不動産投資を始める際に、地震リスクが気になる方も多いでしょう。しかし、過去の被害データを見ると、深刻な被害を受ける建物は老朽化した木造住宅など、ごく一部に限られます。さらに、地震大国・日本の不動産投資だからこそ、地震の被害も想定内。事前の対策をしっかりと講じることで、リスクを最小限に抑えることが可能です。 

この記事を通じて、不動産投資における地震リスクを正しく理解し、適切に対処するための知識を身につけていきましょう。 

地震大国の日本で不動産投資は厳しい？

大地震が発生すると、建物が損壊・倒壊したり、周辺地域で液状化現象が起きたりするなど、大きな被害を受ける恐れがあります。 

しかし、不動産投資においては、たとえ大地震が発生した場合でも、投資用物件で深刻な被害を受ける割合はそう多くないでしょう。特に、現行の「耐震基準」で建てられた建物にとって、直接の地震被害は限定的となるケースがほとんどです。 

※耐震基準とは、地震の揺れで倒壊しない建物の強度を示します。 

熊本地震の現行基準の木造建築物の倒壊率は2.2％

たとえば、2016年に発生した熊本地震では、4月14日と4月16日の本震で、それぞれ最大震度7を記録しました。これにより、約8千棟の全壊家屋を含めた約21万棟の建物が損壊する被害を受けました。  

この熊本地震の被害を分析した国土交通省の報告書によると、建物の建築時期によって被害状況が大きく異なることが示されています。旧耐震基準である1981年5月以前に建てられた木造建築物の倒壊率は28.2％であるのに対し、新耐震基準である1981年6月以降に建てられた木造建築物の倒壊率は8.7％となっています。さらに、現行の2000年基準である2000年6月以降に建てられた木造建築物の倒壊率は、わずか2.2％です。 

〈木造の建築識別の被害状況〉 

建築時期	無被害	軽微・小破・中破	大破	倒壊・崩壊
1981年（昭和56年）5月以前	5.1％	49.1％	17.5％	28.2％
1981年（昭和56年）6月から2000年（平成12年）5月	20.4％	61.2％	9.7％	8.7％
2000年（平成12年）6月以降	61.4％	32.6％	3.8％	2.2％

 

東日本大震災のマンションの大規模な被害は0.09％

建物の種類でも、不動産投資の地震リスクは異なります。地震に強いと言われるマンションの場合、木造住宅（戸建て、アパートなど）と比べ、大地震が発生しても建物本体の被害は比較的少ないことが知られています。 

たとえば東日本大震災の被災状況について、マンション管理業協会が東北・関東のマンション4万6,365棟を調査したところ、軽微・損傷なしが全体の97.36％（45,137棟）でした。 

一方、被害を受けたマンションは、大破（建て替えが必要な致命的な被害）0棟、中破（大規模な補強や補修を要する被害）44棟（0.09％）、小破（タイル剥離やひび割れなど相当な補修を要する被害）1,184棟（2.55％）という結果でした。 

この調査の結果を見る限り、「鉄筋コンクリート造などのマンションは地震に強い」という定説が裏付けられています。 

〈東日本大震災　マンションの被災状況〉 

地域	大破	中破	小破	軽微	被害なし
東北6県  青森、秋田、岩手、宮城、福島、山形	0  0.00％	26  1.58％	283  17.24％	1024  62.36％	309  18.82％
関東1都6県  茨城、栃木、群馬、埼玉、千葉、東京、神奈川	0  0.00％	18  0.04％	901  2.01％	6453  14.43％	37,351  83.52％
合計	0  0.00％	44  0.09％	1184  2.55％	7477  16.13％	37,660  81.23％

なお、大地震の際、建物が倒壊する原因として、旧耐震基準のため強度が弱かったことや、築年数による木材の老朽化、壁や柱が少ない大空間の設計などが挙げられます。 

地震大国の日本の不動産投資だからこそ、地震の被害は想定内

ここまで見てきたように、熊本地震や東日本大震災などの大震災のデータを見ても、深刻な被害である建物の大破や中破などは少数です。 

これは、日本が地震大国のため、国が厳しい耐震基準を設け、施工業者が積極的に耐震工法を取り入れた結果と言えます。不動産投資においても、多くの施工業者や不動産会社、管理会社は、定期的に大地震が発生することを前提にスキームを構築しています。さらに、オーナー自身が地震リスクに対して効果的な対策を講じることも可能です。 

