「不動産投資は多くのお金がかかりそう」「いきなり多くの資金を投じるのは難しい」と思う方もいるでしょう。しかし、不動産投資の中には、数万円など少額で始められる方法もあります。 

少額で不動産投資を実践することで、リターンを狙いながら投資の知識が得られます。投資の経験を得ている間に投資資金をより多く準備すれば、さらに規模の大きい投資に取り組む体制が整います。投資の知識や経験がしっかり身に付いていることで、投資が成功する確率も高くなるでしょう。 

この記事では少額でできる不動産投資の方法、メリット・デメリットを詳しく解説します。不動産投資を手軽に始めてみたい方は、ぜひ参考にしてください。 

少額でも不動産投資をする方法はある

不動産投資は魅力的だけれど、自己資金をあまりかけたくないという方もいるでしょう。 

少額でスタートできる不動産投資として、以下の5種類があげられます。 

本記事では、5種類の少額不動産投資に関して、収益を得る仕組み、メリット・デメリットなど、向いている人を詳しく解説していきます。1万円～300万円ほどの自己資金で不動産投資をしてみたい方は、記事の内容を参考に、自分に合う投資方法を判断してみてください。 

なお、少額でできるものであっても、元本が保証されているものではありません。あくまで投資であるため、利益を得られる可能性がある一方で、損失が発生するリスクがあることは認識しておきましょう。 

少額不動産投資の方法1.不動産クラウドファンディング

1つ目の方法は、不動産に特化したクラウドファンディングです。あらゆる領域でクラウドファンディングの活用が進んでいますが、不動産でも行われています。 

クラウドファンディングは資金調達の方法の1つで、プロジェクトに共感・期待する出資者はお金を出し、配当などの見返りを得る仕組みです。 

不動産クラウドファンディングで収益を得る仕組み

不動産クラウドファンディングにおいて、プロジェクトとは特定の物件への投資です。投資家は物件の概要や利回りなどを見て、投資をするか判断します。 

【利益を受け取るステップ】

不動産の運用期間は3ヶ月～2年程度のケースが多く、運用期間が終了すると、出資金は出資者に返却されます。 

不動産クラウドファンディングのメリット

• 1口1万円からの少額投資ができる 

• 利回りの高いプロジェクトも多い 

• 投資する物件を選べる 

• 運用期間が短い 

• 優先劣後システムによりリスクを軽減できる場合もある 

不動産クラウドファンディングは最低で1口1万円からと、非常に少ない資金で投資を始められます。毎月のお小遣い程度の金額で取り組めるため、ハードルが低いと感じられるでしょう。多くの投資家から資金を集めるため、個人で購入するのが難しいような数億円規模の物件にも投資できます。 

プロジェクトには利回りの高いものも多く見られ、運用がうまくいけば高い利益を得られる可能性もあります。運用する物件はプロジェクトごとにあらかじめ指定されているため、投資する物件を選べるのもメリットです。 

不動産クラウドファンディングでは、運用期間が3ヶ月からと短く設定されているケースもあります。長期投資と比べると、投資資金が拘束される期間が短いのもメリットといえます。 

運営会社によっては「優先劣後システム」の仕組みを導入しているところがあるのもメリットです。優先劣後システムとは、損失が出た場合にまず事業者の出資金から補填する仕組みで、投資家の出資金の元本割れリスクを一定まで減らす効果があります。 

不動産クラウドファンディングのデメリット

• 売りに出される案件がまだ少ない 

• 運用期間中は現金化できない 

• 投資物件の価格が下落する可能性がある 

不動産クラウドファンディングの対象物件は増えつつありますが、通常の売買対象物件と比べればまだまだ少ない状況です。 

換金性が低いことにも注意が必要で、運用期間中は売買ができず現金化は不可能です。ただし、運用期間は3ヶ月～2年程度のケースが多く、長期間資金を拘束されることはありません。 

