老後の資産形成や子供へ資産を残したいなどの理由から、昨今多くの方が投資用マンションを購入しています。不動産経営をスタートする際に、購入や賃貸経営に関する情報収集をして学ぶ方は多いですが、売却時の勉強をする方は意外と少ないように感じます。

この記事では、投資用マンション売却のタイミングや注意点、高く売却するためのポイントなど、売却を検討する方にはぜひ知ってほしい内容を解説していきます。

投資用マンション売却のベストなタイミング

投資用マンションは出口戦略とも言われるように、毎月の家賃収入だけでなく売却益を狙うことも可能です。売却益を狙うためには、マンション売却に最適なタイミングを把握しておかなくてはなりません。本章では、投資用マンション売却にベストなタイミングを4シーンご紹介します。

不動産の価格相場が高騰している時

不動産は金利やインフレなど様々な市場動向の影響を受けて、価格変動する側面を持っています。不動産全体の価格としては2013年頃から徐々に上昇の推移をたどり、マンション(区分所有）においては飛び抜けて著しく上昇しています。国土交通省が発表している最新の「不動産価格指数」によれば、マンション価格は2010年1月から2023年1月までの13年間で約1.9倍に跳ね上がりました。
この事例を用いると、2010年に3,000万円で購入したマンションに13年居住して手放すと5,700万円で売れるということです。

価格相場が高騰している時を狙って売却する事で、不動産経営としてより良い結果を残せるでしょう。

物件の保有期間が5年を超えた時

不動産売却では、売却益が発生すると譲渡所得税が課税されます。税金面を考慮するのであれば、物件の保有期間が5年を超えてから売却しましょう。

保有期間が5年以下での売却は、短期譲渡所得の取り扱いとなり所得税30.63%、住民税9%で税率は合計で39.63%になります。保有期間が5年を超える売却は、長期譲渡所となり所得税15.315%、住民税5%で税率は約半分近くの20.315%にまで抑えられるのです。保有期間については「譲渡（売却）した年の1月1日時点で判断」するので注意が必要です。

減価償却が終了する前

建物の減価償却により不動産経営が赤字の場合、黒字である給与所得から差し引く損益通算が認められています。確定申告で損益通算することにより、多く支払い過ぎた税金が還付されて節税効果があるのです。不動産経営が軌道に乗らず手放すことを考えている方は、確定申告における減価償却が終了する前を1つのタイミングとして考えてみましょう。

減価償却の計算式は、建物の構造や取得時期などの条件によって異なります。 「減価償却の終了前」というのは、あくまで節税面を考慮したタイミングの1つで、手放す際はトータルの収益性で検討することも重要です。

修繕積立金が値上がりする前

マンションは建物を維持していくために、定期的に共用部の修繕を行っています。修繕積立金は、将来に向かって建物の老朽化とともに値上がりしていくものです。修繕積立金の値上がりはマンション投資のキャッシュフローに大きな打撃を与え、収益性を左右します。値上がり後の利益が少ない状態で売却に出しても買い手が見つかりにくいでしょう。

通常、修繕積立金の値上げには総会で区分所有者における過半数の賛成が必要になります。否決されると一安心のように思えますが、修繕積立金が不足してしまい修繕のための一時金を徴収されるケースも見られます。特に大規模修繕が行われる前後のタイミングでは修繕積立金の値上がりが懸念されるため、手放す時期の見極めが大切です。

売却を検討する際の確認事項

売却を視野に入れ始めた方は、まずは下記の2点を確認しましょう。エリア内の相場を把握しておくことで、不動産会社の提案した売り出し価格にするのではなく、自身の希望額も反映した高値売却へ繋がります。

路線価・近隣エリアの売却相場

必ず調べておきたいのが、路線価や近隣エリアの売却相場です。

上記のサイトでは、実際の取引事案を基に提供された情報を閲覧することができます。検索条件から自分の知りたいエリアを絞り、売却物件と類似しているマンションの成約価格を確認しましょう。レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣が指定する4つの不動産流通機構が保有する取引情報が反映されているため、信頼性のおけるデータです。

周辺の家賃相場

もう一つ確認すべきは、売却物件の周辺に位置するライバル物件の家賃相場です。賃貸ショップで生の声を聞けるのが一番ですが、電話や訪問はハードルが高い方もいるでしょう。個人でも簡単に行える確認方法は、SUUMOやホームズなど不動産ポータルサイトから調査することです。 物件が掲載されてから申込が入って掲載が落とされるまで、定期的にポータルサイトを確認してみて下さい。

人気物件は退去前で室内を見ることなく、1週間以内に決まることもよくあります。 投資用マンションの売り出し価格は家賃設定とのバランスが重要なので、こちらは不動産会社の査定を受ける前に行いましょう。

投資用マンションを売却する基本的な流れと注意点

周辺相場を確認して物件を手放すことを決めたら、実際に売却活動へ入ります。
投資用マンションの売却は賃貸中の場合と空室の場合がありますので、「オーナーチェンジする場合」と「空室物件の場合」に大別して流れと注意点を解説していきましょう。

オーナーチェンジ物件の場合

オーナーチェンジ物件におけるマンション売却の流れは下記の通りです。

1. 複数社へ査定依頼をする（訪問査定推奨）
2. 不動産会社と媒介契約を締結する
3. ポータルサイト掲載など売却活動を行う
4. 問い合わせ者の内覧・交渉の対応をする
5. 買主と不動産売買契約を締結する
6. 物件の決済・引き渡しをする
7. 入居者との賃貸借を引き継ぐ
8. オーナー変更を入居者へ通知する

