毎年、7月頃になると新聞やテレビで「中央区銀座の鳩居堂前の路線価が過去最高！」 というニュースが目に入ってきます。

土地の値段に関する話題には、路線価、公示地価、基準地価など様々な単語が使われています。なぜ、同じ土地の値段なのに呼び方が違うのでしょうか。そもそも路線価、公示地価、基準地価はいずれも公的機関が公表している「土地の値段」ですが、何が違うのでしょうか。

今回は、路線価、公示価格、基準地価について詳しく解説していきます。

公示されている土地の値段の種類

公的機関が公表している土地の値段はひとつではなく、以下の3種類があります。

• 路線価
• 公示地価
• 基準地価

いずれも、実際に取引される土地の価格、いわゆる実勢価格とは違っています。それぞれの違いを下記にまとめました。

では、それぞれの土地の価格を詳しく見ていきましょう。

路線価とは

路線価とは、道路に面している土地の1平方メートルあたりの評価額のことで、土地にかかる税金を計算するための基準となるものです。相続税や贈与税の算出に使われる「相続税路線価」と、固定資産税や都市計画税などの算出に使われる「固定資産税路線価」の2つがあります。

路線価の概要と公表時期

土地の相続税や贈与税がいくら掛かるかは、この路線価をもとに計算されています。路線価の調査地点は約33万6000地点で後述する公示地価の地点と比べ約16倍と多いのが特徴です。路線価は公示地価の約8割が目安とされています。毎年7月1日に公表されます。

路線価の調べ方

路線価は、国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」で公開しているので、誰でもかんたんに調べることができるようになっています。

路線価は、主に市街地にある宅地の評価に適用されます。しかし、国内すべての土地で路線価が定められているわけではないので、調べたい土地に路線価が設定されていないときは、「評価倍率表」を使い、計算します。

実際の調べ方

1. 国税庁のホームページにアクセスに、調べたい都道府県を選択します。
2. 「路線価図」の項目をクリックします。
3. 市町村が表示されるので、調べたい場所をクリックすると路線価図が表示されます。

地図が出てきましたが、数字、アルファベット、記号が掲載されているのでこれらを読み取る必要があります。

○や◇などに二重線が書かれているので、これらを見ると、その地区がひとめでわかるようになっていて、普通住宅地区なのか繁華街地区なのかがすぐに把握できます。

たとえば、記号の中に「500A」と書かれていれば、「1㎡あたりの路線価が50万円」で、さらにAが付いているので借地権割合は90％ということがわかります。なお、詳しい見方は国税庁のホームページに掲載されていますので参照してください。

公示地価とは

1969年に施行された「地価公示法」に基づき、「一般の土地の取引価格に対して指標を与え、公共用地の取得価格の算定に資するとともに、不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合の規準等となることにより、適正な地価の形成に寄与することを目的」とされています。

公示地価の概要と公表時期

公示地価とは要するに1㎡当たりの土地の価値のことで売買するときの基準となるものです。2人以上の不動産鑑定士が鑑定し決定されることが特徴です。しかし、地方では明らかに高いところもあり、価格の参考にならない場合もあるので注意が必要です。毎年3月下旬に公表されます。

公示地価の調べ方

国土交通省のサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を利用します。

調べ方は

1. 国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にアクセスします。
2. 調べたい不動産がある都道府県・市町村を選択します。
3. マップが表示されたら調べたい土地のある市町村を選びます。
4. 「検索条件指定」の画面が出てくるので、対象、調査年、用途区分、地価を選択し、検索をクリックします。選択しないと、全ての区分が検索対象となります。

検索条件について詳しく見ていきましょう。

対象

国交省の発表する地価公示のみ、都道府県の発表する基準地価のみ、またはその両方を検索するかを選択できます。よくわからなければ「両方」を選択します。

調査年

調査結果を年度別に表示することができるので、過去からの推移を検索したい場合はこちらを選びましょう。過去のデータが必要なければ「最新調査年のみ」にチェックを入れます。

用途区分

調べたい土地の用途が選択できます。種類は住宅地、宅地見込地、商業地、準工業地、工業地、市街化調整区域内の現況宅地、市街化調整区域内の現況林地（地価公示のみ）、林地（都道府県地価調査のみ）です。家を建てたいときは「住宅地」になります。

