老後生活への不安や収入アップのために不動産投資を検討する会社員が増加している中、副業禁止の環境下で働いていることを理由にスタートを躊躇している人がいます。しかし、実は資産運用として不動産投資を選択することは、副業を禁止とする会社規定に違反しない場合がほとんどです。副業の一つとして認識されがちですが、不動産投資では直接の労働力や時間を対価としないパッシブインカム（不労所得）の性質が強く、全く異なるプロセスを持っているためです。
本記事では、不動産投資がなぜ副業とみなされないのか、会社員こそ不動産投資が最適な投資法である理由について解説していきます。また、不動産投資を始める前に知るべき大切なポイントや、実際の始め方も紹介しますので、この記事をきっかけにぜひ不動産投資への一歩を踏み出してみてください。

不動産投資は副業として会社員の資産形成に向いている

不動産投資は、以下3つの理由から会社員の資産形成のための副業に向いているといえます。

• 本業との両立がしやすい
• 少ない手元資金からでもスタートしやすい
• 着実な資産形成がしやすい

不動産投資は、物件購入後に必要な業務の大部分を外注できるため、多忙な会社員でも本業と両立させながら続けやすい副業です。不動産投資を始めるにあたっては、金融機関から借りた資金を活用することもできるため、手元資金が少なくても不動産という盤石な実物資産を保有することができます。

不動産は、株式や通貨のように短期間で資産価値が暴落したり資産価値がゼロになったりする可能性が低いため、着実に資産形成を進めやすいという特徴があります。その点も、不動産が会社員の資産形成に向いている理由の一つといえます。

不動産投資は副業に該当する？副業にあたらない理由

副業が禁止されている会社に勤めている人にとっては「不動産投資が副業に該当するか？」という点が大きな懸念材料の一つではないでしょうか。会社で禁止されている「副業」には、厳密な定義付けがされていないことも多く、「不動産投資が副業に該当し、会社側から規制を受け得るか」という点を明確に断言することは難しいかもしれません。

しかし、会社員の副業に関する裁判例や厚生労働省の見解によると、会社側が従業員の副業を禁止または制限できるのは、以下4つのいずれかに該当する場合に限定されると考えられています。

• 労務提供上の支障となる場合
• 企業秘密が漏えいする場合
• 企業の名誉・信用を損なう行為や信頼関係を破壊する行為がある場合
• 競業により企業の利益を害する場合

上記の基準に照らすと、以下4つの理由から会社員が不動産投資を行ったとしても副業禁止規定に抵触するとして会社側からの規制を受ける可能性は低いといえるでしょう。しかし、念のため会社に副業に該当するか確認をおこなうことを推奨します。

• 資産運用は副業にあたらない
• 本業に支障が出ない仕組みがある
• 情報漏えいリスクがあるケースはほとんどない
• 相続によって不動産を受け継ぐ場合がある

資産運用は副業にあたらない

資産運用が全て副業に該当するとして禁止されると、定期預金やiDeCoなども禁止されることになります。副業が禁止されている会社であっても上記のような資産運用まで禁止されていることはないでしょう。不動産投資も資産運用の一つと考えると定期預金やiDeCoなどと同様に副業として規制される対象には原則としてならないといえます。

ただし、資産運用の規模を超えた「事業的規模」の不動産投資となる場合、例外的に副業禁止規定に抵触して規制の対象となることがあるため注意が必要です。国税庁は以下のような判断基準を示しています。

同じく国税庁によれば、建物(マンションやアパート、戸建て等)の貸付けについては、次のいずれかの基準に該当すれば、原則事業として取り扱われるとされています。

• 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
• 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること

そのため、一概に「不動産投資は副業ではないから会社から規制を受けることはない」という認識を持つのは危険といえそうです。

本業に支障が出ない仕組みがある

副業であるはずの不動産投資に時間と労力を割きすぎると会社での仕事（本業）に支障が出てしまい、会社側から注意勧告を受けてしまいかねません。副業で不動産投資をする際は、本業で遅滞や漏れなどのミスが生じたり、無断欠勤や不要な長時間外出をしたりしないように工夫する必要があります。