不動産クラウドファンディングがおすすめの人

不動産クラウドファンディングがおすすめなのは、まず自分で物件を選びたい人です。後述するREITなどは、投資する物件を自分で決められないのに対し、不動産クラウドファンディングでは明確に決められているため、自分が納得した物件を選べます。 

プロジェクトの運用期間中は現金化できないため、一定の期間、資金が拘束されても構わない人に向いているでしょう。投資する額は、すぐ現金化できなくても問題ない範囲に設定することも重要です。 

ベルテックスが提供する不動産クラウドファンディングの「VERFUND」は、資産価値の下がりにくい首都圏マンションに投資できます。3ヶ月からと短期間での運用になっており、気軽に投資が可能です。 

優先劣後システムも導入しており、一定の割合までの損失はベルテックスで負担します。リスクをできるだけ減らしながら、不動産クラウドファンディングに投資をしたい方にもおすすめです。 

少額不動産投資の方法2.REIT

REIT（リート）とは、不動産投資信託のことで、不動産の運用益を出資者に配当する金融商品です。海外REITと国内REITがあり、日本の国内法に従って運用されている国内REITは「J-REIT」と呼ばれています。 

REITで収益を得る仕組み

REITを発行する法人は投資証券を発行し、投資家に買ってもらいます。投資家たちから集めた資金をもとに法人が投資をし、家賃収入や売却によって生まれた利益を投資家たちに分配する仕組みです。 

株式や投資信託と同様、REITは証券会社を経由して購入できます。 

REITのメリット

• 少額で購入できる 

• 流動性が高く株式のようにすぐに売買できる 

• 空室による影響が少ない 

REITは証券取引所に上場されているため、証券口座で簡単に購入・売却ができます。他の少額不動産投資の方法と比較すると、流動性は高いといえます。 

REITは資金を複数の物件に分散して運用するため、空室リスクが少ないのもメリットです。 

REITのデメリット

• 高い利回りは期待できない 

• 手数料がかかる 

• 投資する物件は選べない 

• 実物の不動産投資の知識は得られない 

REITは比較的安定した金融商品である一方、高い利回りは期待できません。また、運用会社に対して、信託報酬として手数料を支払う必要もあります。 

どの物件に投資するかは運用会社が決めるため、投資家が直接選べないのもデメリットです。立地・設備・利回りなどをひととおり確認し、物件を選びたいという方には向いていません。 

さらに、REITは自分で物件を選んだり所有したりすることがないため、実物の不動産投資の知識を身に付くものではありません。より大規模な投資をしたい方や、現物投資の経験を得たいような場合は不動産クラウドファンディングやマンションの区分投資なども検討しましょう。 

REITがおすすめの人

• 少額ですぐに不動産投資を始めたい人 

• 物件を選ぶ手間を省きたい人 

不動産投資をできるだけ早く始めたい人には、 REITがおすすめです。REITは証券会社に口座があれば、すぐ売買ができます。また、投資対象の物件を自分で選ぶのが面倒な人、運用会社に物件選びをお任せしたい人にも向いています。 

少額不動産投資の方法3.不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、1つの不動産を100万円前後で小口化して販売する商品です。たとえば、5億円の物件を、一口100万円、合計500口に小口化して販売します。 

不動産小口化商品で収益を得る仕組み

不動産小口化商品は、ビルやマンションなど、ある特定の不動産に対して複数の投資家が出資する投資方法です。 

具体的には「任意組合型」と「匿名組合型」の2種類があります。両者の違いや特徴を以下の表にまとめました。 

	任意組合型	匿名組合型
事業の形態	複数の投資家が共同で物件を所有して事業を行う	事業者が主体となり事業を行う
事業の主体	投資家	事業者
最低投資額	1口100万円程度から	1口数万円から
運用期間	およそ10年～数10年	数ヶ月～10年
特徴	長期運用で安定収入を期待できる	少額投資ができる

任意組合型は、投資家が直接事業を行うのに対し、匿名組合型は事業者が事業を進める点に大きな違いがあります。最低投資額にも違いがあり、より少額で投資したい方には匿名組合型が向いています。 

