不動産投資の中でも物件価格の低さから始めやすいワンルームマンションですが、新築と中古でその特徴や成果が大きく異なります。不動産投資初心者でもすでに取り組んでいる投資家でも、せっかく投資を始めるのであれば、高い収益性を生み出したいものです。

今回は、うまくいけば高い収益性を生み出してくれる中古ワンルームマンション投資にフォーカスをあて、中古ならではのメリットやリスクとポイント、一般的な利回りをお伝えします。

中古ワンルームマンション投資とは

中古ワンルームマンション投資とは、1人暮らし向けのマンションで入居者が居住したことのある1室を購入して行う不動産投資です。
しかし、不動産業界では人が居住したことがない家でも、検査済証に記載されている日から1年を経過すると、中古物件として扱われます。中古ワンルームマンションに明確な定義はありませんが、投資用として考える場合は入居者が一回以上入居した物件と解釈するのが一般的でしょう。

中古ワンルームマンション投資のメリット

不動産投資の中では低価格で手が出しやすいワンルーム投資ですが、中古ワンルームマンションとなるとより初心者にも身近なものになってきます。本章では、中古ワンルームマンションのメリットを4つに分けて見ていきましょう。

新築物件より価格が安い

冒頭でも説明した通り「中古」の「ワンルーム」となると、新築物件や一棟ものと比較して購入価格のハードルが一気に下がります。それだけでなく、購入時の諸費用も低くなるのが中古ワンルームマンション投資の特徴です。
例えば、諸費用の中で大きなウェイトを占める仲介手数料ですが、こちらは物件の売買額によって変動します。仲介手数料は定められた計算式で上限が決められており、物件価格が高額になるほど比例して高くなっていきます。
登記関連やローン関連、税金関連の費用においても、物件価格や借入価格に応じて変動するものが多く、中古ワンルームマンション投資は諸費用も低コストで始められるのが魅力的です。

収益性が高い

中古ワンルームマンション投資は、物件価格の低さと連動して、収益性が高い特徴もあります。マンションの価値は新築から築10年までが特に下落率が激しい時期です。その後、築11年から20年は先述の時期と比べると緩やかに下落していく傾向にあります。
築20年を超えるとマンション価格の下落は落ち着き始め、築30年近くになると価格はほぼ横ばいの状態です。そのためマンション価格が横ばいの状態まで落ち着きだした時期に投資を始めると、価格の急落で大損をすることは避けやすいでしょう。
中古ワンルームマンションは利回りが10%を超える物件もあり、うまくいけば安定した不動産経営の基盤作りになります。

立地の良い物件が見つかりやすい

ワンルームは単身者向けの物件であり、入居者の多くは会社員など働く方です。そのため人気のある駅、スーパー・コンビニといったショッピング施設が近くにある立地を狙ったマンションが多くあります。
さらに最近では自治体の条例によりワンルームマンションの建築規制が強化され、特に東京23区では新築ワンルームマンション投資が容易ではなくなってきました。不動産投資では立地が非常に重要です。1室あたりが小さいワンルームマンションは、好立地の物件が見つかりやすいため、不動産投資を成功に導くはじめの1室にも適しているでしょう。

管理状態を確認できる

中古マンションでは、マンションの清掃や手入れ、大規模修繕工事など管理状況の確認が可能です。マンションの管理会社が発行する「重要事項調査報告書」を確認できると、より詳細の管理状況を把握できます。多くの場合、重要事項調査報告書の発行は有料になりますので、不動産会社へ確認してみましょう。

中古ワンルームマンション投資のリスク

中古ワンルームマンション投資には上記であげたメリットばかりではありません。下記では、中古ワンルームマンションの代表的なリスクを紹介します。

修繕費用に関するリスク

マンションは建物の築年数とともに老朽化が進み、古くなるほど修繕費用がかさみます。定期的にメンテナンスや修繕工事をしていないと資産価値の低下とともに家賃下落は避けられません。
さらに、マンションは建物も大きく広範囲になるので、修繕積立金の値上がりも懸念されます。あらかじめ長期修繕計画や修繕積立金の総額を把握して、収支計画や売却戦略を練っておく必要があるでしょう。

瑕疵によるリスク

修繕費用に関するリスクと合わせて、瑕疵によるリスクも考慮しなくてはなりません。基本的に施工による瑕疵は施工業者が新築での引き渡しから10年までは責任を負いますが、それ以降は保証されないものが一般的です。
2020年4月1日より施行された民法では、隠れている瑕疵であるか否かに関わらず、ほとんどのケースでは売主が「契約不適合責任」を負うものとなりましたが、契約書内にしっかり明記して定めておきましょう。不適合1年以内に売主へ通知するなど期間を設けられていることが一般的です。

