近年、不動産投資における融資審査が厳格化され、ローンを組むことが難しくなっています。そのような状況の中で良い物件を見つけたときにチャンスを逃さず購入するためには、不動産投資ローンの融資に積極的な銀行を把握しておくことが大切です。

今回は不動産融資に積極的な銀行、不動産投資の融資の審査基準、金融機関から融資を受けるためのポイントについて解説していきます。

不動産融資に積極的な銀行は減少傾向？

最近は、2018年以前と比べて不動産融資に積極的な金融機関は減ったといわれています。なぜ融資環境が厳しくなったのでしょうか。その理由を説明します。

かぼちゃの馬車事件の影響

不動産投資の融資環境が大きく変わるきっかけとなった「かぼちゃの馬車事件」とはどんな事件だったのでしょうか。

「かぼちゃの馬車」は、株式会社スマートデイズがサブリース事業で展開していた女性向けシェアハウスのブランド名です。サブリース事業というのはサブリース業者や管理会社などが不動産のオーナーに対して、毎月の家賃を保証する仕組みです。オーナーになれば自らが入居者探しをする必要なし、空室リスクもなし、賃貸物件の運営・管理も不要という、いわばおいしい話だったのです。

2015年、株式会社スマートデイズは「30年間家賃保証」を謳い、年8％以上の利回りを保証する「かぼちゃの馬車」を積極的に展開しました。 安心安全と思われた「かぼちゃの馬車」でしたが、実態は入居率が40％程度と低く、サブリース事業の赤字が拡大していきました。

そして、2018年1月、スマートデイズからの賃料の支払いが停止し、5月には破産してしまいました。 スマートデイズから物件を購入していた人の中には自己破産をしてしまう人もいたようです。 この事件をきっかけに多くの金融機関が不動産投資の融資に消極的になったと見られています。

消極的な態度を取る金融機関が増加傾向

金融機関における不動産業向け貸出は2014年からうなぎ登りの増加傾向にありました。ところが、金融庁による「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」からもわかるとおり、2018年にスルガ銀行による問題が出てからは急激に融資を縮小する金融機関が増えました。

次々と不動産会社による不適切行為が見受けられたため、金融庁が一部業務停止を含む業務改善命令を発出するなどしたため、個人による投資用不動産向け融資が引き締め傾向にあるのです。「かぼちゃの馬車事件」から審査が厳格化され、融資を受けにくくなっているのです。

さらに長引くロシアによるウクライナ侵攻、アメリカで相次ぐ銀行破綻、国内の物価急上昇と様々な要因から今後も金融機関の融資の縮小が進むのではという見方もでています。

フルローンの審査は厳格化している

前述した通り、「かぼちゃの馬車事件」が社会問題化して以降、不動産投資の融資審査が厳しくなっています。厳しくなった審査基準としては、物件価値・事業計画・申込者の収入や財産などが考えられ、フルローンの融資も難しくなっています。

例えば、金融庁の調査によると、「物件の購入金額の一部を顧客の自己資金で賄わせているか（＝フルローンではない）」の問いに対して、大半の金融機関が「一部を自己資金で賄わせている」と回答しています。

物件の種類によって傾向は異なる

全体的な傾向を見ると不動産投資ローンの融資は厳しくなり、融資に積極的な金融機関は減りました。ただし、物件の種類によって融資審査のハードルが違うというのが実情です。

例えば、物件の融資審査が厳しい傾向にあるといわれるのが、アパートや一棟マンションなどです。一棟物件は億円単位など購入価格が高いケースが多く、融資を行う金融機関が負うリスクも高いため、自ずと融資審査も厳しくなります（求められる自己資金の相場は物件価格の1〜2割程度と言われています）。

一方、区分マンションは比較的少額の自己資金でも融資を受けやすい傾向にあります。ただし、融資審査のハードルが低いのは、あくまでも申込者の属性が高い場合に限られます。

金融機関の種類別の審査の傾向

不動産投資ローンを取り扱っている銀行は、全国に展開するメガバンクから店舗を構えないネット銀行までさまざまな種類があります。ここからはメガバンクやノンバンクといった6種類の金融機関の不動産融資への積極性と審査の傾向を解説します。

メガバンク

・金利相場：1～2％前後
メガバンクとは、総資産がおよそ1兆ドル以上の巨大な銀行グループのことで、「みずほフィナンシャルグループ（FG）」「三菱UFJフィナンシャル・グループ」「三井住友フィナンシャルグループ」が3大メガバンクと呼ばれています。

