ワンルームマンション投資は、利益を得る目途が付きやすいことから人気のある不動産投資の一つです。しかし、その一方で、利益を上げるためには、その仕組みやリスクを正確に理解することが重要です。本記事では、ワンルームマンション投資の基本的な仕組みと、よくあるリスクについて詳しく解説します。 

ワンルームマンション投資の仕組みとは

ここでは、ワンルームマンション投資の基本的な仕組みと、利益を生み出す仕組みについて解説します。 

ワンルームマンション投資の基本的な仕組み

ワンルームマンション投資とは、マンションの一室を購入し、それを賃貸に出すことで家賃収入を得る不動産投資の一種です。1棟マンションの投資と比較して、区分マンション投資とも呼ばれます。 

マンションの一室を賃貸物件として運用し、定期的な家賃収入を得ることで、安定したキャッシュフローを生み出すことができます。 

一般的には以下のような流れで運営されます。

1. 物件購入
   まず、投資家（物件オーナー）は銀行から融資を受けてワンルームマンションを購入します。融資により得た資金を使って物件を購入することで、物件の運用が始まります。

2. 物件の管理と賃貸運営
   購入した物件を賃貸に出すことで、入居者から毎月家賃が支払われます。入居者の募集や家賃の回収、トラブル対応などの賃貸管理は、賃貸管理会社に委託するのが一般的です。賃貸管理会社は入居者から家賃を回収し、それを物件オーナーに振り込みます。

3. ローンの返済
   オーナーは、得た家賃収入から銀行へのローン返済を行います。家賃収入がローン返済や諸経費を上回れば、その分がオーナーの利益となります。

ワンルームマンション投資の利益を生み出す仕組み

• 家賃収入によるインカムゲイン 
  まず、ワンルームマンションの一室を購入するとします。その物件を賃貸に出すことで、毎月の家賃収入を得ることができます。
  これが「インカムゲイン」です。家賃収入は定期的に得られるため、安定したキャッシュフローを生み出します。 
  
  例: 月々8万円の家賃収入がある場合、年間で96万円の収入となります。 

• キャピタルゲイン(売却益) 
  物件の価値が上がったときに、その物件を購入時より高い価格で売却することで「キャピタルゲイン」を得ることができます。市場の動向や地域の発展により、物件の価格が上昇することがあります。 

  例: 購入価格2,000万円の物件を数年後に2,500万円で売却できれば、500万円の売却益が得られます。 

これらを組み合わせることで、安定した資産形成や資産の増加を目指すことができます。 

ワンルームマンション投資のリスクについて知ろう

ここでは、ワンルームマンション投資のリスクである空室リスクと、資産価値の変動リスクについて解説します。 

空室リスクとは 

「空室リスク」とは、物件を賃貸に出しても入居者が見つからない、または退去後に次の入居者がなかなか決まらず、家賃収入が途絶えてしまうリスクのことです。ワンルームマンション投資では、1棟マンション投資と異なり、1室が空室になると収入が途絶えてしまうため、このリスクが特に大きな課題となります。 

需要の高いエリアを選ぶ、物件の魅力を高めるなどの対策を講じることで、このリスクを大幅に軽減することが可能です。また、サブリースによる家賃保証を利用したり、複数の物件を所数することでも空室リスクの影響を抑えることができます。 

資産価値の変動リスクとは

購入した物件の価値が時間とともに下がってしまう「資産価値の変動リスク」も、不動産投資で考慮すべき重要な要因です。 

資産価値は、物件の築年数、地域の経済状況、周辺の開発計画などの多くの要因に左右されます。物件選びの際にしっかりチェックすることが長期的な利益につながるでしょう。 

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ここでは、ワンルームマンション投資におけるメリットとデメリットについて詳しく解説します。 

ワンルーム投資は運営がしやすい

ワンルーム投資のメリットは、運営がしやすいことです。 

比較的安価な物件が多く、少額で始められるため、不動産投資初心者にも適しています。初期費用を抑えつつ、リスク最小限にできるため、スタートしやすい投資手法といえます。 