不動産投資は、さまざまな業務をアウトソーシングできるため、本業に支障が出ないように工夫することは可能です。具体的には、入居者募集やクレーム対応などの不動産投資における多岐にわたる現場実務を管理会社に委託することです。物件の運営を管理会社に委託すれば不動産投資に割く時間と労力を大幅に減らすことができるため、本業に支障が出る可能性を下げられるでしょう。

情報漏えいリスクが低い

不動産会社や金融機関に勤めている場合など不動産投資に業務で携わる人を除いては、個人的に不動産投資をする中で勤務先の機密情報を漏えいするリスクはほとんどないでしょう。

会社員が勤務先や取引先の機密情報を漏えいする例としては、不動産会社に勤める会社員が自身の不動産投資のために勤務先の事業情報や個人情報、業務上知り得た秘匿情報などの社外秘データなどを社外で公開したり私的に利用したりする場合などが想定されます。

そのため不動産投資が「企業秘密が漏えいする場合」「企業の名誉・信用を損なう行為や信頼関係を破壊する行為がある場合」「競業により企業の利益を害する場合」に該当するとして、会社側からの規制を受ける可能性は低いということです。

一方、会社での業務で地主や不動産オーナーの情報を扱う仕事をしている人は、勤務先や取引先の情報を私的に利用したり、その疑いを持たれたりしないように細心の注意を払う必要があります。

相続によって不動産を受け継ぐ場合がある

親がアパートやマンションを所有して賃貸経営を行っている場合は、相続で収益物件を取得して意図せず不動産オーナーになることもあります。物件を相続した場合も含めて不動産投資（賃貸経営）を副業として禁止することは実質的に難しいでしょう。

相続や贈与といった偶発的な要因によって賃貸不動産を所有することになった従業員に対して、会社の規則で注意したり罰則を与えたりするのは、合理的とはいえないからです。

「職業選択の自由」は国民の権利だから

日本国憲法第22条第1項には「職業選択の自由」が国民の権利として明記されています。この条文は、国民が任意の職業を選んで働く自由を保証するものであり、その範囲内で不動産投資が副業と見なされない理由にも該当します。
不動産投資は、本業として従事する業務に支障をきたす特性がほとんどなく、個人の資産形成や経済的自立を促進する手段として可能性を持つ資産運用の一種です。さらに子や孫など次世代への資産継承や、相続人へ将来の収入源として選択肢を残す手段でもあります。
また、多様な収入源を持つことは、個々の経済的安定性を高め、社会全体の安定にも寄与します。職業選択の自由を尊重する観点からも、不動産投資を単なる副業とは区別するべきでしょう。

副業を禁止している会社で不動産投資が問題になる場合

会社が定める副業の範囲には企業ごとに幅があり、「収入を得るための活動」と位置付けられる場合が多いようです。不動産投資自体は、あくまで長期的な資産運用であり、これとは異なる概念を持ちます。
しかし、一部の企業では、不動産投資が会社の規定に抵触する可能性があり、内規の確認や事前相談が必要とされるようです。勤務している会社が副業を禁止する場合、どのようなケースで不動産投資が問題となるのでしょうか。

銀行員や公務員として働いている

銀行員や公務員として働いている場合、銀行員が所属する金融機関が「業務上の競合」を理由に投資活動を規制していたり、公務員倫理法に基づく規制があったりするケースが考えられます。これらの職種は、職務の公正性や利益相反の可能性が特に問題視されるため、透明性を示すために届け出などの義務が課されている場合が多いでしょう。
証券会社に勤務する人も同様で、職務上のインサイダー取引に関与しないよう、投資に関する規則が独自に設けられています。これらの職種に従事する人の個人的な不動産投資に関しては、自身が勤務する機関や地域社会への問題を引き起こさないよう慎重になるべきです。
最悪のケースでは勤務先から解雇されかねませんので、投資先を選定する際には、十分な事前確認と検討が求められます。

