働かなくても収入が得られる不労所得を考えるとき、マンション経営はおすすめの方法です。 

マンションを入居者に貸し出している間は安定して家賃収入が得られるうえ、管理会社と提携することで物件の維持管理も手間いらずです。

さらには節税効果や生命保険としての役割なども期待でき、不労所得の一言だけでは収まらないポテンシャルを秘めています。 

この記事では、マンション経営で不労所得を得る仕組みやメリット、失敗しないための注意点について解説します。 

不労所得とは？ 

不労所得とは、自分自身が働かなくても得られる、労働を対価としない所得のことをいいます。

不労所得を得る方法には大きく分けて「資産運用」と「ストック型収入」のふたつがあります。

不動産収入・株の配当金・債券の利息などが資産運用で、広告収入や電子書籍の販売収入などがストック型収入です。 

不労所得が定期的に得られる仕組みを作れば、ケガや病気などで働けなくなっても収入が途絶えないため、経済的な安定が得られます。 

資産運用	ストック型収入
マンションなど不動産の家賃収入  株式投資の配当金  債券の利息収入	印税収入  動画やアフィリエイトの広告収入  電子書籍の販売

資産運用はストック型収入に比べて、収入を得るまでに準備すべきことが比較的少ないのがメリットです。

そのため、本業と同時進行することも難しくなく、会社員や公務員にもおすすめです。

ただし、資産の価値は常に変動しコストもかかるため、不労所得を継続的に得るのなら、極端なリスクは取らず、堅実に運用することが重要です。 

一方、ストック型収入にあたる不労所得は、収益を獲得するまでに多くの時間や手間がかかります。そのため、時間や労力に余裕がある方におすすめです。 

マンション経営で不労所得を得る仕組みとは？ 

上の表にもあるとおり、マンション経営は資産運用型の不労所得に含まれます。しかし、経営というからには専門性が高く、運用も大変なイメージがあるかもしれません。

ですが、イメージよりも手間がかからず、リスクも対処法が確立されているなど、他の不労所得を得る方法にはない強みがあります。 

そこで、この記事ではマンション経営がおすすめできる不労所得である理由と、マンション経営で収益を上げる仕組みを解説していきます。 

理由1：入居者からの家賃が毎月入るようになる 

マンション経営やアパート経営などの不動産投資では、物件を購入して、その物件を貸し出すことで、家賃収入を得ます。入居者さえいれば、定期的に収入が得られるため、不労所得にあたります。 

ローンを組んで不動産投資を始めた場合でも、入居者が支払う家賃をローンの返済に充てることができ、ローン返済額と経費等の合計額が家賃収入を下回った後は、その差額の家賃収入を得ることができます。 

また、ほかの不動産投資と比べて、鉄筋コンクリート造が一般的なマンションは、木造のアパートや戸建て住宅より耐用年数が長いのも特徴です。 

種別	法定耐用年数
木造	22年
鉄骨造（骨格材肉厚3ミリメートル超4ミリメートル以下）	27年
鉄骨造（骨格材肉厚4ミリメートル超）	34年
鉄筋コンクリート	47年

そのため、マンションは投資用物件として運用できる期間も長くなり、長期的な資産運用ができます。 

理由2：節税効果により還付金が戻ってくる 

不動産投資では、家賃収入と経費等の出ていくお金を差し引いて、税引前の収支がプラスなら収入、マイナスの場合は損失になります。

しかし、損失になった場合は「損益通算」によって節税に活かすことができるのも不動産投資のメリットです。 

損益通算とは、ある収益を別の損失と合算することで、帳簿上の課税所得を減らし、節税につなげる方法です。 

一般的な損益通算では、不動産所得の損失を、本業の給与所得と合算し、所得税・住民税の課税所得を下げることで節税効果が得られます。具体的には、不動産投資の収支を確定申告することで、払い過ぎている所得税等を還付金として受け取ることができます。 

不動産投資での節税方法については、以下の記事でくわしく解説しています。 

理由3：他人のお金で資産形成できる 

資産形成は一般的に、自分のお金で行うものというイメージがあるのではないでしょうか。たとえば、預貯金や投資信託の積み立てなどは、典型的な自己資本で行う資産形成です。 

