不動産ローンを利用して投資を始めたいけれど、本当に銀行から融資を受けていいか悩んでいる人もいるでしょう。不動産ローンで融資を受けて賃貸住宅を購入した場合のメリットには、「少額から投資を始められる」「レバレッジをかけられる」「生命保険代わりになる」などがあります。

このコラムでは、不動産投資を検討中の方に向けて、メリットとデメリット、住宅ローンとの違い、融資を受けるまでの流れなどを解説します。最後までお読みいただくことで、不動産ローンを利用した投資をスムーズに始めやすくなります。

不動産ローンを利用して投資をした方がいい理由とは

世の中には、株式や投資信託、金などさまざまな投資商品があります。また、不動産投資をする場合、物件を現金で購入する方法もあります。

それにもかかわらず、多くの人々が不動産ローンを利用して投資を行っている背景には、以下の理由があるからです。

少額から投資を始められる

不動産ローンで投資をするべき理由の1つ目は、金融機関からの融資を受けることで「少額から投資を始められること」が挙げられます。 これにより、手元に残った資金があれば、他の投資に回したり、物件の突発的な修繕費に充てたりすることが可能となります。

たとえば、物件の購入費用や諸費用の大半を不動産ローンでまかない、残った手元資金で投資信託を運用したとします。この場合、不動産投資と投資信託の両方の利益を得ることが可能となります。

レバレッジをかけられる

不動産ローンで投資をするべき理由の2つ目は、金融機関からの融資を受けることで「自己資金にレバレッジをかけられること」が挙げられます。 一般的にレバレッジとは「てこの原理」を意味しますが、不動産投資の世界では、不動産ローンを利用することで「限られた自己資金で大きなリターンを得ること」を指します。

たとえば、手元の自己資金が500万円の場合を考えてみましょう。一般的に、安定した利益を出しやすいとされている首都圏・築浅の区分マンション物件は2,000万～3,000万程度が相場です。

自己資金が500万しかない場合、物件を買えなければ不動産投資を始めることができません。ですが、ローンを組めば2,500万円購入し、不動産投資を始めることができます。

信用取引などとは異なり、不動産投資では自己資金を担保に借入れを行うわけではないため、「自己資金にレバレッジをかけている」わけではありません。ですが、「自己資金が少なくても大きなリターンを得ることができる」投資という点で、「不動産投資はレバレッジ効果と似た効果が得られる投資」と言えるでしょう。

生命保険代わりになる

不動産ローンで投資をするべき理由の3つ目は、団体信用生命保険（通称：団信）に加入することで「生命保険代わりになること」が挙げられます。 不動産投資における団信とは、契約者（債務者）が不動産ローンを全額返済しないうちに亡くなったり、高度障害を負ったりした場合に、保険金を基に債務が弁済される（＝ローンの残額が0円になる）ことを指します。

団信に加入できるのは、不動産ローンを利用して投資を行った場合のみです。契約者個人に万が一のことがあった場合、不動産ローンの残額が0円となり、物件を残すことができます。その結果、ご家族はその家賃収入を生活費の一部に充てることができます。

以上が不動産ローンで投資を行うべき理由です。

ただし、補足として、相続税対策などを重視して不動産投資を行う場合には、現金で物件を購入する選択肢もあります。また、ここで解説した以外の「不動産ローンを利用した投資のメリット」については後述します。

不動産ローンを利用して投資をする仕組みとは

まず、不動産投資ローンとは、アパートやマンションなどの投資用物件を購入するために金融機関（銀行、信用金庫、信用組合など）から、購入物件を担保にして融資を受けることを指します。なお、不動産ローンを利用した投資は、個人でも法人でも行うことが可能です。

そして、不動産ローンを利用して投資をする仕組みとは、購入物件で家賃収入を得ながら、ローンの借入額を減らしていくというものです。借入額が完済された後は、家賃収入から諸費用や税金を差し引いた金額がそのまま利益になります。