事業として不動産投資を行っている

会社員が不動産投資を行う際には、「5棟10室」という重要な線引きを意識しておく必要があります。

• 不動産投資を事業として行っているのか
• 不動産投資を副業として行っているのか

この違いを見極めるために、国税庁によって不動産投資の境目として区分されたラインです。不動産投資の運用が順調にいくと、2棟目以降の投資物件を購入し、収益を増やしていく会社員が多くなりますが、事業になることで問題視されるケースがあります。
会社員でありながら不動産投資で資産を増やしていく場合には、副業と事業の境界線を明確にし、会社の許可や指導を受けることが賢明な行動と言えるでしょう。

副業は広まりつつある

最近の日本社会では複数の収入源を持つことが、老後問題やインフレに対応するための対応策であり、多くの人々が本業に加えて様々な副業を行っています。副業を行う人々が抱える最大のモチベーションは「十分な収入を確保すること」です。多くの人々が、本業だけでは十分でないと感じている現実があり、そのギャップを埋めるために副業へと目を向けています。
実際に、厚生労働省による「副業・兼業に関するデータ」を見ると、副業者数の変化が明確に表れています。「副業を希望している雇用者数」は2007年には5.2％でしたが、2012年には5.7％、2017年には6.5%へと増加傾向にありました。また、雇用形態別にみる「副業者数（雇用×雇用）」においても、以下のように増加しています。

正社員、会社員、パート・アルバイト、その他（派遣・契約社員等）の全ての形態で上昇していますが、特に正社員と会社役員で大きな上昇が見られました。

会社員の副業には不動産投資が向いている

不動産投資は、以下4つの特性があることから会社員の副業に向いているといえます。

• 銀行からの融資が通りやすい
• 管理などアウトソースする仕組みが整っており、手間をかけずに取り組める
• 安定した収入を得られる可能性が高い
• 本業での基本的なスキルが意外と役立つ

銀行からの融資が通りやすい

不動産投資は、投資規模が数千万円や数億円の規模になりやすいため、金融機関からの融資を活用して物件購入する投資家が多い傾向にあります。会社員の場合、金融機関からの融資を受ける際に有利に働くことがあります。なぜなら融資を受けるにあたっては、金融機関による審査があり、その際に長期的な収入の安定性が重視されることが多いからです。

会社員は、毎月ないし毎年の収入が比較的安定しており、将来的な収入の予測が比較的しやすいことから、金融機関から「安心して長期的にお金を貸すことができる」と判断されやすいです。そのため、個人事業主やスタートアップ企業の経営者などと比べて融資審査に通りやすい傾向にあります。上場企業やそのグループの会社など大企業の社員であれば特に融資審査のハードルが下がりやすいでしょう。

管理などアウトソースする仕組みが整っており、手間をかけずに取り組める

不動産投資をするオーナー（大家）は、本来、以下のような仕事を自ら行う必要があります。

• 空室の入居者募集活動
• 入居申し込みへの対応（仲介会社とのコミュニケーション、入居申込者の審査）
• 既存入居者からの問い合わせやクレームなどへの対応
• 物件の巡回や清掃
• 外壁の修繕や室内のリフォーム

会社員がフルタイムで仕事をしながら上記の業務を全て行うのは、時間的かつ労力的に現実的ではありません。不動産投資をする上では、上記の各種現場実務をオーナーに代わって行ってくれる管理会社というパートナーがいます。毎月管理委託料を支払うことで、オーナーが現場で行う必要がある仕事の大部分をアウトソーシングすることが可能です。

管理会社に現場実務を委託することで、不動産投資にかかる時間と手間を大幅に削減することができます。本業に支障が出るリスクも大きく軽減できるでしょう。

安定した収入を得られる可能性が高い

不動産投資における主な収入源は、家賃収入です。家賃収入は原則として契約によって定められた金額が毎月入ってくるため、株式投資やFXのように毎月の収入が大きく変動することがありません。会社からの給与収入に匹敵する安定した収入源を構築しやすい点は、不動産投資のメリットの一つです。

