不動産投資において、成功の裏側には優良物件との出会いがあります。優良物件との出会いは、すぐにでも投資をスタートさせたい気持ちを抑えて、辛抱強く待つことがポイントです。

この記事では、不動産投資で優良物件に出会うための探し方や、探す時に大切なポイントを具体的にご紹介します。これから不動産投資をしてみたい方にとって、最初の一歩となる内容をお送りしていきます。

不動産投資における収益物件の探し方  

収益物件の一般的な探し方を紹介します。それぞれのメリットを交えながら見ていきましょう。

その1：投資物件専用のポータルサイトを利用する

多くの方が利用しているのは、投資物件専用のポータルサイトです。
最大のメリットは、物件の取り扱い件数と不動産投資家たちによる情報量の多さで、新着物件情報をこまめにチェックすることで、優良物件との出会いが期待できるでしょう。
ただし、誰でもインターネット上で手軽に検索できることから、利用者の多さゆえ非常にライバルが多いというデメリットもあります。代表的な専用ポータルサイトを下記でご紹介しましょう。

楽待

楽待は取り扱う物件数と利用者が非常に多い、国内1位の規模を誇る人気媒体です。2023年10月10日現在、掲載されている収益物件数は79,000件以上に上ります。
検索のしやすさ、不動産投資をする上での質問・相談ができる身近さ、既存オーナーの講義を受けられる有益さなど実践に役立つ情報が充実しているのも、利用者が多い要因となっています。希望条件を登録しておけば、条件に合った物件が出ると通知される「提案サービス」があるのも嬉しいポイントです。

また、楽待の良い点は、有料会員制度の「楽待プレミアム」が設けられていることです。2023年10月時点での料金設定は月額3,300円（税込）で、上記の提案サービスを優先的にもらえるようPRしたり、接触を避けたい不動産会社からのコンタクトをブロックでき、不動産投資を手助けするサポート機能が充実しています。

健美家

投資専用のポータルサイトで2トップとも言われるもう1つの人気媒体が、健美家です。国内2位の規模を有し、投資専用のポータルサイトでは最も古い歴史を持つサイトになります。そのため、サイト設立当時から健美家を利用している固有顧客がいるなど、根強さが残っています。裏付けとなるように、健美家にしか掲載されていない投資物件も多く存在しています。
健美家の魅力的な特徴は、不動産を運用しているオーナーたちによる、経験談をコミカルに執筆したコラムやブログです。難しいワードが並ぶ不動産会社の記事とは異なり、初心者など顧客に向けて分かり易い言葉で書かれており、親近感が持てます。

楽待と同様、こちらも新着物件を常にチェックするようにしておきましょう

不動産投資連合隊

不動産投資連合隊は、「全国各地の収益物件と不動産家が集まるにぎやかな商店街」をイメージコンセプトとして運営しています。楽待・健美家と比較すると取り扱う物件数や人気は劣りますが、稀に他のサイトには載っていない掘り出し物件が出てくることがあります。主婦やサラリーマンが200万円という少額資金で始められることを目的の1つとしており、全国に40以上の連合隊（札幌、仙台、名古屋、福岡など）が運営されているので、地方の物件情報に精通していることも特徴の1つです。

上記2つのサイトと同時利用することで、有益物件と出会える可能性があります。

その2：一般の不動産ポータルサイトから探す

マイホーム探しなどで利用する、一般の不動産ポータルサイトから探すことも可能です。
一般の不動産ポータルサイト内において、「収益物件専用ページ」が別で設けられているケースがあります。投資専用のポータルサイトと同時進行で、こちらも利用すると良いでしょう。

主な一般のポータルサイト

• アットホーム
• LIFULLHOME’S
• ヤフー不動産
• ニフティ不動産
• 不動産ジャパン

その3：競売や公売サイトから探す

競売や公売にかけられている物件を専用サイトから探し、購入する方法もあります。所有者がローンの返済不能に陥ったり、納税の督促後も長期に渡って滞納してしまったりすると、所有している物件が差し押さえられ、強制的に売りに出されます。インターネット上に情報が公開されて、不動産会社に限らず原則誰でも購入が可能です。とは言っても、基本的に入札者は不動産業者が多くの割合を占めています。相場よりも不当に高い価格が付きにくいメリットはありますが、専門性が高く初心者がいきなり狙うのは、あまりおすすめできません。

