不動産投資について、「やめとけ」といわれることも少なくありません。確かに不動産投資ならではのリスクもありますが、その反面、メリットも多く存在します。不動産投資に対する否定的な意見がある中で、諦める前に、まずは覚えておきたいポイントについて解説します。 具体的に、不動産投資にはどのようなリスクがあるのでしょうか。

「不動産投資はやめとけ」と言われる理由

不動産投資はやめとけと言われている理由は、大きく分けて3つです。

リスクがあり失敗する可能性がある

不動産投資はやめとけと言われるのは、さまざまなリスクがあるためです。リスクを解消するためには、事前に対策を講じなくてはいけないので、簡単にできる投資方法ではありません。空室リスクや家賃滞納リスク、家賃下落リスクをはじめ、物件の資産価値下落リスクなども考えられます。発生するタイミングを予測するのが難しいため、急なリスクに対応できないケースもあります。出費がかさみリスクの影響を大きく受けてしまうこともあるでしょう。
リスクがあり計画的な運用が欠かせないからこそ、不動産投資はやめとけといわれているのです。

投資金額が大きい

不動産投資は、もともとの投資金額が大きい運用です。マンションやアパートなどの物件を購入するため、投資金額は大きくなります。そのため、もし採算が取れなくなったらどうしようと考えてしまいがちです。

ローン返済が必要

不動産投資は、ローンの返済を確実に行える保証がないことも不動産投資はやめとけと言われる理由です。投資額が大きいため、多くの人が不動産投資を始める際に、ローンを活用しています。投資金額にレバレッジを効かせられることもあり、長期でローンを組む人の割合が多いと言われています。入居者がいる間は家賃収入からローン返済を行うことができますが、退去した場合には、自分の貯金からローン返済をまかなう必要があります。
 

不動産投資でよくある10のリスクと対策

不動産投資は専門性が高いため、初心者が始めるには難しい部分があります。安定的な収入を期待できる反面、多くのリスクがあります。不動産投資でよくある10のリスクや対策にはどのようなものがあるか解説します。

空室リスク

不動産投資におけるリスクの中でも、「空室」は特に深刻な問題とされています。物件を選ぶ際には、空室の発生リスクが低く、安定した収入を得られるかどうかを検討する必要があります。駅近や都心部など、需要が高く入居者が見つかりやすい物件は比較的安定していますが、都心から離れた場所では空室が生じやすい傾向があります。通常、単身者向けの物件は入れ替わりが多いので空室リスクが高まります。一方で、ファミリー向けの物件は条件が揃わない限り引っ越ししにくく、長期間の居住が期待できます。購入する物件がどの層を対象にしているかによって、空室リスクの程度も変わることがあります。

また、将来的な人口減少によっても不動産投資の空室リスクは高まるため、対象の投資物件が位置するエリアの人口増減率にも目を向けることが必要です。実際に、令和2年の国勢調査では、全国1,719市町村のうち82.4％にあたる1,416市町村で人口が減少していることが明らかになりました。

また、2015年から2020年における人口増加数の大きい市町村は都心部に集中しており、人口減少数の大きい市町村の上位は地方のエリアが目立っています。人口減少数の大きい市町村1位の北九州市では、5年間で21,664人のマイナスとなっています。

空室リスクを考慮する際は、これらの公的データも確認したうえで、長期的な需要の維持を見込める物件を選定していかなくてはなりません。

家賃滞納リスク

不動産投資において「家賃滞納」は重要なリスクです。入居者が家賃の支払いを怠る場合でも、すぐに退去を求めることは難しく、立ち退き訴訟に至るまでには3ヵ月以上の滞納実績が必要です。この期間、オーナーは本来得られるべき家賃を受け取れず、訴訟費用もかさむ可能性があります。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の2020年の調査結果によると、地域差があるものの、回収が困難になってくる「月末での2ヶ月以上の滞納率」は全国で1.0％程度となっています。また、月初全体の滞納率は5.1％と全体的な割合としてはさほど高くありませんが、一定数存在していることは事実のようです。
2020年は新型コロナウイルスの影響で、多くの人が就業状況や収入悪化などに見舞われました。このような不足な事態によって、滞納率が増加する可能性があることも覚えておきましょう。
家賃滞納が繰り返される可能性があるため、不動産投資においては重大なリスクとなります。入念な入居者審査や適切な契約条件の設定が、このリスクを軽減する一環となります。

いずれもオーナー本人に負担がかかってしまい、必ず回収できるものではないので注意しなくてはいけません。

家賃下落リスク

不動産投資のリスクには「家賃下落」も考えられます。空室になり新しい入居者を募集するタイミングに交渉され、家賃が下がってしまうことがあります。周囲の物件で似たような間取りで安い家賃で設定されていると、入居をすぐに決める代わりに家賃を下げて欲しいなど、条件をつけられてしまうこともあり得ます。建物は経年劣化に伴い家賃も下落していき、一般的には新築時から10年間の間に、20％程度家賃が下がるといわれています。