既存の入居者に関するリスク

中古物件での不動産投資は、入居者が居住中の物件を購入することが一般的です。非常に難しいリスクが、既存の入居者に関するリスクでしょう。
中古物件の場合、既に入居者が住んでいるので、購入前に室内の確認をすることは難しいです。既存の入居者の部屋の使い方がひどい場合には、退去のタイミングで多額の修繕費用が発生することも考えられます。

空室リスク

賃貸物件を探す入居者の多くは、綺麗な物件に安く住みたいと思っており、日本人は新築や築浅を好む特徴があります。不動産ポータルサイトで賃貸物件を探す際にも、築浅物件から条件を絞って探す人も多いでしょう。
築30年以上など築年数が経過している場合、物件の需要次第では一度空室が発生すると、空室期間が長くなってしまうかもしれません。中古ワンルームマンション投資を選ぶ方は、事前にエリア内の競合物件を入念に調査する必要があります。

家賃下落によるリスク

不動産投資の成功に直結する家賃収入ですが、経年劣化と比例して家賃も下がる傾向があります。また空室期間が長くなると家賃の値下げ交渉が入りやすく、一度下げてしまうと元の家賃へ引き上げづらいのが中古マンションの特徴です。
中古マンション投資における家賃下落率は1年に1%と考えられ、1つの目安とも言えます。中古ワンルームマンション投資をスタートする方は、数値を基にシミュレーションを重ねましょう。ただし、家賃下落率は需要や諸条件によって異なるので、上記はあくまで目安です。

不動産会社選びを誤るリスク

中古ワンルームマンション投資をはじめるときは、「不動産会社選びを誤るリスク」も要注意です。不動産会社は投資家を全面的に支える存在のため、不動産投資の成功・失敗に大きく影響します。例えば、以下の内容で投資家を支えます。

・物件情報の提供
・物件選びのアドバイス
・売買契約時のサポート
・物件購入後の物件管理、入居者管理のサポート
・確定申告書の作成サポート（顧問税理士の紹介など）
・出口戦略（売却）のアドバイス、サポート　など

不動産会社はこのように投資家にとって欠かせない存在のため、悪徳業者や自社の利益ばかり追求している業者を選ぶと失敗します。信頼できる不動産会社選びのポイントは、物件のリスクや事業のマイナス面も丁寧に説明してくれることでしょう。こういった情報を得ることで、投資家が的確な判断をしやすくなります。

耐震基準をクリアしていないリスク

中古マンション投資で安定経営を実現するには、「物件の耐震基準が十分か」の視点も欠かせません。もし、地震によって物件が倒壊・破損してしまえば、家賃収入を得られなくなったり、入居者がケガを負ったりして、中古ワンルームマンション投資の運用・継続に悪影響が出ます。
物件の耐震基準を確認するポイントは、マンションが建てられた年月です。1981年（昭和56年）5月31日以前の中古マンションは、「旧耐震基準（想定震度：震度5強）」が適用されていたため、耐震性において不安が残ります。中古マンション投資で安定経営を目指すなら、それ以降に建てられた「新耐震基準（想定震度6強～7程度）」の物件を購入するのが賢明です。
ただし、マンションの耐震性は、建物の強度に加えて地盤の強さも影響します。公的機関が提供する関連情報（例：東京都の場合、「地域危険度測定調査」など）をチェックするのがおすすめです。

中古ワンルームマンション投資で失敗してしまう人の特徴

中古ワンルームマンション投資で失敗してしまう人には、共通点や傾向があります。不動産投資を本気で始めたいと思っている人は、ご自身に当てはまっていないかチェックしてみてください。

リスクを把握せずにはじめてしまう

本記事の前半でご紹介したように、中古ワンルームマンション投資には、メリットとリスクの両面がありました。失敗してしまう人はこのうち「メリットのみ」に注目してしまい、リスクを把握しない、あるいは、リスクの知識を得ても忘れてしまうという傾向があります。
あらゆる投資商品は、必ずリスクがあります。元本割れリスクがないのは日本の国債や定期預金など一部に限られます。中古ワンルームマンション投資の場合、不動産投資に共通するリスクのほか、中古物件に特有のリスクもあります。
これらの内容をしっかり把握し、「中古ワンルームマンション投資のリスクは何ですか」と聞かれたときに即答できるくらいのレベルにしましょう。

計画せずにはじめてしまう

不動産投資を成功させるには、事業計画が欠かせないといわれます。事業計画なしで不動産投資をはじめてしまうと、失敗するリスクが高まるので注意しましょう。ワンルームマンション投資の場合、金融機関から事業計画書の提出を求められることは少ないですが、計画を立案しておくことで以下のような効果があります。

・不動産投資の目的が明確になる
・経営者としての意識が高まる
・物件購入前にだいたいの収支がつかめる
・中長期的な収支もつかめる
・物件の売却時期（出口戦略）が判断しやすくなる　など