日本全国に支店があり、普段の生活にも深く関わっていますが、個人投資家が初めての不動産投資で融資を申し込んだとしても融資は難しいと考えた方がよいでしょう。メガバンクは資産家や企業への融資を重視する傾向があるため、融資範囲は全国と広いですが、融資審査が厳しいという特徴があります。

地方銀行

・金利相場：1.5～4.5％前後
地方銀行は自行の営業エリア内を中心に営業活動を行っているため、不動産投資に向けた融資も積極的に行っています。

前述したスルガ銀行も地方銀行の1つです。 投資する物件があるエリアや自分が住んでいる地域によって、利用できる地方銀行が異なります。メガバンクに比べて審査の難易度は低い傾向にありますが、金利は高くなることがあります。地方銀行によってはある程度の自己資金や収入は必要となります。

信用金庫・信用組合

・金利相場：2～3％前後
信用金庫・組合は地方銀行よりさらに融資エリアが狭くなり、市町村というように限定されているのが特徴です。そのため、融資エリアに居住もしくは勤務している人しか口座開設もできません。信用金庫よりも信用組合のほうが、小規模な事業者に対しての金融サービスを行っています。

個人投資家でも利用しやすく、他の金融機関では融資を受けられなくても地域に根付いた信用金庫や信用組合であれば相談に乗ってもらえるかもしれません。

ネット銀行

・金利相場：1～10％前後
ネット銀行は店舗がないインターネット取引のみの銀行のことです。店舗はインターネット上だけですから、審査の申し込みや結果の報告、契約の締結が全てオンラインで完結するため、店舗に足を運ぶ必要がありません。

他の銀行に比べて金利が低いのが特徴ですが、ネット銀行によって金利や条件が異なるので注意が必要です。

ノンバンク

・金利相場：2％前後
ノンバンクとは融資業務に特化した銀行以外の金融機関のことです。銀行とは異なりますが、クレジットカード会社、信販会社、消費者金融などがあります。不動産投資ローンの融資に積極的なノンバンクとしては、セゾンファンデックスや三井住友トラストL＆Fなどがあげられます。

ある程度収入が安定している方なら融資は受けやすいでしょう。融資業務に特化しているだけあって融資は受けやすいものの、その分金利が高く、大きな担保が必要になるケースもあります。申し込みから審査完了までが早く、また、融資エリアは全国の主要都市と広めに設定されています。

日本政策金融公庫

・金利相場：1～2％前後
日本政策金融公庫とは、中小企業・個人事業主などの支援を目的とした低金利で融資を行う政府系金融機関です。2008年、「国民生活金融公庫」、「中小企業金融公庫」、「農林漁業金融公庫」、「国際協力銀行」の4つの政策金融機関が統合されて、日本政策金融公庫となりました。

政府出資の金融機関のため、投資目的の融資は原則できませんが、不動産投資目的ではなく不動産賃貸事業を営むことを目的とすれば「事業」となるので融資対象になります。

不動産投資ローンに積極的な銀行やノンバンク

同じ種類の金融機関でも、不動産投資の融資への積極性は異なります。一般的に、不動産投資の融資に積極的だといわれている銀行やノンバンクを紹介します。

りそな銀行

「不動産投資ローンの審査が厳しい」といわれる都市銀行の中でも、りそな銀行は比較的融資に積極的といわれています。

りそな銀行の不動産投資ローンの大きな特徴は、個人事業主のオーナー向き、法人化しているオーナー向きの2種類の商品を用意していることです。

・個人事業主向き：保証会社非保証
・法人向き：資産管理会社タイプ

上記のうち、個人事業主向きの不動産投資ローンの詳細は以下の通りです。

サービス名	りそなアパート・マンションローン（保証会社非保証）
融資期間	1年以上30年以内（1年単位）
融資額の範囲	100万円以上3億円以内（1万円単位）
融資可能年齢	20歳以上70歳未満（最終返済時：80歳未満） *団信に加入する場合
備考	・連帯保証人は原則不要 ・変動金利型は固定金利選択型に変更可

オリックス銀行

オリックス銀行も、不動産投資ローンに積極的といわれている金融機関の一つです。自社で不動産投資に特化したオウンドメディア「manabu不動産投資」を運営していることからも、この分野を重要視していることがわかります。

オリックス銀行の不動産投資ローンは区分マンションでも利用されていますが、一棟物件を初めて購入する場合も利用しやすいといわれています。原則として、提携の不動産会社経由でのみ融資の申し込みを受け付けています。 

