不動産投資を行う上で、成功するか否かを見極める判断材料の1つとなるのが「利回り」です。「利回り」と一口に言っても様々な種類があり計算方法や意味合いが異なるため、不動産投資を検討している方は違いを理解しておかなくてはいけません。

本記事では、不動産投資における「利回り」をテーマに計算方法や相場、注意点などを解説します。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資で使われる利回りとは、物件に投資した金額（元本）に対する年間の収益率を示したものです。「○パーセント」と表記され、数値が高ければ高いほど収益率も高いとされます。利回りを分類すると「表面利回り」「実質利回り」「現行利回り」「想定利回り」の4種類です。

表面利回りとは？計算方法も解説

一般的に不動産の営業資料などで使われることが多い「表面利回り」は、グロス利回りとも呼ばれます。計算方法はとてもシンプルで、年間の家賃収入を物件価格で割った数値となります。表面利回りは、固定資産税や管理費など実際に発生した経費を考慮せず、実際に運用する利回りよりも高い数値になることから注意が必要です。

実質利回りとは？計算方法も解説

「実質利回り」とは、年間の家賃収入から必要経費を差し引いて計算した利回りで、表面利回りと比較するとより整合性があります。「ネット利回り」とも言われます。表面利回りは、実質利回りよりも必然的に高い数値になるので、それだけで判断してしまうと危険です。購入を検討する際には、表面利回りだけではなく、実質利回りも計算するようにしましょう。

現行利回りと想定利回りとは？

現行利回りとは、現在の家賃収入に基づいて算出した年間家賃収入を物件価格で割ったもので、計算方法は表面利回りと同じです。現行利回りで計算される年間家賃収入は、空室の発生も考慮されるため現実的です。ただし、実質利回りのように経費などを含めないので、正確さには欠けます。

想定利回りとは、満室稼働した仮定で年間家賃収入を計算した利益率です。こちらも経費などは含めず、空室の考慮もされないので高利回りになります。物件購入時の決め手にはせず「満室稼働が上手くいった場合の目安」程度にとどめておきましょう。

実質利回りで経費になるものとは？

実質利回りをより正確な数値にするためには、計算に入れる経費を理解しましょう。
経費となるものには、購入時諸経費と年間諸経費があります。

【購入時諸経費】

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 印紙代
• 不動産仲介手数料
• ローン手数料

【年間諸経費】

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災・地震保険料
• 管理費
• 修繕積立金
• 補修・メンテナンス費
• 水道光熱費

実際にシミュレーションしてみると、表面利回りと実質利回りの違いが明らかになります。

不動産投資の利回りの相場

次に不動産投資の利回り相場について、過去の数値とともに触れていきましょう。
今回は、個人投資家に需要が高い一棟ものと区分マンションについて解説していきます。

賃貸住宅一棟の期待利回り

一般財団日本不動産研究所が不動産投資家を対象に行った調査結果があります。

【期待利回り：ワンルームタイプ】　単位：パーセント

【期待利回り：ファミリータイプ】　単位：パーセント

 数値は地区ごとで異なりますが、同地区内ではファミリータイプとワンルームタイプに大きな開きは見られません。一番数値の低い東京（城南）で4パーセント前半、一番数値の高い広島で5パーセント後半です。また、コロナ禍で行われた第44回（2021年4月）と第45回（2021年10月）の調査結果では、半年の期間で多くの地区で0.1～0.3㌽の低下が見られました。

区分マンション 利回りの推移

収益物件を取り扱うポータルサイト健美家に登録された全国の物件価格を基にした調査では、ここ10年で区分マンションの利回りが4パーセント以上も下落しています。2012年に11.87パーセントであった利回りは、2022年にはなんと7.41パーセントです。背景には不動産価格の変動がみられ、利回りと反比例して物件価格が右肩上がりに上昇しています。

【区分マンション利回り・価格推移】

地域別区分マンション 利回りの推移

健美家による同調査では、区分マンションを地域別でみると利回りに大きな差があることが分かりました。
ここで注目すべき点は、取引される区分マンションの築年数が上昇したにもかかわらず、物件価格まで上昇していることです。通常は経年とともに資産価値は下落していくものですが、経年とともに上昇しています。
東北地方の数値は東日本大震災の影響を加味しても、東海地方では築年数がさほど変わらないのに価格は倍以上になっているので驚きです。

