働かなくても収入を得ることが出来る「不労所得」に憧れる方は多いのではないでしょうか。しかし、憧れているだけでは、それを現実にすることはできません。「自分にはムリだ」と思わずに不労所得とはどのようなものなのか、どうしたら稼げるのかを考えてみましょう。

この記事では、不動産投資がなぜ不労所得と言われるのか、その方法と実態を解説します。

不労所得とは？

不労所得とは、文字通り「不労」（働かない）+「所得」（得られるお金）ですから、働かないで得られるお金という意味です。

具体的には株や投資信託などの金融資産からの配当金、アパートやマンションなどを所有している地主などが考えられます。しかし、これらで収入を得るためには相当の資金が必要になります。

働かないで苦労せずに暮らしていけるという夢の様な話は、よほどの資産家でない限りは無理ですが、そのための方法を知り、正しく実行すれば可能です。

不動産投資で不労所得を得る方法とは？

不動産投資は不労所得を得る方法の中でも人気の投資方法です。理由は毎月安定した収入が確保しやすいからです。

ただし、購入した物件や入居者の管理をしなければ、安定的な不労所得を得るのは難しいでしょう。これらの管理業務は管理会社にアウトソースすることも可能です。そうすることにより、オーナーは業務負担から解放されます。

不動産投資は、しっかりと仕組みを理解した上で行うことと、計画性を持って取り組む必要があります。なぜなら、理解していないのに儲かるからと不動産投資を始めてしまうと大きな失敗をしてしまう可能性が高くなるからです。

不動産投資で得られる利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2通りがあります。それぞれを詳しく見ていきましょう。

インカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインとは、家賃収入のことです。入居者がいる限り、継続的に家賃収入を得ることができます。つまり、不動産投資で安定した不労所得を得るためには、インカムゲインである家賃収入が重要となります。

キャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインとは売却差益のことです。購入時の物件価格よりも売却時の物件価格の方が高ければ、その分の売買差益を得られます。ただし、キャピタルゲインは経済情勢や不動産相場の動向に左右されやすいため、過度な期待はしない方がよいでしょう。

不動産投資で不労所得を得られる仕組み

家賃収入

不動産投資の最大のメリットは、安定して継続的な収入を得ることができる点にあります。ただし、入居者がいることが前提となります。物件を購入しただけでは収入は得られないので、失敗すれば多額の負債を抱え込んでしまう可能性もあります。

資産となる不動産

一般的には不動産投資ローンを利用しますが、返済が終われば、不動産は資産として手元に残ります。家賃収入から経費等を差し引けば不労所得となります。ローン中は家賃収入からローンを返済していく必要があります。

節税対策

不動産投資は「減価償却費」で節税できます。購入した物件を決められた耐用年数に分割して、経年による価値の低下を減価償却費として経費計上することができます。税務上、建物の耐用年数は「木造アパートは22年」「鉄筋コンクリート（RC）造マンションは47年」と定められています。

耐用年数の間なら、計上することができるので節税対策になります。

運営は管理会社に

会社員が不動産投資を行う場合、急なトラブルが起きても対応はできません。さらに、入居者はいつかは転居していきます。空室にしておくわけにはいかないので、早めに次の入居者に入ってもらう必要があります。

そんなとき、物件管理や賃貸管理を不動産管理会社に任せておけば安心です。

物件ごとの賃料相場の違い

賃料相場は様々な要因に左右されます。人気のあるエリアは賃料が高く設定されていますが、逆にあまり人気がないエリアは賃料が低く設定されていて、立地と物件の特徴の影響を強く受ける傾向があります。

賃料に影響するエリア以外の主な項目は以下になります。

駅からの距離、築年数、設備

駅から近い、築年数が浅い、設備が充実していること。また、各駅停車しか止まらない駅より、急行などが止まる駅のほうが、相場は高くなります。

階数

階数が上がるほど、家賃が高くなります。ただし、エレベーターのない3階以上の建物では、上層階であっても家賃相場は下がります。

構造

鉄筋コンクリートのマンションは、鉄骨や木造のアパートよりも家賃が高くなります。また、最近では、耐震性なども相場に影響することもあります。

広さや間取り

一般的な広さや間取りでない場合には相場は下がります。たとえば、洗濯機の置き場がない、変形の造りである場合など。

不動産投資で不労所得を得る際の注意点

不動産投資は「危ない」「難しい」「失敗が怖い」といったイメージがつきまといます。知識がないと騙されたり、経営に失敗したりして、最悪の場合、自己破産にまで追い込まれてしまう可能性もあります。しかし、正しい知識さえ身につけていれば、不動産投資は不労所得を得るために有効な方法です。では、どんなリスクがあるのでしょうか。