たとえば、一棟アパートやマンションを購入する場合と比較すると、ワンルームマンションは一部屋単位での購入が可能なため、購入金額が大幅に異なります。ワンルームマンションは、都心の好立地でも2000万〜4000万円程度で購入できることが多く、一棟物件の場合の数億円に比べて大幅に投資額を抑えることが可能です。 
ワンルームマンション投資のメリットの詳細については、以下の記事も参考にしてください。 
 

維持費がかかるリスク

一方で、維持費がかかるリスクもワンルームマンション投資の重要なポイントです。物件を所有している間、メンテナンスや修繕費、固定資産税、管理費などの定期的に発生する費用が収益に影響を与えるため、長期的な計画を立てることが重要です。

一般的には、以下のような費用がかかります。

• 管理費 

  共用部分の維持や管理のために毎月発生する費用で、エレベーターや共用廊下の電気代、清掃費用が含まれます。管理費は物件により異なりますが、長期的な負担となることを考慮しておきましょう。 

• 修繕積立金 

  物件の大規模修繕や設備の老朽化に備え、定期的に積み立てる費用です。物件が古くなるほど修繕費用は増加するため、長期的な視点でのプランニングが必要です。 

• 固定資産税と都市計画税 

  一般的に、ワンルームマンションを所有している間は毎年固定資産税と都市計画税が課されます。東京23区内の物件の場合、これらの税金は物件の評価額に基づき、固定資産税は標準税率1.4％、都市計画税は0.3％で計算されます。

保険料

火災や地震などに備えた保険料もランニングコストに含まれます。ワンルームマンションの火災保険に関しては補償内容により掛け金が変動します。また、地震保険を追加する場合にはさらに追加費用がかかることがあります。保険料を抑えたい場合、補償内容を確認した上で、少しでも安い保険を探して毎月の料金を節約する必要性があります。

このように、物件を所有することで税金や保険料など、様々な維持費がかかることになるのです。

ワンルームマンション投資で失敗してしまう主な原因

ワンルームマンション投資で失敗してしまう主な要因は、以下の通りです。 

• 利回りだけを見ている 
• ローンを借りるときの金利を慎重に検討 
• 自分で実質利回りや立地についてよく調べていない 
• リスク分散をしていない 

それぞれについて解説します。

利回りだけを見ている

まず簡単に、「表面利回り」と「実質利回り」について押さえておきましょう。 

表面利回りは、不動産投資の総収入（総収益）を物件価格で割ったものです。これは運用コストを考慮しない利回りで、物件の収益力を簡単に評価する指標です。 

実質利回りは、表面利回りから物件運用にかかるコスト（固定資産税、管理費、修繕費など）を差し引いた後の利回りです。純利益を物件価格で割ったものとも言い換えられるでしょう。こちらは表面利回りに比べて、より正確に実際の手取り収益を把握できます。

物件広告では、一般的に「表面利回り」が記載されていることが多いです。 

なぜ利回りだけを見ているとワンルームマンション投資を失敗しやすいのでしょうか？ 

上で見たように、利回りとは年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。ですが、実際の物件の収益は、入居者のつきやすさや、物件などのメンテナンスにどの程度手がかかるかによって左右されます。特に表面利回りは、常に満室であることを想定して計算されることが多く、実際の空室リスクや運用にかかるコストを考慮していないため、実際の収益力よりも高い数値が出やすいといえます。 

そのため、利回りだけに頼ると物件の収益力を過剰に高く見積もってしまい、思ったよりも収益が上げられず、「失敗した」と感じる要因となるでしょう。 

表面利回りであれ、実質利回りであれ、その数字がどれくらい空室リスクや費用を盛り込んで計算されているのかを確認して、どれくらいシビアに収益力を反映した数値なのかを把握しておくことが大事です。 