不動産ローンで投資する仕組みをうまく利用すれば、資金がそれほどなくても投資用物件を購入でき、老後資金などに役立てることが可能です。

住宅ローンと不動産投資ローンの条件の違いとは

住宅ローンと不動産投資ローンには、同じ不動産ローンでも目的に大きな違いがあります。住宅ローンは、個人が住むための物件（マイホーム）を購入するための借入です。一方、不動産投資ローンは、投資目的の賃貸物件を購入するための借入です。

一般的に、金利は不動産投資ローンよりも住宅ローンのほうが低い傾向があります。また、不動産投資ローンには、用途やエリア、借入条件などが事前に決まっているパッケージローンと、個別に審査されるプロパーローンがあります。

不動産ローンを利用した投資のメリット・デメリットとは

不動産ローンを利用した投資には、住宅ローンとは異なるメリットとデメリットがあります。これらの両方を十分に理解した上で、「銀行などから借入をすべきか」や「融資額をどれくらいにするか」を判断することが重要です。

不動産ローンによる投資には、先述のように「少額から投資を始められる」「手元資金にレバレッジをかけられる」「生命保険代わりになる」などのメリットがあります。これに加えて以下のようなメリットも享受できます。

メリット①：時間的な拘束がほとんどない

不動産ローンを利用した投資では、入居者や物件の管理を管理会社に委託することで、個人投資家の時間的な拘束がほとんどなくなります。そのため、不動産投資は、多忙なビジネスパーソンに向いていると言われています。

これに対して、他の投資方法を選択すると、時間的な拘束が発生しやすくなります。例えば、株式投資やFX（外国為替証拠金取引）では、価格変動や経済情勢などに合わせて売買を行う手間がかかります。

メリット➁：預金の金利よりも高い利回りを得やすい

不動産ローンを利用した投資と、預金や個人国債を比較した場合、前者の方が高い利回りを得られる傾向があります。一例として、ゆうちょ銀行の通常貯金の金利は0.020%です（2024年8月9日時点）。また、個人国債の中で最も利率が高いのは「変動金利10年」ですが、その利率は0.61%です（第173回債8月）。

メリット③：インフレ時に有利な傾向がある

不動産ローンを利用した投資の対象は、マンションやアパートなどの現物資産であるため、インフレ時に有利というメリットがあります。現物資産である不動産の資産価値は、一般的にインフレと共に上昇します。

また、物価上昇に伴い、家賃を増額しやすい経営環境が整います。

ただし、インフレ時にすべての物件の資産価値が上昇するわけではありません。需要のない立地の物件や、空室率が高い物件の場合、インフレ時でも資産価値や家賃が停滞・下落する可能性もあります。

ここまでご紹介してきた不動産ローンを利用した投資のメリットに対して、以下のデメリットがあります。

デメリット：複数のリスクがある

不動産ローンを利用した投資には、複数のリスクが伴います。主なリスクは以下の通りです。

リスク	内容
空室	入居者が見つからず家賃収入が得られなくなる
家賃滞納	入居者はいるが家賃収入が入ってこなくなる
災害	地震や火災などで物件が損傷または倒壊
金利上昇	不動産ローンの金利が上昇し、返済額が増える
老朽化	建物が古くなり、櫛津や物件の価値が下落する

これらの不動産ローンを利用した投資のリスクには、それぞれ対策があります。それらを実行することでリスクを軽減しながら安定した経営ができます。

デメリット➁：すぐに現金化しにくい

不動産ローンを利用した投資のデメリットには、すぐに現金化しにくいということがあります。例えば、株式や投資信託などの金融商品の場合、一定の流動性のある銘柄であれば証券取引所などを通じて速やかに売却することが可能です。

一方、不動産投資では売却の際、買い手を探したり、契約手続きを行ったりする手間がかかります。また、不動産ローンで借入をしている場合、残債を返済する必要もあります。これらのデメリットに対しては、大都市のマンションなど「需要の高い物件を選ぶ」という対策が有効です。

デメリット③：物件や金融機関を選ぶのが難しい

不動産投資の物件の種類には、マンション、アパート、戸建てなどがあります。また、立地には東京都心、一都三県、政令指定都市、地方都市などがあります。これらの選択肢の中から、ご自身に合う物件を選ぶのは大変です。

