人は歳を重ねるごとに様々なライフイベントを迎え、ライフスタイルの変化とともに住環境も変わりゆくものです。 住環境の変化にはそれぞれの事情がありますが、居住中のマンションを売却して新居への住み替えを検討する人もいらっしゃるのではないでしょうか。 また、投資用マンションを保有している人なら売却益を狙って、マンションの売却を検討している人もいるでしょう。

そんな方へ向け、この記事ではマンション売却に関する基本的な流れや、みなさんの「費用はいくら？」の疑問にお答えします。

マンション売却は半年前には準備を開始しよう

所有するマンションを売却するためには、多くの方が不動産会社へ買主探しの仲介を依頼することになるでしょう。マンション売却に向けて動き始める前に念頭に置いておきたいのは、不動産会社へ仲介を依頼後、実際に引き渡し完了までの期間を平均すると約半年ほどかかることです。 そのため売却したい時期が決まっている方は、逆算して半年前には売却の準備を開始しましょう。 だだし、この期間は売却活動が順調に進んだ場合における目処で、買主が見つからない場合は1年以上かかることもあります。

マンション売却にはまず必要な書類を揃えよう 　

マンション売却をするためには、まず必要な書類を揃えることから始めましょう。 まずは、売却時の重要書類である登記済証（登記情報識別通知）について説明します。

登記済証（登記情報識別通知） 　

登記済証とは、不動産の登記名義人が所有者であることを公的に証明する書面です。 不動産購入時に所有権を取得したことを法務局で登記し、完了の際に法務局から「登記済権利証」が発行されます。権利を主張する目的であることから、別名「権利証」とも呼ばれています。 2005年3月以降は登記済権利証に代わり、12桁の英数字を組み合わせた「登記識別情報通知」が新たに発行されるようになりました。 使用目的は登記済権利証と変わりはありませんが、不動産を購入した時期により登記名義人はどちらかを所有しています。

契約時に必要な書類 　

次にマンション売却の各契約シーンで必要となる主な書類を下記に挙げてみましょう。

1.不動産会社との媒介契約時に必要な書類
・本人確認書類
・登記済証（登記情報識別通知）
・ローン残高証明書・返済償還表
・購入時の不動産売買契約書・重要事項説明書
・管理費・修繕積立金の金額が分かる書類

その他、下記の書類もあると望ましいです。

・購入時のパンフレット・販売図面・建築図面
・マンション管理規約・使用細則
・リフォーム履歴の確認がとれる書類
・固定資産税・都市計画税の税額が記された書類

2.買主との不動産売買契約時に必要な書類
・印鑑証明書（3ヵ月以内に発行したもの）
・本人確認書類
・登記簿謄本
・固定資産税納税通知書

決算・引き渡し時に必要な書類

買主への決済・引き渡し時に必要となる主な書類は下記の通りです。

1. 本人確認書類(3ヵ月以内に発行したもの)
2. 住民票
3. 登記済証（登記情報識別通知）
4. 付帯設備表
5. 物件状況確認書
6. マンション管理規約・使用細則
7. 設備などの取扱説明書
8. 固定資産税評価証明書
9. 抵当権抹消に必要な書類
10. 通帳

マンション売却の流れ簡単7つのステップ 　

必要書類が揃ったら、実際にマンション売却の全体像を7つのステップに分けてみていきましょう。 ステップ1から6までが先述した引き渡し完了までの約半年間の流れ、7は売却後の内容となります。

ステップ1: 不動産会社に査定をお願いする 　

まずは、複数の不動産会社へ物件査定をお願いしましょう。査定の申請フォームに従って物件情報などを入力・送信すると、査定結果を電話。またはメールで伝えてくれます。
査定方法には「机上査定」と「訪問査定」がありますが、トラブル回避のためにも訪問査定がお勧めです。アピールポイントとなる日当たりや風通し、使用状況やリフォーム履歴などを実際に見てもらいましょう。
不動産会社の実績や力量により、査定額に差が生じる場合があります。最低でも3社以上の査定を受け、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