一方、不動産投資は「他人のお金で資産形成」できる点が大きな特長です。 

不動産投資では、オーナーは入居者から得た家賃で物件のローンを返済していきます。 

たとえば、毎月のローンの返済額が10万円、入居者から得る家賃が10万円の場合、 

オーナーは自己資金を使っていませんが、ローンの残債は10万円減っています。 

ローンを完済した際には、借金がない状態で物件が自分の手元に残り、ローンの返済に充てていた家賃を貯蓄や他の投資にまわすことも可能になります。 

自らのお金による資産形成に加えて、他人のお金による資産形成も実践することで、より資産形成の効率性が高まります。 

理由4：物件管理の手間がかからない 

マンション経営では、物件の管理に手間がかかるイメージがあるかもしれません。

しかし、実際には建物の維持・管理はマンションの管理組合が行ううえ、集金作業などの賃貸管理も、マンション管理会社に業務委託するケースがほとんどです。 

管理会社は、たとえば入居者の募集・案内、共用部の清掃、退去時の原状回復などを、家賃の数％ほどの手数料で継続的に担ってくれます。

そのため、大きなトラブルでも起こらない限りは、オーナー自身が対応する場面は少ないでしょう。

事実、 マンション経営者の中には、普段自分がオーナーであることを忘れている方もいるほどです。 

本業が忙しい方にとっても、マンション経営は手間をあまりかけずに実践できる投資方法といえます。 

理由5：老後の備えになる 

不動産投資は、定年退職後の収入源としても役立ちます。「老後2,000万円問題」として話題になったように、今後、公的年金だけで老後の生活費を賄うとすると、30年で約2,000万円の不足が出ることが、金融庁の金融審議会報告書「高齢社会における資産形成・管理」（2019年6月30日発表）により報告されています。 

では、不動産投資で老後に備えていた場合を見てみましょう。 

たとえば、夫婦二人暮らしで、公的年金の受給額が毎月21万円、家賃収入が月10万円だとします。 

老後2,000万円問題では、公的年金と生活費の収支が約-5万円と試算されています。そのため、家賃収入10万円があれば、この不足分をカバーできる計算になります。 

なお、老後2,000万円問題では、老人ホームの入居費などの特別な支出は資産に含まれていません。そのため、2,000万円の貯蓄があったとしても、老後の収入源を不動産投資などの不労所得で確保しておくことは、 老後の暮らしをより豊かにすることにつながるでしょう。 

さらに、不動産投資は生活費を補填する以外の役割を持たせることもできます。

ローンの返済が完了すれば、物件は借入のない純粋な資産となります。そのため、自分や家族が住むのに利用することもできます。また、売却して利益を得ることも可能です。 

理由6：自分が働けなくなった場合も安心 

マンション経営でローンを組むと考えたとき、「自分に万が一のことがあったら、残ったローンは家族が返済しなくてはならないのでは？」と不安に思う方もいるのではないでしょうか。 

不動産投資ローンを利用する場合、こうしたリスクを回避するため、「団体信用生命保険（通称：団信）」に加入することになります。団体信用生命保険とは、ローンの契約者が死亡または高度障害の状態になった場合などに、ローンの残債が保障される生命保険です。 

被保険者が死亡した場合や高度障害になると、団信を引き受けている生命保険会社から、ローンを契約している金融機関に対し、残債に相当する保険金が支払われます。これにより、ローンが完済される仕組みのため、自分や家族が返済する必要はなくなります。 

また、団信によってはがんになった際にローン残債が免除される「がん特約」を設けているものもあります。 

このように、ローンを組んで不動産投資をすることで、団体信用生命保険に加入し、資産形成しながら生命保険・がん保険の効果を得られることも、不動産投資のメリットです。

万が一のことがあっても家族に債務が残らず、完済済みの物件を残すことができるため、安心して本業に集中することができます。 

マンション経営はワンルームと一棟で特徴が異なる 

マンション経営は、マンションの一室を購入し、入居者に貸し出すワンルームマンション経営と、一棟を丸ごと購入し、複数の入居者に貸し出す一棟マンション経営の2種類があります。 

ワンルームは気軽に投資できる一方、得られる収益には限りがあります。一方で、一棟は高額な購入費用がかかるものの、大きな収益が期待できます。 

それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。 

ワンルームマンション経営の特徴 

ワンルームマンションは、マンションの一室を購入して貸し出す方法です。 

メリット1：コストが低い 

ワンルームマンションは、購入価格が安いのがメリットです。物件価格の高い 都市部でも、築年数が経過していたり、最寄り駅から遠かったりする物件は、割安な価格で購入できる可能性があります。