また、不動産ローンを利用した投資の場合、ご自身の属性に合った金融機関を選ぶ手間もかかります。物件や金融機関を的確に選ぶためには、「不動産の知識を身につけること」や「信頼できる不動産会社を見つけること」などが有効です。

不動産投資ローンで融資を受けるまでの流れとは

不動産ローンを利用して初めて投資をする人は、融資を受けるまでの流れについて知りたいと思うことが多いのではないでしょうか。ここでは、不動産投資ローンで融資を受けるまでの一般的な流れをご紹介します。

ステップ1：相談、情報提供

不動産ローンを利用したい人が、金融機関の窓口や公式サイト上のフォームなどを通じて、希望物件の種類やエリア、購入金額、借入希望金額、個人情報などを伝えます。金融機関によっては、窓口を開設しておらず、不動産会社と提携契約を行い、提携不動産会社を通して融資受付・融資相談を行うところもあります。

ステップ2：事前打診

借入申込書を記入し、購入物件と借入希望額、個人情報を金融機関へ提出することで、融資可否の判断が行われます。事前打診の結果、金融機関の担当者から、「融資の可能性が極めて低い」と断られることもあります。

ステップ3：本審査

事前打診で承認が下りたら、金融機関に公的書類を提出します。金融機関は借入申込書や公的書類に基づき、不動産ローンの本審査を行います。

ステップ4：融資（契約手続き）

本審査に通った場合、金銭消費貸借契約証書などの契約書類を交わします。あわせて、運転免許証などの本人確認書類の原本を提示します（個人の場合）。契約締結後、融資金額が指定口座に振り込まれます。 

 

不動産投資ローンの審査のポイント

前提として、不動産投資ローンの審査条件は金融機関ごとに異なります。そのため、同一人物がA銀行では審査に落ちたが、B銀行では審査に通ったということもあり得ます。一方で、大半の金融機関が共通して重視する、以下のような審査のポイントもあります。

個人の属性

不動産ローンなどの融資における「属性」とは、借主の収入状況や資産背景を指します。属性の主な項目には、以下のような内容が挙げられます。

• 勤務先の安定度
• 勤務先の規模
• 年収
• 勤続年数
• 金融資産の保有状況
• 他の金融機関の借入状況
• 健康状態　など

たとえば、大手企業に長年勤務し、年収が1,000万円以上で、金融資産を潤沢に保有している人などは、不動産ローンを利用した投資において有利となります。

物件の価値

不動産ローンなどの融資審査では、物件の価値も重視されます。理由は、万が一返済が滞った場合でも、物件を担保にしておけば金融機関がそれを差し押さえることで債権を回収できるからです。金融機関は以下の2つの方法で、物件の価値を判断します。

• 積算法：土地と建物の現在価格を基に算出する方法
• 収益還元法：物件が将来的に生み出す収益を基に価格を算出する方法

不動産投資ローンの基礎知識

ここでは、不動産ローンの金利の種類や返済方法などの基本情報を解説します。これらの内容は、不動産投資ローンだけでなく、住宅ローンを組むときにも重要な情報です。

変動金利と固定金利

不動産投資ローンの基礎知識の1つ目は、「変動金利と固定金利」です。両者のメリットとデメリットを把握して、ご自身に合った金利の不動産ローンを選ぶことが重要です。

	固定金利	変動金利
メリット	・金利上昇リスクがない ・長期的な併催計画を立てやすい	・固定金利よりも金利が低い傾向 ・低金利政策下で返済額が減る
デメリット	・変動金利よりも金利が高い傾向 ・低金利政策下でも返済額が減らない	・金利上昇リスクがある ・金利上昇で返済額が増える