【区分マンション利回り・地域別推移】

利回りの理想は物件や立地など諸条件によって異なる

利回りの理想は、物件や立地などの諸条件が大きく影響します。例えば、区分マンションは新築で3～4パーセント、築20年程度で5.5パーセント、築20～35年程度で7～10パーセントが目安です。

しかし、東京などそもそも不動産価格が高い都会と田舎では同じ築年数でも利回りは異なるため、利回りの理想を数値として一概に判断することは妥当ではありません。

利回りを見る際に注意すべきこと

高利回りだからといって、実際の稼働収益がよいわけではありません。利回りばかりを重視して購入を判断するのは、あまりに危険です。

利回りが高いのには理由がある！？

高利回り物件には、それなりの理由があります。

例えば、築古物件は安く購入できることから、築浅物件に比べると必然的に利回りが高くなるでしょう。高めの家賃設定をすれば、こちらも必然的に利回りは高くなり優良物件に見えます。しかし、入居者も出来るだけ安く借りたいと思うのが普通です。あまりに高い家賃設定は、賃貸需要を低くして空室リスクに繋がります。

また、築古物件は安く購入できるメリットがある反面、購入時から資産価値としての魅力はさらに低下していきます。その結果、属性が良くない人が入居し、いざ売却を考えるときには買い手が見つからず売却価格の下落を招くでしょう。

その利回りが永遠に続くことはない

建物は築年月とともに経年劣化が起こり、家賃は徐々に下落していきます。人気物件であれば新築当初に設定した家賃のまましばらく据え置きということもありますが、それでも将来に向かって下落していくことが一般的です。また、経年により思いがけない補修やメンテナンスによる出費も避けられないでしょう。

つまり、購入時の利回りが永遠に続くことはなく、投資物件のほとんどは経年とともに利回りは下落していくのです。

近隣の同等物件と比較して差はないか確認する

不動産会社は顧客に物件を購入してもらうことで成り立っています。中には高利回りに見せようと、近隣相場よりもはるかに高い家賃設定をしてくる会社があることも事実です。そのような不動産会社の情報に惑わされないためには、自身でSUUMOやHOME’Sなどの媒介サイトで検索、地域の賃貸仲介店へ聞き込みなどで近隣の同等物件と家賃の比較をしてみましょう。

近隣物件よりも明らかに高い家賃設定の場合は、安易に信頼しないように注意が必要です。

利回りが低くてもメリットはある

これまで高利回りについて触れてきましたが、利回りが低いから投資物件に不向きというわけではありません。ここからは、利回りが低い物件のメリットについてご紹介します。利回りの低い物件は、安定的で資産価値として優れていることが多いです。

先述した「不動産投資の利回りの相場」では、東京（城南）の利回りが最も低く、広島が最も高いことが明らかになりました。東京は交通の利便性や都市の流動性が高く、人口の面からも家賃下落リスクは比較的起こりづらいと考えられます。

次に挙げられるメリットは、出口戦略で有利に働きやすいことです。購入時にすでに築古である物件は手離す際には売却価格が大幅に下落することが考えられますが、新築や築浅物件など資産価値の高い収益物件は、売却時にも高値が付きやすいのが特徴です。上手く収益稼働していれば、キャピタルゲイン（売却益）が得られることもあります。

まとめ

本記事では不動産投資の利回りをテーマに解説し、収益物件を購入する際には経費を含めて計算する「実質利回り」が最も信頼度の高いことが分かりました。
しかし、利回りはあくまで不動産投資における判断材料として重要な指標の１つにすぎません。実質利回りの中に隠れている家賃設定の正確性が定かではないこと、発生しうるリスクを考慮したものではないことなどが理由です。
不動産経営する上で重要である立地・入居率・賃貸需要・リスクなどを吟味し、返済資金計画を含めて
総合的に判断をしましょう。

不動産投資をご検討の際にはぜひベルテックスにご相談ください！