ステップ2: 査定を受けた会社と媒介契約を結ぶ 　

査定依頼後に仲介を依頼する不動産会社を選んだら、次のステップは媒介契約の締結です。 担当者の不動産に関する知識や売却査定額の根拠などをもとにお付き合いする会社を決めますが、不動産会社によって売れるまでの期間や成約価格に差が生じるため、慎重に選択することが求められます。交渉が上手く、信頼のできる営業担当者を探しましょう。

媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類あります。一般媒介の場合、複数の不動産会社へ仲介を依頼することが可能です。 どの契約を締結するべきか迷ったら、「専任媒介」にしておくとよいと言われていますが、それぞれのメリット・デメリットを考慮し、自身の売却スタイルに合う契約を結びましょう。

ステップ3: 価格を決めていざ売り出し 　

媒介契約を締結したら、いよいよ価格を決めて売り出し開始です。 売主の立場としては、少しでも高く売却したい気持ちがあると思いますが、相場よりも高めに設定する時は売却活動が長期化することを視野にいれておきましょう。
現在の集客方法は、9割以上がインターネットによるポータルサイトからの反響です。適正価格が3,000万円前後の場合、検索に絞り込めるように2,990万円にするなどの工夫をします。 また、反響を受けるためには、住みたいと思える明るく綺麗な物件写真を掲載し、設備や駐車場などの情報をアピールポイントとして記載してもらうよう不動産会社へ伝えておきましょう。

ステップ4: 購入希望者に内覧してもらう 　

次は、ポータルサイトから反響が入った購入希望者に部屋を内覧してもらいましょう。 内覧時に重要なことは、臭いや汚れに気を付けてなるべく生活感を無くすことです。 第一印象である玄関、キッチンや洗面所などの水回りは特に重点的に掃除しておきましょう。売り出す物件が空き家の場合には、オシャレなインテリア家具などを配置しておくと、購買意欲アップに効果的です。
内覧後は不動産会社へ購入希望者の意見や感想を聞くようにして、早期売却に繋がるよう改善できるところを見直していきましょう。

ステップ5: 買主と価格交渉をして契約へ 　

買主となる購入希望者から、価格交渉されることがあります。 売却希望額を大幅に下回りそうな時は、折半すべき管理費や修繕積立金、固定資産税を負担するなどの姿勢をみせると、柔軟な対応で印象がよくなります。 また、設備を新調するなど引き渡し前にリフォームすることを提案してみるのも良いでしょう。購入希望者からの交渉には、なるべく応えて契約に結びつけたいものです。

契約書や重要事項説明書の内容をしっかりと理解し、少しでも疑問がある場合は不動産会社へ確認してください。 内容が曖昧なまま契約を締結すると、後に膨大な違約金に繋がってしまうことがあります。

ステップ6: 売買契約で決めた日に物件を引き渡す 　

売買契約から物件の引き渡しまでは、約1ヵ月です。 買主は一般的にローンを組んで住宅を購入するので、この1ヵ月の間に金融機関との金銭消費貸借契約を結び、ローン本審査の承認を得ます。
決済は売主・買主・不動産会社・司法書士が集まり、買主の融資先である金融機関で行うことが多いです。 決済で残金の支払いとともに所有権移転手続きが行われ、司法書士への報酬や不動産会社への仲介手数料を支払います。その後、各種確認を済ませ、鍵を引き渡したら完了です。

ステップ7: 売却益に対して確定申告をする

マンションの売却益は、課税所得の対象となるため確定申告をしなくてはいけません。 毎年1月1日～12月31日の間に発生した所得分を翌年2月16日～3月15日の期間内に申告手続きを行います。
もしも申告を忘れてしまうと、遅れた分のペナルティにあたる税金が上乗せ請求されることがあるため注意が必要です。 また、売却益がなくても、税金を抑えるために国が定める「特例」を使いたい場合は、必ず確定申告をしましょう。