基本的な売却の流れは通常時の売却と特に変わりはありませんが、入居者との賃貸借契約の引継ぎ確認やオーナー変更した旨を入居者へ通知する必要があります。
新所有者から通知をするのが一般的ですが、前所有者からオーナー変更する旨を事前に通知しておくとより丁寧です。

また、注意点としては投資物件の魅力は収益性の高さであることから、入居率や利率を重視されます。利回りが高くても長期間入居者がいない状態で売却活動をすると、ニーズそのものが少なくなるので収益性を高めた状態で売り出すようにしましょう。

空室物件の場合

空室物件を売却する場合、上記の「入居者との賃貸借を引き継ぐ」「オーナー変更を入居者へ通知する」作業が無くなります。
原状回復・ハウスクリーニングした状態が好まれますが、空室物件は買主が希望する内装にリフォームできることがメリットの1つです。売り出しを始める時の内装工事は必要最低限で済ませ、問い合わせや交渉時に手を掛ける方が、売主の支出は抑えられるかもしれません。

投資物件では満室状態で販売するのが基本なので、空室物件でなかなか売れない場合は早々に入居付けを行いましょう。
注意しておくべき点は、家賃を下げて入居付けをしてしまうと利回りや年間収支に影響してしまうため、フリーレントを付けたり敷金・礼金無料など初期費用を下げて入居付けを行うことです。
空室が続くと収益率の下落は避けられませんので、売却時における空室の長期化は避けましょう。

投資用マンションを高く売却するポイント

この章では、投資用マンションを高く売却するポイントについてお伝えします。
基本的にはマイホーム売却と変わらず、下記の2点を行いましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼

まずは、最低でも3社以上の不動産会社へ査定依頼をして、相見積もりを取ることです。
それぞれの会社が提示した査定額の根拠も聞くようにして、より正確性のある不動産会社へ依頼しましょう。
ただし、高値で売却したいからといって、相場よりも大幅な高額査定をしてくる不動産会社は、トラブルの元にもなりますので注意が必要です。

投資用物件の売却実績を持つ不動産会社に依頼

実際に媒介契約を締結する際は、投資用物件の知識と売却実績が豊富な不動産会社への依頼を推奨します。
売買を行う不動産会社は多数ありますが、投資用物件に強い不動産会社は限定的です。投資物件に特化している不動産会社へ依頼することで、高く売却するための戦略やアドバイスもらえるでしょう。
さらに顧客が投資物件を探している可能性がありますので、条件に合致すれば不動産会社が直接紹介してくれるかもしれません。 また、依頼する際には囲い込みをしないように伝えておくことも高く売却するためには有効です。

買取を選択した方が良いケース

売却時に仲介と併用して検討したいのが、不動産会社が買主となる買取サービスです。
買取サービスでは相場よりも価格が下がってしまう傾向にありますが、スピード感を持って売却できるなど多くのメリットもあります。

早く売却したい場合

売却の手間をかけたくない、急にまとまった現金が必要になってしまったなど、物件を早期に売却したい方にとっては非常にお勧めです。
不動産を仲介で売却するには、スムーズに進んだ場合でも3〜6ヶ月程度の時間を要します。 また、物件次第では長期に渡り売れ残る可能性もあるのです。
直接の買取の場合、不動産の査定から決済までだいたい1〜2ヶ月で完了し、個人の買主よりも融資承認の壁が格段に低くなります。売主と買主双方の状況が整っていれば、最短1ヶ月未満での売却も可能です。

仲介で1年以上売れない場合

不動産会社へ仲介を依頼して1年以上経つのに売れない時は、買取の選択も視野に入れ始めましょう。売却活動中にそれなりに反響があれば改善の余地がありますが、周辺相場と同価格帯で反響そのものが無いとなると、物件の需要自体が低い可能性もあります。 投資用マンションの場合、売却が長期化するとその間に空室になったり、修繕積立金の値上がったりなどキャッシュフローに連動する諸条件に悪影響を及ぼす事案が起こり得ます。買い取ってもらえる条件のうちに手放すのも1つの手です。

事故物件など売却が難しい場合

告知義務のある事故物件など、売却そのものが難しい訳あり物件は、はじめから買取を検討してみるのもよいでしょう。
買取業者は予算の許す範囲でクロス張り替えや、設備交換などのリフォームをして再販していますが、事故物件の場合には内装をフルリフォームすることも多いです。
フルリフォームとなると、知識の乏しい素人が行うと手間や費用がかかり、大損をしてしまうかもしれません。最近では事故物件に特化した買取業者も存在しますので、信頼できる専門業者へ依頼することで、売却が難しい物件でもスムーズに手放せるでしょう。

まとめ

今回は投資用マンションの売却をテーマに最適なタイミングや注意点、業者買取を選択すべきケースについて解説しました。
基本的な流れや高く売却するためのポイントは、マイホームなど居住用マンションの売却と相違ありません。
しかし、投資用マンションは修繕積立金の値上がりや入居者が付いているか否かといった諸条件が売却時の条件に直結するため、タイミングの見極めが重要と言えます。
不動産投資で大切な出口戦略を成功させるためにも、最適なタイミングで売却を実現できるよう、世の中の動向にアンテナを張っておくことが重要です。

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