一棟マンションに比べると、多額の現金を準備する必要がなく、初期投資額が少なくても始められます。 

メリット2：物件管理の手間がかからない 

ワンルームマンションは、管理する部屋も1部屋のみです。複数の部屋を保有する一棟マンションに比べて、管理の手間が少なくすみます。 

一棟投資の場合、エントランスやゴミ捨て場などの共用部のメンテナンスも必要ですが、ワンルームなら気にする必要がないのもメリットです。 

メリット3：売却しやすい 

ワンルームマンションは、一棟と比較して売却しやすいのもメリットです。 

一棟の場合は丸ごと購入しなくてはならないため、物件価格が数億と高額になり、購入できる人が限られます。これに対して、ワンルームは購入資金が比較的低いため、買い手が見つかりやすいといえます。 

さらに、利便性の高い物件や人気のエリアにあるワンルームマンションは、需要が高く、すぐに買い手が付くことも多いです。売却しやすい物件なら、不動産投資の出口戦略も立てやすくなります。 

デメリット1：空室リスクが大きい 

ワンルームマンションの注意点はまず、地方の場合に空室リスクが大きいことです。空室が発生すると、所有している物件が一部屋のみ場合、収入がゼロになってしまいます。エリアによって空室リスクは異なるため、都市部など賃貸需要のある地域の物件を選ぶことで空室リスクを抑えられます。 

また、繰り上げ返済、や頭金によって空室による返済負担を軽くすることができます。 

また、ワンルームマンションを複数件所有することでリスクを分散するのも有効な対策です。 

デメリット2：収益性が低い 

ワンルームマンションは一棟投資と比べると収益性が高いとはいえません。とくに地方の場合に収益性が低い傾向が見られ、経営が赤字になりやすいです。築年数が経過すると家賃が下がるため、購入直後は黒字でも、その後赤字に転じる可能性もあります。 

ワンルームの収益性はエリアの人気度合いによっても異なります。ワンルーム投資をする場合、首都圏など入居率の高いエリアを選ぶのが得策です。 

一棟マンション経営の特徴 

一棟マンション経営とは、マンションを一棟丸ごと購入して貸し出す方法です。 

メリット1：得られる収益が大きい 

不動産投資によって大きな収益を得ようとする場合、一棟マンションのほうが有利といえます。ワンルームマンションと異なり、多数の部屋を所有することから、毎月入ってくる家賃収入は大きくなるためです。 

ワンルームマンションの毎月の家賃収入は、場所にもよりますが都心部で8万円～10万円程度です。1年間で96万円～120万円の収入ですが、コストを差し引くとそれほど大きな収益にはなりません。 

一棟の場合、低層マンションなら10戸程度の部屋数です。満室の場合、ワンルームの10倍の家賃収入が入ってくることになります。 

メリット2：空室リスクが低い 

空室リスクを抑えられるのも一棟マンションのメリットです。1部屋が空室になったとしても、他の部屋が埋まっていれば、手痛い損失にはなりません。 

デメリット1：多額の投資費用がかかる 

一棟マンション投資は、得られる収益は大きいですが、その分だけ投資金額も必要になります。賃貸用マンションを一棟購入すると、億単位の購入金額になることも珍しくありません。立地が良い、築年数が浅いなど、条件が良い物件ほど高額になります。 

不動産投資ローンを活用することで購入費用をまかなえますが、返済負担は多くなります。問題なくローンを返済していけるのか、慎重にシミュレーションをする必要があります。 

デメリット2：災害リスクが大きい 

地震や火災などの被害を受けると、一棟の場合はワンルームよりも多額の損失が発生します。災害の状況にもよりますが、すべての部屋が使えなくなると家賃収入が途絶え、再建にも多額の費用が必要です。 

災害以外にも、周辺環境の変化により、物件全体が影響を受けるケースも想定されます。たとえば、南向きの部屋の真向かいに大きなビルができると日当たりが悪くなり、人気が下がるおそれがあります。 

どちらを選ぶかはケースバイケース 

このように、ワンルームマンション・一棟マンションはそれぞれメリット・デメリットがあります。どちらを選ぶかは、ご自身の状況や投資目的にあわせて検討する必要があります。 