不動産小口化商品のメリット

• 個人では購入が難しい高額物件を少額で購入できる 

• 投資対象の物件を明確に決められる 

• 物件の維持管理をする手間を省ける 

• 任意組合型の場合はキャピタルゲインも期待できる 

魅力的なマンションでも、数億円規模の物件となると容易に買える人は少ないでしょう。不動産小口化商品であれば、任意組合型でも1口100万円程度と、比較的手ごろな金額で投資ができます。個人ではなかなか購入するのが難しい、好立地の新築マンションでも、1口100万円程度で投資ができます。 

不動産小口化商品は、特定の物件に対して出資を募る形式のため、投資対象の物件が明確に決まっているのもメリットです。物件のさまざまな要素を検討し、納得したうえで投資ができます。マンションなど物件の維持管理は運営業者に任せられるため、メンテナンスや清掃などを投資家が行う必要はありません。 

さらに、任意組合の場合は物件の所有権も分配されるため、売却によるキャピタルゲインも期待できます。ただし、専用のマーケットはさほど整備されていないため、REITなどと比較すると流動性は低い点に注意が必要です。 

不動産小口化商品のデメリット

• 物件の選択肢が少ない 

• 現物の不動産投資より利回りは低い 

• 希望する投資家が多いと投資できないこともある 

不動産小口化商品も徐々に広まりつつありますが、まだ一般的な不動産物件と比較すると選択肢は少ないです。なかなか自分の希望に沿った物件が見つからないこともあるかもしれません。 

不動産小口化商品は、運営業者に物件の維持管理を委託するため、利益からは手数料が差し引かれます。その分、やや利回りが低くなることを想定しておくことも重要です。 

また、基本的に先着順であるため、人気のある物件の場合は早々に定員になってしまうケースもあります。 

不動産小口化商品がおすすめの人

• 自分で物件を選びたい人 

• 複数のオーナーで物件をシェアする形式を受け入れられる人 

不動産小口化商品は、投資対象の物件が決まっているため、自分で納得したうえで物件を選びたい方におすすめです。また、通常の不動産購入と異なり、複数のオーナーと共同で所有するため、その形式を受け入れられる方に向いています。 

少額不動産投資の方法4.マンションの区分投資

マンションの区分投資とは、マンションを一棟ではなく部屋単位で所有して、貸し出すことで収益を得る投資方法です。 

マンションの区分投資で収益を得る仕組み

購入したマンションの一部屋を賃貸用に運用して、家賃収入を得ます。初期費用の目安は物件価格の2～3割で、都心部のワンルームマンション（物件価格2000万～4000万円程度）であれば、226.2万円～1180.6万円程度です。マンションの一棟投資では数億円、都心部なら数十億円かかりますが、区分投資であれば比較的少額で始められます。 

区分投資が軌道に乗れば、規模を拡大することも可能です。最初は1戸からはじめ、徐々に数を増やして数戸を所有・運営しているオーナーの方も多くいます。 

マンションの区分投資のメリット

• 一棟マンション投資より投資のリスクが低い 

• 物件数が豊富で自分で好きなものを選べる 

• 物件管理の手間はかからない 

• 流動性が高く売却しやすい 

マンションの区分投資は、投資金額が一棟マンション投資より少ないため、大きな失敗をするリスクが少なくなります。自己資金の割合を増やしてローンの割合を減らせば、返済負担も軽減可能で、立地や築年数によっては全額自己資金で投資できることもあります。 

また、物件数が非常に豊富で選択肢が広いという特徴があります。そのため、立地や間取り・設備など、自分の希望どおりの物件を見つけられる可能性も高いです。 

さらに、区分投資の場合、共有部のメンテナンスを自ら行う必要はありません。費用は発生しますが、不動産管理業者に委託することで、管理の手間を省けます。一棟マンションの場合は大規模修繕などの対応もすべてオーナーが行う必要があるのに比べて、手間がかからないという利点があります。 