サービス名	不動産投資ローン
融資期間	1年以上35年以内（1カ月単位）
融資額の範囲	1,000万円以上2億円以内（10万単位）
融資可能年齢	20歳以上60歳未満（最終返済時：80歳未満）
備考	・ローンが使えるエリアは、原則として、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市 （※アパート〈１棟〉は主要な地方都市で使える可能性あり） ・原則、同一勤務先に3年以上勤務している方 ・原則、前年度の税込み年収（自営業の方は所得）が500万円以上

スルガ銀行

不動産投資ローンの融資引き締めのきっかけを作ったスルガ銀行ですが、現在では業務改善計画を示して新規融資が可能な状況になっています。スルガ銀行の不動産投資ローンの特徴は、「融資限度額が10億円以内」と他の金融機関よりも高い設定になっていることです。

注意点として、借入れ利率の範囲が広いため、他の金融機関よりも割高な利率になる可能性があることが挙げられます。ちなみに、2023年5月10月時点の年率は1.5〜4.1%となっています。

サービス名	投資用不動産ローン
融資期間	35年以内
融資額の範囲	10億円以内
融資可能年齢	20歳以上65歳未満（最終返済時：82歳未満）
備考	・団体信用生命保険付きの場合、最高は4億円まで申込み可能 ・居住用物件をはじめ、オフィスや一棟ビルにも使える

イオン住宅ローンサービス

イオングループ傘下のイオン住宅ローンサービスは、1999年に投資用マンションローンを扱う会社として設立されました。現在でも投資用マンションを購入したい会社員の融資に強い金融機関として知られています。

なお、イオン住宅ローンサービスの新規借入れの申し込みは、提携会社（不動産会社）経由のみとなっています。借り換えの場合のみ、個人で直接申し込むことができます。

サービス名	投資用マンションローン
融資期間	非公開
融資額の範囲	非公開
融資可能年齢	25歳以上55歳以下
備考	・ローンが使えるエリアは、東京都23区、神奈川県横浜市・川崎市の一部、大阪府大阪市内 ・前年度の給与収入が550万円以上 ・同一勤務先に勤続2年以上

セゾンファンデックス

ノンバンク系のセゾンファンデックスの不動産投資ローンは、銀行や地銀などよりも融資審査がスピーディです。申し込みから審査完了までの期間は、仮審査なら最短即日、本審査なら最短3営業日となっています。

また、他の金融機関では融資が難しい条件の物件でも、融資が可能なケースもあります（築古物件、狭小物件、借地権付き建物など）。

サービス名	不動産担保ローン 投資物件購入コース
融資期間	5〜30年
融資額の範囲	100万円〜5億円
融資可能年齢	20歳以上70歳以下（最終返済時：85歳未満）
備考	・ローンが使える賃貸物件のエリアは、首都圏、愛知県、近畿圏、主要地方都市など ・日本の永住権のない外国人も融資審査が可能

三井住友トラストL＆F

同じくノンバンク系の三井住友L＆F（正式名：三井住友トラスト・ローン&ファイナンス）では、不動産投資向けのアパートローンを用意しています。

メガバンクのイメージが強い“三井住友”が社名に付いているため、融資審査のハードルが高いというイメージをお持ちの人もいらっしゃるかもしれません。しかし実際には、幅広い層で融資審査を受けることが可能です。例えば、開業したばかりの個人事業主、勤務年数の短い会社員、契約社員、パート社員なども融資の対象となります。

サービス名	アパートローン
融資期間	新築物件：6年以上35年以内 中古物件：6年以上30年以内
融資額の範囲	3億円以内
融資可能年齢	団体信用生命保険の加入ありの場合、最終完済時81歳未満
備考	建ぺい率・容積率・接道などで問題のある既存不適格物件でも融資審査が可能

ソニー銀行

ソニー銀行は、投資用物件を購入したい人が直接、融資を申し込むことができません。同行と提携している不動産会社経由でのみ融資の申し込みを受け付けています。そのため、公式サイト上には不動産投資ローンの詳細が掲載されていません。

ソニー銀行の不動産投資ローン借入れ利率は低めの設定で、1.7 %台からとなっています（2023年5月時点/モゲチェック調べ）。

 

不動産投資に積極的な銀行を効率良く探すコツ

その金融機関が「不動産投資の融資に積極的どうか」は時期によっても変わるため、最新の情報を得ることが不動産投資に積極的な銀行を効率良く探すコツといえます。具体的な報収集の方法を２つ紹介します。