ベルテックスでは、ひとりひとりの状況や目的にあわせた最適なプランを提案しています。 

自分自身にあうプランを知りたい方は、ぜひ個別相談にお申込みください。

マンション経営の注意点 

メリットの多いマンション経営ですが、運用で失敗しないためにはいくつか注意が必要です。 

初期費用を用意しておく 

マンションは数千万円～数億円かかるため、投資を始めるための初期費用が必要になります。初期費用とは、具体的に以下のようなものがあります。 

• ローンの頭金 

• 印紙税 

• 登録免許税 

• 不動産取得税 

• 仲介手数料 

頭金は物件価格の20%～30%が目安のため、事前に準備しておきましょう。申込者の属性情報が優れている場合、頭金なしのフルローンを組める可能性もあります。 

しかし、NISAなど毎月数千円から始められる投資と比べると、不動産投資は初期費用が高い傾向です。 

運用コストを想定しておく 

マンション経営では初期費用だけでなく、運用やメンテナンスのコストも発生します。まず、ワンルーム・一棟ともにかかる費用は以下のとおりです。 

• 退去時の原状回復・ 

• クリーニング費用 

• 管理委託費 

• 入居者募集の仲介手数料・広告費用 

• 固定資産税・都市計画税 

• 火災保険・地震保険の更新費用 

• 修繕費用の積み立て 

これに加えて一棟物件の場合、物件の共有部分にかかる水道光熱費も発生します。具体的にはエントランスや廊下の明かりの電気代、清掃で使う水道代などです。 

家賃下落リスクがある 

マンションに限らず、投資用不動産は、築年数が古くなると入居率が落ち、入居者獲得のため家賃を下げざるを得ない場合があります。また、入居者から家賃交渉を持ちかけられる場合もあるでしょう。 

部屋が埋まっていても、家賃が下がると収益性が悪化しますので対策が必要です。家賃が下がることを見越して、無理のない経営計画を立てておきましょう。また、家賃の維持・向上につながるようなリノベーションを実施することも対策になります。 

家賃滞納リスクがある 

入居者によっては、家賃を滞納してしまうおそれれがあります。入居した当時は問題なく家賃を支払えていても、仕事を辞めたり借金をしたりして、途中から滞納してしまうかもしれません。 

経営しているマンションで滞納者が出ると、その部屋からの収入がストップします。滞納リスクに対しては、入居者に家賃保証会社の利用を義務付ける、入居審査を厳格にするなどの対策が必要です。 

災害リスクがある 

不動産は、地震・火災・台風といった災害によって被害を受けるおそれがあります。災害によって建物が壊れた場合、オーナー自身が修繕費用を支払わなくてはなりません。 

仮に修繕が完了するまで部屋を貸し出せない場合は、その期間の家賃収入も途絶えてしまいます。災害リスクの低い地域の物件を選んだり、火災保険・地震保険に加入したりして対策をする必要があります。 

マンション経営で不労所得を得るのに向いている人 

上述のとおり、不労所得を得る方法はさまざまです。数ある投資手法のなかで、マンション経営に向いている人は以下のような方です。 

• 堅実に資産運用をしたい人 

• 手間のかからない副業として始めたい人 

• レバレッジ効果で収益性を高めたい人 

堅実に資産運用をしたい人 

マンション経営は、比較的安定した収益が期待できる投資手法です。賃貸ニーズの高い物件を選べば入居者が集まり、入居期間中は家賃収入が入ってきます。投資を始める前に、どの程度の収益性があるか、ある程度予測を立てることも可能です。 

その一方で、マンション経営は長期的に運営することで利益を増やしていく手法でもあります。短期間で大きく儲けることはできません。短期間で大きな利益を期待できる手法としてFXや暗号資産などがありますが、リスクも非常に大きくなります。 

マンション経営は大きなリスクを避け、堅実・安定的に資産運用をしたい方に向いています。 

手間のかからない副業として始めたい人 

資産運用をしたいけれど、普段は仕事で忙しいという方も多いでしょう。本業が多忙なため、資産形成にできるだけ手間・時間をかけたくない人も、マンション経営は向いています。 