物件の収益力を正確に測ることは難しいですが、好立地で、入居者に好まれやすく、管理の行き届いた物件を選択することが、空室を抑える重要なポイントです。これらの指標は利回りの数字に直接は反映されないため、利回りだけを見ていると取りこぼしてしまいます。 

この点をしっかり説明してくれる不動産会社を選んで、運用プランを立てることが不動産投資の成功につながります。 

ローンを借りるときの金利を慎重に検討していない

ワンルームマンション投資で、ローンを借りる際の金利は非常に重要な要素です。金利は投資の収支に大きな影響を与え、適切な金利プランを選ばないと、収益を圧迫するリスクがあります。 

まずは簡単に「固定金利」と「変動金利」について押さえておきましょう。   

固定金利とは、ローンを組んだ際の金利が借入期間中に一定で変わらないプランです。このため、将来の金利上昇リスクを避けることができ、返済額が安定するメリットがあります。ただし、固定金利は一般的に初期の金利が高めに設定されることが多いため、短期的にはキャッシュフローが圧迫される可能性があります。   

一方で、変動金利は、初期の金利が低く設定される場合が多く、初期段階では返済負担が軽くなります。ですが、金利が上昇すると返済額も増えるため、収益を圧迫するリスクが生じまるデメリットがあります。 

このように、固定金利と変動金利にはそれぞれの特徴があり、どちらのプランを選ぶかによって投資の収益に大きな影響を与えます。 

不動産会社にシミュレーションを出してもらうなど、長期的な返済プラン・収支のプランを把握して投資を行いましょう。 また、不動産会社を経由してローンを組むことで、優遇金利を受けられる場合もありますので、不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。 

自分で実質利回りや立地についてよく調べなかった

ワンルームマンションなどの不動産投資において、営業トークに頼りすぎて自分で十分な調査を行わないことは、大きなリスクとなります。営業担当者が示す情報は、利回りなどの収益性を強調することが多いですが、その裏には多くの運用コストやリスクが潜んでいます。先に見たように、これらの要素をしっかりと自分で把握せずに物件を購入すると、想定外の費用やリスクに直面し、収益性が低下する可能性があります。

また、不動産投資において、物件の立地は、不動産投資の成否を大きく左右する要素です。たとえ利回りが高い物件であっても、立地が悪ければ空室リスクが高まり、収益が不安定になる可能性があります。したがって、資料や営業トークだけに頼るのではなく、自分自身で物件を現地確認することが非常に重要です。

立地調査で注目すべきポイントは、以下の通りです。

• 周辺環境 
  物件の近くに商業施設や病院、学校があるか。また、生活インフラが充実しているかを確認することで、入居者にとって魅力的な物件であるかを評価できます。 

• 交通アクセス 
  駅やバス停からの距離、主要な交通機関へのアクセスの良さは、入居者にとって大きな魅力となります。駅から遠い物件や交通の便が悪い物件は、空室リスクが高まります。 

• 治安と将来の開発計画 
  治安の良し悪しや地域の開発計画なども重要です。特に今後の再開発が予定されているエリアは、物件の資産価値が向上する可能性があるため、チェックしておくべき要素です。 
  このような点を自分でチェックしていなければ、失敗するリスクを高めることになる可能性があります。

リスク分散をしなかった

ワンルームマンション投資において、リスク分散をしなかったことが失敗の原因となる場合があります。リスク分散とは、地域や収入源を分散するなどして、特定のリスクに集中しないようにすることを指します。 

不動産投資では、リスク分散をしない場合、以下のようなリスクがあります。 

• 地域の分散をしない場合に起こるリスク 
  一つの地域に物件を集中して保有すると、その地域特有のリスクにさらされる可能性が高くなります。物件を所有している地域の経済状況や不動産市場が悪化した場合、空室率の上昇や資産価値の下落が一度に複数の物件に影響を及ぼすからです。たとえば、特定の大学の学生向けワンルームマンションを、同じ地域に複数保有していると、その大学の校舎が移転した際、突然入居者が見込めなくなる可能性があるのです。そのため、教育地域だけではなく、一般的なサラリーマンの入居が見込める地域の物件を保有しておくといったリスクヘッジが重要となります。 