また、区分マンションは流動性が高いのもメリットです。単身者向けのワンルーム物件も多く、空室が出にくいため人気のある不動産も多いです。マンション一棟と比べると、買い手が付きやすく、売却しやすい傾向にあります。 

マンションの区分投資のデメリット

• 地方など需要の少ない地域だと空室リスクは大きい 

• REITなど他の投資方法よりは多くの自己資金が必要 

• 利回りが低い物件もある 

区分マンション投資は部屋単位での所有になるため、空室が発生したときの影響が大きくなります。特に1室だけを保有する場合は、空室になると家賃収入が入らなくなるリスクがあります。 

このため、前提として、都心部や駅近くなど、賃貸需要の多い地域に物件を所有することが重要です。賃貸需要の多い地域なら、空室が出てもすぐに入居申し込みが入る可能性が高いです。 

また、REITなど他の方法は数万円で投資できるのに対し、区分マンションはある程度まとまった資金が必要になります。NISAや不動産クラウドファンディングを活用したり、年収を上げて資金を増やし、準備を整えて取り組みましょう。 

区分マンションの利回りは物件によって違いが大きく、中には極端に利回りが低いものもあります。ローンを組んで購入すると、月あたり収支がギリギリの黒字、もしくは赤字になるケースもあります。短期的なキャッシュフローに注目するよりも、老後の資金対策などの長期的な目線で行うのが適した投資といえるでしょう。 

また、管理費・修繕費が割高な物件もあるため、経費にも注目して物件を選定しましょう。

マンションの区分投資がおすすめの人

• 手間なく不動産投資をしたい人 

• 多くの収入を得たい人 

• 融資が受けられる年収帯の人 

マンションの区分投資は、一度入居者が決まれば、後は自動的に家賃収入が入ってきます。オーナー自身は物件のメンテナンスをする必要がないため、手間なく不動産投資ができます。 

マンションの家賃収入は安くても数万円、都心部なら10万円以上も見込める、まとまった不労所得を得られるのもメリットです。 

ただし、金融機関からの融資を受ける必要があるため、十分な年収のある人に向いています。1つの基準として、年収が500万円以上あることが望ましいですが、会社員の方なら基準をクリアできる方も多いでしょう。 

少額不動産投資の方法5.格安不動産の購入

不動産の中には、1,000万円以下の非常に安い物件もあります。格安不動産を購入し、賃貸経営することで家賃収入を得ることが可能です。 

格安不動産で収益を得る仕組み

低予算の物件に投資をする方法であり、家賃収入を得る点ではマンションの区分投資と同様です。古い戸建て賃貸物件では、数百万円〜1,000万円以下で購入できる投資物件があります。 

実物の不動産投資では、自己資金を物件価格の15～20％程度用意するのが一般的です。物件価格が300万円なら45万円～60万円、500万円なら65万円～100万円と、比較的少ない自己資金で投資を始められます。 

格安不動産のメリット

• 少額で家賃収入が得られる 

• ローンの返済が早く終わる 

• 現物投資のノウハウを学べる 

• 高い利回りが期待できる 

低価格の不動産は、少額で購入できて家賃収入が得られます。ローン返済が比較的短期で終わるため、金利の負担は軽く、場合によってはすべて自己資金で投資できる可能性もあります。 

格安不動産も、現物投資であることに変わりはありません。低予算で現物投資を実践し、ノウハウを習得可能です。不動産投資を勉強するつもりで少額からスタートし、慣れてきたら規模を拡大する方法も考えられます。 

一般的に物件価格が安いほど利回りが高くなる傾向があるため、低予算で購入できる物件は高利回りも期待できます。立地などによりますが、平均5～6％程度の利回りが期待可能です。 

格安不動産のデメリット

• 入居希望者が集まらない可能性がある 

• 家賃を下げると利回りが下がる 

• 修繕費が高くなる可能性がある 

• 出口戦略が難しい 

格安で購入できる物件は、かなり築年数が経過している物件であることが多いです。また最寄り駅からかなり遠い、近くに商業施設が何もないなど理由で格安になっているケースもあります。そのような物件は賃貸需要が低いため、入居者から敬遠されて空室となってしまうリスクがあります。1部屋のみ所有する場合、空室になってしまうと家賃収入は入ってきません。 