物件を選ぶまでの手間はかかりますが、その後の入居者募集やメンテナンスなどは管理会社に一任できます。 

小規模投資のワンルームマンションなら一棟経営よりさらに手間がかからないため、ほったらかしで資産形成ができます。 

レバレッジ効果で収益性を高めたい人 

レバレッジ効果とは「てこの原理」のようなイメージで、少ない自己資金で利益を生み出せる効果のことです。マンション経営におけるレバレッジ効果は、自己資金に加えて銀行からの融資を活用することで、収益性の高い投資ができることを意味します。銀行から融資を受けることで、より規模の大きいマンションを購入し、大きな利益を得られます。 

ただし、金利が高い場合、物件の利回りが低い場合は「逆レバレッジ」となり、借入を行うとかえって収益が下がってしまいます。金利と利回りの差をできるだけ大きくすることが重要です。 

マンション経営を成功に導くためのポイント 

マンション経営にはメリットが多い一方で、デメリットもあります。この章では、マンション経営で成功するためのコツを見ていきましょう。 

頭金の投入と繰り上げ返済をする 

不動産投資ローンを組むときに頭金を投入すると、ローンの借入額が減り、支払いの負担を抑えることが可能です。頭金を多めに用意すると、金融機関からも「自己資金が十分ある」と判断され、ローン審査が通りやすくなる可能性もあります。 

ローンの負担を減らすには、繰り上げ返済も重要です。繰り上げ返済とは、通常の返済に加え、臨時で多めに返済をすることです。繰り上げ返済をすれば、元本の返済が減るため利息の負担も軽くなります。 

マンション経営の状況が良いときは、繰り上げ返済を積極的にするのもいいでしょう。ただし、繰上げ返済をすると手数料が発生するケースもあるため、金融機関と交わした契約書を確認する必要があります。 

立地条件や地域のニーズを見極める 

マンション経営における最大のリスクは空室リスクで、家賃収入がなくなるとローン返済の負担が重くなります。空室リスクを回避するには、ニーズのある物件を選ぶことが重要です。たとえば繁華街の近くや駅近、バス停の近くなど利便性の高い立地が挙げられます。 

ニーズを見極めるには、不動産投資の基礎知識をオーナーも身に付けることが重要です。投資である以上はオーナーの責任となるため、不動産会社の提案を受けながらも、自分で適切な判断ができるよう知識を備えておく必要があります。 

事前にシミュレーションを行う 

マンション経営では、事前のシミュレーションが欠かせません。初期費用・ランニングコスト、修繕費などの支出をしっかり考慮して、どの程度の収益を得られるかシミュレーションしておくことが必要です。 

不動産に関する知識が十分でないと、各費用を見積もるのは難しいでしょう。実績が豊富な不動産会社に協力してもらうと、精度の高いシミュレーション結果が期待できます。 

必要経費を理解する 

マンション経営は経費を計上することで利益を抑え、赤字の状態を給与所得と相殺すると節税にもつながります。しかし、節税したいがために何でも経費として計上してしまうと、正しい確定申告ができず、税務署から指摘を受けるおそれがあります。 

どのような費用が経費として計上できるのか、しっかりと把握しておくことが大切です。 

優良な不動産会社と連携する 

初心者の方が不動産投資をする場合、優良な不動産会社に協力してもらうことが必要です。不動産投資には、物件選び、購入、管理、売却などさまざまなステージがありますが、すべてワンストップで支援してくれる会社がおすすめです。 

まとめ 

マンション経営で不労所得を得る仕組み、メリット、注意点について解説しました。入居者がいる限り家賃収入を得られ、節税効果により還付も受けられます。 

マンション経営には入居者募集や物件のメンテナンスが必要ですが、管理会社に委託することが可能です。オーナーは本業と両立させながら、マンション経営によって不労所得を得られます。 

マンション経営にはワンルームと一棟の2種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。どちらを選ぶべきかは個人の資金や目指す利益などによって異なり、自身に合うほうを選ぶことが重要です。 

しかし、マンション経営には他にもさまざまなリスクがあり、不動産投資の知識がないと判断できないこともたくさんあります。そのため、実績が豊富で信頼できる不動産会社に相談をすることがおすすめです。 

ベルテックスは資産づくりのプロとして、総合不動産事業を展開しています。投資用不動産では、99.5%の入居率（2024年3月31日現在）、仲介手数料0円、首都圏の物件に特化などの強みがあります。  

 

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