• 収入源を分散しないことによるリスク 
  不動産投資、特にワンルームマンション投資において、収入源を分散しないことは大きなリスクとなります。区分の1室だけを所有し、ほかに収入源がないような場合は、その1室が空室になっただけで収入がゼロになってしまうからです。。この場合、ローン返済や物件維持費を自己資金から支払わなければならず、キャッシュフローが悪化します。 

  ただし、会社員の場合は本業の収入があるので、すでにある程度収入を分散できていると捉えることができます。仮に一時的に入居者がいなくなってしまったとしても、給与収入で補うことも考えられます。さらに分散投資を進め、安定性を高めたい場合は、違うエリアで複数の物件を持つことも視野に入れるといいでしょう。

ワンルームマンション投資の成功ポイント

ワンルームマンション投資を成功させるポイントは、以下の通りです。 

• 適切な物件の選定が重要 
• テナントの選定と管理が大切 
• ワンルームマンション投資のリスクを理解し対策を検討する 

それぞれについて解説します。 

適切な物件の選定が重要

まずは、適切な物件選びがワンルームマンション投資の成功ポイントです。物件選定の際、賃貸需要の高いエリアを選ぶことが、根本的なリスクの軽減に繋がります。 

具体的には、特に賃貸需要が高い1都3県（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県）の物件を購入することがポイントです。 

令和６年4月30日に発表された総務省の令和５年住宅・土地統計調査によると、賃貸物件の空室率（空き家率）は以下の通りです。 

• 全国平均　13.8%

• 東京都：11%

• 埼玉県：9.4% 

• 千葉県：12.3% 

• 神奈川県：9.8%

これらのデータから、1都3県では比較的空室率が低く、賃貸需要が安定していることがわかります。特に東京都、埼玉県、神奈川県では、空室リスクが低く、不動産投資に適したエリアといえるでしょう。一方、地方都市や空室率が高い地域では、賃貸需要が低いことが予想され、収益性に影響を与える可能性があります。このように、投資を成功させるためには、物件の立地選びが非常に重要です。

入居者（店子・テナント）の選定と管理が大切

ワンルームマンション投資において、テナントの選定と管理は収益性を大きく左右します。物件自体が魅力的でも、家賃の滞納が長引いたり、管理が行き届いていなかったりすると、収益が不安定になり、投資の失敗につながることがあります。

信用力のある入居者を選ぶ

1. 収入を確認する
   入居申し込みがあった際は、入居者の収入の状況を見てから申し込みを受けることができます。安定した収入のある方は家賃滞納をする確率が比較的低いと思われるため、何らかの方法で確認しておくと安心です。
   確認の方法は不動産会社によってまちまちなため、収入証明書などを確認できるか、不動産会社に聞いてみるといいでしょう。 

2. 家賃保証会社の活用
   家賃保証会社を利用することで、万が一の家賃滞納リスクに備えることができます。保証会社が入居社の審査を行い、滞納が発生した際には、保証会社が家賃を立て替えてくれます。
    

適切な賃貸管理会社を選ぶ

入居者の選定だけでなく、物件管理も投資の成功には不可欠です。信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが、安定した収益を確保するための鍵となります。賃貸管理には、以下のような業務が含まれます。

1. 空室対策と入居者募集
   空室が発生した際、迅速に入居者募集を行うことが重要です。管理会社は不動産ポータルサイトや自社ネットワークを活用して入居者を探し、早期に空室を埋めることが求められます。空室期間が長引くと、その間の収益が失われるため、募集のスピードと戦略が重要です。 

2. 家賃の回収管理
   管理会社は毎月の家賃をテナントから回収し、オーナーに送金します。家賃滞納が発生した場合も、管理会社が入居者と交渉し、支払いを促します。このようなプロセスはオーナーが直接対応するには時間と手間がかかるため、専門の管理会社に依頼することでリスクを軽減できます。 