ただし、株式会社三井住友トラスト研究所によるレポート「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、賃料下落は以下の3つの段階に分かれているようです。

• 築3～10年：第一段階（シングル年率下落率＝約1.7％、コンパクト年率下落率：約2.2％）
• 築11～20年：第二段階（シングル年率下落率＝約0.6％、コンパクト年率下落率：約0.9％）
• 築21～25年：第三段階（シングル年率下落率＝約0.1％、コンパクト年率下落率：約0.7％）

※シングルは18㎡以上30㎡未満、コンパクトは30㎡以上60㎡未満の物件を指す。

物件の築年数によって家賃下落の圧迫ペースが異なり、築11年以降は下落率が穏やかになります。家賃下落リスクでは、これらのメカニズムを事前に理解しておく必要があります。
 

物件の資産価値下落リスク

不動産の価値は経年とともに下がる傾向があります。資産価値をできるだけ維持するためには、「立地」が重要です。築年数が経過した古い物件でも、立地が良ければ賃貸需要が下がりづらい傾向にあります。一方で、人口減少や土地価格の下落、景気の悪化などによっても物件の価値が低下する可能性があります。特に高額資産である不動産は、消費者の財布の紐が固くなる不況期には需要が停滞してしまい、大きな影響となり得るでしょう。

また、物件で事故や事件が発生すると、急激に価値が落ち、入居者が集まりにくくなることも考えられます。一般的に見ると、物件内で自死が発生した場合は相場価格よりも減額となることが想定されます。同時に家賃下落も発生しますので、インカムゲイン・キャピタルゲインともに収入源となります。
家賃下落の部分に関しては、連帯保証人や家族に損害を被った分の賠償請求をすることができますが、必ず回収できるとは限りません。損害分を回収できない場合にはオーナーが負担せざるをえませんので、これらのリスクにも目を向ける必要があります。

リスクを最小限に抑えるためには、物件の選定と管理が重要です。

流動性リスク（売却に時間がかかる）

不動産を売却したい場合、すぐに買い手が見つからない「流動性」のリスクが懸念されます。売却には投資家が思い通りの利益を得られなかったために現金化を検討する場合や、新しい物件に資金を振り向けたいと考える場合など、さまざまな理由があります。しかし、流動性が悪いと売却に時間がかかり、資産価値を高めるための工夫が求められます。潜在的な買い手層を見極め、適切なマーケティング戦略や査定価格の検討など、売却プロセスをスムーズに進めることが重要です。

修繕費リスク

不動産投資は、修繕費のリスクについても考えなくてはいけません。
修繕費には主に2通りあります。

・「修繕積立金」…分譲マンションなどの投資で管理会社に支払うもの
・「修繕費」…部屋の設備が故障したときに支払うもの

修繕費は必ずかかってくるものです。居住内の設備が古くなり寿命を迎えたときや故障したときに修繕を行います。居住者に過失がない限り基本的にはオーナー負担になることが多いので、出費として考えておかなくてはいけません。

主にエアコンや給湯器、食器洗浄機、浴室乾燥機など高額なものが多くなります。

物件の老朽化リスク

不動産投資で、物件の老朽化リスクも考えておかなくてはいけません。老朽化は建物を外から見ただけで判断できるものではないので、定期的に状態を確認しておき大きなトラブルを未然に防ぐ努力も必要です。どんなに優れた建物でも、必ず劣化していきます。一部が破損しただけでも、物件の価値を下げることになってしまうので注意しましょう。

金利上昇リスク

不動産投資において、満室でも金利上昇のリスクは忘れてはいけません。金利は収支に大きな影響を与える部分といえるでしょう。銀行から融資を受けるときには「変動金利」「固定金利」のいずれかを選択できます。どの金利にするのかによっても、返済額の総額に大きな差が生まれてしまうこともあります。長期的に契約することが多いので、その間ずっと同じ金利になるとは限りません。できるだけ条件のいい金利で契約できるようにしておきたいものです。

自然災害リスク

自然災害が起きると大きなリスクが出てしまうのも、不動産投資です。地震はいつ発生するかもわかりません。また、洪水や浸水など河川近くならではのリスクもありますし、風災による竜巻なども例外ではありません。日本は自然災害のリスクが高いこともあり、立地や物件選びが重要です。