マンション売却ではどれくらい費用がかかるの？

マンション売却には、物件の成約価格の5～7％程度の費用が発生すると言われています。 支払いが必要となる費用をみてみましょう。

売却でかかる諸費用について

・仲介手数料
一般的にやりとりされる仲介手数料は「売却価格（税抜）×3%+6万円+消費税」で、宅建業法で定められた上限額です。3千万円の物件が売れると、100万円程度の仲介手数料がかかり、諸費用の中でも支払うウエイトが大きい項目です。

・一括繰り上げ返済の銀行手数料
住宅ローンの残債がある方は決済までに、あるいは決済と同時に完済する流れとなります。 残債の全額を一括で繰り上げ返済するためには、銀行へ手数料の支払いが必要です。借入先の金融機関によって手数料に違いがありますが、0～5万円程度になります。

・司法書士報酬
住宅ローンの残債を完済後は、抵当権抹消登記が必要となります。抹消登記は司法書士が代理で行うため、手数料代わりの報酬を支払わなくてはいけません。報酬相場は、1～3万円程度です。

・その他費用
管理費や修繕積立金の未納分、引っ越し代、ハウスクリーニング代などが必要に応じて発生します。

売却にかかる税金について

・所得税および住民税
前章ステップ7で説明した通り、マンションの売却益が発生すると譲渡所得となり所得税・住民税が課税されます。2種類の税金はマンションの所有期間によって課税率が異なり、基準となる5年を超えるか否かがポイントです。

・5年を超える長期譲渡所得の場合
所得税：15.315%、住民税：5%、合計：20.315%

・5年以下の短期譲渡所得の場合
所得税：30.63%、住民税：9%、合計：39.63%
※上記には、2013年1月1日～2037年12月31日までの期間に課される「復興特別所得税」を含みます。

・登録免許税
抵当権抹消登記には、登録免許税が必要となります。 こちらは不動産の数に対して金額が計算され、1個当たり1,000円の収入印紙で納める仕組みです。 分筆した複数の土地を売却した場合は、複数の土地の数×1,000円の収入印紙が必要になります。

マンション売却に最適なタイミングはない

売主心理としては、マンションを最適なタイミングで損なく売却したいと思うでしょう。 しかし、この時期に売り出したら高く売れるなど、明確に良いとされているタイミングは特にありません。

不動産の繁忙期である1～3月でも売れ残ることもあれば、閑散期と言われる6～8月にすぐに売れることもあります。 最適なタイミングを狙って待機している間に住宅ローンの金利上昇などが起こると、需要が急降下してしまいかねません。

マンション売却がうまくいかなかったら？

マンション売却では、需要がない物件は何ヶ月も買い手が見つからないこともあります。 そんな時こそ不動産会社は既存顧客や取引先からの紹介など、腕の見せどころと言えるでしょう。 また、成績が良い営業担当は、売れやすくするために一部リフォーム提案を行うなど、売却のために積極的に動きます。 もし、市場相場に沿った価格設定で売り出しをしているにもかかわらず、スムーズに売却ができていない方は、一度依頼する不動産会社を考え直すのも手です。
ベルテックスは、知識豊富な営業担当と会社としてこれまでに培ってきた実績があるので、不動産売却で悩んでいる方はぜひ一度ご相談下さい。リノベーションや不動産コンサルなど幅広い業務内容に携わっているため、様々な視点からのアドバイスをさせて頂きます。

まとめ

この記事では、マンション売却の基本的な流れを7つのステップに分けて説明しました。マンションの売却を検討している人は売却までの期間が約半年かかることを考慮して、問題が起こった際にも素早く対処できるよう、前倒しで早めの行動を取るように心がけましょう。ベルテックスでは、不動産投資の専門家による無料オンラインセミナーを開催しています。ご自宅からオンラインでご参加いただけますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。