不動産投資のリスク

不動産投資のリスクとして考えられる主なリスクは以下になります。

空室リスク

不動産投資の収入は家賃収入ですから、最大のリスクは空室です。空室期間が長引けば収入がゼロになりますから、赤字経営や破綻の恐れが出てきてしまいます。

滞納リスク

入居者がいても家賃の滞納が発生してしまうと、空室リスク同様、家賃収入がなくなります。うっかり払い忘れただけならいいですが、払う気があってもお金がない、払う気がないとなるとどう対応するかが問題になります。訴訟を起こすにも3か月以上の滞納実績が必要になりますし、訴訟費用・強制執行代などがかかり、滞納者を退去させるために合計100万円近く払うことになりかねません。

天災リスク

火災や落雷、台風等よる強風による災害、大雨による浸水被害などが考えられます。対策として火災保険への加入をおすすめしますが、どの程度被害を受けたら保険金が支払われるかもしっかりと確認しておくようにしましょう。

家賃下落リスク

家賃は経年劣化するにつれて下落していきます。家賃収入が下がると収益力が低下し、結果的に資産価値も下がってしまいます。ただし、築20年以上の物件は家賃下落がほぼありません。

設備交換リスク

老朽化が進むと、設備交換の必要が出てきます。設備交換には額の費用が必要となります。新築の場合は、住宅設備の交換や修理などは必要ありませんが、中古の場合はあらかじめ修繕費用を考慮した資金計画を立てておく必要があります。

本当の意味での「不労」所得には管理会社が重要

不労所得にするためには、代わりに保有する物件の管理・運営をしてくれるパートナー選びが重要なポイントとなってきます。

物件を持つと大家になるわけで、入居者募集や入居者対応、点検作業などやらなければいけないことがいろいろとあります。

家賃の徴収

口座振り込みあるいは引き落としなら手間はかかりません。万一滞納されたときには家賃の催促をしなければなりません。

物件の点検

修繕箇所のチェックや、修繕の手配もあります。古ければそれだけ傷みもありますし、壊れたら設備交換も必要になってきます。これらの手配や支払いも生じてきます。

クレーム対応

騒音や水漏れなど、入居者からクレームがあったときには夜間や休日でも即対応しなければなりません。 これを怠ると入居者の満足度が下がり、空室の原因になります。

不動産投資で不労所得を得るための手順

ここからは不動産投資を始める手順についてみていきましょう。

物件選定

まず、最初に不動産投資となる物件選びです。駅からの距離が近い、築年数が浅い、人気エリアなどの条件にあてはまれば入居率も高くなります。中古物件となると、設備交換リスクが生じるため、しっかりとチェックすることが重要です。

ローン審査

購入物件が決まったらローンの審査です。アパートローンとも呼ばれ、不動産投資を行う際に利用されるのが「不動産投資ローン」です。住宅ローンとは異なり、金利は高くなりますし、融資期間は物件の種類によって異なります。物件の購入には書類提出や様々な手続きが必要となってきります。

運用・管理

運用や管理を自分で行うのは手間がかかるので、パートナーとなる管理会社に委託することをおすすめします。ただし、管理会社に委託を頼むと委託手数料が発生します。

不動産投資で安定した不労所得を得るためのポイント

不動産投資で安定した不労所得を得るためのポイントには、どのようなものがあるのでしょうか。

失敗しない物件の選び方

「安い」のにはワケがあります。人気のないエリアで、駅から遠ければ当然、安くなります。不動産投資を始めるなら、入居がすぐに決まる都会で始めることをおすすめします。人口が減少している地方で物件を購入しても、入居が決まらなければ赤字になってしまうからです。

当然、都会のほうが物件価格は高いでしょうが、すぐに初期費用を回収することも可能です。収益率を考えても当然家賃の高い都会の方が高い傾向にあるので利回りに惑わされず、賃貸需要の高い物件を選ぶことが重要なポイントとなるのです。

不動産投資のパートナーの選び方

不動産投資家にとって重要なパートナーである管理会社ですが、どんな点に注意して選べばいいのでしょうか。

管理会社の得意分野をチェック

管理会社によって得意な物件と不得意な物件があります。投資するのが「マンションまたはアパート」、「一棟または区分」、「新築または中古物件」、「都心または地方」と選択肢がたくさんあるので、どの会社を選ぶのかをじっくりと検討する必要があります。

管理会社は大手のほうが安心できると考えるかもしれませんが、そうとも言い切れません。管理会社はそれぞれの地域に密着して営業しているところがあり、その地域のことを知り尽くしていることも少なくないからです。すでにエリアが決まっているなら、そのエリアに強い管理会社を探してみるといいでしょう。

購入から物件管理までワンストップでサポートしてくれるかをチェック

良い物件を選ぶことは重要ですが、物件の維持管理も大切になります。会社に勤務しているなら時間と手間を割くことになり、本業がおろそかになる可能性もあります。購入から物件の維持管理まで任せられることが理想です。購入から物件管理まで一貫して頼めるような管理会社を選ぶようにしましょう。