空室を回避するためには、家賃を下げざるを得なくなるケースもあります。この場合、入居者が決まっても想定より少ない家賃収入のため、事前に期待していたような高利回りが実現しないこともあります。 

出口戦略（売却）が難しいのも、格安不動産のデメリットです。築年数が相当経過した物件は、売ろうと思ってもなかなか買い手がつかないおそれもあります。 

格安不動産がおすすめの人

• 少ない資金で実物投資を経験したい人 

• いずれはさらに大規模での不動産投資をしたい人 

格安不動産に投資するのがおすすめなのは、低予算で現物の不動産投資を体験したい方です。REITなどは物件選びの必要がなく手間がかかりませんが、実物の不動産投資のノウハウを学ぶことはできません。 

将来的に都心のマンションなど、規模の大きい不動産投資をしたいと考える方は、実物の不動産投資をはやめに経験するほうがよいでしょう。格安不動産であれば、数百万円で不動産投資を実践でき、不動産投資の経験値を得ることができます。

ただし、前述のとおり、格安物件の場合は出口戦略を描くことが難しい可能性があります。そのため、不動産投資の経験値を得る目的であれば、売却戦略をしっかり描いた上で、区分マンション投資をした方が現実的かも知れません。 

少額不動産投資を始めるメリット

少額で不動産投資を始めることには、以下の4つのメリットがあります。 

• 手軽に投資を実践できる 

• 赤字でも節税につなげられる 

• 手間をかけずに副収入を期待できる 

• NISAとあわせて投資することで分散投資になる 

手軽に投資を実践できる

不動産投資には多大な資金が必要というイメージを持たれることがあります。たしかに実物の一棟マンションを購入するとなると大きな資金が必要ですが、ここまで紹介してきたとおり、不動産クラウドファンディングなどであれば、数万円程度の金額で始めることができます。 

多額の資金がなくても不動産投資を体験できるメリットは大きいです。将来大きな投資資金を確保して、より規模の大きい不動産投資にチャレンジするための土台づくりになります。 

赤字でも節税につなげられる

不動産投資は、家賃収入から諸経費を差し引いた分が収益になります。入居者が減ったり家賃が下がったりすると、赤字になるのではと心配する方もいるかもしれません。 

しかし、赤字になっても節税につなげられるのが不動産投資のメリットです。具体的には「損益通算」という方法を使います。 

不動産所得の赤字を、給与所得あるいは事業所得と相殺することで、課税対象の所得が減ります。課税所得が減った分だけ、所得税や住民税の負担軽減が可能です。 

手間をかけずに副収入を期待できる

少額不動産投資は、運用をはじめさえすれば手間のかからない投資方法が多いです。不動産クラウドファンディングは、資金を投じれば後は運用を任せられます。 

格安不動産物件も、不動産管理会社に管理を委託することが可能です。普段は会社員の方は給与以外に、オーナーとして副収入を得られます。 

投資に割く時間はあまりない方でも、少額不動産投資を実践することにより、手間いらずで副収入を期待できます。 

NISAとあわせて投資することで分散投資になる

少額の投資といえばNISAを検討している方、あるいはすでに実践している方も多いでしょう。NISAは投資で得られた利益が非課税になる制度で、株式や投資信託に投資ができます。 

積立投資枠では、一度積立を設定すると、後は自動的に投資信託などの買付を行ってくれるため、手間を掛けなくても資産を構築できます。非課税の期間に制限がなく、商品を口座で保有する間は、利益に一切課税されないのもメリットです。 

NISAは優れた金融制度ですが、そこに少額不動産投資を加えることがおすすめです。投資対象はできるだけ広く分散するほうがリスクを抑えられるため、株式や投資信託だけでなく、不動産に投資することがリスクへの対策になります。 