ただし、不動産投資においても「空室が続く」「入居者の家賃滞納がある」「修繕が発生する」などの問題が起きると収入が変動する可能性があるという点は認識しておきましょう。

本業での基本的なスキルが意外と役立つ

不動産投資をする上では、管理会社や仲介会社、工事業者、入居者といった各関係者とコミュニケーションを取りながら、連携して動いてもらう必要があります。オーナーとして各関係者と連携して賃貸経営を成功させるためには、コミュニケーション力やマネジメント力、調整力といった多方面の能力が求められます。

会社員は、日々の仕事の中で社内外の人たちと一つの仕事を進めていくことが多いため、会社員としての仕事を通じて自然と培ってきたスキルが役立つこともあるでしょう。

会社員が副業として不動産投資を始める前に知るべきポイント

会社員が不動産投資で就労先とのトラブルや業務に支障をきたすことなく、継続的に安定した収入を得るために事前に知っておくべきことがあります。これらをあらかじめ理解しておくことにより、いざという事態にも落ち着いて対処できるでしょう。
実際のスタートにあたり、いくつかのポイントを解説しますので、本業との間に問題が発生しないよう抑えていきましょう。

就業規則を確認し事前に相談する

まずは、所属・在籍する会社の就業規則を確認しましょう。一部の企業や職種においては、副業に関する厳しい制限が設けられている場合があります。不動産投資そのものが就業規則に抵触する可能性もあるため、事前に上司や人事部と相談したうえで、適切なステップを踏むことが大切です。
これらの制限が設けられているにも関わらず独断で開始してしまった場合、最悪の場合には規則違反として懲戒解雇の罰則を受ける可能性もあります。また、小規模な企業では定められた規則が存在していないだけで、禁止となっている可能性も考慮し、必ず相談するようにしましょう。

規模が大きくならないよう調整する

先述の通り、不動産投資では保有する物件が「5棟10室」であるかどうかが、運用における1つのボーダーラインです。不動産投資そのものは認められていても、それを従業員が「事業規模」で行うとなると、規則違反となったり、会社から認められなかったりするケースがあります。
規模が大きくなることにより、運用の手間や時間がかかると判断されてしまい、業務中に不動産投資に関する調べ事ややりとりを疑われてしまうかもしれません。誤解されないためにも、物件規模が大きくなりすぎないように調整するとよいでしょう。

本業に支障が出ないよう気を付ける

不動産運用における投資活動が、本業に支障をきたしてしまうことは避けましょう。そもそも、企業が副業を禁止する理由の多くが、投資活動が本業にパフォーマンスの低下などの悪い影響を与えてしまうことです。そのため、例えば労働力・時間が対価となる「アルバイト」や「パート」は、その疲労感から本業に集中できなくなる事態が懸念され、禁止されるケースが多くあります。
不動産投資は基本的には「ほったらかし投資」で運用後の手間はありませんが、複数の物件を所有することで、不動産会社とのやりとりが増えます。就労中に管理会社からの電話に出たり、メールを返信したりするのは避けるべきです。

不動産投資の始め方

会社員が、知識や人脈がない中で副業として不動産投資を始める際は、まず何から行えばいいのでしょうか。ここでは、会社員が不動産投資を始める6つの方法を解説します。

書籍やネットで情報収集（一定の知識を身につける）

まずは、不動産投資に関する基本的な知識を得るために情報収集することから始めるとよいでしょう。具体的には、以下のような事項に関する基本的な知識を習得して、不動産投資の全体像を理解することが重要です。

• 不動産投資のスキーム
• 不動産投資をする上でのリスクや注意点
• 不動産投資の失敗例・成功例
• 自分に合った物件や投資手法

会社員として働きながら不動産投資で成功している人や不動産投資で成功して会社を辞めた人など、自分が目標とする人の書籍やブログ、SNSなどから有益な情報を得られる可能性もあります。ただし、ネット上の情報は必ずしも正確な情報ばかりとは限らないため、どの情報源を参照するかは精査が必要です。