事故物件リスク

不動産投資において、事故物件のリスクにも留意する必要があります。他殺や自殺などの事件が発生すると、賃料の低下だけでなく、他の入居者の退去なども懸念されます。特に事件が発覚するまでの経過時間が長くなると、原状回復費用も膨大になる可能性があります。事故物件のリスクは避けがたく、貸し出している以上は絶対に発生しないとは言い切れません。

不動産投資を「やめとく」前に知りたいメリット

不動産投資にはリスクはありますが、メリットも存在します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

不労所得が得られる

不動産投資のメリットの中で、特に注目されているのが不動産投資から得られる「不労所得」です。サラリーマンとしての本業と平行して不動産投資を行う人も多く見られます。急なトラブルに備えて物件の管理を不動産会社に委託すれば、トラブルの際も負担が軽減されます。不労所得を望む人にとって、不動産投資は魅力的な選択肢となります。

保険効果が得られる

不動産投資では、ローンを利用する際に金融機関より「団体信用生命保険」への加入が求められます。ローン契約者に万が一のことがあった場合に団体信用生命保険の保険金で物件のローンを弁済することが可能です。 さらに家賃収入を生み出す収益物件はそのまま相続できますし、毎月の生活費として収入を得ることもできます。そのため、不動産投資は生命保険の効果が得られると言われています。

節税効果が得られる

不動産投資のメリットの1つは、節税効果が得られることです。確定申告することにより所得税の還付や住民税が安くなる場合があります。

実物資産ならではのリスクヘッジが出来る

不動産は、株式などの金融資産と違い、モノが存在している実物資産です。実物資産は金融資産と比べても、インフレに強く、価格が安定して急落することは少ないとされています。

区分マンションは少額から始められる

不動産投資で区分マンションを選択すれば、自己資金が少なくても投資が始められます。投資にまわせる資金に余裕がない人もいると思います。不動産投資ローンを組むと、自己資金をほとんど使うこともありません。物件の資産価値も考慮されるので、初心者でも始めやすく、本業が別にあっても取り組みやすい投資方法になるのです。

不動産投資の失敗事例

実物資産で運用を行う不動産投資は、事前に適切な対策を講じることで回避できるリスクがたくさんあります。しかしながら、自分で学ぼうとしなかったり、計画性が不十分であったりという理由で、失敗してしまうケースが非常に多く見受けられます。
本章では、弊社に寄せられる相談の中でよくある失敗事例を3つ紹介しましょう。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 修繕リスク

今回の失敗事例は、それぞれ上記のリスクに該当しています。

失敗事例①

「節税」のメリットに注目しすぎたあまり、立地や条件などをよく勘案せずに投資してしまい「空室が埋め切れなかった」という失敗が起こることがあります。 
不動産投資は多くの費用を要する投資手法で、これらの費用を経費として計上し、損益通算することで節税に繋がります。かかった費用が賃料収入を上回って赤字になった場合に、給与所得など他の所得と相殺するこができるのです。 この仕組みを利用して、節税目的で不動産投資を始める方は少なくありません。
しかし、節税対策ばかり考えて競合調査などをしていなかったため、長期間の空室に悩まされてしまうケースがあります。これでは当初試算していたキャッシュフロー通りの運用ができず、いくら節税効果があるといっても収益が見込めなければ本末転倒です。

失敗事例②

空室が続いたことで、想定していたより早いペースで家賃下落が発生して失敗するケースもあります。物件は時間が経てば老朽化しますし、人口の減少やインフラの悪化など、家賃下落の理由はさまざまです。 入居者が長期間見つからなければ、家賃を下げてでも募集しなければならなくなります。
また、この状況下では賃貸仲介店に支払う「広告料の増加」も懸念されます。例えば、通常賃料の1ヵ月分とする広告料を2、3ヵ月分にアップするなどの対応が必要となり、キャッシュフローの悪化に繋がりかねません。
物件購入当初の条件で楽観的なキャッシュフローを組んでしまうと、後々このような複数のリスクに見舞われるでしょう。さらに空室期間が長くなれば利回りはより下がりますので、あらかじめこれらを想定したキャッシュフローを計算し、適切な物件選定をしなくてはなりません。

失敗事例③

不動産投資は、一般的には中・長期にわたり運用する投資手法です。はじめは安定した収益を生み出していても、老朽化により想定以上に修繕費を要し、失敗する場合があります。 
消防・ガス設備など法的に定期点検が義務付けられているものも多く、このような支出を見逃してしまうと収益はなかなかあがりません。また、中古物件では雨漏りや排水管からの水漏れなどで数百万円の実費を課されるケースもあります。
これらのリスクを考慮した上で物件選定をしなければ、収益どころか大赤字です。 不動産の状態を確認し、維持管理の必要性をしっかり精査しましょう。長期的な運用計画を組まなければ、思わぬ財務的負担に繋がってしまうリスクがあります。