中古ワンルームマンション投資は、とくに最後に挙げた「出口戦略」が重要です。中長期的なシミュレーションを事前にしておくことで、どのタイミングで、どれくらいの価格で売却すれば収支がプラスになるかを判断できます。

短期で成功することを考えてしまう

中古ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資は家賃収入を原資にしながら、一定の期間をかけて資産をコツコツ増やしていくのが特徴です。短期間で大きなリターンを狙う、FXやリスクの高い株式投資などと対極的な投資手法なのです。
不動産投資には、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）という2種類の利益があります。売却益は経済や不動産市場の状況など不可抗力で変動する性格があるため、家賃収入を基本に考えるのが鉄則です。短期間で売却益を狙ってもリスクが高く、また実現も難しいでしょう。
この不動産投資の本質を理解して、中古ワンルームマンション投資を始めることが大事です。もし、短期間で大きなリターンを狙いたいなら、ほかの投資方法を選んだほうがよいかもしれません。

不動産会社選びを感覚で行ってしまう

「不動産会社選びを誤るリスク」の項でお話したように、信頼できるパートナー選びは、不動産投資で成功するために欠かせない要素です。くれぐれも感覚で不動産会社を選ばないよう注意しましょう。具体的には、以下のような内容でパートナーを選ぶのは危険です。

・営業マンの雰囲気がよかった
・オフィスが一等地にあり立派だった
・立派な提案書や資料で説明してくれた
・大手の有名企業だった　など

では、何を基準に信頼できるパートナーを選べばよいのでしょうか。これについては「ファクト（事実）」を判断基準にするとよいでしょう。例えば、以下のような要素が考えられます。

・社歴（10年以上の社歴があるなど）
・実績（施工実績、成約件数、管理物件数、取引金融機関の数など）
・社員数
・上場企業　など

そもそも不動産投資に関わる知識が足りていない

不動産投資に失敗してしまった方々がよく口にするのが「知識不足だった、勉強不足だった」というものです。「おかしいな……」と感じて不動産投資の勉強をした結果、自分が失敗したことに気づくというのが典型パターンです。
不動産投資で成功するには、勉強する順番を逆にしましょう。はじめに勉強して、その知識に沿って物件・不動産会社・金融機関などを選んでいくことが大事です。もちろん、中古ワンルームマンション投資をするなら中古物件についての知見を得る必要があります。
なお、一口に不動産投資を勉強するといっても、さまざまな方法があります。以下はその一例です。ご自身に合ったものを組み合わせて知識を習得しましょう。

・書籍
・WEB記事
・YouTube
・セミナー
・不動産投資経験者のヒアリング　など

失敗しないための物件選びのポイント

メリット・デメリットを理解した上で、中古物件において失敗しないための物件選びのポイントをお伝えします。

周辺エリアの賃貸需要

中古ワンルームマンションに限らず、不動産投資を成功させるための基本は、周辺エリアの賃貸需要調査です。特に同じマンション内の家賃は、必ず押さえておきましょう。
同じマンション内で、他の部屋の方が安い家賃であれば、今後家賃下落が起こりやすくなります。また、周辺エリアにおいてワンルームマンションが多いエリアや、さほど家賃が変わらず築浅のワンルームマンションが多いエリアにも注意が必要です。

築年数と維持管理状況

先述しましたが、中古ワンルームマンション投資では、マンション全体の空室状況を把握しておくことも必要です。ワンルーム投資マンションは、基本的に1棟全部が投資用の居室として分譲販売されます。そのため、マンション内に空室が多い物件は需要自体がないかもしれません。
購入前にマンション全体の入居率を確認しておくと良いでしょう。不動産会社が掲げる入居率は、業界で定められている計算式ではなく、不動産会社が独自で算出しているケースがほとんどです。計算式の試算根拠を聞き、信頼性のおける計算であるかしっかりと理解しましょう。

管理状態

マンションの管理会社はどこも同じと思っていませんか。不動産オーナーにとって、管理会社の選択は非常に重要です。管理規約や長期修繕計画表等の書面上だけでは、管理状態を判断するのは難儀でしょう。
これらの書面が定期的に見直されていることも大切ですが、実際にマンションを確認することが最も正確性があります。

駐輪場

自転車が停めやすいように整頓されているか、明らかに誰も乗っていない放置自転車がないか。

ゴミ置き場

収集日にゴミが出されているか、ゴミが散乱していないか、カラス対策がされているか、悪臭が発生していないか。

エントランスや共用廊下

清掃が行き届いているか、個人の私有物が置かれていないか。

掲示板

古い掲示物が残っていないか、清掃日程が分かる書面はあるか。

管理人室

常駐か巡回か、こちらの問い合わせを理解し迅速に動いてくれるか。

現地では上記で挙げた事項などを確認してみましょう。現地に行くことで、他の入居者の質も見えてきます。

適正な価格であるか

他の投資物件と比較して安価なためすぐに購入したくなる気持ちもわかりますが、目的が投資であることを忘れてはいけません。家賃と照らし合わせながらリスクを考慮した利回りシミュレーションを行い、売却時期や売却価格も見据える必要があります。

