければなりません。

そのため新築よりも中古の方が利回りは高くなる傾向です。しかし、修繕費用を加味すると利回りが逆転することも考えられます。急な修繕費が発生しても大丈夫なように区分所有であってもキャッシュフローの黒字分から修繕費を積み立てておいた方が安心です。

中古は入居率が安定していない

中古は、築年数によって空室率が高くなるため、新築に比べて入居率が安定しない傾向です。国土交通省が公表している「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の状況」によると完成年次別の空室戸数割合は下のグラフのようになっています。

平成22年以降に完成したマンションの空室戸数割合が23.4％に対し、昭和54年以前に完成した築古マンションの空室率は68.8％とおよそ3倍に達しています。賃貸ワンルームマンションも似たような傾向が想定されるため、中古マンションは築年数が古くなるほど入居率は不安定になると考えておいた方がよいでしょう。

中古は場合によっては融資期間が短くなるのでCFをきちんと計算する

中古は、新築に比べて金融機関から受けられる融資期間が短くなる傾向にあります。融資期間が短くなれば相対的に毎月のローン返済額が増えるため、CF（キャッシュフロー）が赤字にならないかしっかり計算しておく必要があります。減価償却期間が終了すれば、建物の価値はほとんどなくなります。金融機関は、返済年数の上限を法定耐用年数までとしていることが多いため、金融機関から短い返済期間の融資を提案される場合があります。

不動産投資では、キャッシュフローが極めて重要です。手元に現金があることで、さまざまな出費に対応することができます。万が一空室が出た場合でも手元に潤沢な現金があればローンの返済に充てることが可能です。逆に返済期間が短いために毎月のローン返済額が多くなれば、生活費から補てんしなければならないかもしれません。

融資期間が短い場合は、頭金を増やして融資金額を減らすなどの対策が必要です。

会社員にワンルーム投資が合う理由

ワンルーム投資が会社員に合うといわれるのは、一棟物件投資と比較してリスクが低く、管理の手間がかからないからです。会社員は、不動産投資を副業として行うことになるため、一棟マンション投資のような手間がかかる投資は適していません。

また会社員は金融機関からの属性が高く評価される傾向があるため、比較的融資を受けやすいという一面があります。安定した給与収入があるため、金融機関からは「貸倒れリスクが低い」と判断されます。また、ワンルームマンションは、一棟マンションに比べて物件価格が低くなるため、ローンを組む金額が少なくて済む点もプラスです。

例えば東京都中央区の中古マンション価格相場を見ると30平方メートル以下のワンルームマンションなら2,000万円以下でも購入することができます。仮に1,980万円の物件を1,500万円の融資を受けて購入する場合、「頭金480万円＋諸費用」で投資を始めることが可能です。1,500万円を元利均等払い、返済期間20年、金利1.5％で借り入れた場合の毎月のローン返済額は約7万2,381円となります。

家賃を10万円に設定した場合、ランニングコストを考慮してもゆとりを持って返済できる金額といえるでしょう。

ワンルーム投資のよくある質問とその回答

ワンルームマンション投資などの不動産投資は、資産形成に有効です。しかし、初心者がやみくもに行うと、逆に資産を減らす結果になりかねません。特に、以下のようなことには注意しましょう。

ワンルームマンションはなぜ儲からないのか？

ワンルーム投資が儲からない理由の一つは、アパートや一棟マンションなどの投資に比べて利回りが低めだからです。仮に利回りが同じでも、部屋数の多いアパートと比べると経営規模が小さいため、まとまった利益を得にくいというデメリットもあります。
ワンルーム投資は「利回りが低い」「経営規模が小さい」という2つの理由で、家賃収入から運用コストを差し引くと手残りがほとんど残らないケースもあります。運用コストには、管理会社に支払う管理委託費、将来の大規模修繕に向けて積み立てる修繕積立金、 固定資産税・都市計画税などがあります。
ただし、ワンルーム投資でもローンを完済した後は、諸費用を差し引いた利益が手元に残ります。その意味では、老後資産の形成に有効といえるでしょいう。

不動産投資でやってはいけないことは？

不動産投資で絶対にやってはいけないことは、営業マンのセールストークを鵜呑みにすることです。メリットだけを伝えてデメリットに触れない可能性もありますし、不動産会社には悪徳業者もいます。売買契約などの大きな決断は、あくまでもご自身の判断で行いましょう。

勉強をせずに（知識を持たずに）不動産投資を始めてしまうことも、やってはいけないことの一つです。基礎知識がなければ、「営業マンのセールストークが真実か否か」「物件価格が適正か」などの判断もできません。

不動産投資を勉強する方法には、本やセミナー、専門誌（紙）のほか、当メディアのようなネットメディア、動画、ウェビナー（ネット上のセミナー）などもあります。ご自身に合った勉強方法を選びましょう。

不動産投資を始めるにはいくらの年収が必要ですか？

一般的に、不動産投資を始めやすいのは「年収500万〜700万円以上」といわれます。不動産投資ローンの申込者の要件が、年収500万〜700万円に設定されているケースが多いからです。

ただし、不動産投資ローンの審査は、年収だけで判断されるわけではありません。その人の属性によって、融資の可否や融資額が変わります。属性には、勤務先の規模や勤続年数、資産の有無、信用情報（他のローンの返済状況など）があります。

年金受給者で年収が少ない人でも、資産家であれば不動産投資ローンの審査に通ることもあります。逆に、年収1,000万円を超える大手企業のビジネスパーソンでも、ショッピングローンで返済遅延があれば、不動産投資ローンの審査に通らないこともあります。

まとめ

ワンルーム投資は、少額で始められるため、初心者や会社員が投資するのに適しています。新築と中古のどちらに投資するか迷う場合は、それぞれの特性を十分に理解した上で選択することが大切です。ワンルーム投資の優位性は、公的データも示しています。国立社会保障人口問題研究所の調べによると日本の単身世帯割合は、2015年の34.5％から2030年には37.9％まで拡大すると予測されています。

つまり日本の総人口が減少しても、ワンルームマンションの市場は伸びる可能性があります。ワンルームマンションは、これからの社会情勢にも適した投資先といえるでしょう。初めての不動産投資であればワンルーム投資を選択し、無理なく不動産投資の経験を積むことをおすすめします。 ベルテックスでは不動産にまつわる資産形成セミナーを開催しています。ぜひお問い合わせください。