オーナーは「トラブル解決」の当事者か？

基本的に、入居者同士や入居者と近隣住民とのトラブルは、当事者間の問題として扱われます。オーナー（賃貸人）が直接の加害者ではない以上、すぐに法的責任を問われるわけではありません。 

しかし、だからといって「知らない」「自分には関係ない」と放置するのは危険です。民法上、オーナーには入居者に「物件を適切な方法で使用させる義務（用法遵守義務）」があり、建物の使用状況を一定程度管理する立場にあります。 近隣から苦情が寄せられたにもかかわらず、注意喚起や確認を怠った場合、「管理を怠った」と評価されるおそれがあります。特に、繰り返しの騒音やゴミ出しルール違反を放置すると、周囲との信頼関係が崩れ、物件の評判にも影響します。 

オーナーに求められるのは、「問題を知ったときにどう動くか」。管理会社との連携体制を整え、報告が上がった際には早めに対応方針を示すことが、長期的な賃貸経営の安定につながります。 

事例別：オーナーがすべき「法的対応」

入居者トラブルが発生したとき、まず大切なのは「感情的に動かないこと」と「記録を残すこと」です。どのような苦情が、いつ、誰から寄せられたのかを整理し、管理会社や入居者とのやりとりを文書やメールで残しておくことが、後の対応を左右します。 

① 騒音トラブルの場合

最初の段階では、管理会社を通じて注意文書を送るか、掲示板などに一般的な注意喚起を行います。それでも改善しない場合は、対象の入居者に個別の聞き取りや警告を行い、「使用方法が適切でない」と判断される場合には、契約解除を検討することもあります。 

もっとも、建物の賃貸借契約は、借地借家法に守られているため、簡単には解除できません。軽微な契約違反ではなく、「信頼関係破壊を破壊するような」重大な契約違反が必要となります。騒音トラブルの場合には、非常にハードルが高いですが、いずれも慎重な証拠収集が前提となります。近隣住民の発言の記録や、騒音の録音データなど、客観的な記録を残しておくと、後のトラブル防止になります。 

② ゴミ出し・共用部マナー違反の場合

ゴミ出しのルール違反や共用廊下への私物放置などは、「小さな迷惑」と軽視されがちですが、実際には建物全体の印象を悪化させ、他の入居者の退去を招く原因にもなります。 
このような場合は、まず防犯カメラや管理人の報告をもとに入居者を特定し、注意文書や面談で改善を促します。それでも改善が見られない場合には、警告文を送付し、賃貸借契約上の「用法違反」として是正を求める対応を取ります。 
特に、再三の注意にも従わない悪質なケースでは、契約解除や明渡請求を検討することも視野に入ります。オーナーが毅然とした姿勢を見せることで、他の入居者の安心感や物件の信頼性を守ることにつながります。 

オーナーの「責任」が問われるケース

入居者同士のトラブルであっても、オーナーが「問題を知りながら放置した」場合には、責任を問われる可能性があります。たとえば、繰り返し騒音の苦情が寄せられているのに注意を怠ったり、管理会社からの報告を無視したりすると、「管理を怠った」と評価されかねません。 
特に、トラブルが長期化して他の住民に健康被害や財産的損害（壁の破損、共用部の汚損など）を与えた場合、民法上の「不法行為責任」や「使用者責任（民法715条の類推）」を問われるリスクもゼロではありません。 
もっとも、通常のオーナーが入居者の行動を完全に監視することは不可能です。そのため、法的責任を防ぐためには、「知った時点でどう対応したか」が重要になります。 管理会社を通じて注意喚起を行った記録、報告書、メールの履歴などを残しておくことで、「適切に対応した」と主張でき、万一のトラブルにも備えることができます。 

「優良な管理会社」の重要性

入居者トラブルを防ぐうえで、最も頼りになるのは「管理会社の初動対応力」です。苦情が入った際、すぐに入居者へ注意喚起を行い、記録を残す。この一連の動きが速い会社ほど、トラブルの拡大を防ぐことができます。 逆に、報告が遅かったり、注意が形だけだったりする会社では、問題が長期化し、結果的にオーナーが矢面に立たされることもあります。 
また、サブリース契約など一括管理方式では、「誰が最終的な責任を負うのか」を契約段階で明確にしておくことが欠かせません。 
近年では、弁護士と連携して対応を行う管理会社も増えています。法律面のサポートが得られる管理体制を選ぶことが、安心して長期保有できる物件運営の第一歩になります。 

まとめ

入居者トラブルは、放置すればオーナーの信頼や物件価値にも影響します。 法的責任を避けるには、早めの対応と、信頼できる管理会社との連携が不可欠です。「問題を知った時点でどう動くか」が、安定した賃貸経営を続ける最大のポイントです。