物件の詳細をきちんと理解しているかをチェック

管理会社が購入した物件をどこまで理解しているかはパートナーとして重要なことです。物件の強みをしっかり理解していれば、入居者もすぐに決まることでしょう。

物件周辺の土地勘があるかをチェック

立地条件で集客力はまったく違ってきます。立地条件は単に交通アクセスや最寄駅からの距離だけでなく、周辺の環境や治安によって評価されるものです。周辺の賃貸事情のほか、近くにスーパー、病院、学校などがあると周辺情報に明るい管理会社を選ぶようにするとよいでしょう。

不動産投資で不労所得を得られる可能性が高いケース

以下のような条件を満たしている場合、不動産投資で不労所得を得られる可能性が高くなります。

頭金を多く用意できる

会社員が不労所得を得る目的で不動産投資をする場合、金融機関から融資を受けて物件を購入するケースが大半です。その際、金融機関の融資審査が通りやすい頭金の目安は、物件価格の10〜20%程度といわれています。

例えば、2,000万円の区分マンションで物件価格の10%なら、必要な頭金は200万円になります。ただし、物件価格の10〜20%程度というのは、あくまでも目安に過ぎません。金融機関が求める頭金は、以下の要素で変わってきます。

• 金利や政策
• 物件の資産価値や収益力
• 申込者の属性

積極的な融資が行われている環境下で、属性の良い人が融資を受ける場合、先ほど示した目安よりも少ない頭金で物件を購入できる可能性もあります。

年収などの属性が良い

融資審査における「属性」とは、申込者の特徴や性質のことを指します。金融機関は、「申込者の属性」と「対象物件の価値や収益力」などをもとに、融資の可否や融資額を決定します。このような背景があるため、 属性が良い人は不動産投資を始めやすく、不労所得を得られる可能性が高いといえるでしょう。

一般的に、金融機関が重視するといわれる属性は、以下のような項目です。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 金融資産
• 借入額の内容と残債
• 居住環境や家族構成

属性が良いのは、年収が高く、勤務先が安定企業で、勤続年数が長い人です。ただし、このような人でも金融資産が少なかったり借入額が多かったりすれば、属性が悪いと評価されてしまいます。

空室リスクが低い物件を見極める力がある

前述したとおり、不動産投資の最大のリスクは空室です。家賃収入が途絶えれば、ローン返済の負担をオーナー自身が負うことになります。

空室リスクを避けるためには、「賃貸ニーズのある物件選び」が必須になります。これを実現するには、立地選びのコツや物件タイプの違いなど、不動産投資の基礎知識をオーナー自身が身につける必要があります。

「物件選びは、不動産会社に任せればよいのでは？」とのご意見もあるかもしれません。しかし、不動産投資は、投資である以上、オーナー自身の自己責任となります。不動産会社の提案を受けつつも、オーナー自身で適切な判断ができるように十分な知識を備えておくことが大切です。

不動産投資で不労所得を得ることが難しいケース

以下のいずれかのケースにあてはまる場合、不動産投資で不労所得を得ることは難しいでしょう。

自己資金が少ない

前述したとおり、不動産投資の融資審査を通りやすくするには、物件価格の10〜20%程度の頭金が必要です。これに加えて、物件の取得時には、物件価格の4〜7%程度の諸費用がかかります。これらを合わせると、不動産投資を始めるには、物件価格の14%以上の自己資金が必要ということになります。

ただし、属性の良い人が新築の区分マンション投資する場合など、条件によっては少ない自己資金で不動産投資を始められることもあります。ただし、その場合でも、新築の区分マンション経営では、ローン返済中に不労所得を得ることは難しいでしょう。なぜなら、物件が新しい分、低利回りだからです。一方、ローン完済後には家賃収入の大半が手元に残るため、不労所得を得やすくなります。

属性に問題がある

属性に問題がある人は、金融機関の融資審査で不利になるため、不動産投資で不労所得を得ることは難しい場合が多いです。具体的には、以下のいずれかに該当する場合、融資審査で不利になります。

• 安定した収入がない
• 退職までの期間が短い
• 勤続年数が短い
• 貯金がほとんどない
• ローンの返済遅れが目立つ

属性に問題があっても、物件の購入費用を現金で用意できれば、不動産投資を始めることは可能です。また、手元に資金がなくても、貯金や資産運用に励んで、不動産投資のための資金をつくるという方法もあります。

不動産投資に関する知識が乏しい

本稿の前半で不動産投資のリスクをご紹介しましたが、さらに「無知のリスク」もあります。 投資家ご自身が不動産投資に必要な知識を持っていなければ、悪徳業者のセールストークを鵜呑みにしてしまいます。