中古ワンルームマンション投資の利回りの目安

最後に、中古ワンルームマンション投資の利回りについて解説していきます。
不動産投資で使われる利回りは、稼働状況や収益性を図るための1つの指標です。利回りは、物件価格と想定される家賃収入から机上で計算した「表面利回り」と、不動産の維持・管理に必要な経費を差し引いて計算した「実質利回り」の2種類があります。下記で説明する表面利回りは、実質利回りよりも0.2〜0.3%高めです。

一般的な目安

不動産投資は地域ごとに購入価格や家賃設定が相違するため、利回りは一定ではないことを前提におき解説します。
新築物件よりも利回りが高い中古物件ですが、一般財団「日本不動産研究所」によればコロナ禍である2020年10月の主要5都市のワンルームにおける利回りは、下記の結果となりました。

東京（城南）：4.2%
東京（城東）：4.4%
札幌：5.5%
名古屋：5.0%
大阪：4.8%
福岡：5.0%

概ねの目安としては、5%前後と言えるでしょう。都心の物件は価格が高騰しているため、全国でも最も低くなります。4%を下回る中古ワンルーム物件での投資は、注意が必要となりそうです。

利回り以外に考慮するべき要素

収益性を見極めるために重要な指標となる利回りですが、考慮するべき要素は他にもあります。自己資金や借り入れ額との比率、利用する金利によってキャッシュフローが大きく異なります。金利次第では、借り換えを行うことも1つの戦略です。また、物件価格以外の各種手数料や税金も考慮しなくてはなりません。
不動産投資は金融機関から借り入れを行うことで、レバレッジ効果を発揮します。レバレッジ効果の恩恵を受けるためには、入念な資金計画を行い、総合的な判断をしましょう。

中古ワンルールマンション投資について、よくある質問とその回答

中古ワンルールマンション投資の金額はいくらですか？

中古ワンルームマンション投資を始めるには、「自己資金（不動産投資ローンの頭金）」と「初期費用（登記費用や各種税金など）」が必要です。一般的に、不動産投資の自己資金の目安は「物件価格の2〜3割程度」といわれます。ただし、ワンルームマンションはこの目安よりも低い割合ではじめられるケースも多いです。
なお、中古ワンルームマンションの物件価格は、所在エリアや築年数などによってケースバイケースです。一例では、地方の築古ワンルームマンションであれば100万円程度、さらにはそれ以下ということもあります。これに対して、都心の築浅ワンルームマンションであれば千万円単位ということもあります。一方、初期費用については、物件価格の8〜10％程度といわれます。

新築ワンルームマンション投資とは何が違うのですか？

中古ワンルームマンション投資は、新築による投資と比べて物件価格が安くなります（同条件の場合）。 一般的に築年数が古くなるほど、物件価格は割安になります。ただし、得られる家賃収入も新築による投資と比べると低くなります。また、利回りで比較すると、中古ワンルームマンション投資の方が高い傾向があります。
つまり、中古ワンルームマンション投資は、「物件価格を低く抑えたい」「高利回りの物件を運用したい」という投資家と相性の良い投資手法といえるでしょう。加えて、中古ワンルームマンション投資は、新築による投資よりも「選べる物件の数が多い」という特徴もあります。物件の選択肢が多い方がよいという投資家には中古がおすすめです。

新築ワンルームマンション投資のデメリットは？

新築ワンルームマンション投資には、中古物件に比べて以下のようなデメリットがあります。

・物件価格が高い
・キャッシュフローが出にくい

「物件価格が高い」ということは、不動産投資ローンの借入額が膨らみやすいということです。借入額が増えると、それだけ金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。これを踏まえると、新築ワンルームマンション投資は、審査に通りやすい属性の高い投資家向けといえるでしょう。
新築ワンルームマンション投資は、中古による投資と比べて低利回りの傾向があります。そのため、現時点のキャッシュフローが出にくいケースが多いです。その意味では、「老後資金のために資産形成をしたい」といったニーズをお持ちの人向けの投資手法です。

まとめ

本記事では中古ワンルームマンション投資のメリットやデメリット、注意点や利回りについてご紹介しました。中古ワンルームは購入価格が安く、高利回りとなる一方で、築年数の経過により不動産投資最大のリスクである空室問題がつきものです。中古ワンルームマンション投資を成功に導くためには需要を見極めて物件選定をしましょう。
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