不動産投資には収益性を示す重要な指標である「利回り」があります。利回りは購入価格に対する収益額の割合を示し、高いほど投資効率の良い投資とされます。不動産投資では2種類の利回りが存在し、そのうちの1つである「表面利回り」は投資検討や物件比較において重要な数字です。

本記事では「表面利回り」の意味と重要性について詳しく解説します。これを読めば理想的な不動産投資に一歩近づけるでしょう！

表面（グロス）利回りの計算式

不動産投資の利回りには2種類の指標がありますが、その中でも注目されるのが「表面利回り」です。表面利回りとは、物件価格に対する年間収入の割合を示すもので、不動産投資の収益性を評価する重要な要素となります。

表面（グロス）利回りとは何か？

表面利回りは、単純に物件価格に対する年間収入の割合を計算したものです。具体的には、不動産の取得価額や購入価格を「物件価格」とし、それに対する家賃収入を「年間収入」としています。この指標は簡単に計算できるため、不動産投資の利回りを比較する際にもよく用いられます。

ただし、注意が必要です。表面利回りは不動産投資に関わる諸費用（税金や管理費など）を考慮していないため、実際の収益性を正確に評価するには限定的です。参考程度に捉え、総合的な収益性を判断することが重要です。

表面（グロス）利回りの計算式

表面利回りは以下の計算式で求められます：

具体例

具体的な計算例を見てみましょう。
例えば、物件価格が1億円で年間の家賃収入が500万円の場合、表面利回りは5.0％となります。この数字は投資効果を把握する上で参考になりますが、その他の経費やリスクなども総合的に考慮することが重要です。

実質（ネット）利回りの計算式

実質利回りについてご説明します。表面利回りとの違いも簡単に理解できます。

実質（ネット）利回りとは何か？

実質利回りは、不動産投資における重要な指標です。表面利回りとは異なり、実際に手元に残る収益を考慮に入れた指標となります。

不動産投資には、収入だけでなくさまざまな費用が存在します。これらの費用を考慮しない場合、表面利回りの計算結果は収益の実情を反映しきれません。そこで登場するのが実質利回りです。

実質利回りは、物件価格に対して実際に手元に残る年間の家賃収入の割合を示します。具体的には、税金や保険料、修繕費、管理費などの費用を差し引いた収入を考慮します。これにより、表面利回りよりも現実的な収益率を把握することができます。

実質（ネット）利回りの計算式

実質利回りは以下の計算式で求められます：

この計算式では、年間の家賃収入から諸費用（税金、保険料、修繕費、管理費など）を差し引き、さらに物件価格に加えて購入時の諸経費を考慮します。こうした費用を考慮することで、実際の収益率を正確に把握することができます。

具体例

具体的な計算例を見てみましょう。たとえば、物件価格が1億円で年間の家賃収入が500万円、さらに諸経費が200万円の場合、実質利回りは3.0％となります。この結果からもわかるように、実質利回りは表面利回りよりも低くなる傾向があります。

実質利回りは、不動産投資において収益性をより正確に把握するための重要な指標です。投資判断を行う際には、表面利回りだけでなく実質利回りも総合的に評価することが大切です。費用を適切に見積もり、将来のリスクや予想される収益性を考慮に入れながら、より現実的な収益率を見極めましょう。

不動産投資の表面利回り最低ライン

不動産投資の利回りは、資産運用を考える際に重要な要素の一つです。株式や債券、保険など、投資対象は多岐にわたりますが、不動産投資を考える場合、どれくらいの利回りが望ましいのか気になるところです。

「不動産投資と収益物件の情報サイト健美屋」が毎月、全国の区分マンションや一棟アパートの利回りのレポートを公表しています。以下の表は、2023年3月期における全国を8ブロックに分け、各地区の区分マンション、一棟アパートの平均購入価格と表面利回りを示したものです。

【区分マンションの利回りと価格（2023年3月）】

【一棟アパートの利回りと価格（2023年3月）】

上記のデータによれば、2023年3月期の全国平均利回りは、区分マンションで7.16％、一棟アパートで8.07％となっています。これらの利回りは、一般的な基準からすると魅力的な数字と言えるでしょう。