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資はメリットが多いですが、以下の点には注意が必要です。 

投資対象が限定される

少額投資が可能な物件は、通常の物件と比べると数は少ないです。不動産小口化商品や格安不動産などは、なかなか自分の希望や条件に合う物件が見つからない可能性があります。 

自分で見つけるのが難しい場合、不動産投資会社などに相談することがおすすめです。それでも難しい場合は、物件を自分で選ばなくてもできる投資方法を選ぶとよいでしょう。 

リターンは大きくない

不動産投資も含めて、投資においては投資額が多いほどリターンは大きくなります。たとえば年間の利回りが6％の投資商品があったとして、2,000万円を投資すると年間で獲得できるリターンは120万円ですが、10万円なら年間で6,000円のみです。 

少額の不動産投資でも利益を得られる可能性は十分ありますが、元手が少ない分、受け取れるリターンの額には限界があります。投資に慣れてきたり、投資に回せる余剰資金が増えたりしたら、規模を徐々に拡大していくのがおすすめです。 

換金性・流動性は低い

他の投資商品と比べると、不動産投資商品は、換金性・流動性が低い点もデメリットです。区分マンションなどを除き、不動産は一部だけを売却することがしにくく、買い手もすぐに見つかるとは限りません。 

実物の不動産に投資する際に、換金性や流動性を高めるには、売買需要の多い地域・立地の物件を選ぶことが大切です。たとえば首都圏は人口流入がまだ見込め、資産価値が下がりにくいため、今後も需要が見込めます。 

少額不動産投資をするときの重要なポイント

少額不動産投資を実践する際には、以下3つのポイントを意識しましょう。 

• 投資先を慎重に確認する 

• 余剰資金で投資をする 

• 不動産投資の知識を付ける 

投資先を慎重に確認する

不動産投資を始める前に、投資先として検討している不動産会社について慎重に調べておくと、投資詐欺の回避に役立ちます。不動産投資に関する正式な許可・登録がある業者か、投資対象の物件や土地が本当に存在するか、会社の経営状況や実績がよいかといった点を調べましょう。 

余剰資金で投資をする

投資は余剰資金で行うのが大原則です。生活に必要な資金での投資や、計画性のない借金などでの投資はやめましょう。 

元本割れや空室発生などのリスクもあるため、万が一の場合の備えとして預貯金は確保しながら投資をすることが重要です。経済的に無理のない範囲にすることが、投資を長く継続するコツです。 

不動産投資の知識を付ける

REITなど、資金を拠出するだけで、後はすべてお任せにできる投資方法もあります。REITも優れた投資方法ではありますが、それだけでは不動産投資の知識をさらに身に付けることは不可能です。 

とくに今後、頭金を組んだりローンを組んだりして、実物のマンションやアパートの経営に取り組もうと考えている方は、少額不動産投資を実践しながら知識を少しずつ身に付けていくことが非常に重要です。不動産投資についての基本的な専門用語や、収益を得る仕組み、投資すべき物件の選び方など、失敗しないための知識を学んでいきましょう。 

まとめ

少額でできる不動産投資の方法を5つ紹介し、それぞれのメリット・デメリットを解説しました。 

それぞれメリット・デメリットがあるため、比較してご自身に合った方法を選びましょう。リスクを分散するため、複数の方法を実践することもおすすめです。 

総合的におすすめなのは、不動産クラウドファンディングです。1口あたり数万円で投資ができ、物件を自分で選ぶことも可能で、高い利回りのプロジェクトも多数あります。 

ベルテックスの「VERFUND」は、資産価値が下落しにくい首都圏のマンションを対象にした不動産クラウドファンディングです。運用期間が3ヶ月からと短いため市況変動リスクが少なく、お客様の元本の安全性を高めるため優先劣後システムを採用しています。 

また、ベルテックスでは無料のセミナー開催や資料の送付を行っております。不動産投資についてもっと知りたい方は、お気軽にお問合せください。