3. トラブル対応とメンテナンス
   入居者からのクレーム対応や、物件のメンテナンス、修繕が迅速に行われることが、入居者満足度の向上に繋がります。管理会社は24時間対応のトラブルサポートを提供することが多く、入居者からの信頼を得ることで長期入居を促進できます。

不動産会社によっては、これらの保証会社、賃貸管理、建物管理、家賃保証を含めたワンストップの賃貸プランを提供している場合もあります。信頼できる、ワンストップサービスを展開している会社を選ぶことが、手間を抑えた賃貸経営の鍵です。

ワンルームマンション投資のリスクを理解し対策を検討する

ワンルームマンション投資も投資である以上、ある程度のリスクが伴います。ですが、不動産投資のリスクはどのようなリスクがあるか予想しやすく、かつリスクへの対策がしっかり整備されています。リスクの内容を理解し、適切な対策を講じることで、収益の安定化を図ることができます。 

ここでは、これまで紹介してきた空室リスクや家賃滞納リスク、修繕費リスクを除いて、その他の主なリスクとその対策を紹介します。 

災害リスク 

災害リスクは、不動産投資、特にワンルームマンション投資において見逃せないリスクの一つです。地震、火災、洪水、台風などの自然災害によって物件が損壊した場合、賃貸収入が一時的に途絶える、または修繕費用が発生する可能性があります。 

災害リスクの対策として、以下の2つが挙げられます。

1. 保険に加入する
   ワンルームマンションを購入する際には、火災保険や地震保険など、災害に備えた保険に加入することが必須です。これにより、災害による物件の損壊や修繕費用を保険でカバーできます。 

2. 災害に強いエリアを選ぶ
   購入する物件の立地も、災害リスクを低減するために重要です。ハザードマップで地震や洪水のリスクが高い地域を確認し、できる限り災害リスクが低い地域の物件を購入することが推奨されます。 

倒産リスク

不動産の管理を任せた会社が倒産してしまうこともあります。。管理会社が倒産した場合、賃貸物件の運営に影響を与え、投資収益が低下する可能性があります。

倒産リスクへの対応策は財務状況の確認をすることです。仕事を依頼する前に、管理会社の財務状況や信用情報を事前に確認しましょう。財務が健全な企業を選ぶことで、突然の倒産リスクを軽減できます。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、不動産投資において、借入金（ローン）の利息が上昇することによって、返済負担が増加し、キャッシュフローや投資収益が悪化するリスクを指します。特に変動金利型のローンを利用して物件を購入する場合、このリスクにさらされやすくなります。

金利が上昇すると、毎月の返済額が増えるため、投資の収益性が低下し、最悪の場合、返済が困難になる可能性もあります。対策としては、固定金利を選ぶ方法があります。また、自己資金を多く用意し、借入金額を抑えることで、金利上昇の影響を小さくすることができます。自己資金を多く投入することで、元本が少なくなり、金利上昇時の返済負担も軽減されます。

まとめ

今回は、ワンルームマンション投資の仕組みとリスクについて解説しました。ワンルームマンション投資に関する要点とリスクは多岐にわたります。ワンルームマンション投資は、少額の初期投資で始めやすく、家賃収入を通じて安定したキャッシュフローを得ることができます。

しかし、空室リスクや金利上昇リスク、資産価値の変動など、さまざまなリスクが存在します。それらのリスクに適切に対応することが投資の成功につながります。

成功の鍵は、物件の立地、入居者管理、そしてリスク分散の戦略にあります。特に賃貸需要の高いエリアに物件を選定することは、空室リスクを低減し、投資の安定化に貢献します。

また、適切な管理会社を選び、入居者を慎重に選定することも重要です。詳しい解説は、以下の関連記事でさらに掘り下げられていますので、ご参考ください。