このような状況を踏まえると、不動産投資の地震リスクは過剰に恐れず、油断せず、正しく恐れることが重要です。 

不動産投資の地震リスクを抑える8つの対策

ここまでの内容で、不動産投資にとって地震リスクは限定的であることを見てきました。さらに以下の対策を講じることで、不動産投資における地震リスクを抑えることができます。

 

対策1.地震保険に加入する

不動産投資における地震リスクの対策として代表的なのは、地震保険に加入することです。通常、不動産投資を始める際には火災保険に加入しますが、地震保険にも併せて加入することをおすすめします。 

地震保険は、民間の保険会社が運営する火災保険や生命保険とは異なり、政府と保険会社が共同で運営する公共性の高い保険です。大地震が発生すると、巨額の保険金の支払いが必要になる可能性があります。民間の保険会社だけだと支払いが履行できない可能性もありますが、政府がバックアップしてくれるため、大きな安心感があります。 

地震保険は、地震だけではなく、噴火、津波などが原因の損害も補償対象です。契約限度額が設定されており、建物は5,000万円、家財は1,000万円までとなっています。建物の損害状況によって、以下のような4つの区分で契約金額の一定割合が支払われます。 

被害状況	保険金の支払い割合
全損	契約金額の100％
大半損	契約金額の60％
小半損	契約金額の30％
一部損	契約金額の5％

地震保険は火災保険に付帯する保険であり、契約するには「火災保険に加入していること」が前提条件となります。そのため、火災保険を契約する際に地震保険にも加入したい旨を担当者に伝えると良いでしょう。 

対策2. 新耐震基準または2000年基準の物件を選ぶ

耐震基準には、「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準（木造住宅のみ適用）」の3つがあります。鉄筋コンクリート造などのマンションなどは「新耐震基準」、木造のアパートや戸建ては「2000年基準」の物件を選ぶことで、地震リスクを最小限に抑えられます。 

耐震基準	適用時期	耐震性の目安
旧耐震基準	1981年5月31日以前	震度5程度
新耐震基準	1981年6月1日以降	震度6強程度
2000年基準  ※木造住宅のみ適用	2000年6月以降	新耐震基準をさらに強化  （筋交い、壁、金具など）

新耐震基準や2000年基準の適用時期については、建築確認申請が上記の年月日以降に受理された建物となります。たとえば、建築確認申請が1981年6月1日に受理されていれば、新耐震基準の建物ということになります。 

対策3. 建物の種類はマンションを選ぶ

建物の種類は、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造の主に3種類があります。一般的には、地震リスクを最小限に抑えるなら「鉄筋コンクリート造」を選ぶのが得策です。 

鉄筋コンクリート造とは、コンクリートと鉄筋を組み合わせた構造です。コンクリートは圧縮力に強く、鉄筋は引っ張り力に強いという異なる特性を持ち、地震に対して耐久性が高いとされています。特に、新耐震基準以上の鉄筋コンクリート造マンションを選ぶことで、地震リスクを抑えやすくなります。 

注意点として、鉄筋コンクリート造のマンションでも、壁の配置が偏っている構造（例：1階部分を駐車場として利用しているなど）は大地震の際に影響を受けやすいと言われています。地震リスクを抑えることを重視する場合は、このような構造のマンションは避けるのが賢明です。 

近年、木造であっても耐震等級3を取得し、マンションの定義を満たす物件も開発されています。造りのみにとらわれず、実質的な耐震性をしっかり確認することが地震リスクのケアにつながるでしょう。 

対策4.公的なデータを参考にする

不動産投資において地震リスクを抑える方法として、揺れにくい地域を選ぶことは非常に有効です。たとえば、同じ区内や市内でも、大地震が発生した際の危険度は地域によって異なります。建物倒壊の危険度が低い地域を選ぶことで、地震リスクを軽減することができます。 

地震が起きたときの揺れやすさや、建物倒壊の危険度を手軽に調べる方法として、国土交通省が提供している「わがまちハザードマップ」が便利です。このマップを利用すると、全国の自治体が公開している震度被害や地盤被害などの情報を確認することができます。 