その4：不動産会社に訪問して紹介してもらう

インターネット上だけでは心配な方は、直接不動産会社に問い合わせたり訪問したりして、紹介してもらう方法もあります。対面して話ができるので、不明点をすぐに聞けるのは有り難いメリットです。ただし、不動産会社と一口で言ってもジャンルが色々とありますので、ポイントは不動産投資に特化した会社を選ぶようにすることです。

不動産投資会社を利用するメリットとデメリット  

不動産会社と言うと、強引なセミナー勧誘や物件案内へ連れて行かれるイメージを抱き、コンタクトを避ける方がいるかもしれません。しかし、不動産投資の初心者は、不動産投資会社を利用してリスクシミュレーションしながら、じっくりと物件探しをすることで失敗を回避できるでしょう。

この章では、収益物件を探すうえで不動産投資会社を利用するメリットとデメリットを解説します。

メリット

購入後のサポートやフォローが手厚い

不動産投資会社から購入する大きなメリットは、購入後のサポートやフォローが手厚いことです。一般的には不動産投資会社から購入すると、購入後の物件管理を委託する流れになります。購入から一貫して行うので、家賃保証・設備保証といった会社独自のサービスを利用や、空室対策に対するフォローが手厚いなど、安心して管理を委託できるでしょう。

公開前の物件を優先的に紹介してもらえる

問い合わせ時点で購入物件の在庫がなくても、探している物件に関する価格や間取りなど詳細条件を伝えておくと、公開前の物件を優先的に紹介してもらえるケースがあります。
不動産会社側も、ポータルサイトへ載せる手間や利用料をかけるよりも、直接顧客へ販売する方がスムーズでコストパフォーマンスとしても良いからです。

不動産投資の知識が豊富 購入後の確定申告、節税などにも対応できる

不動産投資の知識が豊富な専門業者ならではのメリットとしては、購入後の確定申告や節税など事務的業務の相談にも乗ってもらえることです。
不動産投資は融資が通りやすい会社員オーナーが多くいますが、会社員は年末調整で源泉徴収を行うため、確定申告や節税に対して無知な方が少なくありません。不動産購入後にいきなり自分一人で確定申告をするのはハードルが高い、という方は特に不動産投資会社からの購入がおすすめです。

デメリット

不動産投資の悪い点を説明されない

世の中には多くの不動産投資会社がありますが、すべてが良い会社というわけではありません。不動産投資や物件の良い点しか説明しない会社には注意が必要です。不動産投資にはリスクもあるので、リスクも含めて説明してくれる会社を選択することが重要です。

自社物件のPRが強い

仲介手数料で利益を上げる仲介会社と異なり、不動産投資専門の不動産会社は、シリーズ化する自社物件を販売、またその後の物件管理獲得により利益を確保します。そのため、不動産投資専門の不動産会社は、自社物件のPRが強いのが特徴です。

闇雲に問い合わせするのではなく、本当に購入したいと思う物件を取り扱っている不動産会社へ問い合わせましょう。また、物件管理ではサブリース契約を勧める会社もありますが、特に用心が必要です。サブリースを検討すること自体は悪いことではありませんが、危険性が伴うことも忘れてはいけません。

サブリースの危険性については、こちらの記事でご確認ください。

担当者によって知識量やスキルにばらつきがある

どの不動産会社においてもそうですが、営業担当者の力量に違いがあります。投資や税金対策、確定申告などに関する知識があるとは言っても、多少のスキルのばらつきは否めません。
担当者が自分の求める力量に満たない場合は、担当者の変更を依頼するようにしましょう。

不動産投資における優良物件探しのポイント  

優良な収益物件は、ポータルサイトに出る前に売れてしまったり、掲載されてもすぐに完売になってしまったりと競争率が高いので、手に入れるのは本当に至難の業です。
下記で解説するポイントを押さえ、スピード感を持って購入に踏み切る必要があります。

1.投資目的を明確にする

大前提として、投資目的はあらかじめ明確にしておかなくてはいけません。資産形成の目的・目標が明確化すると、不動産投資の出口戦略や購入すべき予算や金額が見えてきます。「区分マンション」「一棟アパート」など、運用ジャンルや方向性を決めた上で、運用したいジャンルに特化して収益物件を探すようにしましょう。

2.投資物件専門の不動産会社を選ぶ

仲介会社から購入した場合、後々の税金対策や確定申告などでフォローやアドバイスをもらえず、大変な思いをするかもしれません。
また、購入後に何かトラブルが発生した場合、仲介ということを理由にして、スムーズな対応をとってもらえない可能性があります。特に初心者は、投資物件専門の不動産会社を選ぶようにしましょう。