多くの金融機関では、不動産ローンの変動金利に、「5%ルール」や「125%ルール」を適用しています。これも不動産投資を始める際に押さえておきたい基本情報です。

• 5%ルール：（金利が上昇しても）5年間は返済額が変わらない
• 125%ルール：（同上）6年目以降、元の返済額の125%までしか返済額が増えない

※これらのルールが必ず適用されているわけではありません。借入時に金融機関にご確認ください。

一方、不動産ローンの固定金利には、「期間選択型」と「全期間固定型」があります。

• 期間選択型：一定期間は固定金利で、その後、固定金利また変動金利を選択できる
• 全期間固定型：借入期間中、同じ金利が適用される

元金均等返済と元利均等返済

不動産投資ローンの基礎知識の2つ目は、「元金均等返済と元利均等返済」です。両者の特徴は、以下の通りです。

• 元金均等返済：毎月の返済額の元金部分が一定の返済方法

元利均等返済：毎月の返済額が一定の返済方法

元金均等返済と元利均等返済、それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

	元金均等返済	元利均等返済
メリット	・返済額が徐々に減っていく  ・元利均等返済と比べて、総返済額が少ない	・返済額が一定である  ・元金均等返済と比べて、返済開始当初の返済額を抑えやすい
デメリット	・返済開始当初の返済額の負担が重い	・元金均等返済と比べて、総返済額が多い  ・借入残高が減るペースが緩やか

自己資本比率

不動産投資ローンの基礎知識の3つ目は、「自己資本比率」です。 自己資本比率とは、総資産に占める自己資本の割合を示す指標です。計算式は「自己資本（純資産）÷総資本×100」となります。

一般的に自己資本比率が高いほど健全な財務と言われます。理由は、不動産ローンの借入によって投資がまかなわれている部分が少ないからです。ただし、ビジネスパーソンが規模拡大を進める時期などには、一時的に自己資本比率が低下することもあります。

返済比率

不動産投資ローンの基礎知識の4つ目は、「返済比率」です。返済比率とは、収入に占めるローン返済額の割合を示す指標です。計算式は「年間返済額÷収入×100」となります。

一般的に住宅ローンの場合、金融機関では返済比率の上限を30%から40%程度に設定しています。一方、不動産投資ローンの場合、返済比率の目安は35%から45%程度と言われています。

不動産投資ローンの金利相場を比較

不動産ローンで投資を行うには、金融機関の金利相場を知っておくことも重要です。金利相場を把握しておくことで、適正な融資を受けているかを判断しやすくなります。主な金融機関の金利相場は次の通りです。

※下記の金利相場はあくまでも目安です。金融機関や物件、固定金利・変動金利、金利情勢などによって異なります。

メガバンク・都市銀行の金利相場：1〜2%程度

都市銀行とは、大都心に本店（本部）があり、全国的に展開する形態の金融機関を指します。都市銀行の中でも特に資金量が多いのがメガバンクで、3大メガバンク（3メガバンク）と言われるのが三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行です。これに、りそな銀行と埼玉りそな銀行を加えたのが5大メガバンクです。

一般的に、メガバンクや都市銀行は金利相場が低い一方、融資審査が厳しいと言われます。不動産投資ローンの金利相場は金融機関によって異なりますが、目安は1〜2%程度です。

地方銀行の金利相場：1〜4%程度

地方銀行とは、地域経済への発展に寄与することを目的とした金融機関を指します。融資エリアを大別すると、地元（またはその近隣）の物件に融資をする地方銀行、広域エリアの物件に融資をする地方銀行があります。

一般的に、地方銀行は都市銀行よりも金利相場が高い傾向がありますが、比較的利用しやすい金利を提示する場合が多いです。不動産投資ローンの金利相場は金融機関によって異なりますが、目安は1〜4%程度です。

信用金庫・信用組合の金利相場：2〜3%程度

信用金庫とは、地域の方々が相互扶助を図る目的の金融機関を指します。また、信用組合とは、 組合員の発展に貢献する金融機関を指します。どちらも、地方銀行と同様、不動産ローンを利用した投資で利用しやすい金融機関と言われます。

信用金庫や信用組合では、通常の条件の物件に加えて、築古など地方銀行で敬遠される物件でも受けられることもあります。不動産投資ローンの金利相場は金融機関によって異なりますが、目安は2〜3%程度です。

ノンバンクの金利相場：２％～６％程度

ノンバンクとは、銀行以外の金融機関を指します。たとえば、クレディセゾンやジャックスといったクレジットカード会社があげられます。預金など、お金を預かる業務を行わず、貸付などの与信業務だけを行います。金利は他の金融機関に比べてやや高い傾向にありますが、審査が柔軟だったり、審査のスピードが比較的早いという特徴があります。