一例では、東京都渋谷区の地震リスクについて知りたい場合は、「災害選択＞地方選択＞都道県選択」の階層で検索を行うとよいでしょう。 

 

たとえば、「関東＞東京都＞渋谷区」で検索した場合、渋谷区の公式サイトにアクセスし、「渋谷区地震防災マップ」を確認することができます。 

 

対策5.液状化しやすい土地を避ける

地震リスクが不動産投資に与える影響として、建物の損壊や倒壊に加えて、液状化現象も考慮する必要があります。立地を選ぶ際には、液状化しやすい土地を避けることが有効です。たとえば、液状化しやすい立地としては、埋め立て地や干拓地などが挙げられます。 

一方で、海から離れた内陸部でも液状化現象が発生することがあるため、注意が必要です。液状化しやすい立地を見抜くのは意外に難しいですが、国土交通省が提供する「重ねるハザードマップ」の「都道府県液状化危険度分布図」機能を使うと、視覚的にリスクを確認することができます。 

この機能を使って、たとえば東京都の液状化危険度を調べると、以下のように表記されます。紫や赤で示されたエリアは液状化の危険度が高く、黄色や灰色で示されたエリアは液状化の危険度が低い傾向があります。 

 

また、国土交通省の提供する「不動産情報ライブラリ」でも、その地域の液状化危険度が確認できます。使い方は「トップページ＞地図表示＞防災情報＞地形区分に基づく液状化の発生傾向図」の階層で検索していく流れです。 

 

ただし、大都市には液状化の危険度が高い地域が多いため、液状化を過度に気にしすぎると、立地の選択肢が狭まってしまいます。 

政府地震調査研究推進本部の解説によれば、一般的な液状化現象では、一定期間が経つと地層の水が抜けて、元の状態に近い支持力を取り戻すことが多いとされています。このことを踏まえ、リスクと入居者ニーズのバランスを考慮しながら、立地を選ぶことが重要です。 

対策6.火災危険度の低い地域を選ぶ

不動産投資における地震リスクでは、建物の損壊や倒壊に注目しがちですが、火災の被害にも注意が必要です。大地震が発生すると、多くの地点で同時に火災が起こり、その地域の消防力が不足することがあります。その結果、特に住宅密集地では大規模な火災の危険性が高まります。 

消防庁によると、東日本大震災時に発生した火災の過半数が「電気関係」が原因だったとのことです。不動産投資の物件で電気関係の火災を防ぐためには、以下の対策が考えられます。 

• 耐震性の高い物件を選ぶ 
• 感震ブレーカーを設置する 
• 住宅用火災警報器を設置する 
• 住宅用消火器などを設置する　など 

消防法により、賃貸物件には火災報知器や消火器の設置義務があります。不動産のオーナーはこの義務を果たすと共に、これらの設備の点検や交換を適切に行うことが重要です。 

また、不動産投資の物件選びでは、その地域の火災危険度を把握した上で選択することも有効です。たとえば、2つの候補地がある場合、より火災危険度の低い立地を選ぶことで、地震による火災リスクを軽減することができます。 

その地域の火災危険度を知る方法として、先述の国土交通省が提供する「わがまちハザードマップ」を活用することができます。使い方は「トップページ＞地域選択＞地震防災・危険度マップ情報＞火災被害マップ」の階層で検索していくと、指定した地域の火災危険度を確認することができます。 

 

対策7.投資する地域を分散させる

不動産投資における地震リスクを軽減する方法として、投資する地域を分散させる方法があります。複数の物件を所有する場合、1つの物件や地域に集中して投資するのではなく、異なる物件や地域に分散して投資することで、特定の物件が損壊や倒壊した際の影響を軽減することができます。これにより、地震によるリスクを分散し、投資全体の安定性を高めることが可能です。 

たとえば、ワンルームマンションを3戸所有する場合でも、異なる地域の物件を所有していれば、そのうちの1戸が損壊したりや倒壊したりしても、残りの2戸から引き続き家賃収入を得ることができます。 