セミナーに参加しよう

不動産投資に関する基礎知識を一通り修得したらセミナーに参加してみましょう。不動産投資セミナーは、初心者・中級者・上級者向けのものがあるため、自分の知識量や理解度に応じて参加するセミナーを選ぶとよいでしょう。不動産投資セミナーには、以下のようなものがあります。

• 不動産の売買や仲介をしている会社が自社の集客のために行っているセミナー
• 不動産業界のメディアが情報発信のために行っているセミナー

前者のセミナーの場合、セミナーの後に営業担当者と直接面談をして物件購入などに関する個別相談ができる場合もあります。不動産投資を開始する意思がある程度固まっている場合は、その場で物件の提案や収支のシミュレーションを受けてみるのもよいでしょう。

実際に投資している人と知り合いになろう（コミュニティに参加）

「不動産投資をしている投資家と情報交換をしたい」「不動産投資家の生の意見や体験談を聞きたい」という場合は、不動産投資家が集まるコミュニティに参加してみるのも選択肢の一つです。実際に不動産投資をしている人だからこそ知っている情報など貴重な情報を得られるかもしれません。不動産投資家と関わることで優秀な不動産会社や工事業者を紹介してもらえる可能性もあります。

不動産投資業界の最新情報を聞ける可能性もあるため、情報共有できる不動産投資仲間を作っておくことは非常に有益です。

ポータルサイトで物件資料を取り寄せる

物件購入を検討するにあたっては「どのエリアでどのくらいの価格の物件がどのくらいの利回りで売られているのか」を見てみるとよいでしょう。不動産投資に特化したポータルサイトはたくさんあるので、気になる物件の資料を取り寄せて実際に物件を購入するイメージをつかむことができます。

「自分の予算や融資枠で実際にどのくらいの物件が買えるのか」「その場合にどのくらいのパフォーマンスが期待できるのか」などを具体的にシミュレーションすることが重要です。

いつくかの業者の担当者に会ってみる

物件購入の際は、不動産会社を経由することが一般的です。そのため担当者と会って話を聞いたり相談したりすることで、自分が不動産投資をするイメージをより鮮明に描くことができます。不動産投資の成否は「どの業者・どの担当者から買うか」によって大きく左右されるため、多くの担当者と直接会って話すことが大切です。

その際には、担当者の知識量や経験値、人としての誠実性を見極めるようにしましょう。不動産会社の担当者は、融資を受ける際の金融機関や購入後の管理を委託する管理会社を紹介してくれたり、売却時の相談もできたりするため、中長期的な付き合いになることが多くあります。数いる担当者の中から信頼できる優秀な担当者を厳選しましょう。

金融機関開拓

多くの場合は、金融機関からの融資を受けて物件購入となるため、金融機関の開拓は物件購入における最重要事項の一つです。金融機関を開拓する際は、自ら飛び込みで各支店の窓口に相談に行くこともできますが、金融機関とつながりの強い不動産会社の紹介経由でアプローチをする方が合理的といえます。

融資においては、信頼が重要となるため、その金融機関とつながりの強い不動産会社の紹介というルートでアプローチできれば、より信頼してもらえる可能性が高くなるでしょう。

まとめ

不動産投資は、会社員にとって将来を見据えた資産形成や収入源の確保のための副業として合理的な選択肢の一つです。会社員という属性の強みを活かして融資を受けることもできますし、アウトソーシングによって時間や手間をかけずに取り組むこともできます。また副業として会社から規制される可能性も低いため、会社員こそ検討する価値のある副業といえるでしょう。

不動産投資を始める際は、まず書籍やセミナーなどで情報収集を行い、その後は信頼できる不動産会社の担当者を見つけるために積極的に行動することが大切です。不動産投資のパートナーとして相応しい優秀な担当者と出会い、物件情報や金融機関に関する質の高い情報をいち早く取得しましょう。

ベルテックスでは不動産にまつわる資産形成セミナーを開催しています。ぜひお問い合わせください。