不動産投資ローンの融資に積極的な銀行

金融機関によって、不動産投資ローンの融資に対する取り組みは異なります。例えば、都市銀行でも不動産投資ローンに積極的な銀行、消極的な銀行があります。また、同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンへの積極性が変わってくる場合もあります。

上記を前提に、一般的に「不動産投資の融資に積極的」と言われる銀行は以下の通りです。

※ご紹介する金融機関で融資が受けられるかは、属性・物件・エリアなどによって変わってきます。　　　　

銀行名	特徴
りそな銀行	審査が厳しい都市銀行の中で融資に積極的と言われる
オリックス銀行	区分マンションだけでなく一棟物件でも利用しやすいといわれる
スルガ銀行	他の銀行よりも融資限度額が高い

この他、イオン住宅ローンサービス、セゾンファンデックス、三井住友トラストL＆F、ソニー銀行なども不動産投資ローンに積極的な金融機関と言われます。各金融機関の詳細を知りたい方は、下記の関連記事をご参照ください。

不動産投資ローンの組み方のコツとは

不動産ローンを利用した投資において、安定した経営を続けたり、経営規模を拡大したりするためには、不動産投資ローンの組み方のコツを知っておく必要があります。その中でも、得に重要度がの高いのは以下の内容です。

返済期間はなるべく長くしよう

不動産ローンの返済期間は、月々のキャッシュフローに直接的な影響を与えます。一般的な不動産投資では、返済期間をなるべく長く設定するのが基本的な考え方です。

不動産ローンの返済期間を長くすることで、毎月の返済金額を抑えることができます。これにより、家賃収入から諸費用や税金を差し引いたキャッシュフローが増えやすくなります。また、キャッシュフローが赤字の場合も、赤字幅を抑えることが可能となります。

借入金利をできるだけ低くしよう

不動産ローンを利用した投資では、借入金額が大きいため、金利がわずかに違うだけで返済総額に大きな差が生まれます。そのため、借入金利をできるだけ抑えることが不動産投資を成功させるための鉄則となります。

不動産投資ローンの借入金利を抑えるための方法は以下の通りです。

不動産投資ローンの借入金利を低くする方法について、詳しく知りたい方は下記の関連記事をご参照ください。

不動産投資ローンについてよくある質問

不動産投資ローンの融資額は何で決まる？

不動産ローンで投資をする「本人の属性」と、「物件の価値」を総合的に判断し、融資の可否と金額が決まります。本人の属性とは、勤務先、年収、勤続年数、金融資産の保有状況などです。一方、物件の価値は、積算法と収益還元法などを使って割り出します。

もし不動産投資ローンの審査に落ちてしまったら？

不動産投資ローンの審査条件は金融機関によって異なります。そのため、不動産ローンの審査に落ちても、別の金融機関で融資が受けられる可能性もあります。

これを踏まえると、提携する銀行が多い不動産会社から物件を購入した方が不動産投資を始めやすいと言えるでしょう。なぜなら、ある銀行の融資審査が通らなくても、自身に合った他の銀行を紹介してもらえる可能性があるからです。たとえば、ベルテックスの場合、提携する銀行が14行以上もあります（2024年8月現在）。

金利上昇があると、不動産ローンに影響はある？

不動産ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇によって毎月の返済額が増えます。これにより、キャッシュフローが少なくなったり、赤字幅が増えたりする可能性があります。

この金利上昇リスクへの対策としては、「固定金利に切り替える」「繰り上げ返済をする」「他の金融機関の不動産ローンに借り換える」などが挙げられます。

まとめ

不動産ローンを利用して投資を始めたいけれど迷っている人の中には、今後の金利上昇が気になるケースが多いのではないでしょうか。先述のように、大半の不動産ローンでは、「5%ルール」や「125%ルール」が設定されているため、金利上昇の影響は限定的です。

ただし、すべての不動産ローンでこれらのルールが適用されているわけではないため、契約前に商品説明書や担当窓口で確認することが重要です。あわせて、複数の金融機関の不動産ローンを比較してご自身に合った商品を選ぶことも大切です