ただし、利回りの最低ラインは個人の投資目的やリスク許容度によって異なります。一般的には、5％を最低ラインとする考え方があります。これは、投資家にとってリスクを取る価値があるとされる利回りの目安です。

しかし、不動産投資の目的は人それぞれで異なります。例えば、値上がり益を期待して購入する場合、5％より高い利回りが最低ラインとなるでしょう。不動産投資は、将来の資産価値の上昇を見込むことも重要な視点です。

また、不動産投資の目的は収益化だけでなく、副業としての収入源や老後の生活費の補填など、さまざまな要素が考慮されます。そのため、利回りだけでなく、キャピタルゲインやリスク分散などの総合的なパフォーマンスも重視する必要があります。

さらに、不動産投資においては地域ごとの利回りの差が存在します。一般的な傾向としては、大都市よりも地方の利回りが高い傾向にあります。これは、地方の物件価格が比較的低く、家賃収入に対する投資額の割合が大きいためです。上述のデータを考慮しつつ、自身の投資目標やリスク許容度に合わせて最適な利回りを見極めることが重要です。投資はリスクを伴うものであることを忘れずに、慎重な計画と情報収集を行いながら、将来の収益を見据えた不動産投資を進めましょう。

不動産投資の理想的な利回りは何％なのか？

不動産投資を行う際の理想的な利回りはどれくらいなのでしょうか。ここでは理想的な利回りの目安と利回りを上げるための秘訣について説明します。

理想的な利回りの目安

理想的な利回りは不動産投資の目的とリスク許容度によって異なります。不動産投資で収益を最大化していきたい人は利回り10％以上の物件を選ぶのがよいでしょう。地方の築年数の古い物件がおすすめです。ただし利回りが高い物件はリスクも高いという点には注意が必要です。
なるべく少ないリスクで安定した不動産投資を望む方は都心エリアで築年数が浅い、利回り4～5％程度の物件をおすすめします。都心エリアで築年数が浅い物件は現在の賃貸ニーズに合った物件が多いため空室リスクを抑えた運用が可能です。
このように理想的な利回りは不動産投資でどのくらい収益を得たいのか、どのくらいまでリスクを許容できるのかによって異なります。まずは不動産投資の目的を定めて、ご自身の目的に合った収益額、リスク許容度を検討してみてください。

利回りを上げるための秘訣

利回りは購入した物件価格に対する年間の家賃収入の割合を指すので、購入後に利回りを上げるためには家賃収入を増やすことが必要になります。

相場よりも家賃が安い物件を選ぶ

周辺の築年数、平米数が同条件の物件よりも家賃が安い物件を購入することができれば、退去が出たタイミングで家賃を上げることができるかもしれません。家賃を上げて入居者が見つかれば、利回りは購入時よりも高いものになります。

リフォームやリノベーションを行う

老朽化した物件を新築に近い性能に戻すリフォームや物件の改修を行い、付加価値を与えるリノベーションによって、利回りを上げることができます。DIYが流行っていることもあり、ご自身でリフォーム、リノベーションを行う人もいますが、多くの人は専門の業者に依頼をすることになるでしょう。
注意するべきなのは、費用対効果を見極めることです。
掛ける労力や費用に対して、どのくらいの家賃アップが見込めるのかを慎重に検討しましょう。
利回りを上げるための2つの方法を紹介しましたが、どちらも不動産投資初心者の方が自分だけで行うのは、困難だと思います。家賃相場を調べるのもリフォーム業者を探すのにも多くの時間を要します。
不動産投資初心者の方は信頼できる不動産業者を見つけて、不動産のプロに物件選定や業者探しを手伝ってもらうことをおすすめします。

まとめ

不動産投資において重要な指標である表面利回りと実質利回りについてご紹介しました。表面利回りは、不動産業者が物件を紹介する際に頻繁に使用される指標であり、即座に計算できるため比較にも便利です。また、実質利回りも見逃せない要素ですので、その違いを再度確認してみてください。

不動産投資を行う上で、利回りの平均値や理想的な数値、高い収益性を得る方法についてもご紹介しました。これらの情報を参考にして、理想の利回りを実現できる不動産投資にチャレンジしてみませんか？魅力的な利回りを手に入れることで、将来的な安定収益や資産の成長を実現することができるでしょう。不動産投資で成功を収めるための第一歩として、ぜひ挑戦してみてください。

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