3.購入物件の条件を明確にする 予算、利回り、築年数、徒歩分数、間取り、総戸数など

次のポイントは、購入物件の条件を明確にすることです。
全国の投資家たちが新着物件の掲載に目を光らせているポータルサイトでは、優良物件は数時間で問い合わせが殺到し、即日完売も珍しくはありません。
購入を希望する物件に対して、予算、利回り、築年数、徒歩分数、間取り、総戸数といった許容範囲を挙げ、スムーズに買付を入れられる状態にして挑みましょう。

4.物件マイソクを正しくみる

また、売りに出されている物件のマイソクを「正確に理解できるようにしておくこと」も非常に大切です。マイソクとは別名で「物件資料」とも言われ、物件情報の詳細が記載された資料のことを指します。マイソクに掲載されている情報は1つとして見逃さず、買付後に勘違いをしていた、ということが無いようにしておきましょう。

マイソクの読み方

マイソクには、主に物件にまつわる下記の事項が掲載されています。

1つ1つの項目における内容把握、またどんな内容だと購入を控えた方が良いのか、これらを理解しておきましょう。その中でも、特に重要なのは「利回り」と「取引態様」です。

それぞれ、以降の章で詳しく解説します。

いつの情報か、ネットでどのように掲載されているか確認する

ポータルサイトなどに掲載されているマイソクは、価格の値下げがあっても即時に更新されていなかったり、長らく掲載されている物件の場合、修繕積立金が値上げされていたりと実内容と相違していることがあります。
いつ販売開始した物件なのか、また掲載されているのがいつの情報なのか、実際とネット情報に違いはないか確認しましょう。

現地視察してみる

例えマイソクの情報が良く見えても、物件の現地視察は行うようにしましょう。昼間の顔だけでなく、夜の周辺状況についても部屋を借りる入居者目線で確認が必要です。毎日そこで生活することをイメージして、街灯の少なさや治安の悪さなどを感じさせないかなど、十分な調査が必要です。

成功している不動産投資家の中には、不動産会社から現地案内された日以外にも、自主的に何度も物件を確認しに足を運んでいる人もいます。

取引態様を確認する

取引態様とは、不動産の売買に携わる宅建業者がどのような立ち位置にいるかを示す表記です。主に「売主」「代理」「媒介（仲介）」の3つに大別され、媒介には更に「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。媒介の場合には少し注意点があり、売主から直接売却を依頼された元付業者であるかどうか、確認しましょう。売主から直接売却を依頼されていると、売主の売却戦略や意向を知っているので、話がまとまりやすいというメリットがあります。

また、不動産業者が売主の場合だと、中古物件は瑕疵担保保険が付与されるという安心感があります。

5.表面利回りに惑わされない

マイソクに掲載されている利回りは、高利回りに見せるために「表面利回り」で計算されているケースが多くあります。

しかし、実際に不動産投資開始後に重要となるのは、必要経費を差し引いた「実質利回り」です。マイソクの情報を鵜呑みにせず、必ず実質利回りを算出するようにしましょう。表面利回りと実質利回りそれぞれの計算式と理想的な利回りについては、弊社の別の記事でも解説していますので、こちらもご覧ください。

6.「告知事項」を確認する

備考欄などマイソクに「告知事項有り」と記載がある物件は、投資用物件としては不向きな一面があります。

告知事項は室内で人が亡くなる「心理的瑕疵」をイメージされる方が多いと思いますが、該当内容はこれだけに限りません。他にも、雨漏りなど建物に欠陥・ダメージがある「物理的瑕疵」、法令や条例などに違反した「法的瑕疵」、騒音・振動・汚染などが問題となる工場や火葬場、ごみ処理場等が近くにある「環境的瑕疵」が挙げられます。

いずれにしても、告知事項が有る物件は借り手側の需要数が極端に減少し、空室発生の原因となりかねません。不動産投資をする上では、価格が安いからといって安易に手を出さないことが賢明です。

まとめ

この記事では、不動産投資における優良な収益物件に出会うための「探し方」「探す時に大切なポイント」について解説しました。

収益性が高く建物状態も悪くない物件は誰しもが狙っていてライバルが多く、不動産投資の初心者が手に入れるには難易度が高いとされています。このような優良な収益物件を購入するには、投資目的、購入物件の詳細を明確にした上で、不動産投資会社からの購入することが最も適正な判断と言えるでしょう。

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