また、地域の分散には、離れた地域で分散させる方法（例：東京、大阪、福岡など）と、比較的近い地域で分散させる方法（例：東京23区内の江東区、渋谷区、杉並区など）があります。離れた地域で分散させた方が地震リスクを確実に抑えやすいですが、一方で、比較的近い地域で分散させた場合は、効率的に物件を管理しやすいというメリットがあります。 

対策8.信頼できる不動産会社のサポートを受ける

ここまで見てきたように、不動産投資における地震リスクへの対策には、多くの手段があります。しかし、不動産投資初心者が、自分だけで適切な対策を行うのは難しいかもしれません。そのため、信頼できる不動産会社のサポートを受けながら、物件の購入と対策を同時に進めていくことが現実的な対処法です。 

地震リスクの対策をしっかりサポートしてくれる不動産会社を判断するためには、目安として、その会社が地震リスクに関する情報発信をしているかどうか、営業担当者に地震リスクに関する質問をしたときにどんな回答をするかを確認するといいでしょう。 

また、担当者に物件情報と共に、対象地域の地震の危険度や液状化のしやすさなどの情報を提供するよう依頼してみるのも一案です。しっかり対応してくれた不動産会社は、信頼できる可能性が高いです。 

地震で入居者や通行人が被害を受けた場合、責任を追及されるおそれがあるので要注意

ここまで紹介してきたような対策を講じていても、地震で建物が損壊するなどして、入居者や通行人などに被害が及んでしまうと、建物所有者（不動産のオーナー）が損害賠償責任を負う場合もあります。たとえば、以下のような場合です。 

オーナーが物件の問題を放置していた

地震によって建物や付属物が壊れ、入居者や通行人などがけがをしたり、亡くなったりした場合、通常であれば不動産のオーナーに責任が及ぶことはありません。しかし、地震の被害を受ける前から建物や付属物に問題があると知っていて、それをオーナーが放置していた場合は、賠償責任を追及されるおそれがあります。 

たとえば、築古物件の躯体が著しく傷んでいて危険であると知っていた場合に、地震によって建物が倒壊し入居者がけがをすると、オーナーは賠償責任を追及される可能性があります。また、外壁が老朽化して危険な状態を放置していた場合、地震でそれが崩れて通行人がけがをすると、賠償責任を問われる可能性があります。 

施工不良が原因で被害が起きてしまった

施工不良が原因で入居者や通行人に被害が及んでも、オーナーが賠償責任を負う場合があります。たとえば、手抜き工事で構造体の強度が基準よりも低く、建物が倒壊して入居者が被害を受けた場合、まずは建築請負会社が責任を問われます。 

一方、民法第717条では、所有者（オーナー）の「工作物責任」を定めています。これは、土地の工作物（物件）設置または保存に瑕疵があり、そのために他人に損害を与えた場合、その工作物の所有者は、たとえ無過失であっても責任を負うというものです。つまり、施工不良が原因で被害が出た場合であっても、オーナーは「施工業者がやったことだから無関係」とは言えないということになります。 

だからこそ、適切なサポートをしてくれる不動産会社が不可欠

先述のように、地震は自然災害であり、入居者や通行人などが被害を受けても不可抗力のため、通常であればオーナーが責任を問われることはありません。しかし、適切な施工や管理をしていなかった場合や、被害の原因が物件の欠陥にあった場合などは、オーナーも責任を問われるおそれがあります。 

しかし、専門知識のないオーナーの場合、どのような物件管理が適切か、取得した物件に施工不良などの欠陥があるかを自身で判断することは難しいでしょう。 

だからこそ、不動産投資には適切なアドバイスとサポートをしてくれる不動産会社・管理会社の存在が不可欠です。不適切な施工・管理によって損害賠償を請求されることがないよう、信頼できるパートナーを選びましょう。 
 

まとめ：正しく対策を実行すれば、地震リスクは怖くない

この記事では、不動産投資における地震リスクについて解説してきました。過去の大地震のデータから見ても、高い賃貸需要が見込めるような作りのマンションで、深刻な被害を受けたものはごく一部です。万が一建物が被害を受けたとしても、保険に加入するなどの適切な対策を講じることで地震リスクは抑えられます。 

不動産投資の地震リスクは正しく認識し、対策することが重要です。正しい知識を押さえながら物件やパートナー選びを進めましょう。