不動産投資の成功事例

不動産投資の成功は、「家賃収入」および「売却益」の総合的な利益額で判断されます。利益を出すためには資産価値の高い物件を取得し、適切なリスク管理をしながら手元に残るキャッシュを増やすことが必要です。 

• 多くの時間をかけて学ぶ姿勢 
• 妥協しない物件選定 
• 綿密なシミュレーション 

成功者の共通点として、特に上記の点を重視している人が多いようです。以下で具体的な成功事例を紹介していきましょう。 

成功事例①

立地の選定を入念に行うことで、入居者を途切れさせることなく安定収入を得られるという成功に繋がります。とは言っても、このような望み通りの結果にたどり着くためには努力が必要です。
まずは「需要が高い立地とはどのような場所か」を学ぶことから始め、交通の便や近隣の商業施設の有無、学校や病院との位置関係など、自分自身で確認することが重要です。 
また、不動産ポータルサイトを頻繁に確認し、良い条件の物件があればすぐに問い合わせるなどの行動力も求められます。このような需要が高い立地は競争力が高く、掲載開始後数時間で完売となるケースもあります。
実際の購入においては、減額交渉もひとつのテクニックです。お互いにとって良い取引ができる範囲で申し出てみましょう。

成功事例②

近年、都心部の物件の多くは不動産価格が高騰しています。「タイミングを見極めて売却したことで300万円の売却益が出た」というケースもあります。不動産は保有期間によって、譲渡所得の税率が約2倍近く異なります。キャピタルゲインを狙うには、5年以上経ち長期譲渡として売却することで、税金を抑えることがおすすめです。
ただし、初心者がはじめから売却益を狙うのは、危険な一面もあります。ここ数年さまざまな要因により物件価格は高騰してきましたが、不景気な現代において売却益は狙いづらくなっています。購入と売却いずれにしても、時代や市場環境の見極めが大切です。

成功事例③

最後は、自身に万が一のことがあった時に備え、家族へ資産を残すことに成功したケースです。
アパートローン契約時に団体信用生命保険に加入することにより、死亡もしくは高度障害になった時には残りのローン返済が免除されます。この場合には、残された家族は以下のような柔軟な選択ができます。

1. 収入源として引き続き賃貸経営をする
2. 物件を売却してまとまったお金を得る
3. 現在の住宅を手放し、居住する

また、特約で「がん団信」に加入しておけば、がんと診断されることでもローン返済義務がなくなりますので、働けなくなっても返済で心配になることはありません。これらを生命保険代わりとすることで、家族も安心感を手に入れられるでしょう。

不動産投資で安定した収入を得るには

不動産投資で安定した収入を得る方法について、解説したいと思います。

不動産投資の目的を明確に定める

不動産投資の目的を明確に決めましょう。なんのために不動産投資を行うのか、投資を行いどうしたいのか具体的な目的設定が重要です。

相場や物件について念入りに調査する

不動産投資は、どの物件を購入するかが重要です。投資の成功は物件の価格や相場によっても変わってきますし、周辺の環境についても学ぶ必要があります。長期的に物件を所有して収益になるのかどうか、念入りな調査が欠かせません。

失敗事例も併せて勉強する

不動産投資には失敗した事例があるのも事実です。同じような失敗をしないためにリスクの把握をし、十分な対策を講じておく必要があります。また、物件を購入する前にさまざまなリスクを考慮したシミュレーションをすることも重要です。

収支シミュレーションをする

不動産投資で成功するためには、収支のシミュレーションもしっかりと行いましょう。どこでどんな出費が考えられるのか、どの程度のお金が出ていくのかも予測できていないと、リスクに備える事はできません。できるだけ具体的な収支を視覚化しておき、都度見直しながら最善を尽くせるようにしていきましょう。

不動産投資会社や管理会社を比較選定する

物件選びはもちろんですが、不動産投資会社や管理会社選びも欠かせません。いきなり1つの会社に絞らずに、まずは複数の会社で見積もりを取り納得できる会社と契約するようにしましょう。

不動産投資の勉強を定期的にする

不動産投資について常に学ぶようにしていきましょう。大きなお金が動く投資でもありますし、このまま保有していたほうがいいのか、売却するタイミングを見極めるためにも必要です。また、設備についてどんなものがあるのか、周囲に競合となる物件はないかなど定期的な勉強を忘れずに行いましょう。

まとめ 

不動産投資は「やめとけ」という声もありますが、きちんとリスクヘッジをおこなえば不労所得を得る方法としておすすめです。リスクを回避するためには事前の対策や計画も欠かせません。そのための勉強や情報収集も含め、出来る限りを尽くしリスクを回避できるようにしておきましょう。

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