逆に、優良な不動産会社から安定した不労所得を得やすい物件を紹介されても、知識がなければその物件をスルーしてチャンスを逃がすということも考えられます。

不動産投資に失敗したオーナーの大半が「知識が足りなかった、もっと勉強すればよかった」ということを口にされます。不動産投資投資に限らず、投資は知識が増えるほどリスクを回避しやすくなります。自己資金が用意できても、属性が良くても、不動産投資で成功できるとは限りません。不動産投資を始める前に、まずは基礎知識を身につけることを優先させましょう。

不動産投資以外で不労所得を得る方法

不動産投資で安定した不労所得を得ることが難しくても、それ以外の方法もあります。安定した不労所得を得たい方に向けて、いくつかの方法を紹介します。
ただし、ここで紹介する方法を含めた全ての投資には、メリットとデメリット、元本割れリスクがあります。投資判断は慎重に行いましょう。

株式投資

株式投資とは、証券口座などを通して、希望する企業の株式を購入する投資方法です。その魅力は、種類の違う以下の3つのリターンが期待できることです。

配当金	出資した企業の出した利益の一部が分配される
値上がり益	株式を購入したときと売却したときの差益を得る
株主優待	自社製品や優待券などが提供される

上記のうち、どのリターンを得られるかは企業によって異なります。歴史のある大企業の株式では、これら全てのリターンを得られることもあります。また、上場したばかりの新興企業では配当金はないものの、まとまった値上がり益を得られることもあります。

注意点としては、投資した会社の業績が悪かったり不祥事が起きたりすれば、株価が値下がりして含み損を抱える「価格変動リスク」があります。また、企業が倒産してしまえば、株式の価値がなくなることもあります。

投資信託

投資信託とは、大勢の投資家から集めた資金を運用の専門家（投資信託運用会社など）がまとめて運用する投資方法です。投資信託で得られるリターンは、分配金（株式でいうところの配当金）と値上がり益です。
投資信託のメリットとしては、分散投資の効果があるため、株式投資と比較してローリスクなことです。その反面、リターンも限定的になります。

投資信託には数多くの分類（対象資産/地域）があり、どれを選ぶかでリターンやリスクが変わってきます。分類は以下のとおりです。

対象資産/地域	国内	海外
株式	国内株式型	海外株式型
債権	国内債権型	海外債権型
不動産	国内リート型	海外リート型
その他	コモディティ（商品）など

 上記の分類を組み合わせたバランス型の投資信託もあります。一般的に、「株式型はリターンを狙える分リスクがある」「債権型は安定運用に向いている」といわれています。

債券投資

債権投資とは、国・地方公共団体・企業などが発行した債権を購入し、これを所有・売却することでリターンを得る方法です。債券投資を始めるときに支払った元本は、債券が満期を迎えたときに償還（返却）されます。

一般的に、債券投資は株式投資や投資信託よりも、リスクが低い投資方法といわれています。ただし、その分、利率が低いため、まとまった元手がないとリターンが限られてしまいます。債券投資でリターンを得る具体的な方法として以下の3つがあります。

1. 債券を償還まで保有し続け、利子を受け取り続ける
2. 購入価格よりも債券価格が高いタイミングで売却する
3. 債券が安いタイミングで購入し、償還まで保有し続ける

債券投資の注意点は、債券の発行元が破綻すると元本が失われる可能性があることです。

FXの自動売買

FX（外国為替証拠金取引）とは、日本円と外貨を売買する差額で儲ける投資方法のことです。例えば、円高（例：1ドル100円）のタイミングで円を米ドルに替え、円安（例：1ドル150円）のタイミングで米ドルを円に戻せば50円儲かります。ただし、実際にはここから売買手数料とスプレッド（買値と売値の差）が差し引かれます。

FXの特徴は、元手（証拠金）の最大25倍のレバレッジをかけられることです。一例では、4万円の元手があれば100万円の資金を動かすことが可能です。通貨の急騰・急落のタイミングでレバレッジを使えば、短時間でまとまったリターンを得るチャンスもあります（その分、ハイリスク・ハイリターンになります）。

FXには、「売買判断が難しい」「為替チェックが大変」などというデメリットがありますが、 あらかじめ設定した条件でシステムが自動売買（システムトレード）する仕組みを利用すれば、手間をかけずに不労所得を得られる可能性もあります。

まとめ

不動産投資は物件を購入すれば終わりではありません。物件購入後も適切なメンテナンスなどを行わなければ安定した家賃収入を得ることはできないのです。

不動産投資で不労所得を得るために大切なのは、信頼のおける不動産会社をパートナーとすることです。ワンストップで不動産投資をサポートしてくれる会社を選ぶことで、不労所得の獲得を実現できる可能性が高くなります。

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