不動産投資家のコミュニティに参加する

不動産投資に関するノウハウを共有することを目的とした不動産投資家のコミュニティに参加することで、不動産投資に積極的な銀行の情報を得られる可能性があります。コミュニティでは主宰者を中心に、不動産会社、リフォーム業者、金融機関などについて、投資家同士で情報交換を行うこともよくあるからです。 最近どの金融機関や支店が融資に積極的か、好条件で融資を受けられる可能性が高いかなどという有益な情報を得られるかもしれません。ただし、不動産投資家のコミュニティの中には、初心者に相場より割高な物件を売りつけようとする悪質なコミュニティも存在するようなので注意しましょう。

提携する金融機関の多い不動産会社に相談する

不動産投資会社に相談すると、不動産投資に積極的な銀行を紹介してもらえる可能性があります。社歴が長く、取り扱い物件数の多い不動産投資会社なら、数多くの金融機関と提携していることもあります。

特に区分マンションを購入したい場合は、不動産投資会社に「好条件で融資を受けられる金融機関を紹介してもらえないか」と相談するとよいでしょう。提携している金融機関が多い不動産会社に相談することにより、有利な借り入れ条件で融資を受けられる可能性が高くなります。

不動産投資ローンの審査のポイント

投資用物件を購入するために借りるローンは「不動産投資ローン」です。家賃収入を得る収益物件の取得を目的に借りるローンのことで、しっかりとした事業計画や返済プランが求められ、住宅ローンよりも融資審査が厳しくなります。

では、ここから不動産投資に厳しくなった金融機関から融資を受けるポイントについて詳しく見ていきましょう。

重要視されるのは以下の2点です。

・本人の信用情報
・物件の収益性、立地

本人の信用情報とは、クレジットカードやその他ローンの利用歴、契約内容や支払い状況等の客観的な取引事実を登録したものです。もし、信用情報に滞納などの記録が残っていると、ローンやクレジットカードの審査に通りにくくなる可能性があります。登録された信用情報は5年保存されるケースが多いことも覚えておきましょう。

融資が通るかどうかは、物件の収益性の評価も大切ですが、重要視されるのは融資を申し込む人の「個人属性」です。不動産投資ローンにおける審査では、下記のポイントがチェックされます。

家族構成	同居家族の有無
居住環境	持ち家か賃貸かどうか
勤務先と勤続年数	職種や会社の規模、雇用形態、勤続年数等。公務員や大企業に勤める場合は信用度が高いと評価されます。 しかし、中小企業の場合は役職や勤続年数なども審査されます。 また、パート・アルバイト・フリーランスだと審査基準が厳しくなる可能性があります。
年収	重要視される審査基準となり、住宅ローンの審査基準よりも厳しくなります。
資産状況	自己資金はもちろん、土地や建物、株など「お金に変えられるもの」も資産ですから、資産があるほど信用度が高くなります。
他社からの借入情報	借入先が多い・借入額が多い場合は、融資を受けられないことがあります。
金融資産	預貯金、株、債券等

 

自分に合った不動産投資ローンを選ぶ

金融機関はお金を貸すのですから、当然、毎月返済ができるのかどうかをチェックします。融資の返済は長期になるため、たとえ現在の年収が高くても、将来的に保証されていないと安定性が低いと判断されてしまいます。

そのため、サラリーマンや公務員のほうが安定性があると見なされ、融資を受けやすくなるのです。勤務先が誰でも知っているような大手企業だとさらに評価がアップします。このことからローンが通りやすいとされるのは、大手企業のサラリーマンや公務員、医師や弁護士などです。ただし、会社員でない方、年収が低い方でも融資をしてくれる金融機関はあるので、根気強く自分に合った金融機関を探すことが大切です。

十分な自己資金を用意する

年収が低い場合、融資が通りにくい傾向にありますが、自己資金を多くすれば融資を受けられるケースもあります。物件の担保価値・融資を受ける人によって異なりますが、一般的には、物件価格の10〜20%程度を用意できれば審査に通りやすいといわれています（一棟物件の場合）。

ですから、5,000万円の物件の場合、500〜1,000万円程度を用意できればいいということになります。しかし、物件価値や本人の属性などによっても適切な自己資金額は異なるため、いくら用意すれば絶対に安心と言い切れるわけではないことも覚えておきましょう。

まとめ

金融機関の不動産投資ローンの融資は厳しい状況が続いているため、フルローンを利用することは難しいでしょう。しかし、長引く低金利の影響を受け、積極的姿勢に転換している金融機関も出てきています。

融資を受ける金融機関をどのように探せばよいかわからない場合は、豊富な実績を持つ不動産投資会社に相談してみるとよいでしょう。

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