地価

1㎡あたり○○円から○○円までの公示価格の土地を調べたい」といったように、上限価格を決めているときに便利に使えます。

基準地価とは

基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点における全国約2万地点の基準地の1㎡当たりの土地価格のことです。公示地価と同様に不動産鑑定士が価格を算定しますが、基準地価の場合は1名以上という点が異なります。公示地価と基準地価で重複して鑑定する土地もあり、半年ごとに土地の評価を確認することもできます。

基準地価の概要と公表時期

基準地価の正式名称は「基準地標準価格」で、毎年9月下旬ごろに公表されます。

基準地価の調べ方

基準地価は、地価公示と同じく国土交通省ホームページの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」、または土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」でも調べることができます。

「不動産取引価格情報検索」を使うと、北海道、東北、関東、中部、近畿、中国、四国、九州 沖縄といった地域別の変動率や平均価格、地価変動率の推移、上昇率順位表のほか過去の数値なども調べることが可能です。

公示価格と実勢価格の違い

公示価格とは国土交通省が調べた1㎡当たりの土地の価値ですが、実際に取引される際の実勢価格とは大きく乖離するケースもあります。定価が決まっていても、需要と供給のバランスが取れなければ、定価よりも高くなったり、安くなったりしてしまうのです。

公示価格と実勢価格に乖離が生じる理由

公示地価はあらゆる不動産評価の基準になり、実勢価格もこの公示地価をベースに設定されています。しかし、実際に取引された価格となる実勢価格は、株式や為替のように常に変動します。

たとえば、近くに新駅や大型ショッピングモールが開業すれば生活が便利になるので、当然、その一帯の土地が値上がりします。逆に、大型ショッピングモールがなくなれば、不便になり、土地が値下がりしてしまいます。このように土地周辺の状況や状態などによって価格が上下してしまうのです。

実勢価格の目安を知る方法

実勢価格は、立地だけではなく、形や方角などさまざまな要因が絡み合って価格は決まります。実際に土地の売買が行われた価格となるため、不動産会社のサイトに掲載してある価格は実勢価格ではありません。

たとえば、2,800万円で売り出されていた土地があるとします。しかし、実際に2,500万円で売買が成立した場合には、実勢価格は2,500万円となります。

では、実勢価格の目安はどうやって調べればいいのでしょうか。

路線価から実勢価格の目安を計算する

路線価を用いて実勢価格の目安を計算することができます。また、路線価は毎年見直しが行われているので、実勢価格を調べるには最適です。しかし、この計算の数字はあくまでも目安となり、その価格で必ず売却できるわけではありません。

土地の実勢価格の目安=路線価評価額（㎡単価）÷0.8×1.1×面積（㎡）

たとえば、路線価50万円の場所に、100㎡の土地がある場合、上の計算式にあてはめてみると、下記のようになります。

50万÷0.8×1.1×100＝6,875万円

不動産会社の査定を利用する

不動産会社では無料で査定をしてくれますので、実勢価格を調べるよう依頼するのも一つの方法です。実は、不動産業者のみが使える「不動産取引情報提供サイト（REINS Market Information）」があります。レインズと呼ばれていますが、ここには売り出し中の不動産や、過去の成約事例がほぼ掲載されているので、実勢価格の目安を知ることができます。ただし、一般の人はレインズの中に入っている実勢価格を見ることができません。

また、そのほかにも方法があります。それは国土交通省が運営している「土地総合情報システム」は直近5年間の売却事例を管理しているサイトを使う方法です。こちらは一般の人でも利用ができます。

機能は、「不動産取引価格情報検索」と「地価公示・都道府県地価調査」、「不動産取引価格アンケート回答」の3つですが、「不動産取引価格情報検索」では、土地、土地と宅地、中古マンション、農地、林地を調べることができます。

土地相場の調べ方は以下になります。

1. 土地総合システムにログインして「不動産取引価格情報検索」をクリック
2. 時期・地域・種類を選択します。
3. 時期は四半期単位で選択可能です。戸建て情報が知りたいなら「宅地」か「土地と建物」を選択してください。
4. 検索結果が出てくるので確認します。

まとめ

土地の売買を考えているなら、公的機関が公表する最新の土地価格を知っておくことが重要です。もちろん、土地の価格の目安は不動産業者から知ることができますが、土地の価格を決める元となっているのは以下の3つです。

• 路線価
• 公示地価
• 基準地価

いずれも取引に役立てるために公的機関が公表する土地の価格ですから、土地の価格をおおまかに把握するのにも便利です。今回紹介した中から自分の目的に合った土地価格を活用しましょう。

ベルテックスでは、不動産投資の専門家による無料オンラインセミナーを開催しています。ご自宅からオンラインでご参加いただけますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。